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 Sujet  |
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AML
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 04 juin 2007 : 21:14:30
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Pourriez vous m'indiquer la différence entre une servitude et un chemin d'exploitation
Merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 21:34:41
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le chemin est un morceau de terrain. il appartient à un (ou plusieurs) propriétaire(s) privé(s), au patrimoine privé de la commune ou au patrimoine public de la commune.
la servitude est un droit détenu par un fond sur un autre : une servitude de passage est un droit pour le propriétaire du fond A de passer chez B. La servitude peut être implantée sur un chemin tel que décrit ci dessus... ou pas. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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AML
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 05 juin 2007 : 19:18:24
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Merci de votre réponse .
Maintenant je précise le sujet :
Mon voisin a obtenu en 1987 un permis de construire des boxes pour faire un centre de gardiennage d'équidés en notifiant un chemin au nord des boxes Or si ce chemin n'existe pas réellement tel que noté il existe juste au départ des boxes un chemin utilisé par différents propriétaires pour exploiter soit une truffière soit un champ d'olivier etc ... Ce chemin ( photo à l'appui fut utilisé par mon voisin )
Or mon voisin a cessé d'exercer en 1997 avec disparition du fonds.
Moi je suis arrivée dans la région et notamment dans cette habitation en septembre 2000 (époque ou mon voisin n'avait aucune activité) j'ai acheté la propriété et en juillet 2002 mon voisin a ouvert a nouveau un centre de gardiennage d'équidés et prétend avoir un droit verbal de passage sur mes terres. Il fournit pour ce faire des attestations de complaisance d'amis laissant entendre qu'ils auraient toujours passé par chez moi et qu'ils en sont empêchés depuis juillet 2002 !!! Or ceco est faux puisqu'avant juillet 2002 mon voisin n'avait aucune activité.
C'est lui qui nous a assigné pour trouble de voisinage en disant que nous ne voulions plus le laisser passer alors qu'il n'avait jamais passé de septembre 2000 a juillet 2002 puisque pas d'activité.
Au niveau tribunal d'instance (1 èere instance) nous avons perdu car ils retiennent les attestations, et ne considèrent pas que l'activité a commencé 2 ans après notre arrivée.Ils ne prennent pas en compte non plus que le passage sur notre propriété est non conforme à la législation reglementant les établissements ouvert au public ( chemin très sinueux, étroit ou ne peut passer une voiture attelé, un camion, ou les secours ambulances, véhicule d'équarissage, pompiers), et retiennent même que le chemin rural étant en mauvais état nous devons les laisser passer sur notre propriété ( bien sur mon voisin n'a jamais demandé la réfection du chemin rural).
Maintenant en appel la cour surseoit à statuer dans l'attente de décisions qui concernent essentiellement mon voisin et son propriétaire car en effet mon voisin est locataire et son propriétaire est d'accord avec nous pour dire qu'il n'y a jamais eu de passage de prévue sur notre propriété !!! c'est une histoire de fous !!!!
le tribunal ne nous écoute pas : puis je dans ce cas saisir au pénal pour tentative d'escroquerie au jugement car le permis de construire stipule bien un chemin derrière les boxes, il existe bien un chemin direct et sécurisée desservant plusieurs propriétaires, ce chemin (photo a l'appui ) fut bien utilisé par mon voisin , il est le chemin le plus court pour se rendre sur sa propriété commerciale et signalé que les attestations sont de complaisances car il n'y avait aucune activité avant juillet 2002 et donc pas de passage sur ma propriété.
Tous ces ennuis car nos voisins veulent nous faire partir ils ont même entamé une procédure au pénal, à l'administratif, à notre encontre pour nous interdire de travailler dans notre hangar . Heureusement ces procédures se sont terminées en notre faveur.
merci de vos conseils
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 juin 2007 : 19:36:49
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ne vous dispersez pas.
faites la procédure d'appel à fond... sachant qu'une servitude de passage ne se prescrit pas son usage (ou son non usage) : discontinue, elle doit impérativement faire l'objet d'un acte de servitude.
aucune attestation ne doit suffire. il faut un acte notarié. en son absence, il n'y a pas de servitude, tout au plus une tolérance révocable. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 sept. 2007 : 19:47:26
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Citation :
Initialement entré par AML
Mes voisins, locataires, ont ouvert un centre de gardiennage et voudraient se voir reconnaître un droit de servitude sur nos terrains.
