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chardon2bs
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 Posté - 06 juin 2007 : 15:00:58
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Le copropriétaire majoritaire de l'immeuble demande (prochaine AG, ordre du jour envoyé) à se faire rembourser des frais de rénovation des parties communes qu'il a engagé sans vote d'aucune AG, et donc selon son goût et avec des entreprises qui effectuaient dans ses lots des travaux de rénovation (en fait démolition-reconstruction).
De mon point de vue, il s'est comporté en seul propriétaire de l'immeuble, et peut garder ses factures pour lui, d'autant qu'il est évidemment impossible de certifier que les factures présentées correspondent bien au travail effectué en parties communes, et non un doux mélange de commun et privatifs... Ai-je raison ?
Quelqu'un a t'il de la jurisprudence sur ce sujet ?
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 15:19:12
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Une AG peut ratifier à posteriori des travaux engagés par le syndic pour l'entretien de l'immeuble...
Engagés par le syndic !!
Ici, sur ce que vous dites, il s'agit de travaux sur parties communes engagés par un copropriétaire et à sa seule initiative !
- que faisait le syndic, si on lui a signalé la choses ?
- L'AG peut ratifier .. comme elle peut ne pas le faire !
Mais il faudra que TOUTES les autres voix soient présentes ou représentées à l'AG.
Dans ce cas (maj.art.24), il y aura 50/50 si ce majoritaire est seul à voter pour la ratification : de ce fait, il n'y aura pas ratification.
Il gardera les travaux pour lui .. |
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chardon2bs
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155 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 15:30:04
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Merci Gédehem.
Nous sommes 4 dans la copro : M. H, qui a 70 % des voix, deux personnes étrangères qui lui ont "acheté" un lot chacune (en général représentées par un proche de M. H et son avocat), et moi-même.
Donc, il n'y a pas de surprise à attendre, M. H étant assuré que ces 2 personnes votent comme lui...
Nous avions, à l'époque des travaux, un administrateur provisoire, et bien que je me sois plainte des travaux engagés (échafaudages dans le hall d'entrée, ayant déclenché l'ire de ma locataire, non prévenue), celui-ci s'est contenté d'écrire au copropriétaire (à l'époque lui et sa fille)pour lui signaler qu'il n'avait pas été informé,lui demandait d'arrêter, bla,bla...
M. H a choisi d'installer un tapis dans la cage d'escalier de service, lequel a été posé de travers, ce qui donne un léger sentiment de mal de mer lorsqu'on emprunte l'escalier, , il a repeint la cage et le couloir de service, puis décidé de poser des planchers flottants dans ses chambres de service, ce qui a bousillé les peintures, qui ont donc ensuite été refaites! Double nuisance, quant à la facture, elle n'est pas joitne à la convocation, et sera simplement transmise au syndic pour qu'il la mette en recouvrement!!!
Et tout est à l'avenant. |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 15:37:18
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Ce qui me pose question, c'est de proposer un vote à postériori sur des travaux déjà effectués.
Pour faire des trvx sur des parties communes il faut proposer une résolution à l'AG ( plans, explications diverses,...), avec plusieurs devis, et une majorité pour les approuver.
Ce copro. majoritaire peut faire ces travaux, comme bon lui semble, aux prix qu'il veut, quand il le désire, en ne respectant pas le RDC, PAYER CES TRAVAUX, et en demander le remboursement à la prochaine AG !!!! Ou est la copropriété la-dedans.
-Pouvez-vous me donner un texte de loi qui permette de voter des travx ( non urgents pour la sauvegarde de l'immeuble naturellement, icic on parle de trvx de rénovations) a postériori ??
-Constatant le non respect du RDC par ce copro, le Syndic est-il en mesure de refuser de mettre à l'ordre du jour l'approbation de ces trvx???
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 17:35:44
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Philippe ...
- sur l'obligation de présenter plusieures propositions concurrentes, ce point a été souligné ici de nombreuses fois, encore faut-il que l'AG en ait décidé ainsi (voir L.art.21).
A défaut, une seule proposition est nécessaire.
- Sur la "ratification à postériori", il n'y a pas de texte qui l'interdise ..., et il a été jugé qu'une décision d'AG pouvait être postérieur à l'acte, à une réalisation de travaux, qui peuvent valablement être ensuite ratifiés. (divers arrets dans le même sens, dont Cass.30.09.1998)
(Ce qui n'est pas expressément interdit est autorisé, sous réserve de l'appréciation par le juge..)
Une AG peut par exemple ratifier l'installation de vérandas ou autres travaux privatifs relevant de L.art.25b.
- dans la mesure où l'inscription d'une question a été demandée dans les règles (D.art.10) le syndic doit l'inscrire à l'ODJ de la prochaine AG.
