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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
 Posté - 23 juin 2007 : 22:39:39
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| Si c'est du chinois, et j'avoue que je me lasse, je préfère aller ou je suis plus utile. Bon courage a Felix et a gédéhem.... |
Festina lente |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 00:09:41
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Etaspak, votre truc c'est du chinois à ne rien y comprendre !
Vous confondez :
- respect d'une norme lors de travaux ....
- et obligation de réaliser ces travaux !!
Si vous avez un texte, une loi, un réglement qui OBLIGE à réaliser des travaux de mise en conformité d'armoire électrique, exposez les ici , et nous n'en parlerons plus !!
S'il n'y en a pas, et il n'y en a pas, votre truc c'est du chinois ! 
c'est pourquoi je vais effectivement aller voir ailleurs ....
Au fait :
"Je réitère ma question :
Pouvez-vous m’indiquez ce qui peut justifier un vote à l’article 26 de la loi pour la mise en conformité d'une armoire générale électrique des parties communes ?"
Il fallait lire plus haut la réponse :
- nécessité du fait de la vétusté de cette armoire électrique qui ne remplie plus sa fonction, alors 'entretien' maj.art.24
- changement 'de confort' sans nécessité, l'armoire remplissant sa fonction normalement, alors 'amémioration' maj.art.26
Etaspak : c'est là un cas très classique pour savoir quelle majorité convient, que ce soit pour refaire la chaufferie, changer le tapis de l'escalier, etc etc ...
- vétusté, il ne remplit plus son office : 24
- il va bien mais on veut mieux : 26
PEU IMPORTE LES NORMES A RESPECTER !! 
The end ...pour moi !
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Edité par - gédehem le 24 juin 2007 00:12:02 |
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anthonybrillant
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 13:55:50
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merci aux experts: etaspak, felix, ribouldingue et gédehem pour leurs contributions.
en résumé:
tout le monde est d'accord pour dire qu'il n'y a aucune obligation de travaux de mise aux normes;
toutefois, la majorité serait à l'art 24 si vétusté (dysfonctionnement) ou 26 si confort (amélioration);
qu'il y aurait éventuellement un abus de droit pour la prise d'une telle décision;
pour gedehem:
quid: de la vétusté, à partir de combien de pannes et en combien de temps peut on considérer qu'il y a vétusté; le tableau n'est pas en bois et les plombs à changer sont trouvables chez les grands distributeurs;
et merci de ne répondre ni en chinois, ni en hébreux! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 14:35:31
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Je répondrais pour ma part que il est vétuste si ... il faut le réparer...(Sous-entendu, on ne peut plus continuer avec tel qu'il est).
Mais il peut aussi être vétuste car il ferait prendre des risques (fil élecritques dénudés, isolant tombant en poussière, conexions devenues laches, bref, ça fonctionne, mais on ne peut pas rester comme ça).
Si il ne tombe pas en panne, qu'il continue a fournir la fonction pour laquelle il a été conçu, et correctement (on n' aps besoin d'appeler le dentiste pour lui arracher un fusible), qu'il ne fait pas prendre plus de risque de sécurité que lorsqu'il était quasineuf, il ne fait pas parler de lui, il n'est pas vétuste. |
Festina lente |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 14:37:56
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déjà une bonne nouvelle puisque vous êtes à nouveau parmi nous:
Du moment que suite aux explications données par le syndic mais surtout par le CS l'AG donne son accord à cette réalisation (qui de toute façon donne un plus à l'installation électrique)je ne vois pas où est l'abus de droit cité par ETASPAK; qui n'a d'ailleurs pas répondu à ma demande sur cette "particularité" ( pour moi l'abus de majorité -connu mais difficile à faire accepter judiciairement- n'est pas un état de doit????)
Toujours en ce qui me concerne, le temps n'est pas forcément un élément déterminant,reste à savoir (problème particulier pour chaque copropriété)qui intervient sur le tableau en cas de pannes simples répétitives fusible (entreprise ou membre du CS sans habilitation)donc coût sur un exercice
Nous avons fait remplacer nos 2 tableaux "généraux" il y a environ 2 ans suite à de nombreux petits problèmes toujours réglés par le CS,donc gratuits, y compris WE et jours fériés.
Mais comme ce sont toujours les mêmes qui mettent les mains à la pâte,pour ça comme pour beaucoup d'autres choses,un jour le CS en a eu raz lz bol et a notifié cette résolution de remplacement (avec qq améliorations)au syndic,accompagnée de 3 devis et d'une note explicative le tout a été joint à l'ordre du jour (la part entretien et/ou remplacement constituant le principal des travaux la majorité "annoncée" était 24).
Les travaux ont été votés à l'unanimité des présents et représentés soit 1880/2020
mais cela n'engage que notre copropropriété
L'avantage,éventuel, de qualification d'amélioration pour un opposant c'est qu'il peut demander le paiement de sa part(+ intérêts)sur 10 ans
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Edité par - felix1930 le 24 juin 2007 14:43:57 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 15:11:46
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Bonjour Anthonybrillant, sachez qu’il n’est pas besoin d’être un expert pour contribuer sur ce forum, pour ma part je suis syndic bénévole.