Le propriétaire bailleur prétend qu'un tel droit n'a jamais existé sur la propriété voisine mais ses locataires persistent voici donc la question :
un droit de servitude de passage peut il être accordé à une personne qui vient d'ouvrir un centre de gardiennage d'équidés ? car dans ce cas présent la servitude existerait uniquement en fonction de l'activité exercée en l'occurence le gardiennage d'équidés car dans d'autres cas comme il existe un chemin rural public la servitude ne serait pas nécessaire .
Si un terrain n'est pas enclavé, c'est à dire possède un accès suffisant àla voie publique, il n'est pas en mesure d'exiger de ses voisins que ceux-ci cèdent un droit de passage.
Citation :
En effet les locataires disent que par le chemin rural existant ils ne peuvent faire passer les camions grands gabarits existants maintenant.
Il faut qu'ils fassent élargir le chemin rural.
Citation :
aucun droit de servitude n'existant sur le bail le propriétaire peut il s'y opposer ?
Oui, la question est là : un locataire peut-il engager une action en désenclavement ?
Il me semble bien me souvenir que les juges ont déjà dit oui.
Citation :
D'autre part jouxtant les terres commerciales se trouvent la propriété d'habitation des gardiens d'équidés Ne serait il pas plus normal que la servitude s'effectue sur leur fond d'habitation que sur le fond d'une propriété voisine ?
Si je résume, des gens sont propriétaires d'une parcelle supportant leur maison.
Ils louent une parcelle contiguë à la leur, parcelle sur laquelle il loue aussi des bâtiments dont ils veulent se servir pour faire un centre équestre.
Pour exercer cette activité, ils estiment nécessaire qu'un gros camion de transport de chevaux puisse accéder aux bâtiments loués.
Il y a donc plusieurs points.
- Sont-ils fondés à faire une demande de désenclavement à la place du propriétaire ?
Je pense que oui.
- Leur demande est-elle fondée ?
Là le point est litigieux.
Est-il normal d'avoir cette exigence alors qu'il existe de mnière courante des moyens de transports plus petits.
Est-il normal d'avoir cette exisgence alors qu'on peut laisser le gros camion à l'entrée du chemin et y mener les chevaux à pied ?
Ce point sera en tout cas à démontrer et le juge ne se contentera pas d'une simple exigence si elle n'est pas motivée.
Mais bon, admettons.
La parcelle louée est à l'heure actuelle riveraine d'un chemin rural.
Ce chemin peut-il être élargie ?
Si pour l'élargir il suffit d'obliger des propriétaires riverains à céder un droit de passage, alors le juge choisira certainement cette solution.
Si pour l'élargir il faut tomber une partie d'une construction, il se tournera vers une autre solution.
Cette solution sera étudiée en fonction de la configuration locale.
Le fait qu'ils soient propriétaires riverains d'une parcelle elle-même capable de fournir un accès suffisant fera certainement penché la balance.
Leur demande de désenclavement est à double tranchant car ils risquent d'être les arroseurs arrosés, le juge pouvant les condamner à céder un droit de passage sur leur parcelle !
Tout ceci dit, vous comprennez donc que le problème dépend éminement de la configuration des lieux.
Citation :
Merci de vos renseignements
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 sept. 2007 : 19:52:06
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ça va même plus loin : la parcelle des voisins proprio formait certainement une unité foncière divisée pour créer celle mise en location... si oui, l'article 684 du code civil impose le désenclavement par chez eux...
et si vous nous faisiez un p'tit dessin pour qu'on comprenne mieux ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 sept. 2007 : 20:01:17
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A la lecture de ce votre 1er message, je suis pour le moins étonné !
Vous avez un bon avocat ?
Car de ce que vous nous donnez à lire, les jugements sont étonnants !
Pour émettre de plus amples avis, il faudrait connaitre toutes les pièces du dossier et avoir une idée exacte de la configuration des lieux.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 sept. 2007 : 20:06:23
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
ça va même plus loin : la parcelle des voisins proprio formait certainement une unité foncière divisée pour créer celle mise en location...
Pourquoi soupçonnes-tu ça ?
Mais c'est une bonne idée à creuser !
Citation :
si oui, l'article 684 du code civil impose le désenclavement par chez eux...
et si vous nous faisiez un p'tit dessin pour qu'on comprenne mieux ?
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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AML
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 10:10:22
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Veuillez m'excuser mais je n'avais pas saisi le principe du fil et donc je necomprenais pas vos remarques et je n'avais pas pris connaissance des informations inscrites sur le fil.
