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Loic75
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41 réponses |
 Posté - 23 juil. 2007 : 11:19:10
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Bonjour,
ayant un terrain constructible, je compte investir dans les 800ke afin de faire des appartements pour la location nue. En faisant mes simulations, je regarde le Robien recentré, le Borloo neuf, le Plan locatif social... Bref, je me rends compte que l'effet de plafonnement dû à 10700 de déficit max et reportable seulement 10 ans ne permet pas d'amortir suffisament face à l'ampleur de l'investissement. J'ai du mal à rentabiliser sur 30 ans, et depuis que j'introduis l'isf, je me demande à quoi ça sert d'investir, car cela à plus tendance à partir dans le négatif que l'inverse !!!
Comment faire ???
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 juil. 2007 : 11:24:02
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Citation :
Initialement entré par Loic75
Comment faire ???
Tout simplement que les prix baissent. Sinon, ce n'est pas la peine et vous venez de le découvrir. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Loic75
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 23 juil. 2007 : 11:43:24
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Citation :
Initialement entr� par LeNabot
Citation :
Initialement entr� par Loic75
Comment faire ???
Tout simplement que les prix baissent. Sinon, ce n'est pas la peine et vous venez de le d�couvrir.
Oui, enfin on parle souvent de rentabilité de autour de 4% par rapport à l'achat. Cela vaut 5000e/m² et je n'investis que 1500e/m² pour la construction, donc cela devrait etre bien. Malgré tout l'amortissement reste hyper limité et l'isf effondre tout. Bref, j'ai l'impression que cela marche pas mal pour un petit studio, mais dés que l'investissement est conséquent, ça ne crache plus. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 juil. 2007 : 14:03:46
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Sur un budget comme ca, si vous voulez pratiquer un vrai amortissment vous n'avez que deux solutions:
1/ location en meublé
2/ Exploitation en société.
Je ne comprends pas votre position concernant l'ISF.
1/ Achetez vous avec un emprunt?
Si vous financez avec 80% sur emprunt, les 100% payés 105% environ se déclarent avc une décote de 20%.
Donc la ou vous aviez 25% taxables en 2007 (105%-80% = 25% payés cash) vous avez zero déclarable en 2008 a la fin de la construction car ce qui vaut 100% est déclaré 8O% avec la décote, ce qui se compense avec 80% d'emprunt.
2/ Vous financez cash.
Vous possédez aujourd'hui 840 000 euros imposables a l'ISF.
demain, compte tenu des frais, et de la décote de 20% pour raison de location, votre bien de 800 000 euros se déclare pour 640 000 euros.
Vous avez donc mécaniquement baissé votre base taxable à l'ISF la-aussi de 200 000 euros.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 23 juil. 2007 14:05:09 |
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Loic75
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 23 juil. 2007 : 17:07:43
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Citation :
Initialement entr� par ribouldingue
Sur un budget comme ca, si vous voulez pratiquer un vrai amortissment vous n'avez que deux solutions:
1/ location en meubl�
2/ Exploitation en soci�t�.
Je ne comprends pas votre position concernant l'ISF.
1/ Achetez vous avec un emprunt?
Si vous financez avec 80% sur emprunt, les 100% pay�s 105% environ se d�clarent avc une d�cote de 20%.
Donc la ou vous aviez 25% taxables en 2007 (105%-80% = 25% pay�s cash) vous avez zero d�clarable en 2008 a la fin de la construction car ce qui vaut 100% est d�clar� 8O% avec la d�cote, ce qui se compense avec 80% d'emprunt.
2/ Vous financez cash.
Vous poss�dez aujourd'hui 840 000 euros imposables a l'ISF.
demain, compte tenu des frais, et de la d�cote de 20% pour raison de location, votre bien de 800 000 euros se d�clare pour 640 000 euros.
Vous avez donc m�caniquement baiss� votre base taxable � l'ISF la-aussi de 200 000 euros.
2)En fait j'emprunte, mais vu que je dépense 1500e/m² et que dés que c'est construit cela vaut 5000e/m², le patrimoine est très vite plus gros, malgré la dette. Ensuite au fur et à mesure que l'emprunt se rembourse, l'isf ne fait qu'augmenter. Le souci aussi est que alors que l'on fait du déficit les premières années il faut tout de meme s'abonner à payer l'isf alors qu'il n'y a plus trop d'argent après le remboursement annuel du pret.
1) En société ? comment ça marche ?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 juil. 2007 : 19:41:01
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Vous montez une SARL ou une SCI a l'IR ou une SNC qui possède le bien et le donne en location.
Tous les frais sont déductibles, y compris le sfrais de prospection et de mise en route.
Vous pouvez amortir, ordre de grandeur 85% du montant (pas le terrain) sur 30 à 40 ans environ. Vos 800 000 euros par exemple se traduisent donc en 20 000 euros d'amortissement pas an sur 40 ans, si on fait grosso modo.
Si vous additionnez les 20 000 euros d'amortissements aux intérêts d'emprunt, a la taxe foncière et aux diverses charges plus a vos déplacements et vos frais de gestions, vous êtes sans doute mieux qu'en foncier nu.
