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moonette
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 14 juin 2007 : 18:00:02
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Bonjour et merci pour toutes vos informations. Je voulais vous faire part de mon cas en espèrant ne pas m'être mis dans une situation délicate.
J'ai acheté il y a un an une maison en banlieu parisienne. Cette maison est mitoyenne des deux côtés mais est des deux côtés plus large et plus haute que les maisons voisines.
J'ai confié à un architecte une mission pour surélever cette maison et ai déposé un permis de construire approuvé par la mairie.
Dans le cadre des travaux préparatoires, notre architecte nous a fait réaliser des sondages de sol et a confié à un bureau d'étude (BET structure) une mission d'étude afin de faire des préconisations (renforcement des fondations, utilisation de béton cellulaire pour les murs surélevés, etc...). Celles-ci ont été intégrées par notre architecte dans les plans transmis aux entrepreneurs.
Un de nos voisins mitoyen a dans un premier temps cherché à faire annuler notre permis de construire en écrivant à la mairie mettant en avant des points liés à l'insertion de la construction dans son environnement. Nous l'avons rencontré, ainsi qu'un expert qu'il avait mandaté et lui avons montré et commenté les plans envisagés. Sa demande auprès de la mairie n'ayant pas été retenue, nous avons démarré nos travaux et n'avons plus entendu parlé de lui, jusqu'à leur achèvement.
Son expert est revenu vers nous, a prétendu que notre mur était mitoyen et que nous aurions du lui demander son autorisation préalable. J'avoue que n'étant pas expert et compte tenu du fait que notre mur était plus haut et plus large, nous ne pensions pas que le mur était mitoyen mais il semble à la lecture de vos commentaires que nous nous soyons en partie trompé.
Nous les avons alors rencontré, leur avons fait visiter la maison, montré et transmis les études réalisées par notre BET structure ainsi que l'étude de sol.
Ils nous demande maintenant les calculs détaillés du bureau d'étude. Celui-ci ne les a pas au propre et nous dit qu'il n'a pas (et que nous non plus d'ailleurs) à les transmettre. Nos voisins nous demandent également de faire faire une contre étude par un autre bureau d'étude (Socotec ou autre).
J'avoue que je ne sais pas trop quels sont mes devoirs, si je suis vraiment en tord et où tout cela peut m'emmener.
Pouvez vous m'éclairer. Je me demande par exemple si j'ai bien surélevé sur un mur mitoyen étant donné que j'ai compris que le mur n'était mitoyen que jusqu'à l'héberge du toit le moins élevé. En fonction de la réponse, quels sont les conséquences en matière d'autorisation préalable de la part des voisins ? Le fait que j'ai présenté notre projet à nos voisins avant le démarrage des travaux (mais après le dépôt du permis de construire) était-il suffisant ? comment serait interprété le fait qu'ils aient exprès attendu la fin des travaux pour se manifester alors qu'ils étaient dès le début conseillé par un expert ? quels sont les risques que j'encours ? Que me conseillez vous de faire : laisser faire la justice (et dans ce cas, quel est mon risque) ou accepter leur demande de faire faire une seconde expertise étant donné qu'il me semble qu'il est désormais tard pour vérifier la structure nouvelle. Vous semble-t-il utile de faire réaliser une seconde étude de strcuture par un autre BET quand on peut déjà en présenter une ?
L'expert de notre voisin dit que d'ici deux ans on saura quelles sont les éventuelles conséquences de notre surélévation (le temps que le sol se tasse, etc.). Je voudrais lui répondre que le mieux est d'attendre et qu'alors les assurances des entrepreneurs ou architectes pourront couvrir les éventuels dommages. Qu'en pensez-vous ?
Merci d'avance pour vos réponses.
