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willy93
Contributeur actif
31 réponses |
 Posté - 18 juil. 2007 : 22:03:10
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Bonsoir à tous,
j'aimerai convertir un pavillon individuel de 170 m² habitable en 4 appartements. Le pavillon est construit de tel façon que pour créer les 4 appartements il n'y a pas besoin de toucher à la façade n'y à la construction en elle même.
Il me faut juste couper un couloir pour y mettre 2 portes palières et ce, sur les deux étages.
Mes questions sont les suivantes :
- pour convertir un pavillon en plusieurs appartements que doit on faire au niveau de l'urbanisme ? On m'a dit qu'il n'y avait à rien à faire ni à demander puisqu'on ne touche pas à la construction et à l'aspect extérieur.
- Faut-il faire une demande de travaux?
- Que faut-il faire au niveau des impots ? Il suffit de faire une declaration des 4 nouveaux appartements? Comment les impots font pour facturer les taxes d'habitation aux 4 futurs locataires si au final il ne s'agit que d'un seul et même lot découper en 4 appartements?
Merci pour vos réponses.
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victomax
Pilier de forums
607 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 22:14:04
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pensez egalement au place de stationnement qui doivent etre crees, sinon, il faut encore et toujours payer une taxe a la mairie.
Si c'est pour revendre ensuite, pensez au reglement de copro a faire rediger par notaire(c'est pas gratuit).
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 07:57:04
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A priori, vous n'avez besoin de déposer aucune demande d'urbanisme.
Vérifiez tout de même que les aménagements intérieurs ne créeront pas de SHON supplémentaire. Sans être exhaustif, voici les opérations susceptibles de générer de la SHON:
- Aménagement du garage
- Aménagement de la cave
- Aménagement des combles
- Fermeture d'un espace ouvert (terrasse, etc).
Pour compléter la réponse de victomax, procurer vous le¨POS/PLU de votre commune et regardez si il existe des obligations en matière de stationnement. Si elles existent, vérifiez que vous disposez bien du nombre de places requises. Vous aurez peut-être un peu de calcul à faire si le réglement impose, par exemple, une place pour un appartement de moins de 70m² et deux places au delà.
Etant donné que votre objectif est de louer les appartements, c'est vous qui allez payer les impots fonciers et vos locataires payeront la taxe d'habitation. Vous devez donc déclarer les nouveaux logements aux impôts. Le calcul de la taxe d'habitation n'étant pas une science exacte, je ne saurais que vous recommander de prendre rendez-vous avec eux afin d'éviter l'application de critères arbitraires. Ce n'est pas vous qui payerez la TH, mais vos futurs locataires pourraient être sensibles à son montant.
Le dernier point qui pourrait poser un problème au niveau "urbanisme", c'est l'assainissement dans le cas où le pavillon ne serait pas relié au tout à l'égout. En effet, certains PLU interdisent l'utilisation d'un dispositif indépendant pour les immeubles à usage collectif.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 10:51:27
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En effet, vous n'avez pas besoin de demander de PC ni même de DT, mais vous devez respecter les règles d'urbanisme, dont certaines vous sont citées par Larocaille et Victomax (exemple: nombre de places de garages, assainissement, ...).
Vous devez donc absolument étudier le PLU ou le POS de votre commune.
Lorsque vous allez demander la création de trois comptages EDF supplémentaires (pardon, quatre, car il va y avoir aussi un comptage EdF Pro pour les parties communes, éclairage escalier, cour, sous-sol, jardin, prise pour aspirateur, VMC,etc...) EDF Distribution va vous demander l'autorisation de la mairie.
Pour ma part je l'ai eu sans difficulté, puisque j'avais demandé un PC, mais je ne sais pas comment cela se passe lorsque il n'y a aucune demande de PC ou de DT.
Il est possible que le service de la mairie demande plus de précisions et que vous puissiez avoir un souci à ce moment la, mais je laisse des contributeurs plus compétents en parler.
Vis à vis des impôts, lorsque les travaux sont finis, vous devez remplir pour chaque appartement un document H1 téléchargeable sur le net, lequel permet de calculer la surface utile du logement (qui n'a rien à voir ni avec la surface loi Carrez ni encore avec celle habitable, car il y a des équivalences, par exemple un wc vaut tant de m2)et l'adresser au CdI, avec lequel votre CdI va calculer la valeur locative de chaque appartement, laquelle valeur locative sert à calculer aussi bien la TF que la TH.