Merci de votre patience.
J'ai bien un avocat mais à priori il semble dépasser.
Encore un exemple de la bizarrerie des tribunaux : après une action en possessoire sur un "droit locatif de passage " non inscrit apparaissant nulle part le tribunal en première instance à conclu " en la restitution d'une parcelle ou avait lieu ce passage soit 500m2 = d'une autre parcelle de 25 m2" or les locataires voisins ont toujours eu jouissance des 500m2 de leur bail donc leur restituer 500m2 donne pour conséquence que'aujourd'hui ils sont locataires "sans payer" de 1000m2
Or ces 500m2 à restituer( les locataires cherchent d'ailleurs où les prendre !) ne solutionnent en rien le litige bien au contraire car les locataires voisins avaient déjà sur ces 500m2 qu'ils envisagent supplémentaires une servitude convientionnelle dûment actée !
par contre dans ce cas nous propriétaires nous devenons enclavés car la servitude conventionnelle de passage laissée aux locataires voisins étaient en fait une partie de notre accès à notre habitation !
Trouvez vous normal que attaqué en possessoire sur un passage le tribunal d'instance ait conclu en la restitution de parcelle sur laquelle se trouvait le soi disant passage donnant ainsi au locataire plus de terres que son bail ne prévoit ?
De même ce tribunal a conclu qu'ils étaient enclavés puisque le chemin rural qui les dessert est en mauvais état !!!!
Le particulier doit il se substituer aux obligations de la commune d'entretenir ces chemins ?
Voilà un aperçu des abberations rendus par le tribunal qui expliquent que je vous harcèle de questions car je me sens tout à fait floué dans mes droits par la justice.
Remerciements
AML |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 12:21:52
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sans croquis, je me sens parfaitement incapable de traduire la situation.
merci d'en insérer un . |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 12:48:44
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AML : si vous n'êtes pas mieux en mesure d'exposer clairement votre situation, je comprends que votre avocat et le TI soient "dépassés"!
Votre voisin locataire fait une action au TI contre qui?
vous?
êtes-vous son propriétaire?
Sachez que le TI ne juge que ce qui est demandé dans l'assignation: si votre locataire fait valoir que la superficie louée n'est pas "utilisable" sans accès, il revendique l'accès...et si vous ne vous défendez pas avec des arguments JURIDIQUES irréfutables, vous perdez...
Je comprends que vous avez une propriété
...voisine d'une autre propriété...
...louée pour une activité d'écurie
Votre titre de propriété contient-il une servitude due par votre fonds au fonds voisin? |
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AML
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 17:18:26
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Oui sur mon titre de propriété il y a une servitude conventionnelle qui dessert la propriété voisine et les locataires voisins l'utilisent. Cette servitude arrive sur une parcelle louée avec un bail habitation à Monsieur et au fond de cette parcelle habitation il y a l'espace commercial qui est louée à Madame. En fait au début l'ensemble était mis à la location et les locataires actuels ont demandé de faire deux baux différents un pour Monsieur, un pour Madame.
Le domaine commercial a lui aussi une sortie sur le chemin rural qui se dirige vers la gauche ou vers la droite au choix. Mais sur la droite à une centaine de mètre il y a notre habitation qui enjambe le chemin rural ( Pont porche) et de ce fait n'importe quel véhicule ne peut passer ( pas de gros camion) et c'est pourquoi nos voisins disent être enclavés et prétendent à hauteur du porche passer sur notre propriété.
Le TI a conclu à l'enclavement en stipulant que sur la gauche le chemin rural était en mauvais état et que des attestations stipulaient que nos voisins passaient habituellement chez nous pour livrer le foin , il y aurait eu trouble de jouissance ! Or ceci est faux puisque ce trouble fut constaté en juillet 2002 quand nos voisins ont ouvert leur centre de gardiennage cmment dans ce cas le TI peut il retenir un trouble de jouissance puisque avant juillet 2002 il n'y avait pas d'activité commerciale donc pas de passage sur notre propriété c'est évident! nous étions là depuis septembre 2000 !
Mais voilà nous venons du Nord , nous ne connaissons personne contrairement à nos voisins qui sont parvenus à avoir des attestations de complaisance. La production de Kbis n'a mâme pas dû être lu par le TI.
De plus obliger un particulier au vu que le chemin rural est en mauvais état excusez moi du jeu de mot mais ceci est cavalier !
