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Exemple concret : un copropriétaire vend son bien le [b]10[b]/08/2007. Certaines charges (ménage, entretien des espaces verts) sont connues d'avance et fixées par contrat à, par exemple, 2500,00 €.
Comment répartir ces charges ?
1) - le vendeur paie sur la période du 01/01/2007 au 10/08/2007 inclus, et l'acquéreur sur la période du 11/08/2007 au 31/12/2007 ; 2) - le vendeur paie sur la période du 01/01/2007 au 09/08/2007 inclus, et l'acquéreur sur la période du 10/08/2007 au 31/12/2007 ; 3) - le vendeur paie sur la période du 01/01/2007 au 09/08/2007 inclus, l'acquéreur sur la période du 11/08/2007 au 31/12/2007, et la partie des charges sur la journée du 10/08/2007 (2500,00 € / 365 ) est répartie entre vendeur et acheteur.
Cette époque est révolue, il faut s'en référer à l'article 6-2 du décret (ci-dessous) et à l'article14-1 de la loi
Article 6-2 Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 5 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Et faire un petit tour sur les sujets déjà traités ayant rapport avec votre demande
Dans le statut de la copropriété la répartition des charges prorata temporis n'a jamais eu d'existence officielle. C'était une pratique courante jusqu'à la publication du décret du 27 mai 2004 qui a modifié le décret du 17 mars 1967.
Depuis lors, l'article 6-2 du décret traite de l'impuation des provisions (en principe trimestrielles).
Une provision trimestrielle doit être payée par celle des parties (vendeur et acquéreur) qui a la qualité de copropriétaire (et non de propriétaire) à l'ard du syndicat à la date d'exigibilité de la provision.
Exemple pour un syndicat ayant un exercice calendaire (année civile):
cas d'une vente signée le 29/03, notification reçue par le syndic le 05/04 : le vendeur est débiteur de la provision exigible le 01/04 car à cette date il n'est plus propriétaire mais il est toujours copropriétaire.
cas d'une vente signée le 20/03, notification reçue par le syndic le 28/03 : l'acquéreur est débiteur de la provision exigible au 1er avril. Le vendeur n'est plus propriétaire depuis le 20/03 et plus copropriétaire depuis le 28/03.
Il s'agit des règles applicables entre le syndicat, d'un part, et les parties d'autre part.
Les parties entre elles peuvent corriger les conséquences de ces règles comme elles l'entendent mais leurs conventions sont inopposables au syndicat. De même les remboursements d'avances effectuées directement par l'acquéreur au vendeur chez le notaire sont inopposables au syndicat si la procédure n'est pas conforme au choix de procédure indiqué par le syndic dans l'état daté.
Quant au prorata temporis ancien, qui peut être appliqué par les parties entre elle, je ne pense pas vous choquer en vous disant qu'on ne s'est jamais préoccupé de la journée de signature, ni même des années bissextiles. Je crois toutefois que les logiciels intégraient la journée de la vente dans la part du vendeur.
Mais un vrai compte prorata temporis devrait tenir compte d'autres contingences et notamment des dates d'exigibilité de certaines redevances annuelles comme la prime d'assurance par exemple. Or il n'en a jamais rien été.
Merci à JPM et à malain pour les arguments concrets et l'analyse cohérente qu'ils ont développé. En résumé, vous me confortez dans mon opinion... Désolé si ce sujet a déjà été traité antérieurement et si je n'ai pas su trouver le topic.
Une question à nefer : vos 18431 précédentes interventions sur les fora sont-elles toutes du même acabit que celle que vous avez réservé à ma question ? Si c'est le cas, c'est vraiment dommage pour le site d'universimmo ! Je vous précise, à toutes fins utiles, qu'un forum est un lieu d'échanges d'idées, de suggestions, et de conseils, et non un lieu destiné à distiller la morgue ou l'arrogance de certains intervenants.
Votre intervention confirme qu'il n'y a pas de question idiote, mais que, hélas, certaines réponses le sont parfois...
Au fait : oui, je sais que la loi de 65 et le décret de 67 existent, et il m'arrive parfois de les relire sur Legifrance lors de leurs remises à jour. Il se peut que certains points m'aient échappé. Je compte, bien sûr, entre autres sur vous pour me les rappeler.
Rassurez vous dans les dernières cessations de lots que j'ai eu à gérer j'ai pris en compte les accords fixés entre les deux parties devant le notaire: accords au prorata temporis.
De Gera : Rassurez vous dans les dernières cessations de lots que j'ai eu à gérer j'ai pris en compte les accords fixés entre les deux parties devant le notaire: accords au prorata temporis.
Si les ventes en question sont postérieures à 2004, c'est précisément ce que le syndic ne doit pas faire
grat243347, en cas d'accords, entre vendeur et acquéreur, si tout le monde les respect en principe pas de problème; par contre si le contraire se produit il faut rappeler qu'en fonction de l'article 6-3 décret de 1967 < Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu' entre les parties à la mutation à titre onéreux >
pour faire simple, cet accord n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires, donc au syndic
Rassurez vous dans les dernières cessations de lots que j'ai eu à gérer j'ai pris en compte les accords fixés entre les deux parties devant le notaire: accords au prorata temporis.
gera; vous donnez l'exemple de ce qu'un syndic ne doit pas faire.....qu'il soit professionnel ou bénévole
Répartition de charges prorata temporis
Forum fermé
Posté - 19 juil. 2007 : 11:20:44
