Citation :

---

Initialement entré par JPM



Après l'arrêt d'octobre 2005, le Ministère (Logement ou Justice, je ne sais plus) a répondu à un parlementaire que le syndic avait la faculté de souscrire avec chaque copropriétaire une convention d'honoraires pour les prestations particulières. Tout le monde en rit encore.

---

Citation :

---

M. Bernard Perrut appelle l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur les pratiques de certaines régies d'immeubles, par ailleurs syndic de copropriétés, qui à l'occasion de ventes de lots dans ces copropriétés prélèvent des frais dits « de mutation » qui semblent de montants disproportionnés, pour ne pas dire indus, tant auprès du vendeur que du nouvel acquéreur. Ces sommes baptisées « frais de mutation » et qui trouvent leur origine dans le seul changement de nom du propriétaire du lot cédé peuvent se monter à 350 euros pour le vendeur et à 150 euros pour l'acheteur : s'agissant particulièrement de l'acheteur qui n'est pas partie au contrat du syndic prévoyant ces frais, il lui demande quelle force obligataire il estime qu'ils peuvent avoir vis-à-vis d'une personne qui à la qualité de tiers vis-à-vis de la régie jusqu'après la vente et dès lors que ces frais ne sont pas stipulés comme une condition de ladite vente en l'absence par ailleurs de prestations particulières. Ces pratiques apparaissent d'autant plus contestables qu'elles viennent se cumuler avec celles consistant à ne pas établir de compte de sortie pour le vendeur et donc à éluder la restitution à celui-ci du solde créditeur de son compte de copropriété, établissements de compte qui, seuls pourraient le cas échéant justifier d'une prestation facturable. Il lui demande quelles mesures il entend prendre pour mettre un terme à ces dérives récurrentes qui n'ont à l'évidence pas de cause juridique et qui par le biais du droit d'opposition auprès du notaire conduisent, profitant de l'euphorie d'une aliénation, à spolier les parties à la vente.

---

Citation :

---

En matière contractuelle, le principe est qu'un tiers ne peut se voir opposer les termes d'un contrat auquel il n'a pas été partie. Le « contrat de syndic » est une convention de mandat qui lie le syndic au syndicat de la copropriété et non pas le syndic à chacun des copropriétaires. Le syndic ne peut, au nom de son mandat, même si celui-ci prévoit la perception d'honoraires au titre des frais dits de « mutation », faire supporter une telle rémunération ni au vendeur ni à l'acquéreur d'un lot. Par contre, rien n'empêche un syndic, après autorisation de l'assemblée générale, de proposer à chaque copropriétaire des contrats personnels prévoyant la mise de ces honoraires de « mutation de lot » à la charge du seul vendeur et en ne les faisant donc plus figurer dans le contrat le liant au syndicat des copropriétaires.

---

Citation :

---

Arrêt de le 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 11 octobre 2005
pourvoi n° 04-17178

---

Citation :

---

Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 11 octobre 2005 Cassation partielle
N° de pourvoi : 04-17178
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Lyon, 17 mai 2004), rendu en dernier ressort, que M. X..., Mmes Y... et Z... ont vendu des lots dont ils étaient propriétaires indivis dans un immeuble en copropriété ; que par déclaration au greffe, ils ont demandé la mainlevée de l'opposition que le syndic, la société Galyo, aurait faite entre les mains du notaire chargé de la vente et la condamnation du syndicat à leur restituer certaines sommes indûment payées ; qu'ils ont réclamé des dommages-intérêts tant au syndicat des copropriétaires qu'au syndic et reconventionnellement le syndicat a demandé leur condamnation au paiement d'une certaine somme ;
Sur le premier moyen qui est recevable :
Vu l'article 1165 du Code civil ;
Attendu que pour débouter M. X... et Mmes Y... et Z... de leur demande en restitution d'une certaine somme mise à leur charge par le syndicat au titre des frais de mutation de leurs lots, le jugement retient que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires non contestée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les décisions d'assemblée générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1165 du Code civil ;
Attendu que pour condamner M. X... et Mmes Y... et Z... au paiement d'une certaine somme au titre de travaux, le jugement retient qu'aux termes du contrat de vente des lots de copropriété, l'indivision X... s'engageait envers les acheteurs à prendre en charge le coût des travaux décidés avant le jour de la vente, et que le syndic a pu réclamer aux vendeurs le coût de ces travaux auxquels ils resteront en dernier lieu tenus ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher à quelle date les appels de fonds relatifs aux travaux considérés étaient devenus effectivement liquides et exigibles et alors que le syndicat est un tiers au contrat de vente, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté M. X... et Mmes Y... et Z... de leurs demandes en mainlevée de l'opposition et en restitution de la somme de 580,37 euros au titre de la provision du 4ème trimestre 2001, le jugement rendu le 17 mai 2004, entre les parties, par le tribunal d'instance de Lyon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Villeurbanne ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, à payer à M. X... et Mmes Y... et Z..., ensemble, la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et de la société Galyo ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille cinq.

---