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Phildu 44
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 05 juil. 2007 : 13:44:57
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Bonjour à tous,
Nouveau sur ce forum, j’ai cherché des réponses à mes questions mais je ne les ai pas trouvées (mal cherché ?). Je livre aux spécialistes quelques extraits du mandat qu’on m’a fourni pour la gestion locative de ma maison et j’aimerais bien comprendre quelques passages. Pour moi tout est nouveau et donc pas facile à déchiffrer. Merci à tous ceux qui auront la patience de me lire, à me répondre ou à me rediriger vers d’autres fils.
Phildu44
MANDAT D’ADMINISTRATION DE BIENS
PATRIPACK
(extraits)
- Le « Mandant » autorise expressément le « Gestionnaire » à recevoir, sans limitations, les sommes représentant les loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, subventions, avances sur travaux et, plus généralement, tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des bien d’autrui.
(la gestionnaire m’a indiqué que seuls 80 % du loyer m’est payé/mois et les 20% restant à la fin du trimestre. Qu’en pensez-vous ?)
- Passer et signer tous actes et procès-verbaux, élire domicile, substituer en tout ou partie dans les présents pouvoirs et généralement faire tout ce que le « Gestionnaire » jugera convenable aux intérêts du « Mandant ».
(ces 2 articles ne sont-ils pas un peu abusifs ?)
Le « Gestionnaire » reste dépositaire du dépôt de garantie versé par le locataire.
(Est-ce légal ?)
Les frais de gestion pour l’administration du bien sont arrêtés d’un commun accord à 7% TTC des encaissements, auxquels s’ajoute la couverture financière des risques locatifs garantis par la compagnie des Assurances du Sud au profit du mandant, suivant les conditions du bulletin individuel d’adhésion en annexe fixé à 2% ou 4% TTC suivant l’option retenue par le mandant.
(2% loyers impayés, 4% option précédente + risque absence de locataire. Ces tarifs semblent-ils normaux)
Cette rémunération ne fait pas obstacle à la facturation d’honoraires de relocation à la charge du mandant, ces honoraires incluent tous les frais dus par ce dernier (rédaction du bail, état des lieux d’entrée ou de sortie, frais de renouvellement de bail, etc…) ; ceux-ci étant forfaitisés et plafonnés à 7% H.T. du loyer brut annuel.
(ndlr : soit 8.3 % TTC soit 996 € sur un loyer annuel de 12000 €. Etes-vous d’accord ?)
Ces honoraires ne seront pas facturés lors de la première location du bien. Ils seront facturés à chaque relocation après un minimum de 10 mois d’occupation effective par le locataire sortant.
(En moyenne, la relocation ça revient tout les combien ?)
Il sera perçu également des honoraires suivant le tarif du cabinet pour tout service rendu et ne faisant pas partie de la gestion courante (suivi et exécution de gros travaux, déclarations administratives, demandes de subventions ou de prêts… ) et 3 € T.T.C par mois de frais administratifs pour couvrir les frais d’établissement des justificatifs de déclarations de revenus fonciers, photocopies, correspondances, envois divers…
(ces 3€ ne font-ils pas partie des frais de gestion ?)
En outre, il conservera le bénéfice éventuel des produits financiers provenant des fonds en dépôt se rapportant aux biens objets des présentes.
(ce qui veut dire que le bénéfice de l’argent placé par le cabinet leur revient ?)
Résumé des Garanties du Contrat Collectif LOCARIS
Notice d’information
LES LOYERS IMPAYES
Le règlement des indemnités intervient dès la fin du 4ème mois suivant le 1er terme impayé pour le premier versement, puis trimestriellement pour les versements suivants
(Qu’en pensez-vous ?)
LA GARANTIE PROTECTION JURIDIQUE (extraits)
…
La garantie s’exerce dans la limite des montants accordés aux conditions particulières. Elle n’est acquise en recours que si les intérêts en cause dépassent une somme égale à un mois de loyers, avec un minimum de 380 €.
(Je ne comprends pas. Pouvez-vous m’expliquer ?)