Cordialement
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 18:22:28
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avec l'expertise que vous avez réalisée, considérant que vous ne vous êtes pas appuyé sur un pmur mitoyen, l'ouvrage ne l'étant plus à compter de l'héberge du toit du voisin, je pense que vous avez respecté les dispositions de l'article 662 du code civil.
il est vrai que l'absence d'accord du voisin est flagrant, mais le dépot du PC est déconnecté, celui ci étant accordé sous réserve du droit des tiers, donc précisément sans tenir compte des problèmes civils de voisinage.
il me semble que le risque est très faible, et je laisserais venir.
avez vous appelé votre assurance, qui sera peut-être partie prenante au titre de la responsabilité civile en cas de pépin sur les ocnstruction, pour savoir si vous disposez d'une protection juridique ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
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moonette
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 20:00:58
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Merci pour votre réponse et j'espère que vous avez raison. la partie du mur sur laquelle j'ai appuyé ma surélévation semble donc bien non mitoyenne. cependant, l'esprit de la loi semble viser à protéger les voisins. dans ce cas, mon voisin ne peut-il pas plaider que certes, ma surélévation repose sur une partie de mur qui n'est pas mitoyenne mais par contre, son mur mitoyen, situé en dessous, devra supporter le poids de ma surélévation de façon indirecte ?
En terme de responsabilité, suis-je le seul responsable ? Quel rôle avait mon architecte (devoir d'information) ?
Merci d'avance. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 20:12:33
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Citation :
Initialement entré par moonette
Merci pour votre réponse et j'espère que vous avez raison. la partie du mur sur laquelle j'ai appuyé ma surélévation semble donc bien non mitoyenne. cependant, l'esprit de la loi semble viser à protéger les voisins. dans ce cas, mon voisin ne peut-il pas plaider que certes, ma surélévation repose sur une partie de mur qui n'est pas mitoyenne mais par contre, son mur mitoyen, situé en dessous, devra supporter le poids de ma surélévation de façon indirecte ?
En terme de responsabilité, suis-je le seul responsable ? Quel rôle avait mon architecte (devoir d'information) ?
Merci d'avance.
l'esprit de la loi ne vise pas à protéger l'ensoleillement du voisin ... mais la pérennité de ses propres constructions.
il est donc évident qu'en cas de fragilisation de la partie mitoyenne (fentes, voire effondrement), vous serez mise en cause... votre assurance responsabilité civile sera alors mise en jeu, et elle saura parfaitement se retourner contre l'archi, le BET, le maçon, ....
la seule gaffe, dans l'affaire, c'est d'avoir omis de demander l'accord du voisin, ce qui aurait été plus simple : il vous l'aurait refusé, et vous l'auriez obtenu par voie judiciaire après expertise.
vous avez déjà l'expertise en poche, ce n'est pas si mal barré.
avez vous demandé à votre assurance ce qu'elle pensait de la situation et quelle assistance ou protection juridique elle pouvait vous apporter ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 juin 2007 20:13:23 |
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moonette
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 20:35:59
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En conclusion, vous pensez que mon voisin ne peut pas plaider un non respect de l'Art. 662 même si je n'ai pas vraiment mis les formes.
Par contre, et cela est tout à fait normal, en cas de dommage à son mur survenant dans les années à venir, il pourra demander la remise en état.
je vais dès demain contacter mon assurance pour voir comment cela se passe.
Un dernier point, au cas ou finalement le juge considérait que je n'ai pas respecté l'Art 662, à quoi serais-je exposé ? démolition ? prouver que ma construction a été faite dans les règles de l'art ?
Encore une fois merci pour votre avis.
Cordialement |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 20:47:53
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De votre récit précis, je retirerais deux constatations:
1) Vos voisins ne sont pas idiots, ou en tout cas ils sont très bien conseillés.
Le fait qu'ils n'aient pas invoqué une violation de la mitoyenneté (l'expert a juste taté le terrain) en est la preuve.
2) Ils aimeraient bien attaquer votre construction mais les moyens (juridiques) leurs manquent. L'expert joue un jeu qui a pour but d'obtenir les preuves qu'il n'a pas.