Gedehem, je vous remercie d’avoir répondu à ma question.
« Pouvez-vous m’indiquez ce qui peut justifier un vote à l’article 26 de la loi pour la mise en conformité d'une armoire générale électrique des parties communes ? »
Vous me répondez que tout dépend de la :
« Nécessité du fait de la vétusté de cette armoire électrique qui ne remplie plus sa fonction, alors 'entretien' maj.art.24 ou vétusté, il ne remplit plus son office : 24 »
« Changement 'de confort' sans nécessité, l'armoire remplissant sa fonction normalement, alors 'amélioration' maj.art.26 ou il va bien mais on veut mieux : 26 »
Les copropriétaires qui affirment que cette armoire électrique ne remplie plus sa fonction normalement, c’est de l’entretien, vote à l’article 24 de la loi.
Les copropriétaires qui affirment que cette armoire électrique remplie sa fonction normalement, c’est de l’amélioration, vote à l’article 26 de la loi.
Que voulez-vous qu’il y soit « comme changement de confort sans nécessité » dans une armoire électrique qui nécessite un vote à l’article 26 de la loi.
Comment voulez-vous qu’une assemblée générale après examen d’un ou plusieurs devis, puisse prendre une décision en toute objectivité, sur la vétusté (art. 24) ou sur l’amélioration (art. 26) d’une mise en conformité d'une armoire générale électrique des parties communes.
Je vous laisse le soin d’imaginer de ce que peut représenter une armoire générale électrique des parties communes (TGBT) d’un immeuble de plus de 100 logements, après transformateur EDF.
En conséquence, je vous ai répondu le 22 Juin 2007 à 18:56:59
« Et bien justement, si le législateur à créer l’article 25e de la loi, c’est pour éviter cette confusion et encadré les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires. »
« Les travaux de mise en conformité d’une armoire générale électrique commune sont des travaux réglementés (norme NFC 15-100) comme le prévoit l’article 25e de la loi pour assouplir une majorité trop forte (article 26 de la loi, difficile souvent à obtenir) pour permettre à une copropriété de pouvoir réaliser des travaux obligatoires, nécessaires à la sécurité des personnes et des biens ».
« D’autant qu’il existe la possibilité de voter à l’article 25-1 ou à l’article 24 de la loi. »
Comme l’a prévue la loi ENL sur les travaux à effectuer sur les parties communes « en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens » (article 91).
Voyez ce lien :
4) Les travaux à effectuer sur les parties communes « en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens »
Avec la loi E.N.L. nous descendons de deux crans :
Non seulement les travaux de fermeture des copropriétés pourront désormais être votés à l’article 25 (donc à la majorité de l’article 24 en deuxième lecture).
Mais d’autres travaux sont visés désormais, à savoir les « travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ».
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/aout06.htm
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 16:08:25
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Bonjour Felix, en attendant votre réponse à ma question du 22 Juin 2007 à 14:05:11 :
« Felix expliquez-moi cette phrase indiqué sur le lien que je vous cite : »
« A la majorité simple (art 24 loi du 10.7.65) les décisions sont prises à cette majorité sauf dispositions législatives particulières. »
« Et expliquez-moi ce qu’il peut y avoir comme travaux d’amélioration dans une armoire électrique qui nécessite l’article 26 de la loi. »
Je réponds à la votre, lorsque je précise le 22 Juin 2007 à 12:54:33 :
« Je ne vois pas ce qu’il y a à faire comme amélioration concernant la mise en conformité dans une armoire électrique, si ce n’est que de remplacer les modules existants par d’autres modules d’une autre marque, plus onéreux. »
« Auquel cas, il s’agit d’un abus de droit de la part de l’assemblée générale. »
Le remplacement des modules existants par d’autres modules d’une autre marque, plus onéreux, commis par une majorité de copropriétaire au détriment d'une minorité de copropriétaire est un abus de droit.
Voyez ce lien :
La notion d'abus de majorité s'applique aux décisions d'assemblée générale.
Elle qualifie une disproportion, une injustice, un traitement discriminatoire, commis par une majorité au détriment d'une minorité.
Le critère clé d'appréciation est la notion de conformité à l'intérêt collectif.
Ainsi il est admis que l'intérêt collectif s'impose aux individus, tandis qu'il n'est pas admis que l'intérêt collectif puisse s'étendre au détriment des intérêts des individus.
L'équilibre est subtil et s'apprécie au cas par cas.
La notion est interprétée de manière généralement restrictive :
Par exemple, il n'est pas abusif que des copropriétaires gèrent leur immeuble à l'économie, au point de le dévaloriser dans son ensemble ; pingrerie n'est pas abus (sauf atteinte à la sécurité de l'immeuble).
