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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 04 juil. 2007 : 16:21:43
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Je connais les vérifications de comptes : les bonnes, les mauvaises et ... les moyennes.
Il faut recadrer le problème :
1) Il y a les syndics qui ne fournissent pas les documents nécessaires et imposés offciellement désormais, ou qui ne préparent pas une vérification de comptes en donnant des factures classées convenablement.
Ils sont en faute sans aucun doute.
2) Il y a les membres de CS qui ne connaissent rien à rien et ne veulent pas faire le moindre effort.
Je considère pour ma part que ce qui est le plus difficile à vérifier dans tous les cas, c'est la paye concierge, a fortiori quand il y a quelques arrêts maladies, deux périodes de CP, etc...
Dans un très grand nombre de syndicats, il n'y a pas plus de 70 factures. Il est simple, au moins, de vérifier qu'il y a correspondance exacte (du point de vue comptable) entre la liste des dépenses et les factures fournies, ou qu'il en manque, ou qu'il y en une qui n'apparait pas dans la liste.
Il est simple également de repérer trois ou quatres factures qui, du point de vue gestion, cette fois, posent un problème.
Restent la trésorerie et la tenue de la comptabilité.
Je constate que beaucoup de neophytes s'y mettent très bien, au prix de quelques heures de travaux pratiques.
et que d'autres ont décidé une fois pour toutes qu'ils ne comprenaient rien à la comptabilité. Parmi eux, il y a de manière surprenante, des gens parfaitement " outillés " du point de vue intellectuel, et d'autres qui ont l'esprit confus, aussi bien pour celà que pour la vie courante.
Il est rare qu'il n'y ait pas dans un immeuble une personne susceptible de comprendre un compte.
Le problème le plus aigu se présente quand un copropriétaire se présente pour quasiment refaire la comptabilité de l'exercice. C'est heureusement rare.
Conclusion : les uns et les autres doivent faire des progrès.
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 04 juil. 2007 : 16:42:20
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Et la réponse à mon invitation ??? 
sous le soleil |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 04 juil. 2007 : 18:42:24
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JPM, il faudrait arriver à ce que un ou deux membres du CS soient "tenus" d'apprendre à vérifier les "comptes"!
Pour celà, il faudrait que vous Syndics ou Comptables mettiez au point cette méthode pour vérifier! Mais....mais....vaut bien mieux....qu'ils ne connaissent pas trop...les copropriétaires! Là, voyez, JPM, je...fais exprès de revenir sans cesse sur le sujet....pour voir vos réactions comptables ou syndics de ce forum! PERSONNE NE MORD A L HAMECON!
Alors, c'est facile de se moquer en disant qu'il n'y connaissent rien!
Y'a beaucoup de Syndics que çà arrange! Et y'a beaucoup de conseillers syndicaux.....qui préfèrent que le Syndic s'occupe de faire repeindre leurs menuiseries....etc...etc...et NE VEULENT PAS L EMBETER! Moi, j'ai connu un Président de CS, en complète "adéquation" avec le Syndic.....qui le faisait travailler au noir pour la copro...Et bien, notre soi-disant "bénévole"...ne payait pas ses charges!
Moi, je conseille aux conseillers syndicaux qui veulent vraiment s'investir "pour la copropriété et les copropriétaires", de voir certaines associations de consommateurs ou de faire un stage auprès d'un comptable, stage que l'ensemble des résidents s'engageraient à leur payer!
Goutelette, courage! Malain, j'ai pas du tout envie d'aller t'voir!
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 04 juil. 2007 : 18:55:43
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C'est ce que l'on peut qualifier de "a priori" auquel je n'adhère pas, et de plus l'invitation n'était pas pour priori mais pour JPM.
Je ne sais pas quel est le métier de priori mais bien m'en garde de vouloir le critiquer alors SVP faites de même et éviter d'être agressif dans vos propos je ne le suis pas dans les miens.
En ce qui concerne la méthode pour vérifier.... j'attends le sujet... avec impatience |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 04 juil. 2007 : 21:55:21
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Je le sais très bien, malain, que l'invitation n'était pas pour moi!!!
Oui, c'est vrai, je peux paraître "agressive", mais, voyez, c'est bien difficile de comprendre tout ce mécanisme!
