| Auteur |
 Sujet  |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 02 juin 2007 : 09:31:58
|
Une question pour JPM et les autres spécialistes:
Quand le fonds de roulement n'est pas prévu dans le règlement de copropriété qui en date de 1949 fonctionnait déjà en provisions de charges,
que le syndic fait voter chaque année à la majorité de l'article 24 (dans la même question que le budget prévisionnel) un montant pour le fonds de roulement,
qu'il dit que par ce vote l'AG institue chaque année le fonds de roulement,
est-ce normal?
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 11:28:14
|
Pour moi le fonds de roulement (réserve de trsorerie) est une nécessité absolue.
Le législateur aurait dû depuis belle lurette l'imposer nonbstant l'absence de mention dans le RC.
On commence à dire la même chose pour le fonds de prévoyance travaux qui est obligatoire dans certaines législations étrangères.
Face à cette nécessité, le caractère juridiquement contestable des décisions prises ne présente pas grand intérêt.
L'intérêt supérieur du syndicat est le calibrage judicieux du budget prévisionnel en fonction de l'xistence du fonds de roulement. Pas besoin de gonfler artificiellement les prévisions pour se ménager un matelas de trésorerie permettant de parer aux imprévus.
Par ailleurs il faut veiller au paiement des fournisseurs à trente jours maxi. Pour un fournisseur les paiements tardifs ont un coût de 5 à 8 %. Le syndicat peut exiger la contrepartie financière de sa ponctualité : des devis à moindre prix.
|
Signaler un abus  |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 14:32:03
|
Merci pour votre réponse.
Pourtant la copropriété dont je parle a chaque année un solde de trésorerie largement positif, presqu'un an de budget prévisionnel pour le dernier exercice comptable. Je ne vois pas pourquoi elle aurait besoin en plus d'une réserve permanente de trésorerie.
Autre chose m'étonne: vous semblez accepter une illégalité (modification du règlement de copropriété à la majorité de l'article 24) au nom de l'intérêt de la copro. N'est-ce pas la porte ouverte à des abus?
Personnellement je pencherais plutôt pour que soit proposé au vote de l'AG (majorité de l'article 26) l'institution de la réserve permanente de trésorerie et son insertion dans le RDC. A charge pour le syndic et le CS de démontrer son utilité. |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 14:54:23
|
Citation :
Initialement entré par JPM
Pour moi le fonds de roulement (réserve de trsorerie) est une nécessité absolue.
Le législateur aurait dû depuis belle lurette l'imposer nonbstant l'absence de mention dans le RC.
Pourquoi parler de " fonds de roulement" puisque ces termes
ont été remplacés par la "réserve" dont le montant doit être égal à deux mois de charges du budget prévisionnel, que le syndic ne peut seulement appeler que si le règlement de copropriété le prévoit.
Cela peu de syndics professionnels l'appliquent.
Par ailleurs, nombreux doivent être les syndics non professionnels ,néophytes, qui ne le savent pas ! |
Salutations
François |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 15:21:05
|
On parle de fonds de roulement parce c'est la seule expression universellement connue. Moi, j'ajoute le terme exact à la suite. C'est déjà un bel effort.
|
| Signaler un abus |
|
|
Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 18:07:32
|
bonjour
Jesuis néophyte et aimerais apprendre et comprendre ?
1: suivant manech sa copropriété aurait 1 ans de tréorerie d'avance?
comment est ce possible? toutes fin d'exercice ont remetles compteurs à zéro !!
Ceux qui ont trop versé s'empresse de déduire leur avance sur l'appel suivant !! ce qui m'inquiète car les mauvais payeurs (heureusement assez rare) ne font pas de même
2 : jaimerais comprendre en ce qui concerne ce fond de roulement ou de réserve ? cela devrait avoir lieux 1 fois ( un peut comme la caution du locataire, qui est au cas ou ?)
mais certains peuvent faire remarquer que c'est un trésor de guerre pour le syndic et rapporte ?
|
Goutelette |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 00:00:30
|
Que le sndicat en question ait une année de trésorerie d'avance est une autre affaire.
Manech a posé une question de principe. Je réponds sur le principe.
