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sissi1651
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1 réponse |
 Posté - 13 juin 2007 : 16:24:45
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Je vends actuellement mon appart. et en lisant le contrat de syndic j'ai eu la désagréable surprise de voir que les frais de mutation demandés au vendeur étaient de 400€ !! Malgré tout ce que j'ai pu lire à ce sujet, que ce soit l'arrêt de la cour de cass. 3 ch du 11 octobre 2005, que ce soit le communiqué de presse de la DGCCRF du 31 mai 2007, il y a une loi celle du 10 juillet 1965 - art 10-1 b) qui stipule que "les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lotsont imputables au seul copropriétaire concerné" et cette loi a été modifiée en juillet 2006 !! pourtant une série d'articles disent le contraire et que le syndic ne peut pas demander au seul copropriétaire sachant que le contrat a été signé par l'ensemble de la copropriété et non par un seul.. Qui pourrait m'apporter des précisions, voire de récents autres textes permettant de refuser ce paiement carrément abusif !!!
Merci d'avance et c'est urgent !!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 17:17:02
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| l'imputation est bien au copropriétaire vendeur |
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kemo
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 22:28:54
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C'est faux si la dernière AG a eu lieu avant le 13/07/2006 car la loi ENL n'est pas rétroactive, et je me demande même si ce n'est pas avant le 16 juillet, date de sa parution au bo.Attention toutefois de veiller à ce qu'il n'existe pas de décisions d'ag spécifique imputant ces frais au seul vendeur ou alors qu'une telle mesure le prévoit dans le réglement de copro, ce serait plus compliqué. Je vis actuellement la même situation, et je vous conseille vivement Sissi de prendre la fiche tarifaire des prestations particulières pour examiner soigneusement le détail de ce qu'englobe ces 400 euros. Pour vous aider, voici une copie du rar que je poste à mon syndic demain:
Madame,
J’ai remarqué un certain nombre d’irrégularités concernant les honoraires de mutation que vous m’avez facturés par le biais de l’état daté transmis à mon notaire Maître ……….. Vous me réclamez sans plus de détail ou d’information la somme de 372,32 euros au titre de ces dits honoraires. Après examen de la liste de vos prestations particulières, j’ai compris que cette somme se répartissait comme suit :
- questionnaire notaire, mise à jour fichier : 232,85 euros
- opposition au prix de vente : 92,98 euros
- ouverture fichier acquéreur : 46,49 euros
Tout d’abord, je comprends mal pourquoi vous me facturez une procédure d’opposition au prix de vente alors même que vous ne pourrez jamais l’entamer à mon encontre. En effet, je ne suis, au jour d’aujourd’hui, redevable d’aucune somme au syndicat des copropriétaires et je m’acquitterai, comme je l’ai toujours fait d’ailleurs, du paiement de la somme de 404,36 euros, au titre du 3ème trimestre 2007, lors de la signature de l’acte réalisant la vente de mon bien. Cette somme vous sera remise par mon notaire au moment où il vous signifiera la mutation du logement, comme cela est prévu.
Ensuite, je vous fais remarquer que les deux autres prestations facturées me sont totalement inopposables ; c’est du moins ce que n’a cessé d’affirmer la cour de cassation en s’appuyant sur l’article 1165 du code civil (arrêt du 11 octobre 2005, pourvoir n° 04 -14178, pour n’en citer qu’un). J’ajoute qu’aucune résolution spéciale concernant l’imputation de ces frais au seul vendeur n’a été votée le 12 juillet 2006, jour de la dernière assemblée générale, et qu’il n’est pas non plus question d’une pareille disposition que ce soit dans le règlement de copropriété ou dans le contrat de syndic signé ce même jour. Au cas où vous envisageriez de m’opposer l’article 90 alinéa b) de la loi ENL du 13 juillet 2006, je me permets de vous préciser que celui-ci n’est pas rétroactif et qu’il ne peut en conséquence pas s’appliquer dans le cas présent. De plus, cet article autorise juste la facturation au vendeur d’honoraires pour l’établissement du seul état daté et non pas, comme ici, celle d’un forfait comprenant la réponse à l’intégralité du questionnaire du notaire et la mise à jour fichier, encore moins celle de l’ouverture du fichier acquéreur.
