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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 21 août 2003 : 20:52:01
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Nous allons écrire à notre membre du conseil syndical, véritable "dictateur" dans la copropriété.
Pourrions-nous tomber sous le coup d'une "plainte" (de quoi ?) pour le petit paragraphe suivant :
"Ainsi, (un exemple parmi d’autres ) :concernant les charges d’un montant de 604,09€, vous avez payé moins de 10 F pendant qu’un autre copropriétaire a payé 455 F et alors que tous les copropriétaires auraient dû payer la même somme à quelques euros près. Il est difficile de croire à une incompétence aussi monumentale du syndic (tout copropriétaire sachant lire pourra rectifier de lui-même). S’il ne s’agit pas d’incompétence de la part du syndic, il faut en conclure que vous avez été récompensée par le syndic pour vos « bons et loyaux services ». Ou alors il vous faudra reconnaître la totale incompétence et incurie du syndic."
Elisabeth
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 21 août 2003 : 21:52:28
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Bonsoir Elisabeth,
Pour ma part, même si les faits que vous avancez sont exacts et malhonnêtes de la part de votre "dictateur", je ne partage pas votre propos agressifs voire diffamatoires à son égard.
D'ailleurs, vu de l'extérieur, la véhémence de vos propos ne vous portent pas de crédibilité.
L'argumentaire que vous avancez par ailleurs ne démontre pas un arrangement occulte entre le membre du CS et le syndic.
En effet, qu'un copropriétaire paye 10 F de charges alors qu'une autre personne en paye 455 F ne démontre pas une malversation. Des régularisations, des remboursements peuvent ainsi intervenir sur le compte de tel ou tel copropriétaire justifiant des disparités de montant à payer.
Avant d’avancer des propos graves, il convient de constituer un dossier solide et d'un argumentaire irréfutable ce qui ne me semble pas être votre cas au vu de votre paragraphe.
Cordialement.
Cyril  |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 03:52:39
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Je partage entierement l'avis de Cyril.
Prados |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 12:29:35
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L'explication est irréfutable :
la somme en question concerne des réparations au niveau de la sous-station de chauffage, située dans l'un des immeubles et alimentant les 3 cages d'immeuble de notre copropriété.
Or le réglement de copropriété précise que ce local correspond à une certaine clé de répartition.
Or le syndic a fait payer cette dépense au prorata des m3 d'eau chaude utilisée. Cette dame utilise 2 m3. La plus grosse consommation est de 99 m3, pour une consommation moyenne par lot d'environ 50 m3.
Evidemment, chacun a payé en plus le prix de sa consommation d'eau chaude.
Je crois que l'"erreur" ne fait aucun doute.
Quant à obtenir des régularisations ou des remboursements, pour ses deux premiers exercices, le syndic a fait des erreurs monumentales de répartition ; il en a reconnu certaines qui étaient évidentes et qu'il n'a pas pu nier (en particulier quand il y avait de grotesques erreurs de calcul). Pour certains copropriétaires, il s'agit de plusieurs centaines de francs à récuperer, chaque année.
Il n'a jamais fait le moindre correctif ou le moindre remboursement.
Vous avez été plusieurs tout au long de ce forum à signaler qu'on pouvait exiger du syndic le remboursement de trop-perçu de charges. Beaucoup plus facile à dire qu'à faire !
Notre syndic ne répond jamais aux lettres, même aux LRAR !
Alors que faire ?
Elisabeth |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 14:06:48
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Je réitère ma position Elisabeth. Que le syndic utilise une méthode de répartition non décidée par une Assemblée soit.
De dire que cette méthode favorise tel ou tel copropriétaire, soit.
En revenche, de dire que le syndic a utilisé cette méthode pour se donner les bonnes graces de votre "dictateur" et que ce dernier est donc favorisé, ca c'est diffamatoire même si vous en êtes persuadée.