Si vraiment le syndicat a une année de trésorerie d'avance, c'est que l'assemblée vote un budget prévisionnel trop important. Il suffit de le réduire.
Il se peut aussi que Manech lise mal les documents de fin d'exercice.
Quoiqu'il en soit, il est simple de réduire une trésorerie excessive. Les copropriétaires ne sont pas des ânes. Il est simple d'affecter une partie de la trésorerie excédentaire à un appel trimestriel, voire à deux.
Il n'en reste pas moins que la procédure correcte est de voter un budget prévisionnel correspondant peu ou prou aux charges de l'exercice et qu'il y ait en sus un fonds de roulement.
|
| Signaler un abus |
|
|
Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 15:38:49
|
Merci jpm je suis d'accord avec vos remarque
Cordialement |
Goutelette |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 16:31:41
|
JPM: l'AG vote un budget prévisionnel, si les dépenses sont inférieures au budget, l'apurement de la différence doit être fait après l'approbation des comptes en AG, et restitué aux copros suivant la quote-part de chacun.
Le fond de roulement est limité au 1/6 du budget. Le syndic doit proposer au vote le renouvellement du fond de roulement - exemple cette année nous avons un compte de dépenses en baisse de 25%, j'ai demandé que le fond e roulement soit porté dans la limite prévue des 1/6 du budget, en baisse de 40%, cette différence restituée aux copros sur le prochain appel de charge.
Manech. Il est impossible d'avoir une année de budget d'avance. Prenez soin de vérifier dans les comptes que l'apurement annuel du compte de dépenses est bien fait. ( faute du syndic)
Voyez votre Conseil Syndical rapidement pour lui demander des explications sur leur vérification des comptes , sur le montant du fond de roulement, sur l'apurement,...
|
| Signaler un abus |
|
|
clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 18:59:03
|
Bonsoir,
Euhhh, "Il est impossible d'avoir une année de budget d'avance", n'y aurait-il pas une confusion ?
Il vaut mieux avoir un budget avec au moins une année d'avance, à savoir l'année de l'exercice en cours (N) et également l'année de l'exercice suivant (N+1).
Si le budget d'avance (N+1) n'était pas voté, les appels provisionnels N+1 ne seraient pas exigibles.
Pour la trésorerie, c'est à dire le montant des fonds financiers d'un syndicat à un moment donné (solde de la classe 5 comptable), peut atteindre un montant important notamment si certains fonds sont placés (racine de compte 50) sur un compte rémunérateur.
On analysera plus raisonnablement le montant des fonds financiers disponibles (compte 512 banques, compte 514 chèques postaux, 53 caisse) avec certains éléments des ressources (fournisseurs, copropriétaires...) pour déterminer le montant le plus adapté théoriquement pour l'avance de trésorerie (AT) plus communément appelée en copropriété fonds de roulement (FDR) ou avance permanente de trésorerie (APT).
La rapidité ou la lenteur des paiements des copropriétaires sont notamment également un des facteurs qui conditionne l'ajustement théorique du montant de l'APT qui, de toute façon, est limité effectivement à deux douzièmes du budget annuel.
Cordialement.
|
Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 19:14:40
|
Pour la réserve de "trésorerie" les copropriétaires ne sont tenus de l'acquitter que si elle est prévue par le RDC.
Si elle n'est pas prévue elle peut être décidée par une décision d'AG mais à la majorité 26 (modification RDC) et, de toute façon, avec une résolution indépendante du budget;
Si votre copropriété n'a pas de problème d'impayés,ni de dépassement régulier de budget (ce qui est le cas)il n'y a aucune raison de conserver cette avance.
Cette "réserve" n'est pas faite pour payer régulièrement les dépenses courantes mais plutôt pour constituer un fonds de prévoyance; c'est ce qui semble ressortir de la 8ème recommandation de la Commission relative à la copropriété
Beaucoup de copropriétés ont "fonctionné" sans ce "fonds de roulement" (prévu ou non prévu au RDC)sans aucun problème pendant de nombreuses années et elles fonctionneraient encore sans, si le nouvel article 35 n'avait pas "réveillé" l'appétit de certains syndics tel celui de manech |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 21:45:19
|
Pour passer outre le refrain des appétits du syndic, il suffit de s'en tenir au principe légal de l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
Il est curieux que certains refusent la promotion claironnante de la règle de principe.