Par conséquent, je ne vous suis redevable d’aucune somme quelle qu’elle soit au titre d’honoraires de mutation. Je ne nie absolument pas votre droit à rémunération pour les prestations effectuées, mais, comme prévu au contrat passé entre vous et le syndicat des copropriétaires, c’est à ce dernier que vous devez facturer la somme de 279,34 euros au titre de ces honoraires.
Restant convaincu de votre intégrité et qu’il ne s’agit là que d’une malencontreuse erreur de votre part, je vous prie de bien vouloir clarifier cette situation au plus vite et d’en aviser rapidement mon notaire Maître ……… afin qu’il puisse réaliser la vente en toute sérénité. Si toutefois malgré ces arguments vous restiez sur votre position première, bafouant ainsi ouvertement les lois en vigueur et le contrat passé entre vous et le syndicat des copropriétaires, je me verrai malheureusement dans l’obligation de déposer aux greffes et de requérir à votre encontre des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Espérant ne pas avoir à en arriver à de pareilles extrémités, je vous prie d’agréer, madame, mes salutations respectueuses.
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 23:58:58
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C'est lors de la signature du contrat de syndic que l'ensemble des copropriétaires doivent porter attention aux montants des frais indiqués dans les "prestations particulières".
Or, combien regardent les contrats de syndic avant de les voter "comme un seul homme/femme" lors des AG ?
A votre stade, c'est trop tard pour les 400 €.
De plus la loi du 13 juillet 2006 avalise cette prestation à titre individuel pour le seul propriétaire au moment de la vente du lot, donc vous.
Par contre toute demande de frais auprès de l'acquéreur est "hors la loi".
Kemo est dans l'erreur également, car c'est justement pour stopper ces décisions de la cour de cassation sur la base des textes antérieurs que l'article 10-1 a été modifié en juillet 2006 pour le plus grand bénéfice des syndics, mais bon, une loi est votée par "nos" députés et sénateurs, non ?Citation :
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Publication au JORF du 11 juillet 1965
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
version consolidée au 7 mars 2007 - version JO initiale
Article 10-1
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 90 (JORF 16 juillet 2006).
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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kemo
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 01:41:20
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Désolé kémo est loin d'être dans l'erreur car cette modification date du 13 juillet et que l'ag qui a validé la facturation de cette prestation a eu lieu le 12 juillet. La loi ENL n'étant pas rétro-active, Kémo ne paiera aucun frais. Osez dire le contraire quelboulot. On ne peut opposer à quelqu'un une loi qui n'existait pas le jour de la signature du contrat, et j'ajoute que le contrat de syndic ne stipule pour aucune de ces prestations exceptionnelles à qui elle est facturée.
Donc je le répète, Kemo ne paiera pas !!!!!!
Et ce ne sont pas vos remarques qui risquent de l'intimider, ou de le faire changer d'avis, cher quelboulot. Au fait pour quel syndic travaillez vous ?? ........... |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 09:42:22
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Citation :
kemo Enregistré - 18 Jun 2007 : 01:41:20 ...Et ce ne sont pas vos remarques qui risquent de l'intimider, ou de le faire changer d'avis, cher quelboulot. Au fait pour quel syndic travaillez vous ?? ...........
Celle là, on ne me l'avais encore jamais faite comme réflexion. 
Mais vous avez certainement raison de me considérer comme inféodé à un "syndic" !
Vous avez vendu quand au fait ?
Après la modif du 13 juillet 2006 !
Dans tous les cas ayez la courtoisie de venir nous donner le résultat, quel qu'il soit, de votre contentieux avec le syndic.
Pour ma part je contesterais les deux derniers points :
Citation :
- opposition au prix de vente : 92,98 euros
- ouverture fichier acquéreur : 46,49 euros
Mais je maintiens que vous devrez payer le point 1, questionnaire notaire |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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kemo
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 14:10:11
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Maintenez ce que bon vous semble, car les lois qui régissent un contrat signé le 12 juillet 2006 sont celles en vigueur le 12 juillet 2006, et vous ne pourrez rien y changer.