Je ne fais pas partie du CS, parce que justement....je ne connais pas assez la comptabilité et, surtout, je ne ferai jamais partie du CS dans la résidence où je suis, parce qu'il y a de grossières "erreurs"!!! et que je m'en suis aperçue....Si la répression des fraudes...y mettait le nez, nous aurions de sacrés ennuis!!! Et compte tenu du fait que les "anomalies" apparaissent CLAIREMENT dans les documents que nous recevons..., nous ne pourrons jamais dire que: "nous ne savions pas!"
malain, que sous-entendez-vous....au sujet de ma profession!
Je ne suis pas comptable, pas syndic, pas membre du CS, pas membre d'une association de consommateurs!
Il est vrai que je connais, un petit peu le milieu bancaire...c'est tout! BYE! BYE! Je risque moi aussi de me diriger....vers le soleil!
Merci, JPM pour tout! Bientôt, je pourrai compléter mon sujet: "compte séparé"!
Question technique: le profil des forumeurs est illisible? et pourquoi y'a plus : "le livre d'or"? |
Edité par - priori le 05 juil. 2007 12:31:08 |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 05 juil. 2007 : 21:13:47
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C'est bien priori d'être revenue au vouvoiement, ce qui est une marque de respect.
Quant à votre métier je pense qu'il est aussi noble que le mien.
Le fait que je veuille vous initier à la vérification des comptes n'était pas une offre de gascon bien au contraire en cette période de transition.
De plus je suis un des rares à prôner le fait que les comptes des Syndicats de copropriétaires de moyennes et grandes tailles soient vérifiés pour leur partie purement comptable par un professionnel... |
Edité par - malain le 05 juil. 2007 21:47:09 |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 05 juil. 2007 : 21:39:20
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malain,
GASCON.....vous dites GASCON!?  |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 05 juil. 2007 : 21:44:58
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priori,
me serais-je trompé ??? (Gascon dans le sens de Fanfaron)
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Edité par - malain le 05 juil. 2007 21:45:34 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 juil. 2007 : 10:48:54
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Les clés primordiales de l'amélioration du régime de la copropriété sont
- l'utilisation d'un compte bancaire vrai
- la formation basique d'une grande majorité de copropriétaires
- la formation plus approfondie d'un certain nombre de copropriétaires ayant vocation à être membres de conseils syndicaux, voire syndics (bénévoles classiques ou coopératifs)
On peut ajouter que la formation des gestionnaires professionnels laisse souvent à désirer mais c'est un autre problème car ils disposent maintenant de documentations relativement satisfaisantes. Encore faut-il qu'ils les utilisent et qu'ils soient en mesure de savoir que sur un point déterminé, l'information est nécessaire.
Pour en revenir aux copropriétaires le contrôle des comptes c'est
- le contrôle de la cohérence entre liste des dépenses de l'exercice (justifiées ou pas) et pièces comptables (factures et documents assimilés)
- le contrôle de la trésorerie du syndicat, donc de la cohérence entre
> le montant indiqué par la banque et celui indiqué par la comptabilité ; cette vérification fournit la trésorerie exacte
> la trésorerie exacte et l'ensemble des encaissements et décaissements justifiés ; c'est le point le plus ardu.
Ceci étant fait, le contrôle purement comptable est fait car on ne peut pas exiger des copropriétaires, mêmes solidement avisés, qu'ils vérifient systématiquement l'application stricte du plan comptable.
Une autre phase est l'exploitation pour le contrôle de la gestion, de certaines informations recueillies au cours du contrôle comptable.
1) Une facture montre qu'un travail a été engagé irrégulièrement par le syndic. De ce chef, les comptes sont justes, mais il y a faute de gestion. C'est un point étranger à l'approbation des comptes. Il suffit de mentionner une réserve.
2) La vérification d'affaires pendantes à partir des indications fournies par la comptabilité
A cet égard il faut utiliser systématiquement la balance détaillée. On a fait un effort d'information à cet égard :
http://jpm-copro.com/Etude%207-5-3.htm
Ce tableau peut être amélioré sans nul doute.
Et il faut pas oublier que l'on ne trouve pas trace de certaines affaires pendantes dans la comptabilité parce qu'elles n'ont pas eu jusqu'à présent d'incidences financières.
