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gloran
Contributeur vétéran
103 réponses |
 Posté - 25 oct. 2007 : 14:04:52
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Citation :
Initialement entré par JPM
L'arrêt de la Cour de cassation et la réponse ministérielle sont obsolètes depuis la modification de l'article 10 - 1. Il est donc inutile de les ressortir.
NON : je ne vois là qu'une affirmation gratuite et contraire à ce qui est écrit dans le texte de loi concerné. Peut-on expliquer ce raisonnement juridique ? c'est à dire, expliquer quel terme de l'arrêt va à l'encontre de quel terme du décret, et ainsi de suite.
En l'occurence, encore une fois - je sais je me répète mais un chat étant un chat... - cet article ne remet ABSOLUMENT PAS en cause l'arrêt de la cour de cassation du 11 octobre 2005 : c'est même une évidence puisque cet arrêt s'appuie non pas sur le droit de la copropriété mais sur l'article 1165 du code civil, fondamental en droit français.
Par contre, on est bien d'accord, cet article invalide l'arrêt de la cour de cassation n°606 du 28 mars 1990 (pourvoi n° 88-15.364). Mais ceci n'a rien à voir avec les frais de mutation. C'était "pour dire que" :)
Citation :
Les honoraires de mutation du syndic existaient déjà dans les arrêtés préfectoraux de taxation des honoraires (nnées soixante). Ils ont toujours existé.
--> Les mauvaises habitudes, parce qu'elles sont anciennes, n'en restent pas moins de mauvaises habitures. Les voleurs aussi ont toujours existé.
--> Dans la hiérarchie des normes, un arrêté préfectoral n'a pas la même portée qu'une loi et son décret d'application.
--> puisqu'on parle d'invalidation... :)
Citation :
Le principe de la rémunération n'est pas contestable.
Oh que si. Justement. Rémunérer 358,80 euros un syndic pour cliquer sur un bouton et enfiler une feuille dans l'imprimante, c'est cher le papier. Et ceci devrait être de la gestion courante pour laquelle le syndic est payé, d'une part, et d'autre part et au pire, faire l'objet d'un contrat de sous-traitance entre le notaire, déjà payé pour sécuriser la vente, et son fournisseur le syndic. Donc, non seulement contestable mais à plusieurs titres. Et encore une fois, ne confondont pas frais de mutation et état daté et questionnaire de notaire (sachant que frais de mutation = état daté + questionnaire de notaire + âge du capitaine).
Citation :
L'article 10-1 n'a fait que conforter par une assise légale l'imputation au vendeur qui est parfaitement équitable.
Maintenant elle est légale, depuis la loi ENL. Pas avant.
Citation :
Restent les montants demandés par certains syndics, qui sont excessifs. C'est là qu'il faut taper, et pas ailleurs.
Faut taper sur la non application de la loi. Facturer l'état daté, et au juste prix, ok, c'est la loi. Le reste, je ne veux PAS le voir. Faut arrêter d'inventer au syndic des droits d'inventer des frais.
Le meilleur pour la fin :
J'ai expliqué ça mon syndic par courrier de 6 pages + 10 pages d'annexes avec lois, décrets, arrêts de la cour de cassation, questions au gouvernement, copies de documents (DGCCRF 31 mai 2007, INC, etc). Je lui ai proposé une facturation de l'état daté au tarif horaire le plus bas de sa liste (assistante). Sur 358,80 euros, j'ai réclamé plus de 300 euros.
J'ai reçu le chèque hier, du montant exact que je réclamais, à peine 1 semaine après... La meilleure des preuves que ma démarche est la bonne (raisonnement juridique + évidemment détermination d'aller au bout y compris pénal).
PS : et pour ceux qui comme moi ne veulent plus être des moutons à pigeonner, la prescription est de deux ans : article 2272 du code civil. A bon entendeur...
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Edité par - gloran le 25 oct. 2007 23:05:09 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 23:00:59
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Citation :
Initialement entré par gloran
Citation :
L'article 10-1 n'a fait que conforter par une assise légale l'imputation au vendeur qui est parfaitement équitable.
Maintenant elle est légale, depuis la loi ENL. Pas avant.
Citation :
Restent les montants demandés par certains syndics, qui sont excessifs. C'est là qu'il faut taper, et pas ailleurs.
Faut taper sur la non application de la loi. Facturer l'état daté, et au juste prix, ok, c'est la loi.
vous croyez tout révolutionner mais JPM ne dit pas autre chose que cela gloran
donc ok pour l'état daté .....quel est le juste prix pour vous pour un état daté ? 10 centimes d'euros ?
je précise que je suis syndic pro
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Edité par - air jordan le 25 oct. 2007 23:01:55 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 10:28:16
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Je crois que Gloran a déjà répondu à la question : Citation :
Rémunérer 358,80 euros un syndic pour cliquer sur un bouton et enfiler une feuille dans l'imprimante, c'est cher le papier.
