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Flap
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808 réponses |
 Posté - 17 juin 2007 : 15:06:17
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Ma Copro est composée de quelques batiments, ayant chacun leur syndicat, et le tout dispose aussi d'un syndicat général.
Chaque année, ne devrait-il pas y avoir une AG de ce syndicat général, convoquant tous les propriétaires de tous les syndicats réunis ?
Je sais qu'elle se tient parfois, mais par exemple l'année dernière elle n'a pas été convoquée : prétexte du syndic "il n'y a rien à voter et cela ferait des frais inutiles"...
De plus, comment est élu le Syndic du Général ? est-ce automatique vis à vis des tantièmes représentés sur tous les autres batiments ou est ce une élection comme ailleurs ? J'entends par là, le Syndic a 6 batiments sur 7, est ce qu'il est automatiquement celui du Général vu qu'il est majoritaire sur l'ensemble ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 15:13:47
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vous voulez parler du syndicat principal et des syndicats secondaires.
avez vous bien pris connaissance des textes de base??? loi de 65 et décret de 67 ???
car même si le syndic est élu pour un mandat de 2 ou 3 ans, il faut obligatoirement une AG annuelle dans chaque syndicat, il faut porter à l'ODJ l'approbation des comptes de l'exercice écoulé, le vote du budget prévisionnel.......
faites un tout sur le forum "assemblées"! |
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Flap
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808 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 15:22:55
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Vi j'ai déjà lu tout ça, bon j'ai pas tout retenu parce qu'il y a tellement à savoir sur le régime de la Copro... *sigh*
Chaque syndicat (chaque batiment) a son Syndic et ses AG annuelles, là n'est pas le problème. Comme je l'ai précisé, mon syndic a en tout 6 batiments sur 7 + le syndicat général.
Sauf qu'il ne tient pas chaque année d'AG pour ce syndicat général... Donc quoi faire, là était ma question.
Et la 2eme partie de ma question était de savoir s'il était élu comme partout, ou si c'était au %age de sa représentation sur tous les bâtiments, vu que c'est ce qui m'a été dit, et que j'en doute... |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 16:46:17
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Flap : ce que vous dit ce syndic du 'principal' ne tient pas la route un instant et engage sa responsabilité personnelle.
N'existent de syndicats 'secondaires' QUE parce qu'il y a à l'origine un syndicat 'pricipal'.
Ce syndicat principal englobe la totalité de l'emprise de l'ensemble immobilier.
Un syndicat secondaire, fraction du principal, n'a compétence généralement QUE sur le bâtiment qui a fait l'objet d'une division, "pour en assurer la gestion, l'entretien et l'aélioration interne "(L.art.29)
Voir le PV d'AG ayant décidé de cette création.
Mais pour autant, chacun des copropriétaires reste membre du syndicat d'origine, dit "syndicat principal", dont le fonctionnement reste celui d'un syndicat de copropriétaires selon L.65 et D.67 ainsi que son RDC.
En particulier, l'AG annuelle est obligatoire, composée de tous les copropriétaires de l'ensemble immobilie, AG destinée en particulier à désigner syndic, CS, approbation des comptes, budget révis, ainsi que les travaux et amélioration souhaités...
Syndic et CS du principal sont distincts de ceux des syndicats secondaires, même s'il arrive parfois que 'principal' et 'secondaires' aient le même syndic.
En général, lorsqu'un bâtiment veut s'instituer en 'syndicat secondaire' c'est pour se gérer lui-même, pour s'affranchir du syndic initial.
Si ce n'est pas le cas, la création de syndicats secondaires n'a sur le fond pas beaucoup de sens.
Mais ce syndic doit être désignés par l'AG du syndicat considéré, ici le principal, là le ou les secondaires, pour une durée convenue.
Sur votre question : la désignation du syndic du 'syndicat principal' résulte expressément d'une élection pour une durée précise sanctionnée par un vote rapporté dans un PV d'AG, AG et PV du syndicat principal.