Le non respect du RDC ou le 'laisser faire' du syndic est un autre aspect des choses, qui relève de sa mission. |
Edité par - gédehem le 06 juin 2007 17:38:15 |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 19:00:12
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gedehem : pour ce qui est des travaux privatifs - vérandas, véluxs, couvertures de parking,etc... je peux comprendre que le copropriétaire puisse déposer sa demande à postériori, il ne désire que l'approbation de ces travx,en étant passé outre du respect du RDC. Il ne demande pas le remboursement de ces travx.
Mais ici le Copropriétaire fait des trvx sur des parties communes ( couloirs, escaliers,..) et privatives, et demande au syndic de lui rembourser le montant.
Ce n'est pas du tout pareil: décider des trvx sur des parties communes tout seul, les commander, les payer, sans aucunes décisions d'AG. Etes vous sur qu'en cas de litige le tribunal jugera en la faveur de ce copro. majoritaire??? ce n'est pas accepter une véranda !!!
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 19:51:04
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..Si l'AG juge que les travaux effectués vont dans le sens de l'interet collectif et les ratifie, que voulez-vous contester ????
C'est la même chose que pour des travaux engagés par le syndic, sans budget et sans autorisation d'AG, rien n'empeche de les ratifier à posteriori !!
Du moment qu'une AG entérine un acte passé, il y a ratification de l'acte particulier qui est alors 'collectif' !
Rien n'interdit à une AG de ratifier l'acte d'un copropriétaire ou du syndic, acte qui devient alors "acte du syndicat" avec ses conséquences sur un plan juridique.
Si votre AG accepte que les travaux en question soient "travaux collectifs", les fonds engagés seront "dépenses du syndicat" et crédités sur le compte perso du copropriétaire qui les a engagé.
Dans le cas contraire, refus de l'AG d'entériner ces travaux, il ne sera pas "remboursé". |
Edité par - gédehem le 06 juin 2007 19:54:51 |
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 23:55:16
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Majoritaire ou pas, un copropriétaire doit demander l'autorisation de l'AG pour effectuer des travaux affectant les parties communes en application de l'art. 25b de la loi de 1965 :
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
(...)
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
===
En général ceci figure également dans les règlements de copropriété.
Et surtout quand voit la "qualité" des travaux qu'a fait faire ce copropriétaire avec la bénédiction de l'administrateur provisoire et le syndic qui n'ont pas agi comme il se doit pour faire cesser ces travaux illicites, qu'ils portent préjudice ou pas aux occupants.
Il ne manquerait plus que chaque copropriétaire se mette à faire des travaux et des trous n'importe où dans les parties communes ! Mais où va t-on ??
===
Guide pratique: A quelle majorité de l'assemblée générale un copropriétaire peut-il être autorisé à effectuer des travaux affectant des parties communes?
Un copropriétaire est, en principe, libre d'entreprendre à l'intérieur des parties privatives de son lot tous travaux d'amélioration qu'il juge opportuns, même si ces derniers touchent faiblement les parties communes.
Toutefois, pour pouvoir réaliser des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (remplacement des fenêtres, fermeture de balcon ou de loggia, peinture des fenêtres ou des portes palières...), le copropriétaire doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale.
Cette dernière statuera à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale.
Les travaux seront réalisés aux seuls frais du copropriétaire.
Si l'assemblée générale refuse cette autorisation, le copropriétaire intéressé peut saisir le tribunal de grande instance qui, le cas échéant, accordera cette autorisation et fixera les modalités d'installation et d'usage de ces équipements.
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=34&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
===
Si le copropriétaire intéressé n'est pas content, ne respecte pas le RDC, ni la règlementation, qu'il aille au TGI et fiche la paix aux autres sans avoir l'outrecuidance de demander le paiement aux autres !! Le syndic ne devrait pas notifier une telle question complémentaire en sachant pertinemment qu'il baffoue toutes les lois !
===
Quant aux travaux réalisés par le syndic sans autorisation d'une assemblée, qu'il ne compte pas sur l'approbation des comptes pour RATIFIER ces travaux !! L'approbation des comptes ne vaut pas ratification.
La Cour de Cassation rejette les travaux faits par un syndic sans autorisation d'une assemblée ni respect de l'art. 37 du décret de 1967...
- Attendu que pour accueillir cette demande, le jugement retient que ces travaux n'ont pas été votés mais effectués à l'initiative du syndic et qu'ils ont été implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux ;
Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui a retenu l'urgence des travaux sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes, a violé le texte susvisé ;
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2007X01X03X00171X019
- Vu l'article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ensemble l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en annulation de la résolution n° 2, l'arrêt retient que c'est dans son total pouvoir d'appréciation que l'assemblée générale a aussi ratifié les dépenses relatives aux travaux urgents décidés par le syndic ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui avait été demandé, si des travaux urgents avaient été ratifiés par une assemblée générale immédiatement convoquée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2005X02X03X00197X087
- Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndic - Responsabilité - Faute - Travaux non urgents - Travaux réalisés sans l'autorisation du syndicat .
