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Benoix
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535 réponses |
 Posté - 23 juil. 2007 : 16:03:40
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Bonjour à tous,
Suite à une donation simple d'un immeuble d'une valeur 50 en 2001, il est maintenant nécessaire de réévaluer ce bien afin de réaliser la succession qui comporte de nombreux indivisaires.
Je voudrais savoir quelles sont les pratiques (Méthodes ?) étant donné que ce bien était en très mauvais état et qu'il a été entièrement rénové depuis avec un investissement d'une valeur 250 ?
Merci de vos avis éclairés ou reposés...
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Benoît |
Edité par - Benoix le 24 juil. 2007 10:05:43 |
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 23 juil. 2007 : 17:07:39
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Benoit,
La méthode utilisée par l'administration fiscale pour l'évaluation est, à de rares exceptions, la méthode par comparaison.
La comparaison doit être concrète et se référer aux prix de cession de biens intrinsèquement similaires.
Les valeurs déclarées doivent correspondent aux valeurs vénales réelles des biens.
La valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et compte tenu des clauses de l’acte de transmission.
D'où il ressort qu’il doit être pris en compte notamment l’état de fait du bien, son état physique, l'existence de servitudes, d’un bail, l'affectation par une déclaration d’utilité publique, le caractère indivis, le démembrement de la propriété en nue-propriété et en usufruit...
Cordialement.
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Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 23 juil. 2007 : 20:51:46
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Selon la législation civile :
-le valeur d'un bien précédemment donné, est rapporté à la succession suivant sa valeur au jour du partage (en principe au jour du rapport) selon son état à l'époque de la donation; la plus value apportée par les embellissements réalisés après donation ne sont pas pris en considération dans cette évaluation.
Selon la législation fiscale:
-le rapport est fait suivant la valeur au jour du partage, mais aussitôt défalqué de la part reçue par le donataire (devenu héritier), selon le principe fiscal qu'un bien est taxé selon sa valeur au jour de la donation.
En conclusion, si problème doit se poser, ce sera par rapport avec les cohéritiers.
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Benoix
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535 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 10:15:08
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Merci de vos réponses, donc il vaut mieux tenir compte des deux méthodes, par prudence, voir quels sont les écarts entre les deux résultats et trouver un compromis avec les cohéritiers....
Qui peut faire cette évaluation de valeur ? Notaire ? Expert immobilier ?...?
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Benoît |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 10:36:31
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Les méthodes se rejoignent.
Tant au plan civil que fiscal, la valeur est ce qu'elle est, soit (ce qu'à indiqué Clemouel) la valeur d'actualité dictée par le marché local, méthode de comparaison retenue tant par l'administration que par un expert immobilier.
Il est important de saisir la finalité de l'opération du "rapport".
Si la donation (par ex.) a été consentie en avance sur la succession ("ex avancement d'hoirie"), le bur recherché est de ne pas léser les héritiers.
Celui gratifié auparavant d'une donation rapporte le bien selon sa valeur au jour du rapport selon l'état du bien à l'époque de la donation.
Si ce dernier a réalisé des améliorations, l'immeuble aura donc pris une "plus value".En ce cas, cette plus-value n'est pas remise dans la masse à partager à la suite du rapport, ce qui est normal l'intéressé comprendrait mal que son investissement profite aux autres héritiers n'ayant pas participé à cet invetissement.
Dans le souci d'éviter des litiges le moment venu du rapport, il est donc important d'évaluer correctement le bien donné au jour de la donation (à dire d'expert par ex.)avec prise de clichés photographiques,et, de refaire la même opération lors du rapport.
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azertya
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830 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 11:42:29
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Pour que cela soit plus clair pour moi...
Soit un bien donné en 1990 d'une valeur de 100, plus tard investissement de 100 et la valeur du bien est proche de 500, quell est la valeur à rapporter lors de l'héritage.
Je suis dans ce cas, bien donné à un frère par mes parents et connaissant mes parents, j'ai toujours des angoisses au niveau de cette donation, n'ayant pas été informés alors...
Je l'ai appris 5 ans plus tard par des cousines, ça fait toujours plaisir...