Vous n'avez dû que survoler mon premier post, car vous ne répondez pas sur le fait que la première prestation ne correspond pas à l'établissemnt du seul état daté mais à un charmant forfait comprenant la réponse à la TOTALITE du questionnaire notaire ainsi que la mise à jour fichier. vous ne semblez d'ailleurs pas non plus vous inquiéter plus que de raison du fait que ni dans le réglement de copro, ni dans le contrat de syndic, ni dans le pv d'ag ne figure l'imputation de cette prestation au seul vendeur. Et croyez moi que j'en comprends bien la raison puisqu'une telle clause au contrat serait tout bonnement illégale. Mon syndic préfère donc laisser le flou total concernant l'imputation de ses prestations particulières. Pour aucune d'entre elle il n'indique qui est sensé la supporter, ainsi il se laisse une bonne marge de manoeuvre pour choisr la victime de son escroquerie et de ses tarifs plus qu'abusifs au regard du travail réellement fourni.Si il n'arrive pas à flouer Jacques, il pourra toujours essayer avec Paul
Comprenez bien chers lecteurs de quoi il est question ici, et pourquoi des personnes telles que ce quelboulot essayent de contredire, si maladroitement soit il, les arguments que j'avance:
Le jour où toutes les victimes de cette escroquerie tomberont sur ce post et réclameront le remboursement de ces sommes indues, cela fera très mal aux Syndics qui les ont escroqué car ces victimes se comptent par centaines de milliers. Donc vous qui vous êtes fait escroqué il y a 1, 2,3 ou 4 ans, réclamez le remboursement et la condamnation à de lourdes amendes de ces escrocs !!!!
Allez j'en profite pour balancer quelques mots clés histoire que l'on arrive plus facilement jusqu'ici: honoraire mutation frais opposition vente syndic copropriété questionnaire notaire etat daté loi enl 13 juillet 2006 retro actif retro-activité.
Bon voilà qui devrait suffire. A la revoyure quelboulot    
Ps: Au fait quelboulot, pourquoi vous êtes vous senti dans l'obligation de vous créer ce nouveau pseudo, si élogieux soit il à mon encontre, pour répondre à mon post ?? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 14:45:32
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Une simple précision Citation :
kemo Enregistré - 18 Jun 2007 : 14:10:11
...Ps: Au fait quelboulot, pourquoi vous êtes vous senti dans l'obligation de vous créer ce nouveau pseudo, si élogieux soit il à mon encontre, pour répondre à mon post ??
Je ne vous ai pas attendu sur le site pour créer ce pseudo, mais je vous renouvelle ma demande formulée précédemment Citation :
quelboulot Enregistré - 18 Jun 2007 : 09:42:22
...Dans tous les cas ayez la courtoisie de venir nous donner le résultat, quel qu'il soit, de votre contentieux avec le syndic.
Ayez la franchise, dans quelques mois, de venir à nouveau parmi nous pour nous communiquer le résultat de votre action. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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kemo
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 15:30:41
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Milles excuses quelboulot en ce qui concerne le pseudo j'avoue après vérification avoir clairement diffamé. Rassurez vous par contre, je ne manquerai pas de vous faire part de l'issue de cette affaire, quelle qu'elle soit.
Mais j'avoue ne pas comprendre les arguments que vous pourriez m'opposer pour etayer vos dires. Qui plus est, je suis déçu que vous n'ayez pas répondu sur les points précis que j'ai soulevé dans mon précédent post. J'attends................. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 16:05:24
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Citation :
kemo Enregistré - 18 Jun 2007 : 14:10:11 ...Vous n'avez dû que survoler mon premier post, car vous ne répondez pas sur le fait que la première prestation ne correspond pas à l'établissemnt du seul état daté mais à un charmant forfait comprenant la réponse à la TOTALITE du questionnaire notaire ainsi que la mise à jour fichier. vous ne semblez d'ailleurs pas non plus vous inquiéter plus que de raison du fait que ni dans le réglement de copro, ni dans le contrat de syndic, ni dans le pv d'ag ne figure l'imputation de cette prestation au seul vendeur
Désolé mais lorsque j'indiquais Citation :
quelboulot Enregistré - 18 Jun 2007 : 09:42:22
...Pour ma part je contesterais les deux derniers points : Citation :
- opposition au prix de vente : 92,98 euros
- ouverture fichier acquéreur : 46,49 euros
Mais je maintiens que vous devrez payer le point 1, questionnaire notaire
Ne pourriez-vous concevoir que je répondais à votre questionnement ? |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 22:33:23
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Citation :
Initialement entré par kemo
Donc vous qui vous êtes fait escroqué il y a 1, 2,3 ou 4 ans, réclamez le remboursement et la condamnation à de lourdes amendes de ces escrocs !!!!