Viole l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 le jugement qui condamne un copropriétaire au paiement de sa quote-part des dépenses engagées à l'initiative du syndic pour l'exécution de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, en l'absence de toute convocation de l'assemblée générale des copropriétaires.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX1999X01X03X00018X000
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1005/abus568.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0505/abus436.htm
===
Citation :
gédehem Enregistré - 06 Jun 2007 : 19:51:04
..Si l'AG juge que les travaux effectués vont dans le sens de l'interet collectif et les ratifie, que voulez-vous contester ????
C'est la même chose que pour des travaux engagés par le syndic, sans budget et sans autorisation d'AG, rien n'empeche de les ratifier à posteriori !!
Du moment qu'une AG entérine un acte passé, il y a ratification de l'acte particulier qui est alors 'collectif' !
Rien n'interdit à une AG de ratifier l'acte d'un copropriétaire ou du syndic, acte qui devient alors "acte du syndicat" avec ses conséquences sur un plan juridique.
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Edité par - Virginia W le 07 juin 2007 00:01:52 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 00:49:58
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virginia W: enfin quelqu'un qui contre magistralement les gedehem, les JPM,felix1930 et autres personnes sur UI qui couvrent toutes les mauvaises manies, les non- espects de la loi, les passages en force de copropriétairessans scrupules, sans aller jusqu'aux magouilles et fraudes de certains.
Tout travaux doivent être soumis aux votes de l'AG souverainne AVANT D'ETRE EFFECTUES. Pour moi aucuns travx ( non urgents pour la sauvegarde de l'immeuble )ne doivent être approuvés à postériori. On ne voit cela qu'en copropriété, ou il semble que la loi et les réglements sont accéssoires.
Comme vous virigniaW, je crois que le syndic doit refuser toutes résolutions sur des trvx sur les parties communes à postériori. Le syndic doit faire respecter le RDC et mettre en demeure le copro de demonter ou de remmetre en état le bien commun. CECI EST BIEN LA LOI.
N'oublions pas que le syndic est un professionnel, il a le devoir de conseil, et la mission de faire respecter le RDC.
Dans l'exemple donné, le copropriétaire chardon2bs!! doit refuser de payer et attendre que le syndic ( sa responsabilité est engagée) l'attaque au TGI. L'autorisation donné par son AG ( abus de pouvoir à mon gout) est sans fondement car ils touchent les parties communes. Pourquoi chardon2bs ne ferait-il pas repeindre l'ensemble de sa cage d'escalier ( parties communes) car la couleur ne lui plairai pas et demanderai le remboursement au syndic comme son ami copro. Ses amis copros de l'AG rejeterai sans doute sa demande, mais sur quels critères. Refuser à chardon2bs ce qu'on accorde au premier ???
Je n'ai pas de doute sur le verdict du tribunal. Il est facile de donner des exemples de jurisprudence invérifiables et qui ne concernent pas le même sujet ( gedehem)
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 01:53:03
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Citation :
Initialement entré par philippe388
virginia W: enfin quelqu'un qui contre magistralement les gedehem, les JPM,felix1930 et autres personnes sur UI qui couvrent toutes les mauvaises manies, les non- espects de la loi, les passages en force de copropriétairessans scrupules, sans aller jusqu'aux magouilles et fraudes de certains.
Tout travaux doivent être soumis aux votes de l'AG souverainne AVANT D'ETRE EFFECTUES. Pour moi aucuns travx ( non urgents pour la sauvegarde de l'immeuble )ne doivent être approuvés à postériori. On ne voit cela qu'en copropriété, ou il semble que la loi et les réglements sont accéssoires.
Tous les travaux urgents et non urgents faits à l'initiative du syndic doivent faire l'objet d'une acceptation de l'assemblée réunie immédiatement sur la base de l'art. D 37 !!
Ne pas oublier que la Cour de cassation rejette la RATIFICTION des travaux faits par un syndic sous le couvert d'une approbation implicites des comptes : ce qui n'a aucune valeur pour la Cour Suprême !
Si, comme le dit gédehem, "Du moment qu'une AG entérine un acte passé, il y a ratification de l'acte particulier qui est alors 'collectif' !" que j'ai mis en citation ci-dessus cela relève d'une nécessité de faire des travaux dans les parties communes.
Si le bien fondé s'avère réel, c'est au syndic contrôlé par le CS, de faire des appels d'offres, recevoir plusieurs devis, et faire voter l'assemblée en ce sens...
Mais certainement pas à un copro individuel d'entreprendre un tel chantier. Pas content ? Il va au TGI où il sera débouté !!
Plus mise en cause de l'administrateur provisoire et du syndic ayant "laissé faire" en total irrespect de la règlementation en matière de copropriété
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Donc, effectivement, les copropriétaires n'ont rien à payer à ce fantaisiste doublé d'un individualisme sans pareil !
Citation :
Comme vous virigniaW, je crois que le syndic doit refuser toutes résolutions sur des trvx sur les parties communes à postériori. Le syndic doit faire respecter le RDC et mettre en demeure le copro de demonter ou de remmetre en état le bien commun. CECI EST BIEN LA LOI.