Cordialement. |
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Benoix
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535 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 12:22:27
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Ok Azertya alors on va pouvoir comparer nos points de vue, car moi je suis dans le cas de votre frère, sauf que la fratrie était au courant.
MAIS dans mon cas, c'est la valeur actuelle selon état initial qui va être plus pénalisante pour moi, car cette valeur théorique à doublé en 6 ans !!! Comme il a été indiqué, c'est bien la méthode à retenir en priorité. Pourtant si je tiens compte des investissements faits et de la valeur de revente réelle, basée sur les loyers actuels(investissement locatif), cette valeur m'avantage !! Eh oui !! Cas bien spécifique car il y a des loyers plafonnés (aides Anah), et des conventions.
PS: Photos et constat d'huissier ont été fait au moment de la donation. |
Benoît |
Edité par - Benoix le 24 juil. 2007 12:24:49 |
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azertya
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830 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 14:04:58
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En fait, dans notre cas, je me demande comment établir cette valeur selon l'état initial vu que personne ne se souvient vraiment de l'état initial...
Je suppose qu'on peut se baser sur le prix estimé de vente moins évidemment les travaux effectués par mon frère, mais maintenant comment estimer la plus-value due à ces travaux par rapport à la valeur selon l'état initial...
Et nous ne savons toujours pas quel type de donation a été effectuée à l'époque... |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 14:16:12
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La question qu'il convient de se poser :
" Quelle plus value les investissements ont-ils apportée ?"
Si la donation d'un terrain à bâtir a été de 100, la construction par le bénéficiaire de la donation lui a coûté 300, mathématiquement il est donc logique de soutenir que l'ensemble valait 400 soit que le terrain reçu par donation représentait 1/4 de l'ensemble.
Au jour du rapport à la succession, cet ensemble a doublé de valeur, le rapport dû à la succession sera donc de 200.
Il est évident qu'il faille se reporter à l'acte de donation pour en connaître les modalités.
S'agit-il d'une donation :
-en avance sur la succession;
-préciputaire et hors part;
-d'un rapport prévu en "moins-prenant".
Il est préférable de confier la lecture de cet acte de donation à un notaire afin de connaître exactement la portée de la convention passée entre celui qui a donné et celui qui a reçu, car, par mesure de simplification du développement, l'exemple retenu était la donation en avancement d'hoirie intégralement rapportable à la succession.
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Benoix
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535 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 09:43:14
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Je "déterre" ce sujet car il devient d'actualité pressante.... Voici quelques précisions :
- L'acte de donation était en avance sur part (d'hoirie). Valeur 50
- La réévaluation du bien donné a été faite par comparaison, selon état initial du bien (quasi en ruine) au jour d'aujourd'hui. Valeur 120.
- Le bien a reçu des travaux d'amélioration pour 250 (je simplifie c'est pour illustrer, mais les proportions chiffrées sont exactes) et sa valeur vénale est la même aujourd'hui, soit 250. Rien d'étonnant, pas de terrain autour, c'est en ville.
Ceci donne :
1) Selon règles de succession:
Valeur au moment de la donation = 50
Valeur au moment de la succession = 120 (selon état au moment de la donation, sans tenir compte des travaux)
Donc part rapportable à la succession = 120.
2) Si vente du bien (pour X raisons).
Valeur de vente 250
Moins remboursement capital restant dû (emprunts des travaux) 200
Solde réel = 50.
Conclusion:
Il y a une distortion forte entre théorie et réalité. Ceci étant lié à l'état initial du bien et une très forte valorisation immobilière sur ce secteur si il était resté en l'état....!. Les cohéritiers bénéficieront alors d'une valeur fictive, peu fidèle avec la réalité, au détriment du "bénéficiaire" de la donation en cas de vente.
Mes questions  :
Ces réévaluations "officielles" sont-elles obligatoires si un accord hunanime est trouvé entre les cohéritiers ? Il serait en effet judicieux de ne pas augmenter la masse successorale globale pour éviter les palliers fiscaux supèrieurs.
Si pas d'accord possible entre cohéritiers et si la vente effective du bien a lieu juste après la succession peut-il être réclamée une compensation auprès des cohéritiers sur la part reçue en "trop" ?