Etant syndic pro, je ne peux tolérer ce genre de propos sur ce forum.
Si la loi ENL consacre les horaires de mutation , cela veut bien dire que le législateur est venu consacrer la légitimite de ces honoraires.
Je n'aime ni votre suffisance, ni votre jugement de valeur sur une profession que vous etes loin de connaître cher kemo |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 14:42:37
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kemo, je pense que votre sujet vous emballe mais ayez un peu d'indulgence et peut être d'humilité sur ces posts tenus par des bénévoles. Sinon allez vous payer un assistanat ( sur la page d'accueil) ! |
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docherbst
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 19:31:54
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Citation :
Initialement entré par kemo
Donc vous qui vous êtes fait escroqué il y a 1, 2,3 ou 4 ans, réclamez le remboursement et la condamnation à de lourdes amendes de ces escrocs !!!!
Etant syndic pro, je ne peux tolérer ce genre de propos sur ce forum.
Si la loi ENL consacre les horaires de mutation , cela veut bien dire que le législateur est venu consacrer la légitimite de ces honoraires.
Je n'aime ni votre suffisance, ni votre jugement de valeur sur une profession que vous etes loin de connaître cher kemo
Cher syndic,
-- Sur la forme :
Les propos de kemo sont pour le moins vexants. Et ce forum voit souvent des syndic répondre bénévolement et assez objectivement. Ailleurs, kemo aurait pu se voir exclure. OK, sur la forme, il exagère.
-- Mais sur le fond ... :
1. Si la loi a rendus d'un coup légaux le paiement des frais entraînés par la réalisation des états datés, l'a t'elle rendu pour autant légitime ?
En effet -- je m'y connais un peu en veille juridique --, tout laisse à penser que la loi ENL a modifié la loi de 1965 suite à un lobbying efficace des syndics. Je pense d'abord à la proximité chronologique (un an, en procédure parlementaire, c'est un délai moyen) avec l'arrêt de la Cour de cassation, arrêt quasi-de principe donc extrêmement gênant pour la pratique des syndics.
Par ailleurs, avec l'informatisation quasi-terminée des syndics, je voudrais bien savoir quel est le coût réel ...
Enfin, les arguments d'autorité ne sont à mon sens pas recevables, tant en logique pure que dans un débat qui se voudrait équilibré et serein. Or "si la loi le dit, c'est que c'est normal/légitime/parfait/..." est un argument d'autorité.
Si le meilleur en lobbying législatif était le plus légitime, i.e. incontestable, ça se saurait ... :-)
Donc : Légaux ces frais de mutation ? Oui. Légitimes ? A mon avis, un tout petit peu, mais clairement pas autant que notre cher syndic air jordan le prétend.
2. kemo a raison sur le fond de discuter le contenu exact des frais. En effet, seules les catégories de frais fixées par la loi et éventuellement par le contrat entre le syndic et la copropriété sont obligatoires. Autrement dit, dans les cas de kemo et Sissi, à part l'état daté, rien d'autre. Et comme le relevaient les autres intervenants, on devrait plus souvent éplucher les contrats des syndics, leurs appels de fonds et leurs propositions aux AG. C'est de bonne guerre :-)
3. Enfin, qui pourrait répondre juridiquement à la question de kemo concernant l'application ou non de la loi ENL ? Car si la loi ENL n'est évidemment pas rétroactive, j'avoue mon incompétence sur le point de savoir quelle date prendre en compte pour savoir si la nouvelle disposition s'applique ou non au cas de Sissi : celle de la dernière AG, celle la vente, celle de la signification de la vente au syndic ? |
Edité par - docherbst le 19 juil. 2007 19:45:54 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 21:07:10
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**** Modérateur ****
Acte donné à Kemo des excuses mais il est bien évident que sa véhémence (terme euphémique) est sans commune mesure avec l'objet du débat. Il est libre ici de critiquer les uns et les autres mais l'utilisation systématique d'un terme de droit pénal par des braves gens qui en ignorent le sens est assez lassante et peut justifier à l'extrême l'exclusion même s'il n'y a pas pas ici de peine plancher. Incident clos. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 21:32:13
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L'argumentation de Kemo au sujet d'une délai d'application est mal fondée. L'article 10-1 nouveau trouve application à la date habituelle pour une disposition législative.
