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 Sujet  |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
 Posté - 30 juin 2007 : 14:36:46
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description du bien Immeuble 7 appartements 1 local commercial
(tabac), total 473 m2
Situation Haut-Rhin
prix 380.000 + budget travaux néant
credit prévu 404.000 sur 30 ans
loyers 3 170 mensuel
Propositions de financement :
1- 4.4 tec 10 hors assurance (cep)
2- 4.9 fixe sur 30 ans (sg)
3- 5.05 % variable (cif)
Pour vos avis
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 06 juil. 2007 : 19:36:14
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Financement 2 accepté - 4.9 fixe sur 30 ans (sg)
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 25 août 2007 : 22:40:40
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Bon, pas d'avis.
C'est signé.
Loyers potentiels 3170
Après charges de propriétaire : 3170 x 83 % = 2631
Remboursement 2232
reste 399
Rendez-vous dans 10 ans !
Nombre de locations à ce jour : 39 |
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remy31
Contributeur vétéran
100 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 17:03:54
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Bonjour mathieu,
si je puis me permettre, quelle garantie la banque vous a t'elle demandé pour cette nouvelle ligne de credit sans apport ?
Hypotheque sur le bien, caution personnelle de proches, salaire "suffisant"...
Cette question afin de connaitre votre argumentation face a un banquier qui a certainement l'habitude de faire "le-salaire-c'est-ca-qui-compte" (expérience vécue) pour fixer le plafond d'endettement ...
Cordialement,
Remy.
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Debutant Bailleur |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 18:12:15
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Garanties : hypothèque, caution personnelle du couple.
Dans mon cas les banques qui suivent, font confiance à mon expérience (taux d’endettement de 60 %)
Très peut de banquiers suivent, mais cela existe. Sur ce coup environ 2-3/10.
Le dossier doit être solide.
Il ne faut pas avoir peur des refus mais rechercher ce que l’on doit corriger dans la présentation pour le dossier suivant.
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remy31
Contributeur vétéran
100 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 18:42:43
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ok merci.
il me faudra donc voir quelques banquiers pour mon prochain achat...
J'avais plus ou moins entendu parler d'un calcul concernant les revenus autres que salaire, auquel on appliquait un coefficient reducteur X.
Et il fallait que :
Ensemble des credits (nouveau & anciens) soit < 33% de (revenu salaire) + (revenu autres, réduit de X)
déja entendu parlé de ce facteur X ?
Cordialement,
Remy. |
Debutant Bailleur |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 19:20:14
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Merci mathieu68.
Je fais des opérations de ce genre, et en effet, j'ai le même problème, malgré des dossiers qui peuvent paraitre super intéressants, la plupart de sbanques sont frileuses.
Il faut souvent trouver LA personne qui sait, qui peut, et qui ne s'offusque pas de plus de 35% de taux d'endettement.
En revanche, l'an dernier, on m'a imposé, c'était le deal, de prendre une partie du prêt en variable capé 2. Heureusement qu'il en faisait que moins d'un quart du total, parce que je n'étais pas très fier.
Une question, avez vous PLUS de facilité à travailler avec une banque qui vous a deja accordé un prêt, ou bien est-ce l'inverse (vous devez chercher un nouveau banquier pour un nouveau prêt)? |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 19:23:49
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Je vois que vous abandonnez 540 euros par mois, charges propriétaires.
Sont-ce les frais de gérance et autres frais dus aux charges non remboursables, ou bien une estimation de votre part disant que il faut compter environ 17% de charges, point?
Je pense que l'immeuble n'a pas de gérant ni de syndic, donc les charges sont certainement très réduite (genre 200 euros EDF, Eau imputable, taxe foncière 2500 euros sans doute, non?)
D'autre part, comment faites vous pour le nettoyage, sortie des poubelles? Peut-être êtes vous sur place... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 27 août 2007 19:26:28 |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 20:23:38
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pour ce type de dossier ne pas hésiter à faire une dizaine de banquiers pour trouver les bons. L’histoire du taux d’endettement < 33 % tient pour le premier investissement, au second on affiche déjà 40-45 % de taux d’endettement.
Pour les opérations suivantes, j’ai du changer à chaque fois de banque sauf une fois. De plus, un banquier qui dit non une année, ne dira pas forcément non l’année suivante. Dans une même banque, tous les interlocuteurs ne sont pas compétents pour ce type de dossier.
Concernant le coefficient réducteur, il s’agit d’estimer les charges de l’exploitation de l’immeuble (perte sur loyer pour vacance ou impayé, entretien courant, taxe foncière, assurance ), donc pour obtenir un montant disponible avant remboursement et imposition.
Dans mon cas, d’une exploitation directe, j’obtiens une moyenne à 17 %.
Nettoyage, sortie des poubelles à faire par les locataires, même si parfois, je vais le faire moi-même. Je ne suis pas sur place, mais dans la même ville et je passe dans l’immeuble au minimum une fois par semaine.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 30 août 2007 : 13:34:54
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Merci de ces informations précieuses.
Je vais tenter en fin d'année de faire une estimation du coefficent (votre 17%) sur mes deux immeubles, mais je suis quasiment sur d'être bien meilleur pour l'un et infiniment mauvais pour cause de démarrage pour l'autre. |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 30 août 2007 : 13:37:43
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Citation :
Nettoyage, sortie des poubelles à faire par les locataires, même si parfois, je vais le faire moi-même. Je ne suis pas sur place, mais dans la même ville et je passe dans l’immeuble au minimum une fois par semaine.
c'est en effet LA solution impérative qui garantit un bon rendement et aussi des très faibles charges qui font rester les locataires.
La même opération à Paris ou en régio parisienne, outre que le rendement locatif est infinent moindre, génère pour ce genre d'immeuble des frais colossaux certes récupérable au moisn partielelment sur les locataires, mais qui rendent forcément le loyer moins iuntéressant (loyer plsu charges)
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Festina lente |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 30 août 2007 : 19:14:35
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Le coefficient de 17% est une moyenne objectif.
Le poste vacance-impayé est très variable en fonction de niveau de prix de location, de la manière d'agir avec les locataires, du facteur chance.
Le poste travaux d'entretien courant aussi. Réalisation des travaux soi-même ou pas, choix des matériaux (rapport 1 à 4 possible). |
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