Si je peux me permettre de vous donner des conseils, soyez modérée dans vos propos, éviter de vous attaquer aux personnes, attaquer en revenche le dossier. Vous n'en serez que plus crédible vis à vis des autres copropriétaires.
Allez un p'tit coup de main après mes propos assez durs :
"Concernant les charges d'entretien de chauffage, j'ai relevé que les dépenses sont réparties en fonction du nombre de m3 d'eau consommés par chaque logement.
Or, le règlement de notre copropriété précise en page X un autre mode de répartition de ces dépenses, c'est à dire en clef ZZZ.
Je m'étonne, pour ne pas dire plus, de cette méconnaissance évidente de la part au moins du syndic professionnel.
Qu'en pensez-vous ?"
Il n'y a plus de propos diffamatoires et vous laisser seulement sous-entendre ce que vous évoquiez dans votre premier message.
Qu'en pensez-vous à votre tour Elisabeth ?
Cordialement.
Cyril |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 15:16:13
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Merci pour votre coup de pouce. D'une certaine manière, j'avais bien conscience de l'aspect "diffamatoire" de mon texte, c'est bien pour cela que j'ai sollicité des avis.
D'ailleurs, ce n'était qu'une possibilité que le syndic ait voulu "favoriser" cette copropriétaire. Possibilité assez peu crédible vu toutes les incompétences déjà manifestées.
Et la dernière confirme encore de manière éclatante sa NULLITE !
Il semblerait qu’il n’ait toujours pas compris que les tuyauteries sont des charges générales. Après comparaison avec un autre lot, et des explorations et devinettes calculatoires (car son appel de fond ne stipule qu’une somme à payer – aucune mention de la clé de répartition ni indication si les honoraires sont compris ou non), il semblerait qu’il ait cette fois-ci appliqué la clé de répartition correspondant à la sous-station de chauffage !
Et dans l'histoire, nous ne savons pas s'il a appliqué des honoraires de 2 % comme stipulé dans son contrat datant de 2 ans, ou s'il a augmenté en catimini son pourcentage.
C’est vraiment à désespérer !
Si ce cher syndic acceptait de refaire ces comptes, je n'aurais plus besoin de me battre.
Alors que faire pour faire valoir ses droits ?
Elisabeth |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 15:43:21
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Je me réjouis Elisabeth que vous ayez changé de point de vu.
Vous ne pourrez pas toute seule vous battre sur l'ensemble des griefs à l'encontre du syndic, voire du Pdt du CS.
Choisissez les griefs les plus importants ou préjudiciables uniquement et essayez de gagner la confiance de certains copropriétaires.
Croyez-moi, il est bien plus interressant de réussir à plusieurs que de se battre seule contre des moulins à vent et il vaut mieux construire des fondations plûtot que de détruire le mur même s'il est en ruine.
Commencez par exemple à consulter les comptes pour vérifier vos propos sur ces fameux 2 %. N'hésitez pas à y aller à 2 ou 3.
Questionnez le syndic sur tel ou tel point et éviter de l'agresser ; ca ne sert à rien souvent. Rappelez calmement les textes en vigueur avec fermeté et démontrez-lui ces incohérences.
Au fait Elisabeth, dans quel coin de Navarre êtes-vous ?
Cordialement.
Cyril |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 16:17:12
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Suis sur Strasbourg.
Comme déjà dit, les questions posées (avec la plus grande des politesses) n'obtiennent jamais la moindre réponse.
Je lui ai très poliment demandé par fax de me préciser la clé de répartition et des précisions sur les honoraires. Aucune réponse.
Difficile de lui rappeler les textes ! Souvent il ne les connaît même pas ! Le jour de sa prise de fonction, il ne connaissait même pas les nouvelles modalités de l'article 25 (3 mois après la promulgation de la loi SRU).
Quand ses incohérences sont évidentes, il les reconnaît mais ne prend pas les mesures qui s'imposent.