Zespère que c'est clair.
Merci za vous tous...et toutes. |
Benoît |
Edité par - Benoix le 10 oct. 2007 09:46:25 |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 11:12:28
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"Il serait en effet judicieux de ne pas augmenter la masse successorale globale pour éviter les palliers fiscaux supèrieurs."
Les donations consenties depuis + de 6 ans n'étant plus rapportables fiscalement à la succession du donateur, la réévalution du bien donné n'aura aucune incidence au plan fiscal.
"Si pas d'accord possible entre cohéritiers et si la vente effective du bien a lieu juste après la succession peut-il être réclamée une compensation auprès des cohéritiers sur la part reçue en "trop" ?"
Dans le cadre du partage des biens composant la succession, auxquels s'ajoutera le rapport de la donation antérieurement reçue en avancement d'hoirie (terme de l'époque), vous conserverez le bien précédemment reçu,sauf à devoir verser une soulte aux cohéritiers afin que la masse à partager soit équitablement répartie entre tous les ayants droit. |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 11:34:30
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Merci Dethau
Citation :
Initialement entré par dethau
"Il serait en effet judicieux de ne pas augmenter la masse successorale globale pour éviter les palliers fiscaux supèrieurs."
Les donations consenties depuis + de 6 ans n'étant plus rapportables fiscalement à la succession du donateur, la réévalution du bien donné n'aura aucune incidence au plan fiscal.
Peu importe, à la limite, cette question est secondaire par rapport à la préoccupation principale ci-dessous.
Citation :
[i]Initialement entré par dethau"Si pas d'accord possible entre cohéritiers et si la vente effective du bien a lieu juste après la succession peut-il être réclamée une compensation auprès des cohéritiers sur la part reçue en "trop" ?"
Dans le cadre du partage des biens composant la succession, auxquels s'ajoutera le rapport de la donation antérieurement reçue en avancement d'hoirie (terme de l'époque), vous conserverez le bien précédemment reçu,sauf à devoir verser une soulte aux cohéritiers afin que la masse à partager soit équitablement répartie entre tous les ayants droit.
Ben oui, c'est bien là le pb!! Si ma part est dépassée et soulte nécessaire....alors je dois vendre ce bien pour reverser aux cohéritiers de façon équilibrée. Hors si je vends, je perds une part importante, puisque la réalité est bien moindre / la théorie. Dans tous les cas je souhaite vendre, pour d'autres raisons... ma question est donc inversée... Mais si la théorie veut que ce soit le prix estimé qui soit retenu pour la succession (120), mais qu'en réalité le soldde soit de 50, il vaut mieux un accord entre héritiers, sinon la succession est dans une impasse !! OU alors je serai contraint d'accepter la succession (avec soulte) puis de vendre ensuite et enfin de réclamer un rééquilibrage (auprès des cohéritiers) une fois la vente faite et constat du trop perçu par les cohéritiers, compte tenu du solde réel, bien infèrieur.
Y a un dilemne à trancher...
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Benoît |
Edité par - Benoix le 10 oct. 2007 11:38:08 |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 11:56:36
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Vos cohéritiers n'ont pas à supporter l'incidence de votre emprunt et du solde dont vous seul être redevable et serez redevable lors de la vente.
Le bien vous avait été donné "provisoirement", puisqu'il s'agissait d'une donation en avancement d'hoirie,donc intégralement remis dans la masse au décès afin que chacun obtienne sa part dans les mêmes proportions.
Vous avez profité de ce bien reçu par donation du jour de cette donation jusqu'au jour du décès, c'est au moins un avantage.
La donation en "avancement d'hoirie" n'est pas autre chose.
Vous rapportez ce bien en "valeur" uniquement.
Le reste est votre problème et non celui de vos cohéritiers, puisqu'en définitive vous conservez le bien immobilier dans son intégralité (terrain reçu par donation + votre investissement dans la construction.
Les cohéritiers sont "hors jeu" pour ce qui concerne votre investissement ultérieurement réalisé sur ce terrain.