N'oublions pas que le syndic est un professionnel, il a le devoir de conseil, et la mission de faire respecter le RDC.
En effet, si le syndic laisse passer un question complémentaire de ce type joint à la convocation, alors qu'il a libre arbitre de l'envoyer ou non, si celle ci se rapporte à l'ordre du jour ou serait à côté de la plaque (ce qui est le cas), il engage encore plus sa responsabilité !
Citation :
Dans l'exemple donné, le copropriétaire chardon2bs!! doit refuser de payer et attendre que le syndic ( sa responsabilité est engagée) l'attaque au TGI. L'autorisation donné par son AG ( abus de pouvoir à mon gout) est sans fondement car ils touchent les parties communes. Pourquoi chardon2bs ne ferait-il pas repeindre l'ensemble de sa cage d'escalier ( parties communes) car la couleur ne lui plairai pas et demanderai le remboursement au syndic comme son ami copro. Ses amis copros de l'AG rejeterai sans doute sa demande, mais sur quels critères. Refuser à chardon2bs ce qu'on accorde au premier ???
Je n'ai pas de doute sur le verdict du tribunal. Il est facile de donner des exemples de jurisprudence invérifiables et qui ne concernent pas le même sujet ( gedehem)
Exact ! Comme la loi le dit les copropriétaires n'ont pas à payer le coup de folie d'un copro qui se prend pour le propriétaire de tout l'immeuble et s'imagine gérer sans syndic ! C'est pas comme s'il installait une cage à canaris dans sa cuisine ! Il s'est attaqué à un très gros chantier sans aucune autorisation préalable. Il sera donc directement débouté par le TGI !
Quoiqu'en y regardant de plus près : où est le syndic là dedans ?  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 10:37:36
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Virginia, Philippe !!!
Attention à ne pas tout mélanger et/ou à faire des interprétations hatives d'arrets, qui plus est si ces arrets et cette interprétation ne portent pas sur le présent sujet !!
Dans les arrets rapportés par Virginia, il s'agit de travaux affectant les parties communes, travaux non autorisés préalablement et QUI N'ONT PAS ETE RATIFIES !
Si la Cour précise que l'approbation des comptes ne vaut pas ratification de l'acte, ce qui va de soi, j'exposais que :
"Du moment qu'une AG entérine un acte passé, il y a ratification de l'acte particulier qui est alors 'collectif' !" .
J'ose espérer que vous faites une distinction !!!
Lorsqu'on approuve les comptes pour 50.000 €, on n'approuve pas explicitement des travaux engagés par le syndic sans vote, il n'y a pas ratification de l'acte 'travaux' passé par le syndic pour 1000 € !
Nous sommes d'accord, c'est ce que précise la Cour ... et je n'ai pas du tout dit cela !!
Je vous invite à me relire !
J'écrivais :
"C'est la même chose que pour des travaux engagés par le syndic, sans budget et sans autorisation d'AG, rien n'empeche de les ratifier à posteriori !!
Du moment qu'une AG entérine un acte passé, il y a ratification de l'acte particulier qui est alors 'collectif' !
Rien n'interdit à une AG de ratifier l'acte d'un copropriétaire ou du syndic, acte qui devient alors "acte du syndicat" avec ses conséquences sur un plan juridique".
Vous avez bien lu ???
Cela n'a rien à voir avec les arrets rapportés !
J'ai écrit que lorsqu'une AG ratifie un acte déterminé, par exemple ici tels travaux engagés 6 mois plus tot par le syndic sans vote préalable de l'AG ou 'travaux privatifs d'un copropriétaire affectant les parties communes', il y a expressément ratification des travaux par l'AG, ratification à posteriori de l'acte !
Les arrets rapportés par Virginia ne traitent pas du tout de cet aspect des choses !
C'est un principe : "l'autorisation prévue L.art.25b ne peut être accordée que par une décision spéciale de l'AG et non par une disposition générale et impersonnelle du RDC." (nombreux arrets, dont Cass 25.06.1997)
La décision, que ce soit pour des travaux ou pour une autorisation, doit être explicite, pour un acte déterminé.
En revanche : " l'art.25b ne suppose pas nécessairement une autorisation antérieure à l'exécution des travaux, autorisation qui peut ensuite être ratifiée "( Cass 30.09.1998 in Rev.Dt. Immo 1999-45, avec observation de Giverdon, et Rev des Loy 1999 -28, observation Atias).
Je vous invite à consulter ces arrets, très clairs en ce qui concerne la ratification à postériori d'un acte déterminé, qu'il soit 'travaux' (par le syndic, un copropriétaire), d'une autorisation.
Il ne s'agit pas ici d'un combat entre X et Y !
Il s'agit d'être aussi précis que possible, ne pas tout mélanger ou prendre son sentiment personnel pour règle de droit ! 