Quand ses incohérences concernent l'application du règlement de copropriété, il refuse de prendre en compte mes remarques sachant très bien qu'aucun copropriétaire n'est au courant de quoi que ce soit en matière de copropriété.
Quant aux comptes à vérifier, je profite de votre remarque pour redemander quelques précisions.
N'étant officieusement plus membre du conseil syndical, le syndic est en droit, me semble-t-il, de me faire comprendre que je ne suis pas en droit en cours d'année de mettre le nez dans les comptes. Ce qu'il ne se privera sans doute pas de faire, puisque je suis évidemment une personne très "dérangeante" pour lui.
Après la convocation à l'AG, quels sont les droits du simple copropriétaire ? A-t-il le droit d'exiger de voir par exemple les extraits bancaires ?
Il a aussi été question sur le forum d'un "livre des comptes " où seraient consignés (mais avais-je bien compris ?) tous les mouvements bancaires. Ce livre se présente-t-il obligatoirement sous forme "papier" ou est-il maintenant obligatoirement sous forme électronique. Dans le 2è cas, peut-on en exiger une copie à n'importe quel moment de l'année ?
Donc, que doit-on y trouver exactement ?
Elisabeth |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 22:36:20
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C'est l'article 18-1 de la Loi du 10/07/1965 qui répond à votre question :
Citation :
Article 18-1
Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994.
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.
D'un point de vu comptable, l'ensemble des mouvements du compte bancaire de la copropriété sont dans le compte de banque dont vous pouvez en demander l'historique (dans le Plan Comptable Général modifié par l'arrêté du 09/12/1986, il s'agit des racines de comptes n° 512 voire n°514).
Le mieux est de consulter le "grand livre". Mais autant vous le dire, c'est un document particulièrement volumineux. Il retrace pour chaque compte, l'ensemble des mouvements (copropriétaires, dépenses courantes, travaux, comptes annexes...).
Cordialement.
Cyril |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 23:58:35
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Cyril,
Une petite gratouille : "le Plan Comptable Général modifié par l'arrêté du 09/12/1986", ainsi que par l'arrêté du 22 juin 1999.
Elisabeth,
Comment peut-on n'être "officieusement plus membre du conseil syndical" comme vous le dites ? Si on se met à faire dans l'officieux en matière de composition des CSs...
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 23 août 2003 : 09:24:37
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J'ai démissionné oralement du conseil syndical, en cours d'AG, avant qu'on ne passe au vote qui prévoyait ma révocation.
Donc ce point de l'ordre du jour a été supprimé.
Mais juridiquement, pour démissionner du conseil syndical, il faut envoyer une LRAR au président du conseil syndical, ce que je n'ai jamais fait.
Alors quels sont vos avis ?
Suis-je , oui ou non encore membre du conseil syndical ?
Elisabeth |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 23 août 2003 : 11:11:05
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Bonjour,
Chère Elisabeth,
Une démission de conseiller syndical se fait par recommandé AR.
Ceci dit, il faut et il suffit d'adresser cette démission au syndic avec copie simple au président du CS.
Afin que cette démission, pour des raisons servant leurs intérêts, ne puisse être contestée (syndic, CS) un petit affichage dans le hall de l'immeuble vous garantira.
Ceci dit, il devrait être indiqué dans le procès-verbal de l'AG votre démission (ou votre révocation) puisqu'il y avait une résolution dans ce sens dans la convocation.
À mon avis, sauf si vous avez sussuré votre démission à l'oreille d'une seule personne, sourde par ailleurs, vous n'êtes pus au CS.
Amicalement
colette |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 23 août 2003 : 11:28:52
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Joseph,
Tiens il va falloir ue j'actualise mes tablettes. Merci bien Joseph. Au fait, que modifie cet arreté sur le PCG ?
Elisabeth,
Il faut assumer Elisabeth. Ou vous faites partie du CS ou vous n'y êtes plus que cela soit de votre initiative ou pas peut importe.
Par ailleurs, il n'y a aucun formalisme obligatoire.
