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Je fais faire l'acquision d'un apartement très prochainement. Cet apartement est issu de la division en deux lots (+garages) d'un ensemble qu'un même ancien proprietaire possèdait.
L'autre lot etant lui aussi vendu à un nouveau proprietaire. Nous sommes donc tout deux nouveaux proprietaires d'un lot chacun.
L'ensemble comprend aussi quatres garages dont un est propriété d'une troisième personne.
J'aurai voulu avoir quelques conseils et aides pour créer un syndic bénébol, sachant qu'il n'y a pas de partie commune, juste des charges pour l'eau a gérer.
Le notaire se devait de vous remettre le règlement de copropriété.
Vous êtes trois copropriétaires. Vous êtes constitués tous les trois en un syndicat de copropriétaies qui ne pourra prendre de décisions qu'en assemblée générale.
Tout syndicat doit être représenté par un syndic qui le représente et l'administre. Il gère aussi les parties communes.
Car il y a des parties communes, contrairement à ce que vous pensez. Le toit, le gros-oeuvre, le sol et les espaces verts s'il y a lieu.
L'assemblée doit désigner le syndic. Si c'est un copropriétaire, et sil n'est pas rémunéré, c'est un syndic bénévole. A part celà, rien ne le distingue des autres syndics pour ce qui est de ses pouvoirs et obligations.
En particulier, il doit souscrire une assurance multirisques pour l'immeuble. J'ai de bonnes raisons de penser que celui ci n'est pas assuré présentement.
J'ajoute que les notaires, lorsqu'ils établissent un acte générant la création d'un syndicat à deux ou trois, devraient être en mesure de remettre aux acquéreurs une petite brochure indiquant les principales obligations à respecter.
En complément des informations de Nefer et JPM, voyez ce lien :
Syndic bénévole petite copropriété. Désignation :
LE SYNDIC BENEVOLE DE COPROPRIETE.
Il est souvent plus économique dans les petites copropriétés d'avoir un syndic bénévole.
Il sera choisi parmi les copropriétaires.
Etant sur place, il lui sera plus facile de régler les problèmes qui se posent.
La désignation d'un syndic est obligatoire même si la copropriété ne comprend que 2 copropriétaires.
Voici quelques règles élémentaires à connaître qui aideront ceux qui exercent cette fonction.
Comment se faire désigner pour la première fois ?
Il est indispensable de se faire désigner en assemblée générale des copropriétaires.
Une désignation par simple courrier en dehors d'une décision qui serait prise en assemblée générale ne serait pas valable.
Il faut convoquer les copropriétaires au moins 21 jours (article 9 du décret du 17 mars 1967) avant la réunion en portant la question à l'ordre du jour.
Comment faire s'il n'y a jamais eu d'assemblée générale des copropriétaires ?
S'il n'y a jamais eu d'assemblée générale, le syndicat n'a pas de syndic, même si l'un des copropriétaires exerce cette fonction officieusement.
Personne n'a qualité pour convoquer l'assemblée générale.
Pour respecter la loi, il faudrait s'adresser au tribunal pour lui demander de désigner un administrateur provisoire qui aurait pour mission de réunir l'assemblée générale pour désigner un syndic.
Pour éviter les frais que cette procédure entraînerait, les copropriétaires peuvent se réunir spontanément et s'entendre entre eux pour désigner celui qui s'occupera de la copropriété.
Cette façon de désigner son syndic suppose la bonne foi et l'accord unanime de tout le monde, car elle n'est pas conforme à la loi.
Une fois désigné, quelles sont les formalités à accomplir ?
Il faut ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
Il est formellement interdit à un syndic bénévole de déposer les fonds et de payer les factures sur son compte personnel.
Il est ensuite indispensable de faire voter en assemblée générale des copropriétaires un budget prévisionnel qui permettra au syndic de lancer ses appels de fonds auprès des copropriétaires.
Il faudra réunir les copropriétaires une fois par an en mettant à l'ordre du jour la question du renouvellement du mandat de syndic s'il arrive à terme, et la question de l'approbation annuelle des comptes et le vote du budget prévisionnel.
Vous devrez vous préoccuper de détenir les archives de la copropriété et de posséder les noms adresses, et états civils de tous les copropriétaires.
Quelles décisions pouvez-vous prendre ?
Il vous faudra régler des problèmes courants sans pour autant prendre des initiatives qui outrepasseraient vos fonctions.
Il ne faut pas oublier que les décisions sont prises en assemblée générale, et que le syndic est chargé de leur exécution.
Le syndic a un pouvoir de décision uniquement en cas d'urgence, ou pour les petites réparations dans le cadre d'un budget voté en assemblée générale.
Il a toujours intérêt à faire couvrir ses décisions par un vote de l'assemblée générale, car il risque par la suite d'être désapprouvé par les copropriétaires, ce qui le mettrait dans une situation délicate, même s'il a raison.
Il s'agit là de quelques règles élémentaires à savoir.
Il y en a beaucoup d'autres, car la loi est très formaliste sur les documents à notifier aux copropriétaires lorsqu'un syndic organise une assemblée générale.
Le syndic bénévole est recommandé pour les petites copropriétés où tout le monde se connait, mais il risque d'être une source de conflits entre copropriétaires dans les copropriétés plus importantes.
Il lui faut connaître les règles régissant la tenue des assemblées générales.
Chaque fois qu'une décision devra être prise, il lui faudra avoir une idée précise des différentes majorités possibles.
Si par exemple il veut se faire allouer des honoraires destinés à lui rembourser le temps passé à s'occuper de la copropriété, il devra porter la question en assemblée générale qui votera à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le bon sens et la diplomatie ne pallieront pas les connaissances qu'il faut avoir des textes régissant la copropriété afin de résoudre efficacement les problèmes.
Il faut donc être très prudent en acceptant cette charge, et se faire aider le cas échéant par des personnes rompues aux lois régissant la copropriété.
je vais dinc attendre de passer devant le notaire avant de faire quoique ce soit, mais un peu d'infos n'est pas inutile.
Derniere question: Chacun des proprietaires doivent souscrire une assurance (c'est mon cas), il faut aussi en plus que le syndic (son representant) en souscrive une aussi ?
Il est fortement recommandé que le syndic bénévole souscrire une assurance en responsabilité civile.
Demandez à votre assurance multirisque immeuble, qui je vous le rappelle est obligatoire comme indiqué par JPM, l’éventualité de souscrire ce type de contrat indépendamment de l'assurance immeuble.
Vous avez également comme obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
Et dans les deux cas, il est fort probable que l’on vous demande un règlement de copropriété en plus du procès verbal de l’assemblée générale qui vous a élu syndic bénévole.
Vous pouvez également, si vous le souhaitez, établir un contrat de syndic non professionnel annexé au procès verbal.
Voyez ces liens :
La responsabilité civile :
Le syndic non professionnel n'est pas tenu de souscrire une assurance.
Mais il est fortement recommandé d'assurer la responsabilité civile et les accidents du syndic et des membres du conseil syndical.
Les frais de ces assurances sont pris en charge par la copropriété.
Des assurances de ce type sont comprises dans l'adhésion aux unions syndicales et associations de syndics non professionnels.
bonjour,nous souhaitons créer un syndicat de copropriété bénévole. nous sommes 3 propriétaires. je voudrais savoir si un compte bancaire est obligatoire. car nous avons aucune charges en commun.
Aide à la Creation d'un syndic bénévole
Forum fermé
Posté - 18 juil. 2007 : 14:20:47