Il est vrai que dans le cas du compte séparé, le " fonds de roulement " trouve particulièrement sa justification.
Et il n'est pas de bon ton d'être favorable à ce mécanisme centenaire.
Ici encore, il y a place pour une réforme législative qui imposera le " fonds de roulement " et la réserve pour les travaux.
A noter que dans 60 % des budgets prévisionnels il n'y a aucune ligne pour les frais de contentieux. C'est à redresse ces errements qu'il faut s'employer.
Il est vrai aussi que dans beaucoup de syndicats, il n'y a pas eu de procédure depuis plusieurs années, pas de tempête, pas de chute d'eaux vannes soudainement fuyarde. Heureux syndicats 
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 10:33:24
|
Pour moi, qui suis novice en comptabilité, le solde de trésorerie est ce qui reste en banque à la fin de l'exercice nous n'avons aucun compte rémunéré. Je sais que de cette somme, il faut déduire les factures dues au titre de l'exercice, mais non payées. Il n'en reste pas moins que dans la copropriété dont je vous parle il reste à la fin de l'exercice de quoi couvrir les charges de 10 mois. Je ne comprends donc pas à quoi peut servir le fonds de roulement. J'ai la désagréable impression qu'en fait la copropriété avance beaucoup trop d'argent au syndic.
Donc, pour moi, ou on supprime le fonds de roulement (non prévu au RDC et voté chaque année à une mauvaise majorité), ou on demande que le solde de trésorerie ne dépasse pas un ou deux mois de budget. Je ne sais pas ce qu'il faut faire dans ce deuxième cas, et j'attends des conseils d'expert. Une précision: je suis un copropriétaire lambda. |
| Signaler un abus |
|
|
clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 12:45:20
|
Bonjour Manech,
Si votre avance de trésorerie dépasse largement les deux douzième du budget annuel, le plus simple est d'écrire en recommandé à votre syndic l'invitant, pour la prochaine assemblée générale, d'inscrire à l'odre du jour la réactualisation de cette avance.
Vous ne manquerez pas de rappeler les dispositions de l'article 35 du décret modifié n° 67-223 du 17/03/1967 et dont voici un extrait :"Le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;[...]".
Cordialement.
|
Cyril
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 13:41:25
|
Manech : Vous parlez des factures dues au titre de l'exercice, mais non payées
Pouvez vous nous expliquer comment il peut exister en fin d'exercice des factures impayées alors qu'il y a trésorerie excédentaire.
Vous ne pouvez ignorer le montant des factures impayées.
Donc vous pouvez nous dire combien exactement il y a de trésorerie excédentaire.
Vous pouvez aussi vérifier s'il n'y a pas des comptes d'attente créditeurs importants., ce qu'ils contiennent exactement. Ces sommes généralement font de la trésorerie mais n'en sont pas
Il n'y a pas de vérification sérieuse dans votre syndicat.
|
| Signaler un abus |
|
|
coprobleme
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 13:39:54
|
Bonjour,
J'ai une question concernant le fond de roulement, désormais appelé, si j'ai bien compris, "réserve".
Le réglement de copropriété prévoit que son principe et son montant sont votés en assemblée générale. Cette année, contrairement aux années précédentes, la convocation ne contenait aucune résolution sur le sujet et personne ne s'en est apperçu avant l'AG, si bien que nous n'avons pas voté sur la réserve.
Quelques jours après l'AG, nous avons reçu un appel de fonds qui prévoyait l'augmentation de la réserve à 1/6 du budget prévisionnel.
Comment est-ce possible puisque non seulement nous n'avons pas décidé l'augmentation à 1/6 ème, mais nous n'avons rien voté du tout !
Pensez-vous qu'il peut s'agir d'une manoeuvre du Syndic qui dirait qu'en l'absence de vote, le maximum légal (1/6eme) s'impose. Et est-ce que cette manoeuvre, à défaut d'être honnête, est légale ?