Cordialement.
Cyril |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 23 août 2003 : 15:42:14
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Cyril,
L’arrêté du 22 juin 1999 a homologué le Règlement n° 99-03 du Comité de la réglementation comptable (CRC) en date du 29 avril 1999.
Voyez l’ensemble à : http://www.finances.gouv.fr/reglementation/avis/avisCNCompta/pcg/sommairepcg.htm .
Elisabeth,
Une démission d'un membre du CS peut parfaitement intervenir verbalement, ce que vous avez fait - selon ce que vous rapportez. Et il n'est point besoin pour que ceci soit réel que le PV de votre assemblée l'ait mentionné. Ou que vous ayez ou non confirmé vos propos par lettre. Vous n'étiez plus membre du CS à partir du moment du prononcé de votre retrait.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 00:18:33
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Citation de Clemouel quelques messages plus haut :
"D'un point de vu comptable, l'ensemble des mouvements du compte bancaire de la copropriété sont dans le compte de banque dont vous pouvez en demander l'historique (dans le Plan Comptable Général modifié par l'arrêté du 09/12/1986, il s'agit des racines de comptes n° 512 voire n°514).
Le mieux est de consulter le "grand livre". Mais autant vous le dire, c'est un document particulièrement volumineux. Il retrace pour chaque compte, l'ensemble des mouvements (copropriétaires, dépenses courantes, travaux, comptes annexes...)."
J'y connais peu en matière de comptabilité, alors pourrais-je avoir quelques éclaircissements ?
"compte de banque " : c'est un listing de tous les mouvements établi par la banque ?
"des racines de comptes n° 512 voire n°514" : de quoi s'agit-il ?
"le grand livre" : c'est un registre rempli manuellement par le syndic ???? Chaque copropriété est bien "séparée" ?
Et si ce "grand livre" n'existait pas chez mon syndic ? Quelle loi lui fait obligation d'avoir ce "grand livre" ?
Elisabeth |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 19:42:09
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Essayons de faire simple.
En comptabilité, on enregistre chaque évènement (appel de fonds, réception de factures, paiements...).
Suivant la nature de ces évènements, on classe chronologiquement ces évènements, ou plus précisemment les écritures comptables, dans des comptes comptables différents.
Chaque compte comptable porte un numéro.
Ainsi, le compte copropriétaire ELISABETH peut porter le numéro 411007, le compte du fournisseur CASTO peut avoir le numéro 401002.
Le début de numérotation des comptes ou racine de compte (411 et 401 dans nos exemples) est imposé - pas encore pour la copropriété car on attend la réforme - et est décrit dans le Plan Comptable Général ou PCG pour les intimes.
L'"historique de compte", c'est l'ensemble des écritures d'un seul numéro de compte comptable classé chronologiquement.
Le "grand-livre" c'est l'ensemble des écritures comptables classées dans l'ordre croissant des numéros de comptes du PCG et, pour chaque numéro de compte, dans l'ordre chronologique.
Le "compte de banque", ou le compte n° 512 pour les intimes, retrace tous les échanges avec la banque.
A l'inverse de votre relevé de banque classique, les écritures dans la comptabilité du syndic sont :
- au débit ou de signe positif et correspondent à de l'argent dû A la copropriété (chèques portés à l'encaissement, virement reçu)
- au crédit ou de signe négatif et correspondent à de l'argent dû PAR la copropriété (paiement d'un fournisseur, virement émis).
J'espère que j'ai été clair dans mes explications.
Enfin, il vaut mieux que cette comptabilité et ces états soient enregistrés en informatique et dont vous pouvez demander une édition papier.
Cordialement.
Cyril |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 20:54:05
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Merci, Cyril, pour toutes ces explications.
Tout ceci est très nouveau pour moi.
1) Donc si j'ai bien compris, dans le compte de banque (512), on doit trouver toutes les opérations d'encaissements et de débits sur le compte bancaire de ma copropriété.