Cette réforme retoque la position de la Cour de cassation sans pour autant que la procédure utilisée par les syndics soit mise en cause alors qu'elle aurait dû l'être.
Le principe de la rémunération exceptionnelle du syndic pour l'établissement de l'état daté n'est pas contestable. Il a été admis au temps de la taxation administrative des honoraires et encore à l'occasion dela dernière réunion de travail de la Commission nationale de la consommation.
L'équité commande que cette rémunération soit mise à la charge du vendeur. La pratique a toujours en ce sens. La loi l'impose désormais.
Reste le problème du montant ! Admettons d'abord qu'il doit être raisonnable et en fonction du travail fourni et de la responsabilité liée à cette prestation.
La procédure normale est qu'il s'agit d'un honoraire qui est à la charge du syndicat au nom duquel le syndic établit l'état daté.
Le syndic facture donc au syndicat. La facture implique une charge individuelle (imputable au copropriétaire vendeur) qui est immédiatement constatée au débit du compte du vendeur. Celà justifie qu'elle soit également incluse dans l'état daté comme créance du syndicat sur le vendeur. Voilà la bonne procédure.
Quant au montant ? Il figure dans le contrat de syndic soumis à l'assemblée et il appartient aux copropriétaires de lire le projet de contrat annexé à la convocation et de contester tout montant excessif.
Cette procédure prive d'intérêt l'arrêt cité de la Cour de cassation. Il ne s'agit plus en effet d'une charge imposée directement au vendeur par le syndic, mais d'une charge du syndicat faisant l'objet d'une répartition individualisée. Le problème de l'inopposabilité du contrat de syndic à un copropriétaire tiers ne se pose plus.
A la vérité il n'aurait jamais dû se poser. La prétendue inopposabilité du contrat de syndic aux copropriétaires devrait s'accompagner tout aussi bien de l'inopposabilité du contrat du chauffagiste Il est vrai que la jurisprudence est en ce sans. Elle changera quand les magistrats auront appréhendé le mécanisme susindiqué.
Reste en bout de piste le montant de la rémunération, souvent excessif. C'est là qu'est le seul vrai problème.
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gloran
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 15 août 2007 : 01:57:02
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Le problme n'est pas seulement le montant des honoraires, il est surtout lié au fait que, afin de facturer toujours plus le copropriétaire vendeur, le syndic mélange (fusionne) sous l'appelation vague "frais de mutation" :
- l'état daté, que le vendeur devra effectivement payer depuis la loi ENL,
- le questionnaire de notaire.
Or, ce questionnaire de notaire n'a pas à être facturé au vendeur : il sagit en réalité d'une prestation de sous-traitance au profit du notaire, puisque ce dernier est déjà payé (et grassement, même quand on a retiré les taxes) pour sécuriser la vente. Le syndic n'a aucune obligation de répondre au notaire, et s'il le fait, alors il doit contractualiser avec le notaire.
En conclusion, faire payer le questionnaire de notaire au vendeur, c'est le faire payer deux fois pour le même service : le vendeur via les frais de mutations qui incluent le questionnaire, et l'acquéreur qui paye le notaire pour ça.
On constatera que les notaires sont très complices des syndics, et, au mieux, font preuve d'une passivité et d'une absence de conseil pour le moins litigieux.
(et pour éviter d'en remettre une couche sur les notaires, j'éviterai d'approfondir le fait que de nombreux notaires conservent par devers eux plusieurs semaines durant le produit de la vente d'un bien immobilier par exemple, ce qui peut coûter des centaines d'euros d'intérêts + assurances au vendeur qui attend cette rentrée d'argent pour rembourser le prêt d'un autre bien immobilier - et je sais de quoi je parle).
Autre point (modification de mon message) :
Quel(s) texte(s) de loi très précisément autoriserai(en)t le syndic :
- à mettre sur le compte du syndicat les "frais de mutation" (puisque la cour de cassation en 2005 dit le contraire et que sauf erreur de ma part la loi ENL de revient pas là dessus)
- et à ventiler individuellement les "frais de mutation" mis sur le compte du syndicat ?
La procédure présentée semble à priori séduisante, mais ça serait mieux de vérifier celle-ci dans les textes juridiques (loi, décrets, avis de cour de cassation, réponses ministérielles).