Pas d'AG, pas de PV, ... pas de mandat au syndic !!!
D'autre part, CS principal et secondaires ne peuvent être confondus.
Car ici, le/les syndicats secondaires doivent désigner un ou des représentants au syndicat principal, ..... ce qui fait en pratique que le CS du principal est bien souvent composé de membres du/des CS des secondaires ...
Reste encore la question du budget prévisionnel, un syndicat principal ne pouvant vivre sans un budget obligatoirement voté par l'AG du principal !!!!
Comment le principal peut-il imputer des charges aux secondaires sur un budget prévis qui n'aurait pas été adopté ...ni sur des comptes annuels approuvés par cette AG du 'principal' ??
Vous le voyez, tout ceci ne tient pas la route un seul instant, est totalement illicite !!! 
Ce syndic, qui m'a l'air d'être un de ces prétendus "professionnels" adeptes du "roulage dans la farine", est un petit rigolo incomptent .. qui surf sur 'votre' crédulité, 'votre' (celle des copropriétaires) méconnaissance des règles.
Que font donc les CS de ces 7 bâtiments ... et particulièrement celui du principal ????
Où est-il ????? 
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Edité par - gédehem le 17 juin 2007 16:57:07 |
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Flap
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808 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 17:18:26
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C'est donc bien cela, merci pour votre réponse complète...
Donc si par exemple chaque batiment a 60 lots, pour 7 batiments, alors 420 copropriétaires doivent etre convoqués à l'AG du syndicat general.
Or, je viens de regarder les comptes de ce SG : il y a eu une AG, les frais étant de 106 € pour la convocation. Cela voudrait donc dire que seuls les membres des Conseils Syndicaux des bâtiments ont été convoqués.
J'avais entendu plusieurs sons de cloche en fait : l'1 disait que le Syndic ne convoquait que les CS, l'autre disant que des fois il ne convoquait pas d'AG...
Bon, tout le monde aurait donc du être convoqué. On peut faire quelque chose face à cela ? En effet, logiquement tout le monde aurait du avoir connaissance du budget, et là on va voter l'approbation des comptes de notre batiment, dans lequel il y a la quote-part afférente au syndicat general !
Quel bordel...
Sur le motif que l'AG n'a pas été convoquée comme elle aurait du l'etre, peut-on refuser de payer la quote-part du SG ?
J'en ai marre qu'il fasse autant n'importe quoi, vivement dans quelques jours qu'une association nous aide là dedans !!!
Mais avant cela, il est question de ne pas faire de connerie lors de l'AG de mon batiment : si l'on peut légalement refuser cette dépense, il faut qu'on le fasse !
Merci pour vos prochains éclaircissement... |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 17:27:56
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Que font donc les CS de ces 7 bâtiments ... et particulièrement celui du principal ????
Où est-il ?????
C'est une Copropriété "laissée à l'abandon", même s'il y a environ 500 lots répartis dans 7 bâtiments. Il y a mon syndic, qui en a 6 sur les 7 + le général, et 1 autre syndic qui a 1 seul batiment.
Il n'y a personne ou presque qui a des connaissances sur le régime de la copro... La présidente de mon batiment était également celle du général, mais elle a déménagé et elle n'y connaissait rien de chez rien : le syndic a toujours pu faire ce qu'il voulait, quand il voulait, et ce depuis 20 ans...
Je suis le 1er à lui mettre le nez dans sa merde, pour parler cruement. Il a été au-dessus des lois, des textes législatifs jusqu'ici... Quand je lui dit "vous n'avez pas le droit de faire ça ou de facturer ça, la loi le dit précisément", il me rétorque qu'il ne s'agit que d'une interprétattion que je fais, et qu'une réponse ministérielle ou un décret n'avait pas de valeur légale ! lol !!!
