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flamb
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 Posté - 21 sept. 2007 : 14:24:28
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Bonjour !
J’ai signé le 10 juillet 2006 un acte comportant Vente Conditionnelle ( =Promesse synallagmatique de vente = compromis de vente ?)
La condition suspensive était l’obtention d’un permis de construire
L’acquéreur n’a engagé aucune démarche pour l’obtention des permis de construire, (renseignements près de la mairie ) ni donné signe de vie, j’ai réussi à le voir en décembre (entre temps il avait changé de N° de téléphone sans me le notifier) mais il m’a dit maintenir son projet .
Par internet, j’ai trouvé qu’il avait plusieurs sociétés et fait une faillite .
A la date limite, j’ai demandé à mon notaire de demander à son notaire de nous convoquer pour signer l’acte authentique, ou faire un constat de carence ; sur mon insistance, mon notaire a renouvelé cette demande tous les mois, (mais sans conviction ).
Le notaire de l’acquéreur ne répond pas et je ne sais comment joindre l’acquéreur, il a encore changé de téléphone.
Mon objectif prioritaire est de pouvoir vendre ces biens à un nouvel acquéreur ; la question des dommages et intérêts resterait secondaire.
Comment puis-je résilier ce compromis au vu des conditions stipulées et reproduites ci-dessous ?:
PARTIES DE L’ACTE : Recopié textuellement :
ENREGISTREMENT
A la demande des parties, la présente convention ne sera pas enregistrée.
SIGNATURE DE L’ACTE AUTHENTIQUE
D’un commun accord entre les parties, l’acte authentique de vente réitérant les présentes sera reçu par OFFICE NOTARIAL deXXX .
Cet acte interviendra au plus tard le 15 juillet 2007.
Toutefois ce délai sera automatique prorogé de huit jours apès l’obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l’établissement de cet acte .
Cette date n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir du quel l’une des partie pourra obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra judiciaire. Si dans les huit jours de cette mise en demeure, la situation n’est pas régularisée, il sera fait application des règles suivantes :
DEFAUT DE REALISATION RESULTANT DE L’ACQUEREUR :
Si le défaut de réalisation incombe à l’ACQUEREUR , le VENDEUR pourra poursuivre la réalisation de la vente et pourra recevoir à titre de clause pénale une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente qui sera versé par l’ACQUEREUR sans délai.
DEFAUT DE REALISATION RESULTANT DU VENDEUR
Si le défaut de réalisation incombe au VENDEUR , l’ACQUEREUR pourra pour suivre la réalisation de la vente , réclamer tous dommages et intérêts auquels il pourrait avoir droit. Il pourra également recevoir à titre de clause pénale une somme égale à dix pour cent (10%) du prix de vente que le vendeur devra lui verser sans délai. Il est ici préciser que le vendeur ne pourra pas invoquer les disposition de l’article 1590 du Code Civil.
Merci de vos réponses
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LeNabot
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Posté - 21 sept. 2007 : 15:19:08
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Citation :
Initialement entré par flamb
Comment puis-je résilier ce compromis au vu des conditions stipulées et reproduites ci-dessous ?:
Vous avez la réponse dans les conditions que vous citez.
C'est à dire mise en demeure que vous devez effectuer. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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flamb
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 15:59:22
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par flamb
Comment puis-je résilier ce compromis au vu des conditions stipulées et reproduites ci-dessous ?:
Vous avez la réponse dans les conditions que vous citez.
C'est à dire mise en demeure que vous devez effectuer.
je vous remercie de votre célérité,mais je deviens prudent quand au sens des expressions employés :
Et la phrase suivante me pose un problème d’interprétation :
« le VENDEUR pourra poursuivre la réalisation de la vente »
est-ce à dire
1- que je peux vendre à un autre acheteur
ou
2 - obliger, par une action au TGI, mon acheteur défaillant à acheter : ce que je n’ai aucun espoir d’obtenir
je vous remercie encore
Je vous remercie
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 16:41:37
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pourra poursuivre la réalisation de la vente, veut dire que vous forcez l'acquéreur à acheter au tribunal.
vous pouvez y renoncer bien sur en vous contentant des seules pénalités et en reprenant votre liberté de vendre à quelqu'un d'autre, mais avant d'exercer cette option, il est nécessaire de mettre en demeure. Tant que vous ne le faites pas, vous êtes toujours obligé de par le compromis. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 21 sept. 2007 16:42:10 |
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jcm
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 19:59:16
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Vous allez trop vite jcm.