Et ceci devrait être de la gestion courante pour laquelle le syndic est payé, d'une part, et d'autre part et au pire, faire l'objet d'un contrat de sous-traitance entre le notaire, déjà payé pour sécuriser la vente, et son fournisseur le syndic.
pour cliquer sur un bouton et enfiler une feuille dans l'imprimante
Pas la peine de perdre du temps 
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 11:09:58
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réflexion à titre personnel
si les frais dit de "mutation" étaient incorporés dans les taches "gestion courante" tous les syndics,je pense,augmenteraient ces honoraires (ces, pour g c) alors que les "mutations" ne sont pas légion;donc pourquoi 99 copropriétaires payeraient plus cher pour 1,éventuel, copropriétaire vendeur??????
A la place de frais de mutation,pour éviter toute "discussion" le syndic indique (indiquera) < honoraires afférents aux prestations pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation,à titre onéreux, d'un lot> un peu long, mais étant donné que cela reprend le b)de l'article 10-1 L1965, plus grand chose à ajouter ou à contester.
Comme indique JPM, le problème en est le coût!!! |
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gloran
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 13:59:07
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Citation :
pour cliquer sur un bouton et enfiler une feuille dans l'imprimante
Pas la peine de perdre du temps
Encore une fois, il n'est pas question ici de sentiments mais de Droit. Si, d'un point de vue humain, tout travail mérite salaire, et on est d'accord, encore faut-il mettre le salaire en proportion du travail de l'autre côté, n'oublions pas que DURA LEX SED LEX.
Si la loi dit au syndic : tu ne factureras pas ceci ou cela, on pourra tergiverser, dire "d'accord" ou dire "pas d'accord", c'est 'point à la ligne'.
Personnellement j'estime avoir payé l'état daté au juste prix au final : 53,82 euros. Pour un document clic clac c'est plus que correct et c'est pas 10 centimes d'euros.
Encore une fois, le questionnaire du notaire, c'est l'affaire du notaire qui voit avec le syndic (et vice versa).
Il est important que les manoeuvres frauduleuses cessent (comme amalgamer état daté, "frais de mutation", questionnaire de notaire) afin de permettre aux conseils syndicaux une visibilité, une transparence, et une juste information pour négocier les contrats.
Voilà. Le droit, rien que le droit, même s'il est dur (chacun est libre de choisir sa profession, et je ne crois pas que les syndics soient à plaindre).
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Edité par - gloran le 06 nov. 2007 14:02:56 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 14:44:52
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Le droit à ce jour c'est l'article 10-1.
Il était incomplet au départ.
On l'a complété mais pas encore assez pour faire cesser les récriminations.
Il faut donc le compléter encore et faire statuer sur le sort de la note de renseignements dont tout le monde sait qu'elle est indispensable mais dont on ne veut pas parler parce que c'est un problème génant.
Je n'aime pas les manifestations de rue mais la grève du zèle peut avoir de bons effets. Les syndics stoppent donc le service de la note de renseignements complémentaires.
Il appartiendra aux vendeurs, sous leur responsabilité, de fournir les indications nécessaires  . Ils seront condamnés pour rétention dolosive d'informations s'ils oublient un point et a fortiori s'ils le camouflent. Pour les injonctions administratives, ils iront à la Mairie faire la queue pour demander ce qu'il en est.
La grève durera jusqu'à actualisation de l'article 10-1 et même une visite de Monsieur le Président n'y fera rien
Certains syndicats auront des administrateurs provisoires. A ceux ci on ne chipote pas les honoraires, qu'ils soient courants ou exceptionnels.
Quant au premier qui dit qu'on remplit un état daté et la note complémentaire (une douzaine de pages ) d'un coup de doigt sur une touche d'ordinateur, on les lui fait apprendre puis réciter sans le moindre oubli. Au moins il connaîtra ce dont il parle
Cordialement à tous
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 19:10:20
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Citation :
Initialement entré par JPM
Quant au premier qui dit qu'on remplit un état daté et la note complémentaire (une douzaine de pages ) d'un coup de doigt sur une touche d'ordinateur, on les lui fait apprendre puis réciter sans le moindre oubli. Au moins il connaîtra ce dont il parle
Une douzaine de pages certes, mais elles sont bien "ventilées" tout de même...