En clair même pour le Syndicat Général, il n'y a personne : rien qu'à voir les comptes de cette année, ça fait peur... Il se goinfre en honoraires ! (14% du budget sont ses honoraires alors qu'il n'y a que 2 employés et qq travaux ci et là... 560 € de pro-archives... pouaahhhh... bref.
Nouvelle question qui a son importance également : l'AG du Général doit-elle avoir eu lieu avant celle des autres batiments ?
En effet, dans les comptes on a la quote-part du général : on va donc approuver cette quote-part, qui peut elle-même ne pas être approuvée à l'AG prochaine ?
Hé vi, l'exercice du général se finit également au 30/11, mais l'AG est prévue en septembre apparememnt vu les échos que j'ai eu de notre gardien ! |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 18:23:08
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Précisez comment est constituée votre Copropriété. Vous parlez de 7 Syndicats de copros avec chacun un Syndic ( le même pour 6 synidcats) et d'un syndicat principal??? ne parlez vous pas plutôt d'une union de Syndicats, qui a un directeur de l'Union ( un syndic élu par les autes syndics des 7 syndicats, (chez vous apparemment le même synidc que 6 syndictas).
Le Conseil de l'Union est représénté par chaque Président du Conseil Synidcal de chaque Syndicat. Son rôle est le même qu'un CS, c'est à dire de contrôler la gestion du Syndic de l'Union.
Le but de cette Union des Syndicats est de gérer les parties communes aux 7 syndicats, à savoir: voiries, entretien des espaces verts, éléctricité et eau des parties communes, employés divers,...
Si ceci est identique au fonctionnement de votre Copro, alors chaque année une AG de l'Union est convoquée ( syndics des 7 syndicats) ou le Conseil de l'Union peut assister ( si OK des syndics ).
Le PV de cette Union des Syndicats est composée des résolutions d'élection du Directeur, secrétaires,... , d'approuver les comptes et le budget de l'Union des Syndicats ( approuvés dans chaque AG des 7 Synidcats), des différents votes de chaque AG sur les résolutions concernant les parties communes ( trvx d'entretien, de voirie,...)
Chaque Copropriétaire doit recevoir le compte de dépenses de son Synidcat propre, et le compte de dépenses de l'Union des Syndicats.
Vous devez avoir des appels de fond de charges générales pour votre Syndicat( vos tantièmes dans le Syndicat) un appel de fond de Charges générales de l'Union ( vos tantièmes de charges communes), des appels de fond des travaux des parties communes.
Regardez vos décomptes de charges, vos convocations à l'AG annuelle de votre syndicat,et les résolutions proposées. Si vous n'avez pas le compte de dépenses annuelles de l'Union des 7 syndicats dans la convocation, réclamez le au Syndic de l'Union, et à votre Président de CS ( il doit obligatoirement l'avoir)
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Flap
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808 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 20:32:58
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Philippe : je suis le nouveau Président du CS.
Dans les Charges Générales, nous avons une ligne "955 P Charges Syndic General", où il y a 3 lignes, concernant 2 provisions sur charges (2 x 6 mois) + l'appel de régularisation du budget.
Rien dans les ODJ concernant le Syndicat Général.
Je sais qu'il est déjà arrivé qu'ils convoquent tout le monde (420 copropriétaires dans mon exemple), apparemment c'était le cas il y a 2 ans. L'année dernière ça n'a pas été le cas, je n'ai rien reçu, et les frais ont été minimes.
Dans les comptes du Général, j'ai bien les salaires des employés (garde + nettoyage), l'electricité des entrées des batiments, l'eau des fournitures, le contrat d'entretien des canalisations, et les frais d'honoraires du syndic et tout ce qui s'en suit.
Dans les appels de charges, il n'y a que celles de mon bâtiment. Aucun appel concernant une "union" : comme je l'ai déjà dit, nous avons juste dans nos charges une quote-part concernant le syndic general, calculé sur les tantièmes de notre batiment divisé par le total des tantièmes de tous les batiments.