Dans la convention retranscrite (1er post) il y a ceci :
Cette date n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir du quel l’une des partie pourra obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra judiciaire. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 20:10:15
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| Ca n'a rien de contradictoire. Si la condition n'est pas réalisée, la mise en demeure est inutile. La défaillance de la condition suspensive entraîne automatiquement la caducité de la vente. |
jcm |
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LeNabot
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Posté - 21 sept. 2007 : 20:24:52
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ca n'a rien de contradictoire. Si la condition n'est pas réalisée, la mise en demeure est inutile. La défaillance de la condition suspensive entraîne automatiquement la caducité de la vente.
Vous avez vraiment une lecture psychorigide des arrêts et cela sans vous poser les questions de fond essentielles.
Qu'une jurisprudence dise qu'à défaut de précisions claires, une date prévue de signature est extinctive et que par conséquence la mise en demeure est inutile, soit. On comble le silence d'un compromis. Un régime par défaut en quelque sorte.
Mais dans l'exemple présent, non seulement la date n'est pas extinctive et cela est indiqué expressément, mais une procédure de mise en demeure est de surcroît prévue par la convention et si cette mise en demeure n'est suivie d'aucun effet, ladite convention est caduque au bout d'un délai de huit jours avec application de la clause pénale. Suffit de lire. C'est la volonté des parties et le juge l'appliquera. Ce n'est pas un modeste agent immobilier, plus habitué à cocher des cases sur des imprimés Tissot qu'à réfléchir, qui apprendra la lecture d'un contrat aux magistrats. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 21 sept. 2007 20:25:49 |
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flamb
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 20:42:28
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Vous allez trop vite jcm.
Dans la convention retranscrite (1er post) il y a ceci :
Cette date n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir du quel l’une des partie pourra obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra judiciaire.
oui,je n'ai pas eu le temps de répondre car j'ai du aller m'occuper de mes animaux, mais je m'étais renseigné :
Mais, si l'acquéreur n'a fait aucune démarche ou ne peut prouver qu'il a demandé un prêt conformément aux clauses du compromis, la condition suspensive est alors considérée comme accomplie et la vente peut donc avoir lieu (article 1178 du code civil).
et même l'acquereur peut poursuivre si le vendeur n'a fait aucune démarche !
Merci a LeNabot: j'ai confiance |
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jcm
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Posté - 22 sept. 2007 : 08:14:51
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Ca n'a rien de contradictoire. Si la condition n'est pas réalisée, la mise en demeure est inutile. La défaillance de la condition suspensive entraîne automatiquement la caducité de la vente.
Vous avez vraiment une lecture psychorigide des arrêts et cela sans vous poser les questions de fond essentielles.
Parce qu'une lecture inversée c'est mieux ?http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=58375&whichpage=2
Qu'une jurisprudence dise qu'à défaut de précisions claires, une date prévue de signature est extinctive
Cet arrêt ne parle pas de date de signature mais de réalisation de la condition, c'est sûr que si vous confondez les deux on ne peut pas se comprendre
et que par conséquence la mise en demeure est inutile, soit. On comble le silence d'un compromis. Un régime par défaut en quelque sorte.
Mais dans l'exemple présent, non seulement la date n'est pas extinctive et cela est indiqué expressément, mais une procédure de mise en demeure est de surcroît prévue par la convention et si cette mise en demeure n'est suivie d'aucun effet, ladite convention est caduque au bout d'un délai de huit jours avec application de la clause pénale.
Oui, mais c'est en plus. L'acte est nul du simple fait de la non réalisation de la condition. L'arrêt que j'ai cité ne présente aucune difficulté de lecture particulière. Maintenant que la condition n'ait pas été réalisée du fait de l'acquéreur et que cela entraîne l'application des clauses pénales ou de l'art. 1178 Cc, c'est une autre démarche, encore une fois non contradictoire.
Suffit de lire. C'est la volonté des parties et le juge l'appliquera. Ce n'est pas un modeste agent immobilier, plus habitué à cocher des cases sur des imprimés Tissot
Il y a près de 20 ans que je n'utilise plus les imprimés Tissot. Vos insultes gratuites m'indiffèrent. De toute façon, dès que vous n'êtes pas d'accord, vous en venez aux attaques personnelles. Cela en dit long sur votre personnalité, et je vous plains sincèrement.
qu'à réfléchir, qui apprendra la lecture d'un contrat aux magistrats.
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jcm |
Edité par - jcm le 22 sept. 2007 08:27:12 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 08:22:08
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Citation :
Initialement entré par flamb
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Initialement entré par LeNabot
Vous allez trop vite jcm.