Si on analyse la situation du point de vue urbanisme, il ne semble pas que vous ayez commis une quelconque faute.
Du point de vue civil, votre faiblesse est d'avoir construit en vous appuyant sur un mur mitoyen. Et si l'article 658 du Code Civil vous en donne le droit, vous n'avez pas pour autant le droit de déstabiliser le mur mitoyen par une charge excessive. L'article 662 du Code Civil vous oblige à recueillir l'accord de votre voisin, mais étant donné que votre construction était déjà plus haute que celle du voisin, le juge considérera vraisemblablement que l'accord était acquis.
La seule brèche que l'expert pourrait exploiter est donc celle de la surcharge (et visiblement il l'a bien compris).
Quelques conseils:
1) Faites vous assister par un avocat spécialisé, ne serait-ce que pour rétablir un rapport de force (expert contre avocat) dans les échanges.
2) Ne donnez pas de bâton pour vous faire battre.
Si l'expert vous demande une nouvelle étude, vous lui faites répondre par votre avocat que ce type d'étude a déjà été réalisé. Et ainsi de suite, afin de préserver la situation actuelle qui vous est favorable.
Enfin, il se peut que le mur mitoyen bouge un peu sous la charge. Mais si votre voisin n'a engagé aucune action, ce sera juste un problème d'assurances.
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Edité par - larocaille le 14 juin 2007 20:50:43 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 21:01:11
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les juges apprécient "souverainement" le caractère "nuisible" aux droits du voisin de votre exhaussement...
A ce titre , ils peuvent librement rejeter une demande en démolition fondée sur le 662 (cette JP va vous intéresser : Cour de Cassation, Chambre civile 3, 1972-10-25, 71-12387 71-12388).
Ils peuvent aussi décider que tout ça se résoud en dommages et intérêts et pas en démolition /
*là, par exemple, Cour de Cassation, Chambre civile 3, 1973-06-19, 72-13096, démolition, mais violation à la fois du 662 ET du 675 (création d'ouvertures)
*là au contraire, Cour de Cassation, Chambre civile 3, 1987-01-28, 85-14410, pas de démolition alors que ni accord ni expertise
*là, Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2004-06-16, 03-11083 car travaux dans les règles de l'art
*et là, Cour de Cassation, Chambre civile 3, 1974-10-03, 73-12010, de simples dommages et intérêts...
bonne lecture
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 21:14:32
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Citation :
Initialement entré par larocaille
(...)Si on analyse la situation du point de vue urbanisme, il ne semble pas que vous ayez commis une quelconque faute.(...)
en fait, si un peu ...
le PC pourrait même être attaqué sur la base des arguments avancés dans cette jurisprudence tout à fait amusante, montrant que le "sous réserve du droit des tiers" ne protège pas systématiquement la commune d'un recours en juridiction adminsitrative cette fois, lié au droit civil : Cour Administrative d'Appel de Versailles, 2ème Chambre, 2006-10-19, 04VE00238...
Mais bon, si le PC est affiché depuis plus de 2 mois et que les voisins n'ont pas soulevé ou découvert cette petite finesse... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 21:33:31
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Extrait de la JP:
Citation :
que ces travaux entraient ainsi dans le champ des prévisions de l'article 662 du code civil précité
C'est la constation qui tue. Elle est due au fait que dans cette JP le mur mitoyen a été démoli, puis certes reconstruit, mais il y eu atteinte à la mitoyenneté.
Moonette n'a pas touché à la partie mitoyenne du mur, il s'est juste appuyé sur une partie non mitoyenne qui elle-même s'appuyait sur le mur mitoyen.
Bon, c'est tordu, j'en conviens .
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 21:36:22
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| non non, larocaille, pas tordu : je pense vraiment que le risque pour Moonette est faiblissime. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 22:04:21
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
non non, larocaille, pas tordu : je pense vraiment que le risque pour Moonette est faiblissime.