Si vous ne le faites pas:
1/ Vous êtes en infraction et risquez un redressement, sur deux ans uniquement remarquez
2/ Vous allez payer la taxe d'habitation pour tous les locataires
3/ Vous n'aurez aucune cohérence entre la taxe d'habitation de votre logement et les déclarations 2044 de revenus fonciers (dans la 2044 vous donnez les noms des locataires. Si vous avez quatre couples, vous allez payer une taxe d'habitation pour ces huits personnes au titre d'une résidence secondaire sans abattement et que vosu ne pouvez pas vous faire rembourser)
4/ Vous allez payer une seule TEOM pour l'immeuble au lieu de quatre payées par vos locataires, mais ceci n'est pas le plus grave.
Ne négligez pas les détails pratiques:
Pose de comptage EdF additionnels = paperasserie, plus 700 a 1000 euros par comptage, plus délais important alors qu'un comptage de gaz ne coute pas grand chose et se fait tres vite
Nécessité d'augmenter le diamètre de tuyau d'arrivée d'eau, pour que les quatre familles puissent prendre leurs douches ensembles, ce qui peut entrainer des frais, ainsi que l'augmentation du nombre de comptages d'eau, n'oubliez pas celui (de comptage) des parties communes.
Rédaction d'un réglement de propriété avec les grilles de répartition des charges (comme les tantièmes d'une copro) pour faire les choses correctement.
En profiter pour être clair sur l'usage des parties communes (droit de planter des tomates, de se prélasser dans le jardin, de garer leurs voitures dans la cour,..) |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 19 juil. 2007 10:56:21 |
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willy93
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 11:32:32
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BOnjour à tous et merci pour vos réponses,
En fait pour être plus précis concernant le pavillon en question, il est déjà préparé pour être divisé. C'est à dire que l'ancien propriétaire à construit lui même le pavillon. il était plombier de métier. Il avait déjà créé un premier appartement au RDC, il y a actuellement un grand appartement qui fait tout le premier étage que je vais couper en deux appartements plus petits, et dans les combles dont la moitié était exploitée, il y a une SDB et une chambre. Je vais essayer d'exploiter l'autre moitié pour en faire un grand appartement.
Tout ce qui est tuyauterie a déjà été prévue en gros diamètre *18 sur toute la construction. Le pavillon est relié au tout à l'égout, et il n'y a pas de gaz.
Je vais faire tout électrique. Par contre pour éviter d'avoir plusieurs contrats EDF, je pensais faire comme certain font c'est à dire avoir des tableaux individuels avec chacun sont compteurs de façon ) pouvoir répartir au plus juste les charges d'électricité. Par contre le seul et unique contrat EDF sera à mon nom. Je payerai les charges et je les indiquerai dans les charges des locataires. Tout comme l'eau ou je payerai moi même la consommation d'eau mais je vais mettre des compteurs individuels à l'arrivée de chaque appartement.
Ainsi je ne ferai pas intervenir EDF pour l'ouverture des différents compteurs.
Pour ce qui est du règlement de copro, il n'y en aura pas puisque je veux pas en faire une copropriété. Je veux que ce soit une construction divisée en 4 appartements. il n'y aura pas syndic car je suis tout à fait contre ces gens la car ils ne font pas leur travail comme il devrait le faire. C'est d'ailleurs pour cela qe j'ai voulu me lancer dans ce projet...afin d'éviter d'avoir à faire aux syndics.
Pour les places de parking, je vais en créer sur le terrain qui jouxte le pavillon, et pour ne pas réduire la surface d'espace vert, je vais créer des places de parking avec les grilles spéciales qui permettent aux voitures de rouler dessus tout en laissant l'herbe pousser.
Pour les impots je veux également faire les choses dans les règles et déclarer chacun des appartements. en fait il y aura 4 appartements dans un seul et même lot.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 12:01:33
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| !!! je ne suis pas sur du tout que vous puissiez refacturer de l'électricité |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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willy93
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 13:44:18
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C'est pourtant ce que fait le syndic quand les conso sont communes.
Il payent l'ensemble et ensuite répartice en fonction des consommations individuelles.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 14:14:04
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Citation :
Par contre pour éviter d'avoir plusieurs contrats EDF, je pensais faire comme certain font c'est à dire avoir des tableaux individuels avec chacun sont compteurs de façon ) pouvoir répartir au plus juste les charges d'électricité. Par contre le seul et unique contrat EDF sera à mon nom.