J'ai téléphoné à la comptable qui m'a affirmé que la réserve n'a pas besoin d'être votée en AG pour s'appliquer, en vertu de la loi SRU de 2000. J'ai vérifié les textes (article 35 du décret du 17 Mars 1967, modifié par celui du 1er septembre 2004) et il semble qu'elle ait tout faux puisqu'il est écrit :
Le syndic PEUT exiger le versement de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété.
Moi je comprends qu'il peut demander à AG de voter cette réserve qui ne devient effective qu'en cas de vote positif, comme cela se passait au cours des AG précédentes.
En conséquence, je me demande s'il s'agit de la part de la comptable d'incompétence ou de foutage de gueule. Et si le syndic a décidé d'augmenter arbitrairement la réserve, que pouvons nous faire pour le contester ?
|
| Signaler un abus |
|
|
mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 17:09:22
|
Manech, il faudrait gratter les comptes pour comprendre cette avance. Une foule de raison sont possibles :
Fournisseur qui a oublié de facturer (comptes factures non parvenues créditeur)
Copropriétaires qui ont vendu toujours présent avec un compte créditeur (cela est aujourd'hui interdit mais ...)
Mauvaise gestion du syndic, paiement très retardé des fournisseurs.
Budget trop élevé, et erreurs multiples dans les clotures d'exercice ..
Le fond de roulement n'est qu'un épiphénomène. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 17:22:35
|
La majorité des RC comporte une clause prévoyant la réserve de trésorerie, sous les noms les plus divers.
Quand le RC ne la prévoit pas, il faut voter la création d'une fonds de roulement. A la majorité de l'article 26 si possible. Mais, qu'étant fort respectueux des lois et règlements, je ne suis pas choqué par le vote à une majorité inférieure d'une bonne mesure qui permet d'éviter de gonfler artificiellement le budget prévisionnel pour avoir un matelas de sécurité.
Manech n'a pas répondu à ma question : pourquoi des factures impayées en fin d'exercice alors que la trésoerie serait excédentaire ? Je reste dans l'idée qu'elle ne l'est pas vraiment.
Quant à Coproblème : la modification du montant du fonds de roulement en plus ou en moins doit effectivement est décidée par l'assemblée.
Reste que dans certains syndicats il est décidé que le fonds de roulement devra toujours être égal à n % du montant du budget prévisionnel adopté pour l'exercice correspondant.
Rien n'interdit d'indiquer dans le PV que, " par suite de la fixation à nn € du BP, le FR sera porté à nn' € à compter du ...
Il y a d'autres problèmes plus importants dans toutes les copropriétés.
|
| Signaler un abus |
|
|
coprobleme
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 18:25:00
|
Merci JPM pour votre réponse. Dans mon cas, l' AG précédente avait déterminé un montant fixe, pas un pourcentage du budget prévisionnel. Donc j'en conclus que le syndic n'a pas le droit de l'augmenter arbitrairement.
Reste que je ne comprends pas si l'AG doit obligatoirement voter le principe du fonds de roulement chaque année.
En l'absence de vote, est-ce que le fonds de roulement demeure inchangé ou bien doit-il disparaitre ? (Je veux dire légalement, sachant que dans les faits il sera sans doute préférable de le maintenir).
Sinon, je suis bien d'accord qu'il ya des problèmes plus graves ! Dans ma copropriété par exemple, le syndic nous a endormi 700€ à cause du "nouveau décret compable de 2005" et je ne viens de m'apercevoir que maintenant de l'abus que constitue cette facturation. |
Edité par - coprobleme le 13 juil. 2007 18:31:31 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 22:41:43
|
Non ! quand le fonds de roulement a été créé, il subsiste sans nécessité d'une nouvelle décision.
Quant à la modification de son montant, une décision est nécessaire aussi bien pour le réduire que pour l'augmenter.
|
| Signaler un abus |
|
|
malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 14 juil. 2007 : 11:14:27
|
| Moi j'aime bien le principe du "fonds de roulement" permanent à 1/6 du budget que l'on intègre chaque année en paralèle du budget prévisionnel à partir du moment où une résolution d'assemblée a approuvée que le "fonds de roulement" représente 1/6 du budget de fonctionnement de la Copropriété. Cela évite une dévalorisation de celui-ci dans le temps. |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
fonds de roulement encore et encore
Forum fermé