Les deux soucis principaux sont sans doute la gestion de a plus value, et la sortie d el'argent gagané (salaire, dividendes). |
Festina lente |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 23 juil. 2007 : 19:42:38
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| Comme c'est une SARL ou une SCI a l'iS vous avez le droit a une petite déduction d'impot, et je pense que votre bien peut dans un certain type de montage être hors ISF. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 23 juil. 2007 22:06:24 |
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Loic75
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 00:18:24
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Citation :
Initialement entr� par ribouldingue
Comme c'est une SARL ou une SCI a l'iS vous avez le droit a une petite d�duction d'impot, et je pense que votre bien peut dans un certain type de montage �tre hors ISF.
Dans ce cas, ne faut il pas payer la TVA sur l'apport du terrain dans la sarl ? Je possede le terrain depuis longtemps...
et question bete... : Pourquoi les gens ne créent ils pas des eurl contenant leurs biens afin d'eviter l'isf ? |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 08:39:10
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Je ne suis pas tres à l'aise sur ce terrain la, mais je vais essayer.
Vosu créez votre société, avec un capital de 800 000 par exemple, ou bien capital plus petit et qui vous emprunte les 800 0000 euros. Vosu construisez. Vosu apaportez le terrain a la société, ou la société vous l'achète.
Tou va dépendre du choix que vous faites vis a vis de la TVA et vis a vis des imppots. Mais il me semble que la quesitn de la TVA sur le terrain est sans doute secondaire par rapport a la TVA sur le logement, non?
Si vous faites de la location meublé, vous allez pouvoir récupérer la TVA, mais si vous faites du foncier nu ce ne sera pas le cas, puisque cette activité n'est pas soumise à la TVA.
Pour votre seconde question, je ne sais pas répondre vraiment non plus. j'ai dit que dans certaines conditions, votre bien pourrait être exonéré de l'ISF, mais il faudrait mettre ces conditions à plat.
Je pense qu'il faut que votre société représente votre activité principale, donc mettre de l'immobilier en EURL quand vous êtes salarié, chef d'entreprise, cela n'a pas de sens.
Il n'y a guère que la location en meublé professionelel lorsqu'elel est non déficitaire qui permette d'abstraire dans certaines conditions aussi de l'ISF alors même que ce n'est pas votre activité principale. |
Festina lente |
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Loic75
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 09:28:29
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Citation :
Initialement entr� par ribouldingue
Je ne suis pas tres � l'aise sur ce terrain la, mais je vais essayer.
Vosu cr�ez votre soci�t�, avec un capital de 800 000 par exemple, ou bien capital plus petit et qui vous emprunte les 800 0000 euros. Vosu construisez. Vosu apaportez le terrain a la soci�t�, ou la soci�t� vous l'ach�te.
Tou va d�pendre du choix que vous faites vis a vis de la TVA et vis a vis des imppots. Mais il me semble que la quesitn de la TVA sur le terrain est sans doute secondaire par rapport a la TVA sur le logement, non?
Si vous faites de la location meubl�, vous allez pouvoir r�cup�rer la TVA, mais si vous faites du foncier nu ce ne sera pas le cas, puisque cette activit� n'est pas soumise � la TVA.
Pour votre seconde question, je ne sais pas r�pondre vraiment non plus. j'ai dit que dans certaines conditions, votre bien pourrait �tre exon�r� de l'ISF, mais il faudrait mettre ces conditions � plat.
Je pense qu'il faut que votre soci�t� repr�sente votre activit� principale, donc mettre de l'immobilier en EURL quand vous �tes salari�, chef d'entreprise, cela n'a pas de sens.
Il n'y a gu�re que la location en meubl� professionelel lorsqu'elel est non d�ficitaire qui permette d'abstraire dans certaines conditions aussi de l'ISF alors m�me que ce n'est pas votre activit� principale.
pour que cela devienne l'activité principale, la personne pourrait négocier avec son employeur de lui facturer sa prestation (via la boite créée) plutot que de rester salariée.
Je vais sans doute faire du LMP mais sans les 3 ou 4 points de service, donc sans récupération de TVA... Oui, il faudra financer la TVA des murs (niveau élevé), mais il est dommage de devoir aussi financer la TVA sur un terrain que l'on a déjà !! |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 09:33:52
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En LMP vous n'avez absolument pas besoin demonter une société, vous pouvez laisser le terrain dans votre patrimoine, et créer votre immeuble dans votre patrimoine.
Je ne vois pas en quoi vous avez besoin de payer la TVA sur le terrain, puisque ce terrain vous appartient.
Vous envisagez quel régime de TVA?
Je suppose que vous allez faire du réel simplifié fiscalement? |
Festina lente |
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Loic75
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 10:48:08
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
En LMP vous n'avez absolument pas besoin demonter une société, vous pouvez laisser le terrain dans votre patrimoine, et créer votre immeuble dans votre patrimoine.
Je ne vois pas en quoi vous avez besoin de payer la TVA sur le terrain, puisque ce terrain vous appartient.
Vous envisagez quel régime de TVA?
Je suppose que vous allez faire du réel simplifié fiscalement?
Euh... en fait je réfléchis encore. Je voudrais éviter l'isf que je trouve antiéconomique et voudrait que les revenus mobiliers (locations) remboursent l'emprunt.
Donc, je comprends que soit je fais du LMP sans créer de société, soit je crée un société dans laquelle j'apporte le terrain. Je peux faire de la location nue, si je veux, mais je facture mes prestations actuelles pour ne plus être salarié.
>du réel simplifié fiscalement?
Euh... je ne sais pas. Ca change quoi ?
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