Il faut toujours avoir en tête qu'il y a juridiquement décision 'décisoire' lorsqu'une AG, souverainement, décide à la majorité requise d'une action, d'un acte déterminé, décision préalable à l'acte ... ou décision postérieure à l'acte, décision valant alors 'ratification' de l'acte déterminé.
Dans le cas de chardon, il est évident que si l'AG ratifie ces travaux 'privatifs', ces derniers deviennent 'collectifs' et il devra payer sa part.
Il est bien entendu que la question inscrite à l'ODJ doit être explicite, sans ambiguité, comme le serait la question préalable à l'acte.
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Edité par - gédehem le 07 juin 2007 10:47:16 |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 11:25:11
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Texte de la résolution présentée :
"L'assemblée décide de faire procéder aux travaux de rénovation des halls, de l'escalier principal et de l'escalier de service pour un budget maximum de 120.000€ HT, dont 75.000 € pour le hall et l'escalier principal, ou, en l'absence de devis, décide du principe de ces travaux, et demande à la société P de faire chiffrer ces travaux et de transmettre les devis au syndic ; elle ratifie les travaux exécutés aux frais avancé de M. H ; les factures permettant la répartition définitive du coût des travaux et le remboursement des sommes avancées par M. H seront transmises au syndic."
Est communiqué le devis de 75.000 €, accompagné d'une situation de l'entreprise demandant un acompte de 25.000 €, et copie du chèque en règlement de cet acompte.
Et rien de plus.
Bref, je dois m'estimer heureuse qu'il n'ait pas décidé de repeindre en rose vif, et payer bien gentiment au fur et à mesure des factures qui sortiront ? Et qui me dit que je ne vais pas payer la peinture de ses lots avec celle de la cage d'escalier ?
Lorsqu'un locataire engage des dépenses sans l'accord du propriétaire, on lui répond que c'est pour sa pomme. Mais en copropriété, chacun a le droit d'engager des dépenses et d'en demander le remboursement, le tout sans aucune sanction pour s'être comporté comme le seul et unique proprétaire de l'immeuble ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 11:56:50
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De Philippe 388 : virginia W: enfin quelqu'un qui contre magistralement les gedehem, les JPM,felix1930 et autres personnes sur UI qui couvrent toutes les mauvaises manies, les non- espects de la loi, les passages en force de copropriétairessans scrupules, sans aller jusqu'aux magouilles et fraudes de certains.
Tout travaux doivent être soumis aux votes de l'AG souverainne AVANT D'ETRE EFFECTUES. Pour moi aucuns travx ( non urgents pour la sauvegarde de l'immeuble )ne doivent être approuvés à postériori. On ne voit cela qu'en copropriété, ou il semble que la loi et les réglements sont accéssoires.
Philippe est un heureux homme qui vit dans un monde où il n'y a pas de jurisprudence interprétant les textes autrement qu'il ne le souhaite
" pour moi " , je pense que .... C'est sympathique et on respecte ce que vous pensez ! Mais si la jurisprudence ne pense pas comme vous, c'est vous qui avez tort
Virginia est aussi sympathique, qui file des liens et du copier-coller aussi bien dans son sens que contre ses avis. Sic pour le lien sur l'ARC dans lequel cette association proclame avec la DGCCRF que l'adaptation article 49 est obligatoire.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 12:28:16
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JPM: Pouvez me donner une jurisprudence sur ce cas. C'est à dire : un copropriétaire fait des travx de peinture et de sols sur des parties communes, sans vote de l'AG, sans devis proposés, il paye ses trvx, il demande au syndic de le rembourser, le tribunal est OK la dessus.
Ne me donnez pas de jurisprudence sur un autre sujet - pose de vérandas, de veluxs, ....
Je pense que dans le monde ou je vis, et dans ma copropriété, mon souhait est qu'une majorité de copros respecte ses voisins, respecte le RDC, respecte le bien commun. Je ne demande qu'une application de la loi, dans le texte et dans la forme.
Dès que je parle de jurisprudence à mon syndic, il rigole bien
JPM : appréciez que le débat peut-être contradictoire, et que la majorité des copropriété ne soit pas un Paradis sur terre comme est la votre. VOus affirmez beaucoup de choses, le " je pense que, a mon avis " n'est pas une affirmation, ces termes n'engage que moi-même.
JPM : répondez donc une seule fois à mes questions, sans langue de bois,
- une jurisprudence sur ce cas spécifique ?
- le syndic peut-il refuser de mettre à l'ODJ, une résolution à postériori sur des trvx, qu'un copro a fait sans aucun respect du RDC ?
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 12:28:45
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Chardon, sur le texte qui vous est présenté, divers aspects :
""L'assemblée décide de faire procéder aux travaux de rénovation des halls, de l'escalier principal et de l'escalier de service pour un budget maximum de 120.000€ HT, dont 75.000 € pour le hall et l'escalier principal,..."