Si tout celà est connu d'un ou deux membres du CS (et des syndics aussi !), les contrôles se passeront beaucoup mieux. Inutile de perdre du temps pour des vérifications sans intérêts. On reste dans ce qui est utile.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 juil. 2007 : 12:01:58
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| malain,dans quelle fourchette classez vous les moyennes copropriétés?? car je suis un peu étonné qu'il n'y ait qu'un professionnel qui puisse vérifier convenablement la comptabilité d'un syndicat |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 juil. 2007 : 12:11:34
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Je souhaite que tous les nouveaux lecteurs et intervenants sur les forums d'Universimmo.com lisent ce topic ,adressent leur remerciements à JPM et promettent ici de faire un effort en vue de mieux se familiariser avec les textes relatifs à la copropriété.
Ils en profiteront personnellement, leur communauté aussi,
et surtout celle qui n'a pas accès aux moyens modernes de l'information. |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 06 juil. 2007 : 13:51:27
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MERCI , JPM ! Je suis tout à fait d'accord ! Vous nous donnez du courage!!! |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 06 juil. 2007 : 14:16:03
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félix 1930 ; Copropriété moyenne > à 60 lots et possédant de nombreux éléments d'équipements communs et dont les clés de répartitions sont plus ou moins nombreuses.
Super travail réalisé par JPM, et un tableau accessible qu'à certains.
Par contre le développement du sujet des annexes est à envisager... mais encore faut-il avoir du temps de libre. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 juil. 2007 : 16:58:58
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En toute objectivité, je pense qu'il n'y a rien à tirer des annexes pour une vérification utile de la comptabilité de l'immeuble.
Elles sont avant tout inspirées par le souci de comparer les exercices. Ce souci n'est pas négligeable mais il entre dans le cadre de la gestion et pas dans celui de la comptabilité.
Dans ce dernier cas le problème est avant tout de connaître la situation du syndicat à un instant T et on se contremoque de ce qui s'est passé lors de l'exercice précédent, sauf à devoir aller fouiller dedans pour y trouver le détail réel d'une reprise manifestement compensée.
Même en présence d'annexes correctement établies, c'est bien la balance qui est le moyen de contrôle le plus efficace.
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 06 juil. 2007 : 21:32:18
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pardon pour ce grain de sel mais je ne vois pas trop ce qu'on peut contrôler avec une balance qui ne contient que des soldes de fin d'exercice, tout au plus avoir une idée du totaux des comptes...
à mon sens le seul moyen de contrôle efficace des comptes est d'éplucher tout le grand-livre et la compta auxiliaire, ainsi que les relevés bancaires, sans oublier de vérifier le rapprochement et les chèquiers pour les dates de paiement des fournisseurs, ce qui ne vous donnera pas pour autant la possibilité de constater si le remboursement d'assurance est bien arrivé car si le syndic l'a "par hasard" déposé sur son compte pivot (qu'il ne vous donnera jamais en prétextant que votre compte est séparé alors qu'il n'est qu'individualisé), et que pris la main dans le pot de confiture et en face d'un public averti il noyera le poisson en prétextant qu'une compta de copro serait plus complexe que celle d'une multinationale industrielle cotée en bourse...
la plupart des contrôles sont encore tres OPAQUES...même pour un public averti, faute de transparence des syndics 
Pimpon, mécanicien de la comptabilité 
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 17 juil. 2007 : 11:08:01
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Bonjour à tous
En tant qu' utilisatrice néophite,de ce site bien mordu,j'en reconnait la richesse et l'utilité! Même si des fois le mordant de certains, me décourage. Je comprend bien que pour des PRO/ cela doit être ennuyeux d' avoir à faire sans cesse à des ignorants !
Mais n'est ce pas aussi, le coté valorisant ?
Et grand merci à tous pour votre implication
D'autre part le 4 juillet ,Apriori, conseille de demander la photo copie du RIB , peut -être a t-il voulu dire du RB ?
Mais est-ce possible avec un compte que vous appelez pivot ?
Je voudrais dire que suivant ma logique < la suspicion > vient de la méconnaissance ! d' ou le grand intérêt de ce site
Bien cordialement à tous
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Goutelette |
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