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chx92
Contributeur débutant
22 réponses |
 Posté - 29 juin 2007 : 10:48:06
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Bonjour,
Pour l'acquisition d'un bien immobilier, nous envisageons de créer une SCI à capital variable dont la répartition au départ serait de 1% pour Fabienne et 99% pour Jerome.
Au départ, le capital serait de 100 000 Euro (1000 parts à 1000 Euro) et pourrait varier de 50 000 à 200 000 Euro.
A priori, la SCI opterait pour l'impot sur le revenu.
Au départ, Jerome verse 99 000 Euro et Fabienne verse 1 000 Euro dans la SCI, ce qui permet d'acheter le bien sans emprunt.
Fabienne souhaite acheter une part à 1000 Euro à Jerome chaque mois au fur et à mesure du temps et donc racheter 1% des parts de Jerome chaque mois.
Au final, Fabienne aurait le droit d'acheter jusqu'à 50% des parts, a ce moment la Jerome et Fabienne seraient proprietaire pour moitie chacun du bien qu'il habite ensemble.
Nous avons quelques questions pour savoir si notre projet est viable :
1) Est ce que dans le cas d'une SCI à capital variable, la revente de part d'un associé à un autre ne donne lieu qu'à une formalité de proces-verbal de vente et d'achat de part ? (et evite ainsi de changer les statuts à chaque achat/vente de part, frais de cession 4,8%, frais de notaire et publication)
2) Jerome recevra 1000 euro tous les mois pour des parts qu'il a acheté à 1000 Euro. Il nous semble donc que la plus value sera de 0 Euro donc non sousmise à l'impot. Cependant y a-t-il des formalités à indiquer à l'administration fiscale et/ou impot à payer sur le fait de recevoir ces 1000 euro chaque mois ?
3) Notre projet est-il viable ainsi ? Quel en serait les inconvénients ? Y-a-t-il un autre moyen de procéder pour que Fabienne puisse acquerir au fur et a mesure du temps des parts de Jerome ?
4) Que faut-il indiquer dans les statuts concernant ce fonctionnement de la SCI et son capital variable ?
5) Fabienne et Jerome habite dans le bien de la SCI. Y-a-t-il donc un interet quelconque à payer un loyer ?
6) Nous souhaitons pouvoir faire varier le capital à la hausse pour pouvoir l'augmenter en cas de revente du bien pour ne pas etre sousmis à l'impot sur les plus-values ou à la baisse en cas de transmission pour limiter des droits de succession. Avons-nous rien compris au film de la SCI à capital variable ?
Nous vous remercions pous vos réponses et conseils même partiels.
Merci
Jerome et Fabienne
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 11:40:43
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Le prix de vente de la part, invariablement fixé à un prix déterminé, est discutable.
En effet, la valeur d'une part de SCI variant au fur et à mesure de la véritable valeur de son patrimoine immobilier lui appartenant cela en raison des fluctuations du marché immobilier, la véritable valeur unitaire d'une part subit, par contre coup les mêmes variations.
Hormis cet aspect mineur de la question, cette succession de cessions au coup par coup demeure tout à fait possible mais entraîne quelques formalités.
Les mutations de parts de SCI doivent faire l'objet de déclarations (sur imprimé spécial) auprès de l'administration fiscale assorties du paiement des droits de mutation à titre onéreux (actuellement de 5,09%) et d'une déclaration de plus value immobilière, impôt qui sera égal à "zéro" si la somme des ventes annuelles ne dépasse par 15000 €.
Au cours de l'A.G. annuelle des porteurs de parts de la SCI, il sera constaté dans le procès-verbal, d'une part le transfert de parts de l'un à l'autre et la nouvelle répartition de l'ensemble des parts composant le capital social.
Un exemplaire de ce procès-verbal doit être déposé au Greffe du Tribunal de Commerce.
Si les deux associés ont fixé leur résidence principale dans cet immeuble vous n'avez aucun intérêt à verser un loyer à la SCI, car, d'une part, vous seriez assujettis à l'impôt sur les revenus fonciers,et,d'autre part, à l'impôt sur la plus value en cas de vente de l'immeuble. En l'absence de loyer, il serait considéré comme étant votre résidence principale exonérée de cet impôt. |
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chx92
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 13:04:31
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Vous avez ecrit :
Le prix de vente de la part, invariablement fixé à un prix déterminé, est discutable.
En effet, la valeur d'une part de SCI variant au fur et à mesure de la véritable valeur de son patrimoine immobilier lui appartenant cela en raison des fluctuations du marché immobilier, la véritable valeur unitaire d'une part subit, par contre coup les mêmes variations.