Sauf que : s'il n'y a pas de proposition, de devis, l'AG ne peut valablement décider de travaux (voir D.art.11 3°)
"...ou, en l'absence de devis, décide du principe de ces travaux, et demande à la société P de faire chiffrer ces travaux et de transmettre les devis au syndic ;"
sauf que : une décision "de principe" n'est pas décision décisoire qui oblige les copropriétaires. C'est un souhait, un vœux.
".elle ratifie les travaux exécutés aux frais avancé de M. H ; les factures permettant la répartition définitive du coût des travaux et le remboursement des sommes avancées par M. H seront transmises au syndic."
Sauf que : cette ratification des travaux doit faire l'objet d'un vote spécifique, qui plus est sur des travaux qui doivent être explicités et chiffrés !
Ici, il n'est pas précisé la nature de ces travaux (que sont-ils ?) ni présenté de factures à l'AG !
De ce fait, cela a déja été jugé, des travaux imprécis qui plus est sans chiffrage, sans budget, ne peuvent être valablement décidés .. ici ratifiés !
La décision est alors considérée "de principe" (voir plus haut), sans effet décisoire qui engage les copropriétaires, le syndicat .
Autrement dit, la question devra être inscrite une autre fois avec cette fois l'identification, la nature des travaux et leur montant, les factures. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 14:18:04
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Philippe, sans vouloir me substituer à JPM  ... il semble que vous n'ayez pas bien lu mon post plus haut :
Q : "- une jurisprudence sur ce cas spécifique ?"
- "" l'art.25b (autorisation de travaux privatifs sur parties communes.ndlr) ne suppose pas nécessairement une autorisation antérieure à l'exécution des travaux, autorisation qui peut ensuite être ratifiée "
( Cass 30.09.1998 in Rev.Dt. Immo 1999-45, avec observation de Giverdon, et Rev des Loy 1999 -28, observation Atias, mais aussi : CA Aix en P, 28.01.1969 in Gaz du Pal. 1969 2.64, TGI Paris 17.12.1971 et 22.10.1974, ou Cass. 3.07.1979, in info rap.Dalloz 1980.66).
Voyez, il n'y en a pas UNE mais DES .... !
Q : "- le syndic peut-il refuser de mettre à l'ODJ, une résolution à postériori sur des trvx, qu'un copro a fait sans aucun respect du RDC ?"
NON, il ne peut pas refuser une question demandée selon la procédure prévue D.art.10 au motif que .."le syndic ne peut se faire juge de la pertinence ou de la nécessité des questions dont l'inscription à l'ODJ d'une AG lui est demandée". (Cass. 12.06.2002 in Admini 10.2002-32, CA Paris 2.10.2002 in AJDI 2002.777)
Et encore : "Le défaut d'inscription des questions supplémentaires à l'ODJ peut justifier la responsabilité personnelle du syndic." (s'il y a préjudice.ndlr) (TGI Paris 16.05.1975, CA Paris 7.101994 in Loy et Copro 1995.133)
A noter que le défaut d'inscription d'une question par le syndic a été considéré comme "carence" dans le sens de L.art.18 dernier alinéa (révocation du syndic et désignation d'un autre), justifiant la désignation d'un administrateur provisoire (CA Paris 10.05.1989 in Inf Rap Dalloz 1989.166)
Ajout :
Il faut préciser que la ratification de travaux privatifs sur parties communes s'entend d'une décision sur un acte ou des travaux dont la nature est précisée ainsi que sur leur montant.
Je précisais ce point dans mon post plus haut : pour ces travaux, il n'y a décision décisoire QUE sur des choses précises et chiffréees.
A défaut, pas de décision qui oblige.
"Dès que je parle de jurisprudence à mon syndic, il rigole bien "
Si vous etiez nombreux à en parler, peut être qu'il rigolerait moins !
Voyez ici :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=54786
Eternelles questions :
- que veulent les copropriétaires ?
- Le veulent-ils vraiment ?
- que font-ils pour imposer ce qu'ils veulent ? |
Edité par - gédehem le 07 juin 2007 14:36:31 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 15:54:19
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Voici quelques jurisprudences que ce sujet,
"La clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans l'accord de l'assemblée des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, même précisément définis, est contraire aux dispositions des articles 25 b) et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; en conséquence elle doit être réputée non écrite. Cette jurisprudence met l'accent sur le caractère institutionnel de la copropriété et met fin aux incertitudes du droit positif, certains arrêts ayant admis de telles clauses lorsque la consistance exacte des travaux était clairement indiquée. Au vu de cet arrêt il serait souhaitable que les syndics demandent, lors des prochaines assemblées générales, la suppression de ces clauses à la majorité de l'article 24. En ce qui concerne les travaux déjà effectués sur la base de telles clauses, ils encourent le risque d'une action aboutissant à une demande de remise en état des lieux.
Civ. III., 12-03-97, Syndicat des copropriétaires du 48, rue Galande à Paris 5e c/ SCI du 48, rue Galande à Paris 5e.