Je pense aussi, car l'expert a tenté le coup du 662 mais n'a pas persisté dans ce sens, il a préféré revenir à la charge en demandant (à quel titre????) une contre-étude visant la solidité.
A mon avis, il ne cherche pas à prouver la violation de la mitoyenneté, mais plutôt l'excés de son usage. |
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moonette
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 11:33:35
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Bonjour,
Afin de faire court je ne vous avais pas parlé des autres problèmes périphériques que j'ai avec mes nouveaux voisins.
Tout d'abord, prétextant que je ne leur transmets pas toutes les pièces demandées, ils me refusent l'accès à leur terrain malgré ma demande par lettre avec AR. Mon maçon n'a donc pas pu enduire le mur ni poser une tête de mur afin de garantir l'étanchéité.
J'ai reçu de sa part un courrier m'annoncant que compte tenu du fait que la façade n'était pas enduite (elle est béton cellulaire), il n'accordait plus sa garantie décennale.
Je vais bien sûr essayer d'obtenir au plus vite l'accès au terrain, d'abord de façon négociée, et, si cela ne marche pas, en saisaissant le tribunal d'instance.
Je voudrais savoir si en me refusant délibéremment leur accès ils se sont mis en faute et devront supporter les éventuelles conséquences, notamment liées à la perte de la garantie décennale ou problèmes d'infiltration (il a beaucoup plu ces dernières semaines).
De plus, au début des travaux j'avais accepté de surélever leur conduit de cheminée qui se trouve le long de la façade en question. Aujourd'hui, ils demandent que le conduit soit d'une certaine façon ce qui nécessitera sans doute de faire réaliser une étude de structure afin de voir si leur maison peut le supporter et d'éventuels renforcement de structure chez eux. J'ai envie de leur répondre que nous verrons la solution la plus adatée par un spécialiste mais qu'a priori leur solution me semble difficilement réalisable.
J'ai donc deux questions à ce sujet :
suis-je obligé de surélever leur conduit ou bien doivent-ils prouver qu'il y a trouble chez eux ? S'ils doivent prouver le trouble, comment peuvent-ils le prouver ?
sui-je obligé de surélever le conduit selon leurs désidérata ou ai-je uniquement une obligation de résultat. Dans ce cas là, je pourrai choisir la technoligie de mon choix.
Merci d'avance.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 11:38:27
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Citation :
Initialement entré par moonette
Bonjour,
Afin de faire court je ne vous avais pas parlé des autres problèmes périphériques que j'ai avec mes nouveaux voisins.
Tout d'abord, prétextant que je ne leur transmets pas toutes les pièces demandées, ils me refusent l'accès à leur terrain malgré ma demande par lettre avec AR. Mon maçon n'a donc pas pu enduire le mur ni poser une tête de mur afin de garantir l'étanchéité.
J'ai reçu de sa part un courrier m'annoncant que compte tenu du fait que la façade n'était pas enduite (elle est béton cellulaire), il n'accordait plus sa garantie décennale.
Je vais bien sûr essayer d'obtenir au plus vite l'accès au terrain, d'abord de façon négociée, et, si cela ne marche pas, en saisaissant le tribunal d'instance.
Je voudrais savoir si en me refusant délibéremment leur accès ils se sont mis en faute et devront supporter les éventuelles conséquences, notamment liées à la perte de la garantie décennale ou problèmes d'infiltration (il a beaucoup plu ces dernières semaines).
non il eut fallu préparer l'échelage avant les travauxCitation :
De plus, au début des travaux j'avais accepté de surélever leur conduit de cheminée qui se trouve le long de la façade en question. Aujourd'hui, ils demandent que le conduit soit d'une certaine façon ce qui nécessitera sans doute de faire réaliser une étude de structure afin de voir si leur maison peut le supporter et d'éventuels renforcement de structure chez eux. J'ai envie de leur répondre que nous verrons la solution la plus adatée par un spécialiste mais qu'a priori leur solution me semble difficilement réalisable.