Reponse :
En fait on avait reflechi a cette idée en indexant le prix du bien à un indice par exemple celui donné par Boursorama-Patrimoine.
Car si le prix du bien baisse, cela oblige Jerome a vendre une part pour moins cher (alors qu'il pourrait avoir envie d'attendre que le prix remonte...). Si le prix du bien monte, cela entraine le paiement d'un impot sur plus value à Jerome et augmente le prix d'achat de Fabienne.
Vous avez écrit :
Les mutations de parts de SCI doivent faire l'objet de déclarations (sur imprimé spécial) auprès de l'administration fiscale assorties du paiement des droits de mutation à titre onéreux (actuellement de 5,09%)
Réponse :
Pour réduire ces droits de mutations à titre onéreux et donc les frais de 5,09%, peut-on envisager le schéma suivant tous les mois :
- reduire le capital à 10 000 Euro
- Jerome vend 1% de part à Fabienne
- Repasser ensuite le capital à 100 000 Euro.
Donc Jerome vend à 100 Euro une part qui permet à Fabienne d'avoir 2% de part (et Jerome 98%), Jerome declare 900 Euro de moins-value (imputable sur des plus-values d'actions ?), droits de mutations 5,09% de 100 Euro, Fabienne paie aussi 900 Euro à Jerome mais de quelle maniere ?.
Qu'est ce que ce genre de schema implique ?
Est ce que l'on peut reduire ou augmenter le capital par la simple formalité d'un proces-verbal ?
Vous avez ecrit :
Un exemplaire de ce procès-verbal doit être déposé au Greffe du Tribunal de Commerce.
Reponse :
Est ce que cela a un cout ?
Votre réponse sur le loyer est très clair, je n'étais pas sur que l'on puisse creer une SCI pour en faire une Residence principale. |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 14:11:31
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Votre observation:
Si le prix du bien monte, cela entraîne le paiement d'un impôt sur plus value à Jerome et augmente le prix d'achat de Fabienne.
Ma réponse :
En + pour l'un, en - pour l'autre. C'est le jeu de l'offre et de la demande,et, de la température du marché.
Cet aspect de la question est mineur au plan fiscal. Dès lors que le total des transactions annuelles cumulées ne dépasse pas 15000 €, la plus value n'est pas taxable.
-Votre observation:
Pour réduire ces droits de mutations à titre onéreux et donc les frais de 5,09%, peut-on envisager le schéma suivant tous les mois :
- reduire le capital à 10 000 Euro
- Jerome vend 1% de part à Fabienne
- Repasser ensuite le capital à 100 000 Euro.
Pour réduire ces droits de mutations à titre onéreux et donc les frais de 5,09%, peut-on envisager le schéma suivant tous les mois :
- reduire le capital à 10 000 Euro
- Jerome vend 1% de part à Fabienne
- Repasser ensuite le capital à 100 000 Euro.
Ma réponse:
Cela ne tient pas la route. Réduire la capital social oblige une A.G.extraordinaire, des frais, des complications, tout cela pour rien piusque le capital social ne correspond pas à grand'chose, seule compte la "richesse" du patrimoine : la réalité. Sur la base d'un immeuble valant...X... la valeur de la part sera également fluctuante sans pour autant avoir une incidence vis à vis du capital social.
Votre observation:
Est ce que cela a un cout ?
Ma réponse :
Certainement, mais j'en ignore le montant.
-Votre observation :
Votre réponse sur le loyer est très clair, je n'étais pas sur que l'on puisse creer une SCI pour en faire une Residence principale
Ma réponse :
L'immeuble est obligatoirement la "résidence principale" de quelqu'un. Soit les lieux sont loués à un tiers ce qui entraîne la perception d'un loyer. Soit l'un des associés y fixe son domicile auquel cas il doit un loyer à la SCI.Soit tous les associés (votre cas), l'occupent à titre de résidence principale auquel cas verser un loyer serait aller à l'encontre de vos intérêts puisque vous devriez supporter l'impôt foncier sur une somme que vous auriez dépensée. Aberrant. De plus la plus value serait taxable en cas de vente de l'immeuble. |
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chx92
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 09:38:11
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Bonjour,
Je vous remercie de votre réponse.
Le schema indiqué prédemment est effectivement 'débile'.
J'ai téléphoné au impots il leur semble important que le prix des parts vendues soit indexé au prix réel du bien.
On peut utiliser l'indice de boursorama-patrimoine pour cela.