J.C.P., éd. N, 39, jurisprudence, p. 1185 à 1187."
"L’autorisation préalable de l’Assemblée Générale est toujours requise pour les travaux exécutés par un copropriétaire sur des parties communes même s’ils sont exigés par des services administratifs.Au surplus l’accord verbal du syndic ne peut valablement se substituer à une autorisation expresse et régulière de l’Assemblée Générale.
Cour de Cassation 3ème Civile 8 novembre 2006. 05 19 141"
"Dans tout immeuble ou ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’autorisation de faire des travaux sur des parties communes est donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
La jurisprudence, principalement celle de la Cour de cassation, dit qu’une stipulation du règlement de copropriété ne peut autoriser, par anticipation, un copropriétaire déterminé à réaliser des travaux, même bien définis (plusieurs décisions dont une de la 3e chambre civ. du 26 janvier 2000).
Vous devez donc demander l’autorisation de l’assemblée générale, mais, au cas de refus, vous pourrez solliciter du juge une décision d’autorisation, mais attention votre demande ne peut être présentée a posteriori (les travaux ne doivent pas être faits avant la requête).
"
Pouvez vous nous donner les textes des jurisprudences que vous avancez, ne donnez qu'une date et un lieu est un peu juste. Merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 17:03:49
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Philippe, vos citations ne contredisent en rien ce qui est exposé ici concernant la ratification par l'AG de travaux affectant les parties communes ou l'aspect exterieur de l'immeuble !
Comprenez ce qui est dit :
- Une clause de RDC ne peut autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux relevant de L.art.25, travaux que seule l'AG peut autoriser.
D'où la clause réputée non écrite.
- Même chose pour l'arret de Cass du 8.11.2006...
Les travaux privatifs sur parties communes doivent être autorisés par une AG, laquelle doit se prononcer sur une question spécifique.
Mais ces arrets ne disent pas autre choses : ils ne disent pas que l'autorisation dont il s'agit ne peut en aucun cas être donnée posterieurement à la réalisation des travaux.
Ces arrets ne précisent pas qu'une ratification posterieure est interdite !!!
Comprenez ici que la lecture des arrets, leur compréhension et surtout leur(s) interprétation(s) est un véritable travail sur lequel même les étudiants en 3ème année de droit ont parfois du mal ..
Je veux dire par là que les arrets que vous citez ne traitent pas du sujet dont il s'agit ici.
D'une certaine façon vous faites la même confusion que Virginia !
Relisez bien 'vos' arrets !
" La clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans l'accord de l'assemblée des travaux ..."
"..une stipulation du règlement de copropriété ne peut autoriser, par anticipation, un copropriétaire déterminé à réaliser des travaux, même bien définis ..."
Ils ne correspondent pas au sujet abordé ici !
Au contraire, les arrets que je cite, résumés ainsi :
" l'art.25b (autorisation de travaux privatifs sur parties communes.ndlr) ne suppose pas nécessairement une autorisation antérieure à l'exécution des travaux, autorisation qui peut ensuite être ratifiée "
... portent très précisément sur le sujet : une AG peut-elle ratifier des travaux sur parties communes engagés par un copropriétaire ?"
La réponse est sans ambiguité : OUI !
Mais attention : le fait qu'une AG puisse ratifier à posteriori ces travaux privatifs sur parties communes ..ne veut pas dire que l'AG DOIT ratifier ces travaux !
Qu'on puisse le faire ne veut pas dire qu'on doit le faire.
Dans le cas de Chardon, si l'AG ne ratifie pas les travaux, ils resteront travaux privatifs aux frais de ce copropriétaire.
(Notez que ce qui gene ce sont "les frais" .. plus que les travaux par eux-mêmes, sur lesquels personne ne semble avoir rien dit lors de leur réalisation ! )
Pour le texte des arrets que je cite, il suffit de se reporter aux pubications que j'ai indiqué. |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 19:57:38
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Relisez vous bien gédehem ! Et depuis le début du sujet SVP !
Vous n'êtes que contradiction d'un post à l'autre ! Et vous allez même à l'encontre des règles élémentaires en matière de copropriété. Vous induisez, en vous amusant, les personnes lisant le sujet, dans l'erreur et la désinformation ! Et dangereux avec ça ..
Vous avez d'ailleurs fait l'objet de cette remarque maintes fois sur ce site. Vous retournez votre veste à souhait, et vous prenez pour la parole divine. Mais enfin ! Regardez vous en face bon sang !
Allez vite reprendre un de vos nombreux pseudos afin de répondre ici ou ailleurs !!
Après avoir reçu une explication de chardon2bs le 07 Jun 2007 : 11:25:11, vous reconnaissez que... 07 Jun 2007 : 12:28:45...
Je suis au regret de vous dire que vous contournez l'art. 25b de la loi et les jurisprudences produites quant à la NON RATIFICATION des travaux urgents ou pas faits par un syndic, sans consultation ni approbation d'une assemblée... C'est la Cour de Cassation qui s'est prononcée !!