Il y a seulement des cases à cocher, qq montants à inscrire dans un tableau, faut pas pousser tout de même.
Et encore, il y en a qui arrivent à faire des erreurs. Le mien par exemple, lors de mon achat : frais imputés à l'acquéreur = 14,66 € (constitution de dossier, dont j'ai demandé le remboursement ensuite). Rien d'autre.
J'ai acheté le 29/11. Il y avait un appel de fonds exceptionnel prévu depuis octobre exigible le 01/12 de 95 €, qui n'a pas été marqué sur l'état daté rempli le 15/11 !!
Donc si j'avais su, j'aurais demandé à partager avec le vendeur, logique ! Mais ce fut la surprise... Et pourtant, le syndic a touché 368 € pour remplir ce puta*n d'état daté... |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 21:25:41
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Citation :
Initialement entré par Flap
Une douzaine de pages certes, mais elles sont bien "ventilées" tout de même...
Il y a seulement des cases à cocher, qq montants à inscrire dans un tableau, faut pas pousser tout de même.
ah oui ?
savez vous au moins ce que contient/doit contenir un etat date pour affirmer une telle chose flap ?
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 23:03:22
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Citation :
Initialement entré par air jordan
ah oui ?
savez vous au moins ce que contient/doit contenir un etat date pour affirmer une telle chose flap ?
J'ai la copie de l'état daté qu'a rempli mon cher Syndic, au sujet de mon achat (transmis par le notaire vu que l'on a un litige en cours).
Et bon... entre les oui/non, les cases cochées, quelques montants... franchement, n'importe qui le remplit en 20 minutes chrono. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 23:09:56
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Rempli en 2O minutes
Il y a déjà un progrès ! Avant il suffisait de taper sur une touche.
Mais pour le remplir, il faut aussi aller chercher les renseignements avant.
Et d'ailleurs : est-il indiscret de connaître la nature de votre litige ? Peut être une imprécision du document ?
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 23:16:42
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re hello Flap ,
En 20 minutes, c'est fait sans problème.
Mais le débat avance, l'acte ne se remplit pas en 5 secondes comme le laisse entendre ce fameux contributeur par des expressions du genre "pour un document clic clac" , "pour cliquer sur un bouton et enfiler une feuille dans l'imprimante".
Ce n'est plus 5 secondes mais une 20aine de minutes.
Nous progressons, ce qui est très bien.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 23:25:11
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Citation :
Initialement entré par JPM
Rempli en 2O minutes
Il y a déjà un progrès ! Avant il suffisait de taper sur une touche.
Mais pour le remplir, il faut aussi aller chercher les renseignements avant.
Et d'ailleurs : est-il indiscret de connaître la nature de votre litige ? Peut être une imprécision du document ?
écoutez jpm c'est rigolo mais je n'avais pas lu votre message avant de poster le mien
bon 20 minutes c'est deja mieux que 5 secondes
mais flap n'est pas un contributeur de mauvaise foi
j'attends les réactions des autres !
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 00:29:45
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Citation :
Initialement entré par JPM
Rempli en 2O minutes
Il y a déjà un progrès ! Avant il suffisait de taper sur une touche.
Mais pour le remplir, il faut aussi aller chercher les renseignements avant.
Et d'ailleurs : est-il indiscret de connaître la nature de votre litige ? Peut être une imprécision du document ?
lol JPM ! non non moi j'ai pas dit qu'il suffisait d'enfiler le papier dans l'imprimante !
certes, il faut connaitre les renseignements demandés. mais vous remplissez 1 état daté, vous en remplissez 100... non ? les memes infos reviennent toujours, donc faut pas reprendre le travail de zéro à chaque fois, juste les mettre à jour.
non soyons sérieux : 20 minutes, c'est vraiment ce que doit mettre un syndic non ? ils passent 1h, 2h, SINCEREMENT ?
La nature du litige : non, c'est au départ avec l'ex proprio et l'agence, pas le notaire... raté !  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 10:07:08
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Flap : Citation :
mais vous remplissez 1'état daté, vous en remplissez 100... non ?
Evidemment non 
100 dans le même immeuble ? oui, à la rigueur.
Mais il se trouve que chez un professionnel, c'est 100 dans des immeubles différents. Pour employer les grands mots, chaque état daté est une oeuvre nouvelle  . Cela reste vrai si l'on revient au langage courant.
à recopier bêtement un état daté antérieur, c'est là bien sur qu'on fait la grosse boulette Il y a eu une assemblée et des travaux décidés, un procès quelconque, une injonction de travaux . On n'en parle pas dans l'état daté et flop !!!!