Ce qui voudrait donc dire que si je suis en possession de ce document, je n'ai pas besoin d'aller vérifier chaque extrait bancaire, à condition toutefois que le syndic ait consigné TOUTES les opérations.
Quand vous dites que c’est classé chronologiquement, ceci veut-il dire que la date exacte de chaque mouvement apparaît en clair ?
2) Et question que je voulais poser depuis longtemps : lorsqu’un syndic doit reverser, pour une raison quelconque, une somme donnée à une copropriété X et qu’il ne le fait pas, cela s’appelle un détournement de fonds.
Si dans le compte de banque précédent, le syndic a omis (volontairement) de mentionner l’une des écritures comptables figurant dans un extrait de compte bancaire, quel est le « jargon » juridico-comptable pour qualifier cette omission ?
3) Ce document pourrait-il « remplacer » les documents comptables (compte de trésorerie, balance…., je n’ai plus en tête la liste exacte) qu’un syndic est tenu de joindre à l’assemblée générale annuelle ? Pour ses deux premiers exercices, il n’a été capable de joindre qu’une « liste des dépenses » (pas même des recettes !). Dans la mesure où il ne l’a pas fait, je suis légitimement en droit de me demander si ce compte de banque existe pour ma copropriété. Est-ce la loi qui fait obligation au syndic de tenir ce compte de banque ou sont-ce simplement des « règles comptables » ?
Je suis un jour allée vérifier tous les extraits de compte bancaire, ce qui est très pénible. A aucun moment, le syndic n’a proposé de me mettre à disposition ce compte de banque. J’ai donc beaucoup de doutes quant à son existence.
4) Après la convocation à l’AG annuelle, un copropriétaire peut-il exiger une copie de ce compte de banque ?
5) Je n’exclus pas d’envoyer une personne extérieure à la copropriété chez le syndic, en prétextant qu’elle est intéressée par l’achat d’un lot de ma copropriété. Existe-t-il quelque part un récapitulatif de tout ce qu’un acheteur potentiel peut exiger de voir chez le syndic, concernant une copropriété donnée ?
Elisabeth |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 23:41:29
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Citation :
1) Donc si j'ai bien compris, dans le compte de banque (512), on doit trouver toutes les opérations d'encaissements et de débits sur le compte bancaire de ma copropriété.
OUI mais l'inverse n'est pas toujours vrai.
Citation :
Quand vous dites que c’est classé chronologiquement, ceci veut-il dire que la date exacte de chaque mouvement apparaît en clair ?
Comment en serait-il autrement ?
Citation :
Si dans le compte de banque précédent, le syndic a omis (volontairement) de mentionner l’une des écritures comptables figurant dans un extrait de compte bancaire, quel est le « jargon » juridico-comptable pour qualifier cette omission ?
Les comptes ne sont pas sincères et véritables
Citation :
3) Ce document pourrait-il « remplacer » les documents comptables (compte de trésorerie, balance…., je n’ai plus en tête la liste exacte)
Un historique de compte n'est pas une balance comptable.
Citation :
Après la convocation à l’AG annuelle, un copropriétaire peut-il exiger une copie de ce compte de banque ?
Seulement dans le cadre de l'article 18-1 de la Loi du 10/07/1965. Je vous ai déjà répondu à cette question.
Citation :
Existe-t-il quelque part un récapitulatif de tout ce qu’un acheteur potentiel peut exiger de voir chez le syndic, concernant une copropriété donnée ?
Oui bien sûr, je vous le fourni même ce récapitulatif très simple : AUCUNE EXIGENCE.
La psychologie des copropriétaires est bien connue. Elle peut être même segmentée : copropriétaire notable, interessé ou profiteur, proche du syndic, suspicieux voire paranoïaque, râleur, actif au sein de la copropriété, indifférent.
En fonction de cette segmentation, ne croyez-vous pas Elisabeth que les syndics ont des comportements adaptés ?
Cordialement.
Cyril |
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