****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Nous avons constaté en 2005 une faute de gestion de la part de notre syndic : le budget prévisionnel présenté à la 1è AG annonçait 500 euros de frais annuels d'entretien (sortie des poubelles) et nous avons constaté à la vérification des comptes du 1er exercice une facturation de la part du prestataire de 500 euros ... par mois ! En y regardant de plus pres nous avons découvert que le contrat de prestation était déjà signé au moment de la 1è AG et que donc le syndic nous a bernés. Nous avons donc refusé le quitus et l'approbation des comptes et n'avons pas renouvelé le contrat pour nous mettre en syndic bénévole (toute petite copro de 11 pavillons). Le syndic de l'époque n'a payé que la 1è facture mensuelle et nous a refilé les impayés en partant. Bien entendu la société de nettoyage nous a fait un procès pour recouvrer ces factures impayées... Nous avons gagné en 1è instance mais la sté de nettoyage a fait appel. Nous venons ce matin d'être condamnés à payer la totalité de la facture + dommage et interets...! Une grande incompréhension pour nous et surtout une grosse colère contre cette injustice !!
Pourriez vous m'apporter votre aide sur les points suivants - y-a-t-il des jurisprudences où un syndic a été condamné pour une telle faute de gestion (le syndic avait connaissance du problème puisqu'il recevait les factures chaque mois et refusait de les payer, il ne nous a pas avertis) - peut on aujourd'hui nous retourner contre notre ancien syndic (puisque pas de quitus et comptes non approuvés) ? Si oui est ce que ce doit impérativement etre le syndic actuel (bénévole) qui doit attaquer l'ancien ou puis je faire à ttre individuel ?? (les autres copropriétaires et le syndic semblent préférer payer malgré l'énormité de la faute)
Merci pour vos réponses ...(désolée pour la longueur du message mais le problème est un peu complexe!)
il est normal que le fournisseur ait obtenu le paiement de ses factures, puisque un contrat avait été passé, signé par le mandataire du syndicat et la prestation exécutée
il est étonnant que personne à la 1ère AG ne se soit aperçu de l'erreur car 500 euros pour un an.........avez vous fait le calcul??? par mois ...: 41,66 euros
maintenant que vous avez un jugement en appel...avez vous esssayé de prendre contact avec ce syndic pour savoir s'il pourrait faire une déclaration de sinistre à son assurance RC ...????
Demandez à nefer de vous proposer un projet de lettre à votre assureur demandant-avec de ce sérieux arguments- une prise en charge de ce "sinistre" ,par le biais de votre RC !. Il n'est pas dit que la cour d'appel serait suivie en cassation. Mais faudrait il encore y aller ! Vous pourriez consulter votre protection ou assistance juridique, à ce sujet !
Il est normal que cette Ste ait été payé selon ce qui était prévu dans le contrat passé entre elle et votre syndicat.
Reste la seule question : le syndic pouvait-il passer contrat sans un vote préalable de l'AG, sur un budget et sur une propostion. A l'évidence, cela ne seble pas être le cas !
L'AG doit donc donner mandat au syndic actuel (D.art.55) pour qu'il engage contre l'ancien syndic l'action en réparation rendue nécessaire... Mais il faudra bien monter le dossier avec un bon avocat !
Ne comptez pas du tout sur la RCP de l'ex-syndic, dont on sait que ces RCP sont du vent tant qu'il n'est pas démontré par voie de justice que le préjudice supposé que subirait le syndicat provient bien d'une faute du syndic.
Autrement dit, ici, il faudra démonter au juge une faute de l'ex-syndic ayant porté préjudice au syndicat ...
Je serais bien curieux d'avoir connaissance du premier jugement ! Vous indiquez vous même que le contrat avait été signé avec un montant de 500 € : mois (vous devez avoir beaucoup de conteneurs ).
Donc le syndicat devait 6000 € à l'entreprise. Sur ce point : aucun doute. Comment un tribunal a pu dire le contraire ? J'aimerais réellement le savoir.
Aspect suivant : un loupé du syndic parait très vraisemblable. Information fournie à l'assemblée et vraisemblablement une insuffisance du montant du budget d'où une insuffisance possible de la trésorerie.
Mais quel peut être le préjudice du syndicat ? Le montant du coût des prestations ? non. Le contrat est bien de 6000 €. Le préjudice ne peut être lié qu'aux difficultés de paiement liées à l'insuffisance de trésorerie et sur ce point on peu s'étonner que le syndic n'ait payé qu'une seule mensualité.
Vous n'avez pas approuvé les comptes. Pourquoi ? Si le relevé de charges était justifié par les factures produites, les comptes étaient justes. Il y avait une faute de gestion, celà ne faussait pas la comptabilité.
Merci pour ces éléments ... meme s'ils me font penser qu'on est fichus !!
Pour répondre aux questions posées par chacun : - non personne ne s'est douté d'un souci en voyant 500 euros par mois car, d'une part, il s'agissait pour presque tous les copropriétaires d'un premier achat de logement (cette 1ere AG précédant la livraison des logements neufs), nous avions aucune expérience donc... et surtout cette somme nous a paru raisonnable (2 conteneurs à sortir et trainer sur 20 mètres 3 fois par semaine + 4 autres 1 fois par semaine ...!!) - la société de nettoyage a d'ailleurs accepté de revoir ses prix et passer de 500 à 100 euros par mois la 2è année, lorsque nous nous sommes aperçus du problème et en attendant que nous puissions résilier à la date anniversaire - le contrat a été signé par le syndic avant la livraison des logements, avant l'AG et donc avant que le syndic ait été mandaté par le syndicat des copropriétaires (contrat signé le 18/12 et AG le 6/01) - le PV de la 1e AG (6/01) stipule bien que le syndicat doit être consulté pour tout contrat supérieur à 5000 euros ce qui n'a pas été fait - nous avons gagné en 1è instance car, si je me souviens bien (je n'ai plus le document sous les yeux) le contrat signé par le syndic n'était pas dans les règles de l'art (une signature mais pas de nom du signataire) mais je dois relire le document qui était assez complexe ! - je suis d'accord sur le fait que la société devait être payée puisqu'un contrat a été signé, je pense aussi que nous devons à présent nous retourner contre le syndic... mais comment, à quel prix et avec quels chances de gagner (11 petits copropriétaires contre un grand syndic de renom) - les comptes n'ont pas été approuvés car notre manque d'expérience et les conseils de l'ARC nous ont incités à ne pas prendre de risque, nous avions peur qu'une fois les comptes approuvés nous soyons obligés de payer ces 6000 euros. - la RCP du syndic : quel intéret aurait le syndic à accepter de déclarer le sinistre à son syndic ? A tous les coups ils refuseront. - notre RCP refuse de prendre en charge car le sinistre est antérieur à l'adhésion (puisque nous n'avons une RCP à nous que depuis que nous avons quitté le précédent syndic ...)
Quelle solution voyez vous pour que l'on tente un recours contre l'ancien syndic sans y laisser trop de plumes ? (car non seulement la société a tout gagné en appel, mais aussi des dommages et intérets, nous sommes condamnés à payer presque 10.000 euros incluant les frais d'avocats, d'avoué et autre)
copropriétaires condamnés malgré faute de gestion
Forum fermé
Posté - 05 juil. 2007 : 22:28:35
).