Il faut savoir que si les clercs de notaire voulaient être " vachards " avec les syndics, ils s'en paieraient un bon nombre, professionnels et bénévoles unis dans la detresse.
Une boulette, c'est parfois 150 € en jeu, mais parfois c'est 15 000 € qui risquent de passer sous le nez des copropriétaires.
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sermar
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 15:11:43
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Bonjour,
Je vous fais part de mon expérience, à ce sujet :
Nous avons vendu un appartement le 30 octobre 2007. Suite à la vente, je reçois une facture du syndic de 239,20 €"questionnaire au notaire". Ce dernier courrier précisait également que j'aurais des frais de mutation ultérieurement de 119,60 €. Le tout étant expressément prévu dans le contrat.
Je demande au syndic par lr+ar le 2 novembre, de me fournir un descriptif précis des fais engendrés par le questionnaire au notaire ainsi que les frais ce mutation.
Le syndic m'envoie une copie du contrat :
- traitement de la mutation à charge du vendeur "frais de réalisation de l'état daté (réponse au questionnaire) 239,20 €
- traitement de la vente établissement des charges prorata temporis 119,60 €.
Donc, le 9 novembre, par lr+ar, j'envoie un chèque de 239,20 € au syndic correspondant à la facture "questionnaire au notaire". Je leur précise par ailleurs, que je n'étais pas disposée à leur payer les frais de mutation (lorsque leur facture me parviendrait ultérieurement) pour les motifs suivants :
- les charges ont été réglées pour toute l'année 2007 lors de l'appel de fonds du syndic(y compris le dernier trimestre 2007)bien qu'ayant vendu le 30/10/2007. Je me suis arrangée avec le nouveau propriétaire.
- Le syndic n'avait pas fait d'AG durant 3 années, le conseil syndical a contesté diverses factures durant ces 3 années. Lors de la dernière AG, l'approbation des comptes a été effectuée à condition de 3 avoirs à imputer.
Le 6 juillet, j'ai écrit au syndic leur demandant d'imputer ces avoirs sur mon prochain décompte de charge car je voulais vendre l'appartement. Celui-ci me répond que le nouveau propriétaire bénéficiera de cette déduction et que le notaire chargé de la vente pourra calculer ma quote-part.
Le syndic n'a donc fait aucun travail concernant le calcul des charges prorata temporis.
De plus, il me semble que ce calcul de charge figure également dans l'état daté donc.... facturé 2 fois !
Et, aujourd'hui, je viens de recevoir le chèque du notaire qui mentionne une opposition au prix de la vente de 358,80 €.
Cette somme correspond au 239,20 € (payé) + 119,60 € (non payé)
Que pensez-vous de mon affaire ?
Merci pour votre aide
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 17:22:48
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Le syndic n'a donc fait aucun travail concernant le calcul des charges prorata temporis.
=> Vous faites erreur, il n'y a plus de décompte des charges au prorata temporis. Il est exact que ce soit le nouveau propriétaire qui obtiendra le crédit de la régul de charges à l'approbation des comptes de l'exercice.
Ensuite concernant l'opposition et son monta,t votre chèque a t-il été débité ? si oui, quand ? et quelle est la date de réception de l'opposition (réception par le notaire) ?
Pour les frais de mutation, c'est illégal : envoyez lui copie de ces liens : http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1105/abus602.htm et http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0706/abus803.htm |
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sermar
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 21:07:53
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Merci pour votre réponse.
s'il n'y a plus de décompte de charges prorata temporis, comment se fait-il que le syndic me réclame 119,60 €pour frais de mutation ?
Je lui ai demandé par écrit ce que c'était que ces frais de mutation, il m'a répondu de me référer au contrat signé lors de l'AG de 2007 : or ce contrat précise que les frais de mutations correspondent à l'établissement des charges prorata temporis.
Si je comprends bien, il n'a pas le droit de les réclamer, même si c'est signé ?
En ce qui concerne les dates, le syndic a réceptionné mon chèque le 12/11 selon l'accusé réception reçu en retour. Son courrier d'opposition au notaire date également du 12/11 pour la somme de 358,80 correspondant à l'état daté + les frais de mutation !
Le chèque de l'état daté n'est pas encore débité, par contre l'envoi a été fait en recommandé avec ar. |
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sermar
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 21:16:26
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Encore une petite précision : dans mon message précédent, je parle de l'état daté. En fait,le syndic m'a envoyé la facture de 239,20 € intitulée "questionnaire au notaire" . Le contrat quant à lui indique "frais de réalisation de l'état daté (réponse au questionnaire). Est-ce correct ?
Merci pour votre aide. |
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