…
L’assuré est libre de choisir son avocat. A défaut il est choisi par l’assureur. Dans tous les cas, une convention d’honoraires doit être soumise à l’assureur préalablement à toute diligence. Les honoraires de résultats restent à la charge de l’assuré.
(Si je comprends bien, si je perds je paye les frais de tribunaux ?)
…
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 05 juil. 2007 : 14:06:35
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| C'est un peu long et pas facile a lire; Si vous commenciez par lire les fils sur ce sujet dans le forum, car la plupart des questions ont déja été répondues, mais surtout DISCUTéES, cad que plusieurs intervenants ont exposés leur point de vues? |
Festina lente |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 05 juil. 2007 : 15:08:45
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Ben en lisant votre mandat,il ne doit pas vous rester lourd du loyer.
Pourquoi ne pas le gérer vous même? En forcant un peu vous perdrez moins et donc gagnerez plus 
Sinon,voyez un autre administrateur de bien et comparez.
Et faites vous expliquer point par point ( jusqu'à compréhension)par l'administrateur de bien les points( il y en a beaucoup) qui vous ne paraissent pas clairs. |
Edité par - Numero6 le 05 juil. 2007 15:11:06 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 juil. 2007 : 15:09:10
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et si vous aviez contacté d'autres AU pour les mettre en concurrence...vous pourriez faire une comparaison
quant à l'assurance loyers impayés, il est preferrable d'en souscrire une à titre individuel afin de ne pas être lié à votre gérant..... |
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capc
Pilier de forums
425 réponses |
Posté - 05 juil. 2007 : 15:17:25
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Je vais essayer de vous répondre sur quelques points
Citation :
(la gestionnaire m’a indiqué que seuls 80 % du loyer m’est payé/mois et les 20% restant à la fin du trimestre. Qu’en pensez-vous ?)
j'y ai eu droit aussi quand j'étais en agence mais les % en ma faveur étaient je crois de 95%. Par contre comme ce n'est pas écrit explicitement, à votre place je tenterai de négocier les 100% dans votre poche... et surtout assurez vous bien après négociation que le versement sera bien mensuel et non trimestriel.
Citation :
Le « Gestionnaire » reste dépositaire du dépôt de garantie versé par le locataire.
(Est-ce légal ?)
oui mais vous pouvez exiger que le dépot de garantie vous soit versé, vous en avez le droit et c'est mieux dans votre poche que dans la leur.
Citation :
(2% loyers impayés, 4% option précédente + risque absence de locataire. Ces tarifs semblent-ils normaux)
Ces tarifs me semblent chers! avec assurance loyers impayés simple on me demandait 8.34% TTC et ce n'était deja pas donné
Citation :
Cette rémunération ne fait pas obstacle à la facturation d’honoraires de relocation à la charge du mandant, ces honoraires incluent tous les frais dus par ce dernier (rédaction du bail, état des lieux d’entrée ou de sortie, frais de renouvellement de bail, etc…) ; ceux-ci étant forfaitisés et plafonnés à 7% H.T. du loyer brut annuel.
(ndlr : soit 8.3 % TTC soit 996 € sur un loyer annuel de 12000 €. Etes-vous d’accord ?)
Concernant les frais d'états des lieux et de renouvellement de bail je ne suis pas d'accord: si l'état des lieux n'est pas fait par huissier c'est gratuit et le renouvellement du bail est tacite donc aucun besoin de payer pour ne rien faire ou tenter de faire refaire quelque chose qui n'en a pas besoin.
Citation :
Ces honoraires ne seront pas facturés lors de la première location du bien. Ils seront facturés à chaque relocation après un minimum de 10 mois d’occupation effective par le locataire sortant.
(En moyenne, la relocation ça revient tout les combien ?)
Je serai curieuse de savoir ce qu'il font payer au 1er locataire. s'il ne lui font payer que sa part et qu'il vous offre la votre ok... mais j'en doute!! d'une façon générale la loi dit que "La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l'article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire."(art 5 loi 6/07/89)
Citation :
Il sera perçu également des honoraires suivant le tarif du cabinet pour tout service rendu et ne faisant pas partie de la gestion courante (suivi et exécution de gros travaux, déclarations administratives, demandes de subventions ou de prêts… ) et 3 € T.T.C par mois de frais administratifs pour couvrir les frais d’établissement des justificatifs de déclarations de revenus fonciers, photocopies, correspondances, envois divers…
(ces 3€ ne font-ils pas partie des frais de gestion ?)