Dans la convention retranscrite (1er post) il y a ceci :
Cette date n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir du quel l’une des partie pourra obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra judiciaire.
oui,je n'ai pas eu le temps de répondre car j'ai du aller m'occuper de mes animaux, mais je m'étais renseigné :
Mais, si l'acquéreur n'a fait aucune démarche ou ne peut prouver qu'il a demandé un prêt conformément aux clauses du compromis, la condition suspensive est alors considérée comme accomplie et la vente peut donc avoir lieu (article 1178 du code civil).
et même l'acquereur peut poursuivre si le vendeur n'a fait aucune démarche !
Merci a LeNabot: j'ai confiance
Il vaut mieux partir en demande de dommages-intérêts qu'en réalisation de la vente. Le bien serait bloqué, pendant la procédure. Vous pourriez peut être obtenir une vente judiciaire, et l'acquéreur deviendrait propriétaire, avec obligation de vous payer, OK. Il ne paiera pas, et vous serez bien avancé... J'ai vu le cas. Le vendeur a dû faire une nouvelle procédure pour faire vendre le bien aux enchères !
A votre place je constaterais (huissier, notaire...) que la condition suspensive n'est pas réalisée, ce qui vous permettra de reprendre votre liberté immédiatement. Ensuite, procédure en DI.
Si vous ne pouvez obtenir rapidement la preuve que la condition suspensive n'est pas réalisée, alors il faudra passer par la sommation prévue au compromis. |
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 08:49:25
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Citation :
Initialement entré par jcm
Cet arrêt ne parle pas de date de signature mais de réalisation de la condition, c'est sûr que si vous confondez les deux on ne peut pas se comprendre
L'arrêt concerne surtout un bail à ferme. Mais bon. Effectivement on y parle de réalisation de la condition suspensive.
Vous avez un excellent article article 1134 du code civil qui dit ceci :
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Ce qui veut dire que si une convention dit qu'une date n'est pas extinctive et qui faille une mise en demeure pour l'éteindre et bien il me semble que c'est très clair, et un juge ne pourra pas inverser la clause, cela ne rentre pas dans ses pouvoirs.
Pour ce qui est du reste, puisque vous aimez déterrer les fils, je vous rappelle que vous vous êtes vanté un peu vite de ne pas avoir perdu de procès, mais que j'ai trouvé un arrêt de la Cour de Cassation qui vous a sèchement remis en place et que j'ai même lu un autre arrêt de cour d'appel où l'on parle d'une sombre histoire de panneaux de publicité que vous auriez refusé de retirer et que cela vous a valu de payer une indemnité. Cela vous rappelle quelque chose ?
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 22 sept. 2007 08:51:18 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 09:46:52
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Cet arrêt ne parle pas de date de signature mais de réalisation de la condition, c'est sûr que si vous confondez les deux on ne peut pas se comprendre
L'arrêt concerne surtout un bail à ferme. Mais bon. Effectivement on y parle de réalisation de la condition suspensive.
Vous avez un excellent article article 1134 du code civil qui dit ceci :
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Ce qui veut dire que si une convention dit qu'une date n'est pas extinctive et qui faille une mise en demeure pour l'éteindre et bien il me semble que c'est très clair, et un juge ne pourra pas inverser la clause, cela ne rentre pas dans ses pouvoirs.
C'est pourtant ce que la cour de cassation a fait. (pour faire court...)
Pour ce qui est du reste, puisque vous aimez déterrer les fils, je vous rappelle que vous vous êtes vanté un peu vite de ne pas avoir perdu de procès, mais que j'ai trouvé un arrêt de la Cour de Cassation qui vous a sèchement remis en place
Cassation partielle, renvoi devant une autre cour, et là j'ai gagné mais vous le savez, vous rabâchez...
et que j'ai même lu un autre arrêt de cour d'appel où l'on parle d'une sombre histoire de panneaux de publicité que vous auriez refusé de retirer et que cela vous a valu de payer une indemnité. Cela vous rappelle quelque chose ?
Oui. Ce n'était pas une cour d'appel mais le tribunal de police. Un gamin avait collé un autocollant de ma société sur un panneau de sens interdit... en 1981 ou 82 si je me souviens bien, et j'ai écopé d'une contravention, trois fois de suite pour le même autocollant. Je ne range pas vraiment ça dans la catégorie des procès professionnels immobiliers, mais si vous tenez à faire l'amalgame, libre à vous.
A l'école j'ai été mis trois fois au piquet, puis pendant ma scolarité j'ai écopé de 12 h de colle cumulées. Mettez soigneusement ces informations de côté et n'hésitez pas à vous en resservir, je suis sûr que ça amusera beaucoup la galerie.