Ma question est la suivante :
Etant donné que je vends des parts de ma (notre, en fait) residence principale, je ne devrais pas etre taxé de plus value lors de ma revente de part.
Qu'en pensez vous ?
Comment presentez cela aux impots ? formulaire à remplir, etc ?
Autre question:
Le fait d'opter pour un capital variable peut il etre justifier si on envisage d'agrandir le bien qui se trouve sur un terrain amenageable. Ces agrandissements pourraient financer par des augmentations du capital de la SCI ?
Merci pour vos réponses.
Quelques questions énoncées au début reste toujours un peu en suspens pour nous...
Jerome |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 02 juil. 2007 : 17:12:36
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Prix de la part :
La réponse obtenue auprès du centre des impôts sur le prix de la part correspondant au prix réel du bien immobilier est exactement ce que je vous avais dit auparavant.
Vous pouvez vous référer à l'indice indiqué dans votre message.
Plus-value:
Effectivement s'il s'agit de votre résidence principale, la plus value ne sera pas taxable.
Formalité :
Vous devrez déposer une déclaration de "cession de droits sociaux" sur un formulaire fourni par le centre des impôts.
Aménagements futurs:
Les travaux envisagés dans le futur augmenteront d'autant la valeur de l'immeuble et, par conséquence,celui de la part à chaque transmission.
Il serait alors indiqué d'apporter les fonds nécessaires à la SCI en échange duquel apport chaque associé recevrait un certains nombre de parts. Vous pourrez alors augmenter la capital social en constatant cet apport et la création de nouvelles parts attribuées à chaque associé en fonction de son apport. |
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chx92
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 09:19:06
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Je vous remercie une nouvelle de votre réponse.
J'ai un doute :
Comment expliquer à l'administration fiscale que je vends des parts de ma résidence principale et donc non sousmis à l'impot de la plus-value sachant que ce sont des parts de SCI qui sont vendus et qu'une SCI par définition de son objet social peut avoir plusieurs immeubles, appart etc.
Nous aurons que cette maison dans la SCI mais est ce que l'administration fiscale acceptera la non imposition des plus values dans notre cas ? Et comment leur présenter cela ? par quel formulaire ?
Je vous remercie une nouvelle fois pour vos lumieres.
Jerome |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 15:46:10
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Vous vous en tenez à un cumul de ventes qui soit d'un montant annuel inférieur à 15000 € et vous n'aurez ainsi aucune justification à fournir.
Cet montant étant déjà très élevé, l'égalité des parts de chacun au sein du capital social sera rapidement atteint. |
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chx92
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 17:20:28
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Je vous remercie une nouvelle fois de votre réponse.
A propos de ce seuil de 15 00O Euro, d'ou vient-il ?
S'agit-il du seuil de montant de cession d'actions de 15 000 Euro / ans ?
J'ai vaguement cherché dans le Code General des Impot Article 726, il n'en parle pas...
A cet égard, est ce que le fait d'avoir des parts d'une SCI correspond au fait d'avoir des actions de cette SCI ? et donc est ce que l'on peut les mettre dans un Plan Epargne Actions ?
Si Fabienne decide de contracter un pret pour me racheter des parts de la SCI (on a un accord de principe de la banque) ou si je vends des actions Lambda (France telecom, Total ou autres) hors-PEA, dans ce cas le seuil de cession pourrait être dépassé.
D'ou ma question précédente : comment expliquer à l'administration que l'on vend (une part de) sa résidence principale quand on vend des parts d'une SCI qui n'a comme seul bien celui de la résidence principale de ces deux co-gérants ?
En espérant ne pas trop vous ennuyez mais à force de me répondre notre projet se concrétise de mieux en mieux aussi...
Jerome |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 18:29:39
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Dans le domaine des plus values "immobilières", (les parts de SCI en faisant partie), lorsque le total annuel des ventes est inférieur à 15000 €, la plus value mathématique n'est pas taxable.
(article 150 U II-6° du code général des impôts).
A ne pas confondre avec la législation sur les plus values "mobilières" |
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chx92
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 15:05:56
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L'article 150 U II-6° du CGI étant très compliqué pour moi, j'ai envoyé une question aux impots.
Leur réponse :
Dans notre cas le seuil de cession de 15 000 Euro (20 000 Euro depuis le 1er Janvier 2007) ne s'applique pas à notre cas car ne sont pas pris en considération les
immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle,
commerciale, agricole, ou à l'exercice d'une profession non commerciale (CGI,
art. 150 UB-I).