De ce fait, personne n'a eu de détail concernant le budget de ce syndic général, ormis... (je ne sais pas qui exactement, surement les présidents des CS des batiments...). |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 20:50:09
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Voici exactement ce que dit mon Règlement de Copropriété :
CHARGES COMMUNES
article 16 :
Le total de toutes les charges est établi par le syndic du groupe tel qu'il est désigné à l'article 21 ci-après, et il est soumis à une assemblée générale de copropriétaires.
Cette assemblée réunira tous les copropriétaires du groupe pour les charges afférentes aux parties communes de l'article 10 et les copropriétaires de l'immeuble seulement pour les charges afférentes aux parties communes de l'article 13.
ADMINISTRATION / SYNDIC / ASSEMBLEES
art. 20 :
L'administration du Groupe Immobilier appartient à l'ensemble des copropriétaires groupés conformément à l'article 7 de la loi du 28 juin 1938 [...].
Du fait même de l'existence de la Copropriété, il existera dans le Groupe Immobilier :
- Un Syndicat Général qui groupera la totalité des copropriétaires de l'ensemble du Groupe Immobilier en ce qui concerne la jouissance et l'administration des parties communes générales, telles qu'elles ont été établies ci-dessus.
- Un Syndicat particulier pour chacun des immeubles : A - B - [...]
=> Cela vous permet-il d'affirmer qu'il n'existe pas d'Union mais un vrai Syndic Général ? |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 20:59:10
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Flap, votre syndic a deja fait cette meme erreur ailleurs sur un ensemble immobilier que j'ai repris !
Alors que le régime de l'union de syndicat etait applicable, celui ci a appliqué les règles de fonctionnement d'un syndicat general/secondaires.
Meme si votre cas diffère un peu, je pense que votre syndic applique comme il veut le régime qui lui convient et selon ses priorités !
Lorsque chaque syndic paye les charges,lorsque personne ne conteste, tout va bien............jusqu'au jour où se pose un cas de recouvrement de charges : comment assigner, sous quel fondement juridique.........
là on est bloqué !
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Edité par - air jordan le 17 juin 2007 21:03:00 |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 21:05:13
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Et justement cher air_jordan, peut-on légalement faire quelque chose contre ses pratiques que vous devez connaitre par coeur ?
L'AG de mon batiment peut-elle refuser la quote-part "syndic general" sous prétexte que l'AG précédente n'a pas été tenue régulièrement ?
C'est ce qui m'intéresse au plus haut point ce jour, histoire de ne pas avoir de regrets au sortir de l'AG, car après ce sera trop tard ! |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 21:15:26
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hello flap
Bon, je ne voulais pas trop le conseiller car meme si je le déteste ce syndic est un confrère .
Le truc c'est de refuser de payer votre quote part et voir sa réaction, il ne pourra mener aucune action en recouvrement de charge n'ayant convoqué aucune assemblée !
Mon cas est similaire mais un peu différent mais sachez que nous sommes passés (enfin les copropriétaires, pas moi !) par une administrateur judiciaire pour faire rentrer les choses dans l'ordre....et encore.....des années d'une telle gestion , on ne s'en relève pas comme cela !
enfin cela m'a permis de le faire sauter sur les 3/4 des immeubles de cet ensemble.
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Flap
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808 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 21:25:13
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Le truc c'est de refuser de payer votre quote part et voir sa réaction, il ne pourra mener aucune action en recouvrement de charge n'ayant convoqué aucune assemblée !
Contrairement à ce que j'ai annoncé au départ, en fait il y a eu une AG, je vois les frais dans les comptes de l'exercice, mais ils sont de 106 €... donc, je présume que seuls les Présidents des CS des bâtiments ont été convoqués.
Est-ce comme si aucune assemblée n'avait été convoquée ?