Ce n'est pas légal, en tout cas si vos meublez en nu. De plus, c'est vous qui prenez le risque d'impayé du locataire sur ces charges. Enfin, votre contrat EDF ne permet pas ce genre de chose.
Citation :
Tout comme l'eau ou je payerai moi même la consommation d'eau mais je vais mettre des compteurs individuels à l'arrivée de chaque appartement.
pas de problème. N'oubliez pas de mettre un robinet pour les parties communes (arrosage du jardin, nettoyage du trottoir, ...)et même s'il n'a pas son compteur spécifique, il doit être avant les compteurs individuels.
Citation :
Pour ce qui est du règlement de copro, il n'y en aura pas puisque je veux pas en faire une copropriété
Je n'ai pas parlé de réglement de CO propriété, qui n'est pas nécessaire, mais de réglement d'immeuble, qui lui est bien nécessaire, bien que de nombreux bailleurs en fassent l'impasse.
Ce réglement décrit l'usage des parties communes, et la grille de répartition des charges. Par exemple, l'éleclectricité commune, comment la répartissez vous?
Citation :
il n'y aura pas syndic
Normal puisqu'il n'y a pas de syndicat. Tout au plus il pourrait y avoir eu un gérant.
Citation :
en fait il y aura 4 appartements dans un seul et même lot.
Il y aura 4 logements dans une seule et même PROPRIETE.
Citation :
C'est pourtant ce que fait le syndic quand les conso sont communes.
Il payent l'ensemble et ensuite répartice en fonction des consommations individuelles.
Le syndic gère les affaire du syndicat, il ne gère absolument pas les affaires et les consommations individuelles d'électricité.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 19 juil. 2007 14:16:56 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 15:36:25
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pour l'EDF il est imperatif de prévoir un compteur par apparteent
d'abord parce que la revente d'électricité est interdite
(un syndic répartit une charge commune suivant les tantièmes...il ne revend pas!!!)
ensuite parce que chaque occupant a le droit de choisir son fournisseur d'électricité depuis le 1er juillet |
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willy93
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 17:45:00
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Je me suis peut-être mal exprimé sur le problème EDF.
Chaque appartement aura un compteur mais chaque tableau électrique sera alimenté à partir d'un tableau général qui fera l'objet d'un seul contrat tout comme l'eau.
Il n'y a qu'une arrivée d'eau et ensuite chacun à son compteur individuelle.
Donc je ne pense pas revendre de l'electricité mais la répartir en fonction de la consommation de chacun.
Ce n'est pas légal cette façon de faire ?
J'ai déjà vu des propriété ou c'était comme ça. L'electricité faisait partie des charges à payer par le locataire en fonction de la conso.
Pour ce qui est du changement le fournisseur, le locataire peut décider de changer de fournisseur ? Sachant que l'on ne peut ensuite revenir sur des tarfis régulés?
Si vous êtes propriétaires que vous fassiez ce que vous voulez d'accord mais si vous êtes locataires vous décidez de changer de fournisseur et tant pis pour les locataires suivants ??? ca me semble assez incroyable tout de même !! Non ?? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 17:52:38
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| c'est incroyable mais c'est la realité. le locataire doit pouvoir souscrire un contrat à son nom, vous ne pouvez pas revendre (ou répartir) l'electricité en n'ayant qu'un contrat à votre nom, en location nue. si vous louez en meublé, ca pourrait etre une toute autre histoire |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 17:58:02
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Citation :
Initialement entré par artem
si vous louez en meublé, ca pourrait etre une toute autre histoire
pour le meublé, la seul possibilité serait un loyer charges comprises...........mais c'est très risqué...d'inclure la consommation personnelle d'électricité du locataire dans le loyer.........surtout avec un chauffage électrique |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 18:04:31
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Citation :
Je me suis peut-être mal exprimé sur le problème EDF
Non non willy, on avait très bien compris  vu qu'on a tous été confronté au porblème.
Citation :
Il n'y a qu'une arrivée d'eau et ensuite chacun à son compteur individuelle
Pour l'eau, y'a pas de souci en revanche
Citation :
L'electricité faisait partie des charges à payer par le locataire en fonction de la conso
Oui, j'ai vu ça aLille, mais si c'est possible pour des meublés, ce n'est pas possible pour des locations en foncier nu.
Citation :
Pour ce qui est du changement le fournisseur, le locataire peut décider de changer de fournisseur ? Sachant que l'on ne peut ensuite revenir sur des tarfis régulés?
Lisez le lien de nefer. Malheureusement oui.
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Festina lente |
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