Merci |
Edité par - gloran le 15 août 2007 02:03:46 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 août 2007 : 11:51:33
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L'intéressant message de Gloran appelle des observations :
Sur : Or, ce questionnaire de notaire n'a pas à être facturé au vendeur : il sagit en réalité d'une prestation de sous-traitance au profit du notaire, puisque ce dernier est déjà payé (et grassement, même quand on a retiré les taxes) pour sécuriser la vente.
Ce n'est pas exact. Le questionnaire porte :
1 - sur des questions auxquelles le syndic seul répondre. Exemples : notification d'une injonction administrative de travaux, modification du règlement de copropriété en cours de publication. Il y en a d'autres.
2 - sur des questions auxquelles le vendeur lui-même devrait répondre. Mais 80 % des vendeurs sont, en fait, incapables de répondre correctement. Exemple un emprunt du syndicat pour travaux. Et l'exemple reste valable lorsqu'il ne s'agit pas d'un " emprunt du syndicat " mais d'un groupement d'emprunts individuels de type Copro 100. Le vendeur dispose dans ce dernier cas de toutes les indications nécessaires mais il ne trouve plus ses papiers ou ne veut pas se casser la tête.
D'autre part les cas de rétention volontaire d'information par le vendeur sont nombreux et la régularité de la vente peut en souffrir. La sécurité juridique de l'opération justifie pleinement que le notaire s'adresse au syndic pour obtenir une information complète et objective.
Sur : Quel(s) texte(s) de loi très précisément autoriserai(en)t le syndic :
- à mettre sur le compte du syndicat les "frais de mutation" (puisque la cour de cassation en 2005 dit le contraire et que sauf erreur de ma part la loi ENL de revient pas là dessus)
- et à ventiler individuellement les "frais de mutation" mis sur le compte du syndicat ?
Réponse : le régime du mandat social du syndic, notamment l'article 18 de la loi et l'article 29 du décret. Le syndic administre le syndicat. L'obligation de renseigner en cas de vente d'un lot pèse avant tout sur le syndicat. Elle est mise à la charge du syndic, professionel ou non, pour la seule raison qu'il est la voix et la main de la personne morale qu'est le syndicat. Le syndic effectue le travail ès-qualités d'administrateur du syndicat, et pas en son nom personnel.
Le syndic ne peut être régulièrement rémunéré que par le syndicat, soit par des honoraires forfaitaires pour ce qui est de l'administration courante, soit par des honoraires spécifiques pour les interventions exceptionnelles. Le contrat de mandat du syndic doit être établi conformément à ces principes. Le contrat-type de 1982 a loupé cet aspect de la question parce qu'il n'a retenu que des principes consuméristes.
Quant à l'individualisation de certaines charges, c'est une pratique ancienne et reconnue par la jurisprudence. Elle figure explicitement dans nombre de règlements de copropriété. Ici encore le législateur est à la traîne puisqu'on ne la trouve pour la première fois que dans la récente modification de l'article 10-1.
C'est à tort que l'on confond souvent l'individualisation de certaines charges avec ce qu'on appelle les bases de répartition "compteur" : un lot = une part quel que soit le nombre des tantièmes du lot. Ces bases sont utilisées pour les charges afférentes aux compteurs divers (d'ou son nom), aux branchements TV, aux colonnes de VO, à l'interphone, etc.
Sur : j'éviterai d'approfondir le fait que de nombreux notaires conservent par devers eux plusieurs semaines durant le produit de la vente d'un bien immobilier par exemple, ce qui peut coûter des centaines d'euros d'intérêts + assurances au vendeur qui attend cette rentrée d'argent pour rembourser le prêt d'un autre bien immobilier - et je sais de quoi je parle)., bien que l'on sorte là un peu du sujet :
Le notaire peut délivrer les fonds au vendeur le jour même de la signature de la vente s'il est en possession du certificat dit de l'article 20. S'il y a deux notaires, c'est au notaire du vendeur que les fonds sont remis.
Si le certificat n'a pas été adressé au notaire par le syndic, la responsabilité en revient souvent au vendeur qui n'est pas à jour du paiement des provisions et charges, et dans d'autre cas au syndic qui a cru sauvegarder les intérêts du syndicat et finalement n'a pas fait correctement son travail.