J'ai un projet vu tout ce qui se passe et vu comme cela fait du tort à la Copropriété entière, c'est de le faire sauter de partout.
Les gens dans cette Copro ont pour 95% des cas des problèmes d'argent, il y a bcp de débiteurs, et finalement il se gave, il se gave, et il n'y a pas 1 copec pour faire des travaux qui sont urgents. Avec un Syndic qui a l'argent qu'il mérite pour son travail mais HONNETE, les travaux nécessaires pourraient etre faits et je suis persuadé que la Copropriété aurait alors une autre réputation et une autre "gueule". Là, c'est l'abandon...
J'aurais besoin de quelqu'un de confiance et de solide pour m'aider là dedans.
Pour le Syndic Général, il se prend 14.000 € alors qu'il y a 2 employés, l'eau/électricité à payer, et le téléphone ! + 10 factures de fournitures diverses... point ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 23:03:53
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Flap, on peut déja noter que votre RDC fait référence au statut de 1938 .... abrogé par la loi de 1965 !!
Ce qui veut dire que toutes les dispositions de votre RDC qui seraient contraire aux dispositions légales actuellement en vigueur sont réputées "non écrites", elles n'ont jamais existé ....
Il n'en est rien pour ce qui concerne l'AG du syndicat principal, "...qui groupera la totalité des copropriétaires de l'ensemble du Groupe Immobilier ..."
La chose est claire !!!
La réunion pour un cout de 106 € a sans doute été une réunion, mais elle n'est certainement pas "Assemblée générale" de la totalité des copropriétaires comme le précise votre RDC, RDC qui, comme une réponse ministérielle ou un décret, n'a aucune valeur si l'on suit votre syndic ..... (vous pouvez le lui dire  !)
Il ne faut pas que vous restiez seul dans votre coproprié ! il vous faut organiser autour de ous une petite équipe, même si elle n'est que de quelques personnes.
C'est à partir de ce groupe qu'il vous faudra faire de l'info, par tous lesmoyens que vousvoudrez !
Information ne vet pas dire polémique ! il faut expquer, rapeler les règles et mettre en avant les interets des copropriétaires.
Eventuellement voyez A.J, et/ou des assoce de copro, style ARC.
(Je trouve AJ trop complaisant face à ce confrère qui relève plus des tribunaux pour violation des dispositions légales que du silence complice de ses confrères et sans doute des organisations dites "professionnelles") |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 23:33:07
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Citation :
Initialement entré par gédehem
(Je trouve AJ trop complaisant face à ce confrère qui relève plus des tribunaux pour violation des dispositions légales que du silence complice de ses confrères et sans doute des organisations dites "professionnelles")
c'est un gros !
je ne l'apprécie pas du tout à vrai dire, je le déteste même !
mais comment dire ?
je me contente de le voir s'enfoncer et perdre ses copros ce qui est une sanction suffisante !
ne pas oublier que cette boite fait travailler des salariés qui n'y sont pas pour grand chose et que cela me ferait mal de voir sans travail !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 00:27:13
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Faites donc comme un que je connais : il a attendu le 'gros' au tournant, œuvré en coulisse pour aider une assoce qui s'est créée en marge du CS complaisant ...assoce qui peu à eu à pris le pouvoir (pourtant difficile : 350 copro dont 150 ou 180 bailleurs) et doucement s'est installé, a été elu syndic en créant une antenne sur place en débauchant un ou 2 gestionnaires du 'gros' ....
S'avez pas faire ? |
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Flap
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808 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 01:19:36
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Il ne faut pas que vous restiez seul dans votre copropriété ! il vous faut organiser autour de vous une petite équipe, même si elle n'est que de quelques personnes.
C'est à partir de ce groupe qu'il vous faudra faire de l'info, par tous lesmoyens que vous voudrez !
Information ne vet pas dire polémique ! il faut expliquer, rappeler les règles et mettre en avant les interets des copropriétaires.