Confirmé par l'ARC !!
1°/ Laisseriez vous faire de tels travaux sur vos parties communes par 1 copropriétaire qui ferait ce que bon lui semble, s'estimant seul propriétaire de l'immeuble ?
2°/ Trouveriez vous normal qu'un administrateur provisoire, un syndic et un CS "laissent faire" également sans intervenir pour faire cesser ces travaux d'un hors la loi ?
3°/ Trouveriez vous normal, que le syndic vous adresse un tel ordre du jour (bonjour la rédaction !), allant à l'encontre de la règlementation en matière de copropriété ?
La loi est la même pour tout le monde en copropriété et ailleurs ! 
Je ne reviendrai pas en arrière de ce que j'ai écrit et de ce que disent les textes. Quant à ce vous pouvez inventer, ça ne concerne que vous et votre petite personne. Vous voulez toujours avoir raison, mais vous venez de faire un superbe plantage ! Bonjour l'atterrissage !
Quant à JPM, il aurait mieux valu qu'il n'intervienne pas dans ce sujet... ou alors qu'il change de lunettes commes vous d'ailleurs !!
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 00:03:29
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virginiaW : je ne connais pas JPM ou gedehem, mais je suis tout à fait d'accord avec vous sur votre dernier post.
Ces personnages qui se cachent derrière des pseudos sont souvent très affirmatifs, et ne répondent que rarement aux questions posées par des copros qui demandent de l'aide.
L'un soutient souvent les syndics, et l'autre les copros irrespectueux de la loi et envers leurs voisins.
Sur le sujet lancé par chardons, à aucun moment JPM et gedehem ne donne confirmations de leur affirmations. Ou sont les textes de lois, les jurisprudences???
Continuez à soutenir les contrevenants aux RDCs,et à affirmez des contrevérités.
Messieurs JPM et gedehem( ou Mesdames excusez-moi), présentez vous à visages découverts, peut-être seriez alors crédibles.
Comme VirginiaW je doute de votre capacité à gérer une copropriété, si vous appliquez de tels discours.
Messieurs ( dames) bonne nuit.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 00:50:46
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Citation :
Initialement entré par philippe388
Sur le sujet lancé par chardons, à aucun moment JPM et gedehem ne donne confirmations de leur affirmations. Ou sont les textes de lois, les jurisprudences???
Les arrêts qu'ils donnent ne concernent pas le sujet d'une part, d'autre part, en général, ils ne donnent que des arrêts datant de l'Ante-Christ, pas de mise à jour, et en l'occurence aucune prise en compte du décret modifié le 27/05/04. Ces arrêts leur permettront au moins de faire une mise à jour de leurs sites persos
J'espère que chardon2bs fera bon usage de celui-ci qui le ou la dessert particulièrement et lui permettra également de demander la mise en cause de l'administrateur provisoire, du syndic et du CS s'il y en a un !
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 28 mars 2007 Cassation
N° de pourvoi : 06-11947
Inédit
Président : M. CACHELOT conseiller
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique, qui est recevable :
Vu l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 décembre 2005), que M. X..., propriétaire depuis 2000 d'un lot de copropriété à usage de box qui subissait des fuites d'eau provenant d'une laverie automatique exploitée dans un lot situé au-dessus, a assigné la SCI Notre Dame (la SCI), propriétaire, afin que soit supprimée la canalisation d'évacuation des eaux usées de la blanchisserie, laquelle l'avait fait installer par la société Atec en 1995 pour se raccorder après percement de la dalle au collecteur général implanté en partie haute du box sans avoir sollicité l'autorisation du précédent propriétaire ni de la copropriété ;
Attendu que pour débouter M. X... de sa demande, l'arrêt retient que l'assemblée générale du 25 mars 1996 avait ratifié les travaux réalisés par la SCI d'aménagement d'un conduit d'air de 300 millimètres de diamètre avec dépassement de la terrasse de 30 centimètres permettant l'exploitation d'une laverie automatique, que le local commercial disposait en tout et pour tout d'un lavabo et d'un WC, qu'il en résultait que le syndicat des copropriétaires avait accepté l'installation d'une laverie automatique alors que l'ancienne boutique ne comportait pas d'évacuation appropriée correspondant à celles spécifiques nécessaires à une telle exploitation qui contient plusieurs machines à laver et qu'il résultait de ces différents éléments que le syndicat des copropriétaires avait implicitement autorisé les travaux de raccordement de la laverie au réseau commun de l'immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'autorisation accordée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété, qui ne peut être implicite, doit être donnée par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 décembre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la SCI Notre Dame aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la SCI Notre Dame à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la SCI Notre Dame et de M. Y..., ès qualités ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-huit mars deux mille sept par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.
------------------------------------------------------------------------------------------
Décision attaquée : cour d'appel de Versailles (4e chambre) 2005-12-12
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2007X03X03X00119X047
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