D'autre part et en ce qui concerne la non-imposition pour des cessions de part de Jerome à Fabienne de cette CI qui possede uniquement un bien occupé par Jerome et Fabienne en Résidence principale, seul la fraction de la plus-value déterminée en fonction de la valeur du logement occupé par l’associé par rapport à la valeur globale de l’actif social
est exonérée.
Dans notre cas, j'imagine que 50% de la plus-value n'est pas taxé puisque nous occupons le logement entièrement tous les deux.
Par ailleurs, il n'est pa possible de mettre les parts de SCI dans un PEA.
Votre avis ?
Jerome |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 15:23:42
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Votre interrogation :
Dans notre cas, j'imagine que 50% de la plus-value n'est pas taxé puisque nous occupons le logement entièrement tous les deux.
Ma réponse :
Evidemment. Raison pour laquelle je vous incitais à ne pas dépasser le quota de 15000 €. par an (bien que ce quota ne soit pas annuel mais pour chaque opération). En deçà de ce montant, résidence principale ou non, la plus value est exonérée.
Votre question :
Par ailleurs, il n'est pas possible de mettre les parts de SCI dans un PEA.
Ma réponse :
Le PEA est réservé aux actions susceptibles de générer des dividendes, et non aux parts de sociétés de personnes que sont les S.C.I.dont les bénéfices sont répartis entre porteurs des parts,ces derniers étant imposés à titre personnel du chef de ces revenus.
De plus, à quoi cela servirait de les affecter à un PEA si vous ne les conserver pas au moins pendant 5 ans pour échapper à l'impôt sur la plus value. |
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chx92
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 10:20:11
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L'administration me dit que ce quota de 15 000 Euro ne s'applique pas à notre cas.
Pourquoi pensez-vous qu'il puisse s'appliquer à notre cas ? |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 25 juil. 2007 : 09:01:32
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Vous avez obtenu une réponse d'un fonctionnaire et pas plus.
Cette réponse va à l'encontre des dispositions de l'article 150 U du code général des impôts ne faisant aucune distinction entre la vente de biens immobiliers et de parts de société à prépondérance immobilière que sont les parts de SCI,notamment sur l'application de cette non-imposition de la plus value vis à vis des ventes d'un montant inférieur à 15000 €.
Ce n'est pas la 1ère. fois que l'administration prend ses rêves pour des réalités.
Il fut un temps où elle refusait de reconnaître le caractère de résidence principale à un associé domicilié dans les lieux,lui refusant ainsi l'exonération de l'impôt sur la plus-value, en prétextant que l'immeuble n'appartenait pas à l'associé mais à la SCI.
Cette théorie a été dénoncée par le Conseil d'Etat il y a fort longtemps.L'administration n'a pas eu d'autre choix que celui de se ranger à cette doctrine.
En marge de cette question de 15000 €.en cédant mensuellement une part vous ne réaliserez pas une forte plus value qui soit supérieure à 1000 ? Ce serait trop beau. Or, chaque mutation bénéficie d'une réduction de la base d'imposition de 1000 €. avant d'appliquer le taux d'imposition de 27 %. |
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AVmarg
Contributeur vétéran
184 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 14:25:31
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désolé de reprendre un an après le sujet, mais j'essaie d'éclairer certains détails.
Vous avez écrit:
chaque mutation bénéficie d'une réduction de la base d'imposition de 1000 €. avant d'appliquer le taux d'imposition de 27 %.
la base d'imposition c'est le montant de la cession (prix réel de biens de la SCI au pro-rata de sparts cédées)? ai-je raison? |
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AVmarg
Contributeur vétéran
184 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 18:02:32
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je réponds moi-même, j'ai trouvé:
non, la base d'imposition, c'est la plus-value.
et si la plue value est plus grande que 1000 euros, on paye l'impot sur la plus value, si inférieur à 1000 euros, pas d'impot.
Mais, alors la plus value = prix de vente - valeur nominale des parts.
Le prix de vente des parts sociales est déterminée par la rentabilité de la SCI, les loyers qu'elle perçoit, etc.
Mais pour les SCI qui sont créée pour avoir une habitation principale des associés, il n'y a pas de rentabilité, bien au contraire, la valeur des parts peut être revue à la baisse, car pas de rentabilité quand on y habite dedans. sauf si on va juger par rapport à la rentabilité supposée.
mais en tous cas, si la cession se passe pendant la première année quand il faut construire ou faire des travaux (s'il y a lieu), il y a bien perte et pas de rentabilité.
quelqu'un peut m confirmer tout ça?
merci |
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