Eventuellement voyez A.J, et/ou des assoce de copro, style ARC.
Tout à fait, mais tout le monde s'en fiche... Il y a 10 copropriétaires occupants, les 56 autres étant des bailleurs, dont pas mal de SCI.
Je vais faire de mon mieux à la prochaine AG, car il y a tellement à dire, mais il est plus facile pour tout le monde de "laisser faire", payer et point barre.
Ayant déjà voulu faire adhérer la Copro à une association, le Syndic a fait barrage : certes, en récoltant 1 signature d'1 membre du CS, j'aurais pu la faire adhérer, mais le Syndic en aurait profité pour dire que c'était une dépense supplémentaire et que je n'aurais pas demandé l'avis des autres. Là, c'est à l'ODJ.
Je vais même tenter de faire adhérer à 2 associations différentes, histoire de faire le maximum : j'espère juste que tout le monde va comprendre que j'ai déjà fait rentabiliser 20 fois l'adhésion avec ce que j'ai fait !
En plus, le gérant d'une de ces 2 associations, sera surement ravi d'entendre que mon cher et tendre Syndic a dit qu'il se ferait une joie de lui mettre le poing sur la gueule si je faisais appel à lui, que ce serait une occasion... ah et j'oubliais, aussi qu'il m'a dit qu'il jouait au jeu des "dessous de table", soit disant : tu me paies tant, et je te laisse tranquille. Ben voyons, il va etre ravi.
Sinon, il est vrai que je trouverais sympathique et qui sait "utile" pour l'avenir de rencontrer AJ, mais cela ne semble pas l'emballer... dommage ! |
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Flap
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808 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 11:41:15
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"UP"
Peut-on réellement refuser la quote-part sur le Syndicat General sous prétexte que l'AG de l'année dernière (et ayant donc voté le budget) n'a pas été convoquée régulièrement ?
JPM peut-être ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 11:43:20
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| flap: il s'agit du syndicat principal...... |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 11:52:37
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Citation :
Initialement entré par nefer
flap: il s'agit du syndicat principal......
Mais encore ?
Tous les copropropriétaires des 7 batiments doivent normalement etre convoqués, cela n'a pas été fait (à priori, seulement les présidents des CS). Comment l'AG peut-elle donc etre valable ?
J'aimerais des détails SVP, j'apprends, je ne suis pas devin encore... |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 14:39:26
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AG d'un syndicat s'entend par la convocation de tous ses membres concernés par la décision à prendre.
Pour votre "syndicat principal", l'AG s'entend par la convocation de TOUS les copropriétaires.
Selon L.art.14-1 (L = loi de 1965, D = décret de 1967), précise que le budget prévisionnel est voté par une AG, et que les provisions sont exigibles, soit le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre, soit suivant des modalités votées par l'AG.
Chez vous : pas de convocation en AG de tous les copropriétaires = pas d'AG = pas de vote du budget .. pas de vote du mandat du syndic ni du CS principal si questions à l'ODJ.
Concernant le budget, faute d'un vote par cette AG de tous, pas d'exigibilité des fonds, des provisions.
De même, si cette AG devait être appelée à approuver les comptes du 'principal', faute d'une AG de tous il n'y a pas approbation des comptes passés .. et donc rien d'exigible !
Notez que ces aspects, qui sont juridiques, concernent toutes les AG de tous les syndicats de France, de Navarre et autres lieux .... dont vos syndicats secondaires.
Pour ce qui concerne l'information des copropriétaires, y compris des bailleurs, rien ne vous empeche de faire de l'info par note-circulaire. Une sorte e rapport qui rend compte d'une situation au regard de textes, situation préjudiciable aux copropriétaires tant sur un plan juridique que financier...
Information ne veut pas dire polémique, attaque, mise en cause : il faut exposer les choses sans rien occulter.
Et quand on touche aux bourses, il y en a plus d'un qui ouvre l'oeil ...
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