J'ai donc deux questions à ce sujet :
suis-je obligé de surélever leur conduit ou bien doivent-ils prouver qu'il y a trouble chez eux ?
je pense que si le trouble est prouvé, vous aurez à faire les travaux et à indemniser pour le troubleCitation :
S'ils doivent prouver le trouble, comment peuvent-ils le prouver ?
expertiseCitation :
sui-je obligé de surélever le conduit selon leurs désidérata ou ai-je uniquement une obligation de résultat. Dans ce cas là, je pourrai choisir la technoligie de mon choix.?
oui, je pesne que c'est le résultat qui compte puisque le but est d'éviter le troubleCitation :
Merci d'avance.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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moonette
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 11:44:11
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| Merci pour votre réponse rapide. Qu'entendez-vous par "il fallait préparer l'echelage avant les travaux " ? Je leur ai bien fait une demande avec AR avant que le maçon enduise les murs. Je n'ai eu aucune réponse formelle jusqu'au premier juin mais mon maçon avait déjà fini les autres façades depuis 1 mois et était parti. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 12:01:50
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Citation :
Initialement entré par moonette
Merci pour votre réponse rapide. Qu'entendez-vous par "il fallait préparer l'echelage avant les travaux " ? Je leur ai bien fait une demande avec AR avant que le maçon enduise les murs. Je n'ai eu aucune réponse formelle jusqu'au premier juin mais mon maçon avait déjà fini les autres façades depuis 1 mois et était parti.
sans réponse, il fallait requérir l'accord par voie de justice comme vous allez maintenant le faire : vous avez simplement perdu pas mal de temps !!!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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moonette
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 12:30:30
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| OK. Donc, s'il y a eu infiltration entre-temps, je suis responsable ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 12:42:29
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| oui, avec votre assurance... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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moonette
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 15:55:02
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Bonjour,
Comme conseillé, je me suis rapproché de mon assureur qui me dit que je ne suis pas couvert pour ce litige.
Connaissez-vous des avocats spécialisés (sur Paris) dans ce domaine qui a l'air bien spécifique afin de m'éclairer et me conseiller sur la procédure à suivre ?
J'ai vu que le site proposait des services en ligne mais cela ne me semble pas suffisant.
Autre question : est-ce qu'un huissier de justice peut rédiger une assignation pour le tour d'échelle ou dois-je passer obligatoirement par un avocat ?
Merci d'avance. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 16:32:55
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Citation :
Initialement entré par moonette
Bonjour,
Comme conseillé, je me suis rapproché de mon assureur qui me dit que je ne suis pas couvert pour ce litige.
pour le pb de l'échelage, avez-vous ou pas une protection juridique ?
ce qui est sur, c'est que votre assureur couvre votre responsabilité pour l'infiltration elle même.Citation :
Connaissez-vous des avocats spécialisés (sur Paris) dans ce domaine qui a l'air bien spécifique afin de m'éclairer et me conseiller sur la procédure à suivre ?
J'ai vu que le site proposait des services en ligne mais cela ne me semble pas suffisant.
Autre question : est-ce qu'un huissier de justice peut rédiger une assignation pour le tour d'échelle ou dois-je passer obligatoirement par un avocat ?
ce n'est ni l'avocat ni le l'huissier qui permettront le tour d'échelle, mais un juge. Pour se présenter devant le juge, si c'est au TGI il vous faut un avocat, mais au TI ce n'est pas nécessaire... Une chose est sure : ce n'est pas le métier d'un huissier que d'assister un justiciable au tribunal ! Citation :
Merci d'avance.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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moonette
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 juin 2007 : 07:13:05
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je suis d'accord mais j'ai besoin d'aide pour rédiger l'assignation (avocat ou huissier).
Ensuite je voudrais un conseil sur l'ensemble de mon dossier et là, il me faut bien un avocat. |
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Surélévation d'une maison mitoyenne
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