ça commence à faire beaucoup de choses à payer en plus....
Citation :
En outre, il conservera le bénéfice éventuel des produits financiers provenant des fonds en dépôt se rapportant aux biens objets des présentes.
(ce qui veut dire que le bénéfice de l’argent placé par le cabinet leur revient ?)
Gagné!!! donc comme dit plus haut, exigez le versement du dépot de garantie sur votre compte.
Citation :
Le règlement des indemnités intervient dès la fin du 4ème mois suivant le 1er terme impayé pour le premier versement, puis trimestriellement pour les versements suivants
(Qu’en pensez-vous ?)
classique pour les 4 mois d'attente apres le 1er impayé mais après c'est peu pratique même si c'est mieux que rien.
Concernant les autres points je laisse d'autres plus calés que moi répondre.
Pour conclure je dirai que l'agence se "sucre" beaucoup à tous les niveaux. Je ne serai pas étonnée si on me disait qu'elle facture les quittances ou avis d'échéances au locataire ce qui est illégal. De plus, la gestion locative ce n'est vraiment pas grand chose à faire quand tout roule bien. Il suffit juste de lire attentivement la loi du 06 juillet 89 pour du non meublé, ainsi que les décrets des charges récupérables et celui des réparations locatives. En cas de pb: UI est la...  |
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Phildu 44
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 06 juil. 2007 : 00:10:14
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Bonsoir à tous,
1 – Merci à capc d’avoir eu la patience de lire et de répondre à ce long sujet. J’ai noté les remarques.
2 – En ce qui concerne la gestion par moi-même, j’aurai bien voulu mais je suis muté à 12 000 kms et il me semble difficile, malgré internet, la webcam et le téléphone de gérer son bien. Il me semble qu’une présence physique est indispensable.
3 – Je vais suivre le conseil de nefer et demander à d’autres agences
4 – Je vais continuer mes recherches sur UI pour trouver les fils qui se rapprochent de mon sujet.
Merci à tous
Phildu44
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 juil. 2007 : 09:06:37
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Citation :
2 – En ce qui concerne la gestion par moi-même, j’aurai bien voulu mais je suis muté à 12 000 kms et il me semble difficile, malgré internet, la webcam et le téléphone de gérer son bien. Il me semble qu’une présence physique est indispensable.
Pour la gestion elle-même, ca ne me semble pas nécessaire; En revanche, c'est vrai que pour la mise en place d'un locataire si celui qui y est part, c'est plus difficile. Si le srelations sont bonnes, celui qui part peut faire visiter.
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Festina lente |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 juil. 2007 : 15:22:09
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je vais aussi rajouter mon grain de sel: cette agence me semble TRÈS chère et ses prestations particulières "discutables" ... est-ce que ses résultats le sont tout autant ?  avez-vous des sons de cloche impeccables de la part d'autres mandants ?
++ DG: c'est pour vous, dans VOTRE poche.
++ paiement des loyers: 1 fois par mois (pas plus) ...
++ travaux: exigez (si vous decidez tout de meme de passer par elle), des devis avant toute décision ... sinon pourquoi se casser la tete à demander plusieurs devis ???? vous aurez droit au plus cher (discussion récente la-dessus). et mettez tout cela bien détaillé par écrit ... de facon à vous y référer (avec sanctions et pénalités si pas fait selon descriptif).
++ bref, moi aussi je suis á l'etranger (pas aussi loin que vous, c'est vrai !!!) et je gère moi-même.
++ le plus important est de bien sélectionner les locataires !!! celiu qui va rester longtemps, payer régulièrement et surtout entretenir votre bien ... après, ma foi, avec un peu de temps et d'organisation et un minimum de communication avec les locataires, ca roule tout seul.