Résultat toujours du jugement de TI notre voisin locataire a deux servitudes une conventionnelle et l'autre juridique pour partir toutes les deux du chemin rural et rejoindre toutes les deux leur parcelle habitation et nous sommes au milieu.
Le locataire attaque d'ailleurs son propriétaire et nous mêmes voisins propriétaire. Le propriétaire bailleur ne nous réclame rien pour lui son locataire n'est pas enclavé !
C'est une histoire de fous.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 20:17:53
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Il y a plein de choses intéressantes et qui méritent d'être creusées.
Je commence par la première:
Un locataire a-t-il le droit de requérir son désenclavement?
D'un point de vue procédural, on retiendra la règle de droit français qui veut que "nul ne plaide par procureur".
La servitude étant un droit réel, immobillier et accessoire de la propriété, il est indispensable que celui qui plaide ait la qualité de propriétaire ou en ait le mandat. Cela limite donc la qualité à agir d'un locataire à quatre situations:
1) Le locataire est titulaire d'un bail emphytéotique.
2) Le locataire est titulaire d'un bail à construction.
3) Le locataire est titulaire d'un bail rural.
4) Le locataire intervient dans une procédure où son propriétaire est partie.
Ensuite, une servitude ne peut être autre chose qu'une charge imposée sur l’immeuble lui-même pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble. Ceci exclut de fait qu'une servitude puisse être requise dans l'objectif d'un usage particulier seulement lié à l'activité du locataire.
Pour se convaincre de l'absurdité que pourrait constituer le droit d'un locataire à requérir une servitude, il suffit de prendre un exemple:
Un locataire conclut d'une servitude de passage lui bénéficiant avec le fonds voisin. La contre-partie de la servitude est une rente perpétuelle.
Lorsque le locataire sera parti, le propriétaire devra continuer à verser la rente aussi longtemps que le fonds servant l'exige.
Cela illustre le décalage qui existe entre la qualité prècaire du locataire et le caractère perpétuel d'un droit réel qui peut être compensé par un mode d'indemnisation tout aussi perpétuel.
Dans un bail emphytéotique, qui transfert pour la durée du bail les prérogatives du propriétaire au locataire, le propriétaire est fondé d'exiger que son fonds lui soit rendu libre de toute servitude. Il appartient alors au locataire de mettre un terme aux servitudes, sans limites de prix ni d'indemnités d'astreintes.
Dans le cas d'AML, qui fait état d'un bail d'habitation, je ne vois pas comment le locataire pourrait prétendre à un soit-disant désenclavement. A moins qu'AML n'ait oublié des détails, le juge de première instance se serait donc pris les pieds dans le tapis, et les juges d'appel ont bien besoin d'un sursis pour regarder ce point.
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Dominique |
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AML
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 15:29:54
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Merci pour vos réponses
En ce qui concerne le bail habitation je n'ai rien oublié et même je vous ai précisé qu'il existait déjà sur mon titre de propriété uns servitude conventionelle pour rejoindre le chemin rural ! le tribunal en a accordé une seconde en fait.
Comme je vous l'ai précisé au fond du domaine bail habitation il y a le domaine bail commercia, ce domaine bail commercial possède un accès sur le chemin rural mais mon porche au dessus du chemin rural en amont limite les véhicules, par contre dans l'autre sens du chemin rural il n'y a aucune gêne.
Le domaine commercial peut également être desservi en passant sur le domaine habitation puis la servitude conventionelle mais les locataires voisins ne veulent pas utiliser leurs terres louées (c'est ce qu'ils disent) comme passage !!! donc ils veulent faire leur passage sur nos terres.
D'après ce que vous me dîtes les locataires voisins n'ont qu'un bail habitation et un bail commercial et le propriétaire bailleur des deux baux est dans la procédure puisqu'il a été assigné par le locataire en même temps que nous voisin propriétaire.
Donc question en ce qui concerne le 4 de votre réponse : "le locataire intervient dans une procédure où son propriétaire est partie" cela signifie t il la procédure est le fait du propriétaire et le locataire vient en appui ou l'inverse ou dans le comme dans le cas présent le propriétaire fait partie de la procédure mais il est attaqué par le locataire en même temps que nous car je me répète pour le propriétaire bailleur de mes voisins il n'existe pas de servitude et ces derniers ne sont pas enclavés.
Merci aussi pour m'avoir précisé qu'une servitude ne peut être rattachée à une profession.
AML |
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les servitudes
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