En revanche, il est abusif d'adopter une solution économique privilégiant la sécurité d'une partie seulement des copropriétaires, alors qu'une autre solution assurait la sécurité du plus grand nombre (C.A. Paris, 23e ch. B, 10 février 2000).
A l'inverse de l'abus de majorité, peut également être constitué un abus de minorité.
Il s'agit de l'opposition systématique et opiniâtre de certains copropriétaires à la prise de certaines décisions.
Il n'est donc plus question d'annuler une décision, mais d'obtenir des dommages intérêts.
http://sos-net.eu.org/copropriete/4/abus.htm
Je constate également que malgré quelques améliorations dans vos tableaux électriques, vous avez voté à l’article 24 de la loi et non à l’article 26 de la loi.
Ce qui n’aurait rien changer au vote du fait de votre résultat, beau travail de la part du Conseil Syndical.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 16:13:53
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ETASPAK, je ne répondrai que sur 1 point,au message adressé à gédehem mais qui,a mon point de vue,peut éventuellement s'adresser aussi à ribouldingue et à moi
< que voulez vous qu'il soit comme changement de confort sans necessité dans une armoire électrique..........>
entre une armoire type 1978 et une 2007 il y en a de nombreux "techniques" qui facilitent la vie de presque tous les jours, ou peuvent la simplifier
Nous (moi) ne sommes "peut être" pas des spécialistes de la partie électrique en général et des armoires électriques en particulier ,mais ne nous prenez quand même pas pour des ignares
fin du sujet/pour moi |
Edité par - felix1930 le 24 juin 2007 16:42:49 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 16:34:02
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Felix1930,
Je n’ai fait que répondre à des questions sans aucun affront.
Ne soyez pas insultant, je ne le suis pas avec vous.
Vous avez votre opinion et moi j’ai la mienne.
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anthonybrillant
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 16:41:19
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A ribouldingue:
ok
A felix1930:
"L'avantage,éventuel, de qualification d'amélioration pour un opposant c'est qu'il peut demander le paiement de sa part(+ intérêts)sur 10 ans"
soit c'est à l'article 24 et tout le monde paye sans faveur, soit c'est à l'article 26 et je ne vois pas pourquoi les opposants devraient payer
"je ne vois pas où est l'abus de droit cité par ETASPAK;"
et bien l'abus est peut être là!
A Etaspk:
« Et bien justement, si le législateur à créer l’article 25e de la loi, c’est pour éviter cette confusion et encadré les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires. »
pas d'accord, je pense que vous interprétez la volonté du législateur
"Les copropriétaires qui affirment que cette armoire électrique ne remplie plus sa fonction normalement, c’est de l’entretien, vote à l’article 24 de la loi.
Les copropriétaires qui affirment que cette armoire électrique remplie sa fonction normalement, c’est de l’amélioration, vote à l’article 26 de la loi."
in fine, c'est 24 ou 26!
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 16:58:43
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J'ai l'impression qu'il va falloir que quelqu'un change nos plombs a nous ici, parce qu'on commence à les péter....
Anthonybrillant, si vous avez un bon électricien, envoyez le nous... |
Festina lente |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 18:10:46
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là,je crois que ribouldingue a raison.........simplement en plus de la majorité requise, chercher l'insulte!!!! (une 1ère pour moi)
anthonybrillant, opposant article 24 ou 26 vous êtes obligés de payer (avec délai mais plus intérêts pour 26)c'est aussi ça la copropriété.
pour une résolution il n'y a qu'une majorité même si dans le cas amélioration/entretien les travaux peuvent être qualifiés de "travaux mixtes" et relèvent de la majorité simple |
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anthonybrillant
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 20:10:09
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Citation :
Initialement entré par felix1930
là,je crois que ribouldingue a raison.........simplement en plus de la majorité requise, chercher l'insulte!!!! (une 1ère pour moi)
pour une résolution il n'y a qu'une majorité même si dans le cas amélioration/entretien les travaux peuvent être qualifiés de "travaux mixtes" et relèvent de la majorité simple
"L'avantage,éventuel, de qualification d'amélioration pour un opposant c'est qu'il peut demander le paiement de sa part(+ intérêts)sur 10 ans"
soit c'est à l'article 24 et tout le monde paye sans faveur, soit c'est à l'article 26 et je ne vois pas pourquoi les opposants devraient payer
dans votre cas la majorité de l'article 26 a été acquise!
mais ma réponse reste d'actualité au cas où cette majorité n'est pas atteinte.
ex: pour:400/1000; contre: 100/1000; abstention:100/1000
(10 lots à 100/1000)
et c'est là que l'abus de droit peut se poser, y compris dans l'intitulé même de la résolution;
désolé pour vous avoir éventuellement blessé;
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 23:08:54
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| du moment où la majorité n'est pas acquise la résolution est rejetée |
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majorité pour travaux "mise en conformité"
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