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jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 09:57:55
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Citation :
Initialement entré par jcm
[b]Oui. Ce n'était pas une cour d'appel mais le tribunal de police. Un gamin avait collé un autocollant de ma société sur un panneau de sens interdit... en 1981 ou 82 si je me souviens bien, et j'ai écopé d'une contravention, trois fois de suite pour le même autocollant.
Non. Ce n'était pas pénal. Mais civil.
Ceci. Un peu plus récent.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CAPP&nod=JAX2002X03XGRX0000000016
Pour le piquet, je n'ai pas trouvé dans légifrance. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 10:15:53
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Oui. Ce n'était pas une cour d'appel mais le tribunal de police. Un gamin avait collé un autocollant de ma société sur un panneau de sens interdit... en 1981 ou 82 si je me souviens bien, et j'ai écopé d'une contravention, trois fois de suite pour le même autocollant.
Non. Ce n'était pas pénal. Mais civil.
[b]Si, c'était bien le tribunal de police.
Ceci. Un peu plus récent.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CAPP&nod=JAX2002X03XGRX0000000016
Pour le piquet, je n'ai pas trouvé dans légifrance.
Pas de chance LeNabot, cet arrêt ne me concerne en aucune façon et je n'en avais pas connaissance jusqu'à ce jour. Je vous remercie toutefois de me l'avoir fait connaître.
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jcm |
Edité par - jcm le 22 sept. 2007 10:19:05 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 10:56:44
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| Ah oui, il y a aussi mon divorce, où j'ai perdu pas mal. Si on peut parler de gagnant et de perdant dans ce domaine. |
jcm |
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flamb
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 18:37:47
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Je n’ai pas l’intention de l’obliger à acheter, sachant qu’il a certainement organisé son insolvabilité.
Les autres acheteurs me demandent d’avoir un constat de carence pour être libéré ; c’est ce que j’ai suggéré à ma notaire de demander, mais je crois qu’elle a peur de se mouiller, et le notaire de l’acheteur ne veut pas me répondre pour cause de déontologie ( ? ? ) ;
Je pense donc que je vais envoyer la lettre RAR à l’acheteur lui demandant de prendre contact avec son notaire pour la signature de l’acte authentique, lui rappelant les clauses en cas de défaut résultant de l’acquéreur ;
et un double à son notaire en lui demandant de me tenir informé de la suite que son client va donner à cette mise en demeure .
Pour l'application de la clause pénale, quand j’ai le constat de carence, est-ce automatique ou dois-je engager une procédure ?
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 23 sept. 2007 : 14:28:46
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| La LRAR est une bonne solution, mais mettez bien un délai, en précisant que si l'acte n'est pas signé le... vous reprendrez votre liberté et intenterez éventuellement une action en DI. L'application de la clause pénale n'est bien sûr pas automatique, si elle est contestée il faut aller devant le juge. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
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flamb
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 23 sept. 2007 : 23:22:49
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Etant novice dans ce style d'exercice, j'ai mis un certain temps à rédiger et soumet à vos compétences ma prose , je ne serai pas vexé d'être corrigé :
Nous avons signé le 15 juillet 2006 un acte sous seing privé comportant VENTE CONDITIONNELLE , prévoyant (page 11 ) la signature de l’acte authentique au plus tard le 16 juillet 2007.
Vous n’avez pas justifié la démarche pour l’obtention de la condition suspensive (demande de permis de construire) conformément aux clauses du compromis (page 9), et cette condition doit donc être considérée comme accomplie (article 1178 du code civil).
La date étant passée , et conformément à l’acte cité, nous vous mettons en demeure de fixer une date sous quinzaine, pour la signature de l’acte authentique à l’Office Notarial d X, et de nous en tenir informés dans les 8 jours suivant la réception de la présente.
En l’absence de réponse dans ce délai, nous serons libérés de toutes obligations envers vous concernant cet acte sous seing privé, et nous ferons valoir la clause pénale prévue à la page 12 de l’acte cité en cas de défaut de réalisation résultant de l’acquéreur, à savoir le versement d’une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente (qui sera versé par l’ACQUEREUR sans délai).
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 sept. 2007 : 07:38:58
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
L'application de la clause pénale n'est bien sûr pas automatique,...
Décidemment vous direz tout et son contraire...
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=58055
On n'est pas dans le même cas de figure, cela dépend de l'option choisie par flamb.
La question posée était : automatique ou procédure ? Il est bien évident qu'en cas de désaccord de l'acquéreur il faudra une procédure, nul ne peut se faire justice soi même. |
jcm |
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