Le notaire doit alors conserver les fonds jusqu'à la dzte d'expiration du délai d'opposition (15 jours). Cette date est en fonction de celle de réception par le syndic de l'avis de l'article 20 qui doit être expédié par le notaire détenteur des fonds. Le délai d'expédition de cet avis est de 15 jours à compter de la date de transfert de propriété (qui n'est pas obligatoirement celle de la signature de l'acte).
De ces dispositions il résulte que dans la majorité des cas la conservation des fonds pendant un mois (15 + 15 jours) + quelques jours (du point de vue pratique) est conforme aux dispositions légales et qu'exceptionnellement (transfert de propriété retardé) le délai peut être plus long.
Il faut ajouter que le notaire ne tire aucun avantage personnel de la conservation des fonds.
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gloran
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 15 août 2007 : 16:18:37
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Merci à JPM pour ces réponses. Je me permets néanmoins de rebondir (ça sert à ça un forum ) :
==> concernant la nature des questions figurant dans le questionnaire de notaire : je suis bien d'accord que dans la réalité le notaire peut difficilement se passer des informations détenues par le syndic. Néanmoins, le législateur, on peut le regretter ou non, vouloir améliorer le système ou non, a été relativement précis. Le contenu de l'état daté figure dans les textes de loi, et à ma connaissance il n'est pas prévu d'y faire figurer les "frais de mutation".
==> Par ailleurs, la loi ENL prévoit que l'état daté pourra être imputé au vendeur, OK.Mais rien n'est précisé pour le questionnaire de notaire. Donc, si on peut admettre que la prestation est nécessaire, rien ne prévoit qu'elle soit imputée au vendeur (la conclusion logique est donc à la limite : le notaire et le syndic se démerdent ). Quant au frais figurant dans le contrat de syndic, sauf à lire une analyse de texte juridique détaillée qui m'explique en quoi la loi ENL remet en cause la non-opposabilité de l'arrêt de la cour de cassation de 2005 sur ce point, je reste sur ma position. Et en général les frais proposés dans ces contrats de syndic comportent une ligne "frais de mutation" peu précise, quand il faudrait au minimum deux lignes "frais pour état daté" non contestable et "frais questionnaire de notaire" à mon sens toujours contestables.
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Pour revenir sur mon cas particulier hors sujet (peut-être obtiendrais-je quelques avis éclairés pour m'aider !) :
- j'ai acheté une maison fin 2006 avec un prêt dont le montage intègre la revente d'un appartement,
- fin juin 2007 je igne la revente de l'appartement
- le notaire a mandat (depuis plusieurs mois) d'envoyer le chèque à la banque,
- il m'envoie un courrier deux jours après la vente indiquant que le chèque a été transmis à la banque,
- pas de nouvelle de la banque mi-juillet, je m'inquiète donc,
- et j'apprends que le chèque n'est jamais arrivé
- le notaire me confirme que le chèque n'a pas été envoyé en recommandé AR (hallucinant vu les sommes en jeu !!!) donc pas de preuve, et il ne m'a jamais prévenu que le chèque n'avait pas été encaissé,
- on entre dans un cycle de régularisation fastidieux (opposition au premier chèque, allers retours de courriers avec la banque...),
- début août régularisation effective
==> un mois et 10 jours d'intérêts et d'assurance (décès invalidité + chômage) en coût supplémentaire pour moi, total > à un milliers d'euros
==> Pas de preuve qu'il y ait réellement eu un premier chèque,
==> et de toute façon, chèque pas envoyé en recommandé AR : q'il y a bien un document à sécuriser c'est le produit de la vente !
==> pendant se temps là l'argent a produit des intérêts sur le compte de l'office notarial : éh oui...
==> ma conclusion est que la responsabilité du notaire est en cause dans la mesure où il ne peut me prouver que le chèque a été envoyé (et la banque affirme n'avoir rien reçu).
Voilà pour la petite histoire hors sujet  Je suis preneur de tout conseil (j'envisage de mettre ça dans les mains de la chambres des notaires avant une action en justice : 1000 euros et + de préjudice c'est une somme quand même).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 août 2007 : 17:55:19
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Pour votre affaire avec le notaire, l'incident est certainement regrettable, mais mes observations sont d'ordre général.
Pour le reste : depuis des dizaines d'années les demandes de renseignements ont été présentées par les notaires avec mention de leur rémunération.