++ le hic ce sont les travaux ou réparations ! mais si vous établissez une relation de confiance avec vos locataires, ils pourront vous aider (de toute manière, ce sont tjs eux au final qui ouvrent leur porte pour les artisans: devis et reparations) ... si vous ne chipotez pas aux reparations, vous prenez en charge ce qui vous revient, croyez moi, ils sont coopératifs
voilà un apercu de mon expérience de plusieurs années: je suis passée au début par agence, par peur, manque d'infos etc ... mais j'en suis bien vite revenue
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Cordialement, |
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nicoguad
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 11 juil. 2007 : 12:48:45
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bonjour,
Un petit conseil également car je vis cette expérience, faites vous préciser le montant du loyer qui sera pratiquer et demander ecxactement qu'elle sera votre loyer net hors charges.
Bon courage |
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salomejay
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 12 juil. 2007 : 17:48:51
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Je viens de tout lire :
Rien ne me choque ce sont des contrats quasiment types.
Tous les prestations supplémentaires doivent etre spécifié sur le mandat que vous avez signé et donc accepté.
Concernant les autres points rien ne me semble illegal.
Pour le 1er et le 2eme point cela ne semble pas abusif : exemple : si le prop ne veut pas faire la DPE à la relocation, l'agence le fera faire sans son consentement car la loi prévaut sur le prop et celui-ci ne pourra rien dire.
Concernant le DG, il faut savoir que lors de la gestion, l'agence reste responsable de la restitution du DG et donc prefere le conserver en sa possession (le compte ou sont versés tous les DG du portefeuille gestion est un compte non rémunéré(obligation legale))
Concernant le tx de gestion et d'assurance, cela reste dans la moyenne, concernant les frais de recherche de locataire facturés à chaque changement, je rappelle que c'est une obligation légale. (les agences octroyant une remise même partiele se mette en porte a faux par rapport à la loi est risque de grace sanctions financieres)
Pour plus d'infos, autres questions. |
jay |
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capc
Pilier de forums
425 réponses |
Posté - 12 juil. 2007 : 18:09:38
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Citation :
Concernant le DG, il faut savoir que lors de la gestion, l'agence reste responsable de la restitution du DG et donc prefere le conserver en sa possession (le compte ou sont versés tous les DG du portefeuille gestion est un compte non rémunéré(obligation legale))
vous vous trompez: c'est au locataire que ça ne porte pas interet. rien n'interdit au propriétaire de placer cette somme.
article 22 loi 89
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
Donc si ce dépot de garantie doit générer des intérets, autant que ça soit sur le compte du bailleur.
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nicoguad
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 12 juil. 2007 : 19:24:42
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je suis d'accord avec capc!
un détail de plus, je viens de récupérer mon appartement suite à une résiliation de mandat de gestion ( cf sujet arnaqué par l'agence ), et bien ils me comptent 100 euros de frais de fin de contrat ! plus évidemment comme j'ai résilié avant la fin officielle du mandat tous les mois de gestion restant ! Bilan : Faites très attention au mandat de gestion ! pour ma part j'ai perdu plus de 1500 € !! attention au montant du loyer qui sera fixé et aussi au frais accessoire qui seront surement stipulés mais en réalité cachés car non mentionnés en valeur !
ex : " la rémunération ne fait pas obstacle à la fixation et à l'encaissement d'honoraires de location, de rédaction de bail pou de frais de gestion supplémentaire pour des taches spécifiques, selon notre bareme en vigueur" demandez les montants ! chose que je n'ai pas faite !, a bon entendeur.... |
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salomejay
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 09:30:14
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Citation :
Initialement entré par capc
vous vous trompez: c'est au locataire que ça ne porte pas interet. rien n'interdit au propriétaire de placer cette somme.
Attention, je parle evidemment sur un produit en gestion, et donc l'agence gerant le produit n'a pas le droit de travailler avec le DG du locataire. |
jay |
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capc
Pilier de forums
425 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 14:51:30
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| ah bon quel est la loi qui dit cela? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 16:19:06
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Citation :
Initialement entré par salomejay
Attention, je parle evidemment sur un produit en gestion, et donc l'agence gerant le produit n'a pas le droit de travailler avec le DG du locataire.
encore une fois, jay.......n'affirmez pas des faits pour lesquels vous n'avez aucune certitude!!!
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