Pour éviter cet écueil du rapport, il eut fallu que la donation soit une "donation-partage" à laquelle tous les futurs héritiers auraient participé. Le bien vous aurait été attribué personnellement,et, c'est à ce moment-là que vous leur auriez versé la "soulte". L'équilibre aurait été fait au départ de l'opération. L'on n'y reviendrait plus au moment de la succession. |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 11 oct. 2007 : 10:59:36
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Merci Dethau,
Je suis assez d'accord avec vous sur la plupart de vos propos, du moins je les comprends et ils ont leur logique...
J'ai alors trois questions préalables : La réévaluation au moment du partage, que ce soit d'un don manuel, donation simple, avantage en nature, est-elle obligatoire ? En l'absence de stipulation du donateur.
Qui détermine les valeurs ? Les cohéritiers peuvent-ils s'entendre sur des valeurs sans tenir compte de ce que préconise les modalités de la loi ? Conséquences Fiscales ou autres...?
Deuxième chose:
Il me semble incohérent de provoquer artificiellement un préjudice dans la mesure où : Réévaluation du bien créant soulte oblige à vente du bien qui du coup a une valeur réelle bien infèrieure à la valeur théorique. Je sais que ce n'est pas courant et ma volonté de vendre est de toutes façons réelle... mais 1) personne d'autre n'a voulu de ce bien dans la fratrie, 2) Il menaçait ruine pour partie (réellement) 3) il ne pouvait être prévu une telle augmentation (x2.5) sur 6 années de la valeur de ce bien si il était resté en l'état. Je n'aurai aucun mal à déterminer qu'il nécessitait des travaux urgents.
Merci de vos éclairages...
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Benoît |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 11 oct. 2007 : 11:39:27
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"La réévaluation au moment du partage, que ce soit d'un don manuel, donation simple, avantage en nature, est-elle obligatoire ? En l'absence de stipulation du donateur"
Au contraire ce n'est que dans le cas prévu dans l'acte que le bien sera rapporté selon sa valeur au jour de la donation,qu'il y a dispense de réévaluation.
"Qui détermine les valeurs ?"
Vous l'avez fait vous-même : 120.
La valeur est déterminée selon l'état du marché local pour des biens intrinsèquement similaires. Le recours à un expert immobilier est recommandé en cas de litige. Mais le bien en question vaut-il la peine d'engager des frais d'expertise ?
"Les cohéritiers peuvent-ils s'entendre sur des valeurs sans tenir compte de ce que préconise les modalités de la loi ? Conséquences Fiscales ou autres...?"
Dans l'intérêt de tous, il est bien évident qu'un consensus est recommandé. La Loi n'intervient pas de façon rigide. L'aspect fiscal est minime puisque seul le droit de partage de 1,1 % est perçu.Or dans le cas présent il ne semble pas y avoir partage mais reversement d'une soulte dans le cadre d'une vente ?. C'est à voir.
"personne d'autre n'a voulu de ce bien dans la fratrie, 2) Il menaçait ruine pour partie (réellement)
Pourquoi l'avoir accepté dans cet état ou ne pas avoir versé une soulte de suite en établissant une donation-partage et non une donation simple.
"il ne pouvait être prévu une telle augmentation (x2.5) sur 6 années de la valeur de ce bien si il était resté en l'état."
C'est la loi du marché. L'inverse aurait pu se produire. Une baisse des prix de l'immobilier auquel cas le rapport se serait fait suivant ces critères pessimistes
"Je n'aurai aucun mal à déterminer qu'il nécessitait des travaux urgents."
Si les cohéritiers en reconnaissent l'évidence de cette urgence de travaux destinés à la conservation du bien, ils peuvent modérer leurs prétentions ou ne rien demander.
Cela dépend essentiellement de l'atmosphère ambiante au sein de la famille. |
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Benoix
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535 réponses |
Posté - 11 oct. 2007 : 12:01:24
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Ok, merci beaucoup de votre rapidité encore une fois....
J'aurai du commencer par ces questions...je pensais qu'il y avait plus de rigidité des textes notamment dans le cas d'un bien immobilier en donation simple.
Pour répondre à une de vos interrogations, il n'a pas été possible de réaliser une donation partage (manque de volonté et de transparence du donateur). |
Benoît |
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Estimation valeur vénale d'un bien donné
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