Vous évoquez la position adoptées par certaines associations de consommateurs. Il suffirait aux syndics de refuser l'exécution de la prestation " parce qu'elle ne figure pas dans la loi ", pour bloquer toutes les ventes.
On attendrait alors avec impatience le texte qui imposerait le service aux syndics à titre gratuit
Il faut être sérieux. C'est le montant qu'il faut traiter, et ce sont les copropriétaires qu'il faut inciter à discuter les contrats de syndics sur ce point, plutot que d'exiger un travail non rémunéré.
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gloran
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 16 août 2007 : 09:03:12
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Le sérieux devrait commencer surtout du côté des syndics, qui facturent des tarifs prohibitifs sous prétexte que ces sommes, quoique considérables, passeront dans "le bruit de fond" du produit de la vente d'un bien immobilier, le propriétaire étant en général pressé de récupérer ce produit de la vente.
S'il n'y avait pas de tels abus, je pense que le problème ne se poserait pas.
Dans un contexte aussi "tendu", en tant que consommateur il est plutôt de notre intérêt de décrypter la loi au mieux et éventuellement d'en saisir les quelques "failles" qui permettront d'atténuer la douloureuse. Encore qu'on pourra disserter longtemps s'il s'agit de failles, ou d'éléments pris en compte par le législateur en tenant compte du contexte justement.
J'en reviens donc encore à ma question première à laquelle je n'ai aucune réponse précise depuis 3 posts :
==> Quel article très exactement de la loi ENL bloque la non opposabilité au copropriétaire du contrat syndic / syndicat ?
Le fait que la loi ENL prévoit qu'un copropriétaire doive payer des frais pour l'état daté (et lui seul, et quand il est correctement réalisé) n'est en rien un camouflet à la jurisprudence de 2005 qui reste toujours valable - sauf à ce que l'on me prouve le contraire, texte sur table.
Encore une fois, je ne suis pas là pour faire en sorte qu'un syndic soit rémunéré au juste prix (chacun sa m... pardon son problème) mais pour défendre mes intérêts de copropriétaire devant des prestations abusivement tarifées au premier chef, et pas toujours justifiées (sinon dans le principe, dans la méthode et les livrables) au regard de la loi au second chef.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 août 2007 : 09:51:53
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Si le syndic " facture " directement au vendeur l'honoraire de mutation, on peut prétendre actuellement que le contrat est inopposable au vendeur. C'est la position actuelle de la jurisprudence.
Cette position est contestable mais on part alors dans une discussion juridique assez pointue car il s'agit de la transparence juridique du syndicat des copropriétaires qui est évidente pour les tenants de la modernisation du droit de la copropriété mais cette notion n'est pas encore retenue par les " traditionalistes ". Ceux ci maintiennent que la personnalité morale du syndicat constitue un écran aussi opaque que celui d'une société anonyme. Or c'est inexact puisque, notamment, le syndicat n'a aucun patrimoine, ou plus exactement a un patrimoine toujours égal à zéro (seulement des créances et des dettes avec obligation constante d'égalité entre total des créances et total des dettes). Quant aux quelques biens matériels qu'il détient, ils sont indivis entre les copropriétaires.
Si le syndic facture au syndicat qui impute la charge individuelle au vendeur, la question ne se pose plus.
Le syndic se présente alors comme un prestataire de service au même titre que le chauffagiste. Quand le conrat de chauffage a été souscrit régulièrement et a fortiori quand il a été approuvé par l'assemblée générale, personne ne peut venir prétendre qu'une facture du chauffagiste lui est inopposable.
Idem pour le syndic dont le barème d'honoraires a été approuvé par l'assemblée générale.
Après l'arrêt d'octobre 2005, le Ministère (Logement ou Justice, je ne sais plus) a répondu à un parlementaire que le syndic avait la faculté de souscrire avec chaque copropriétaire une convention d'honoraires pour les prestations particulières. Tout le monde en rit encore.
L'effort commun doit donc tendre à fournir aux copropriétaires une information objective sur un créneau de rémunération décente mais raisonnable.
Et sur ce point la pratique qui consiste à proclamer qu'il suffit de dix minutes pour renseigner le notaire est malfaisante. Il suffit de constater le désarroi de beaucoup de syndics bénévoles devant des demandes d'information pour s'en assurer.
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frais de mutation du syndic pour vente
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