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 Sujet  |
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SALARD
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 26 juil. 2007 : 19:41:07
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Bonsoir,
Merci aux auteurs des sujets, j'ai déjà trouvé beaucoup d'éléments. Il me reste cependant une question sans réponse: Ma question concerne le bien-fondé et la répartition des dépenses (entre le fonds servant et le fonds dominant) pour la pose d'un enrobé sur un passage concerné par un droit de passage. Ce dernier est officiellement reconnu dans les actes notariés, défini dans son emprise, mais pas sur la répartition de l'entretien.
Un peu d'historique est nécessaire à la compréhension du dispositif:
- Dans un 1° temps, Mr"X" (je ne sais plus son nom) a construit pour sa société un batiment professionnel, auquel il a adjoint une habitation pour son usage personnel, le tout sur un terrain de 3000m². Une seule entrée sur le terrain est réalisée pour les accès aux locaux professionels et l'habitation (1 seul accès depuis la rue).
- Dans un 2° temps, Mr"X" a vendu l'habitation avec la moitié du terrain (1500m²), et un droit de passage sur le terrain professionnel. Le terrain professionnel est situé contre la route, tandis que le terrain de l'habitation (situé à l'opposé) aurait été enclavé sans ce droit de passage. Cette servitude a donc été établie par Mr"X" (propriétaire des 2 fonds), préalablement à la vente de l'un. Le droit de passage a été localisé sur une bande de 10m de large entre la rue et le terrain d'habitation (soit un longueur de 40m environ).
- Dans un 3° temps, Mr"X" m'a vendu les locaux professionnels et le terrain associé(supportant la servitude).
- La bande de terrain supportant la servitude a été goudronnée il y a très longtemps (il n'en reste que des traces) et est à présent en tout-venant. Je souhaite à présent effectuer un revêtement (enrobé) de la cour coté professionnel, et donc de la bande en question. Il est clair que mon voisin en retirera un avantage dans le sens où son habitation verra sa valeur s'accroitre (un accès par un chemin en tout-venant n'a pas la même valeur qu'un accès en enrobé, même s'il n'en est pas propriétaire). Je souhaite donc lui demander sa participation financière sur ces travaux. Ma question est donc, sur quels textes puis-je me fonder pour lui réclamer cette participation? Et y-a-t-il une méthode légale pour répartir cette participation (je pense à la moitié du montant des travaux, au prorata de la surface concernée par la servitude)? Sous quelle forme dois-je formuler ma demande (lettre recommandée)? Par ailleurs, quel est mon recours en cas de refus de sa part? Pourrais-je engager les travaux, tout en espérant obtenir sa participation après coup?
Merci d'avance pour votre aide.
Cordialement,
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osd |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 26 juil. 2007 : 20:53:51
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Si je peux me permettre, c'est un peu le monde à l'envers.
En effet, vous êtes le fonds servant et vous voulez goudronner la servitude, chose que normalement tout fonds servant devrait refuser au fonds dominant car cela ouvre la porte à la requalifiquation de la servitude en voie.
Mais bon, si telle est votre volonté...
Du point de vue légal, rien ne s'oppose à ce que vous construisiez une route pour le confort de votre voisin. Par contre il n'est absolument pas tenu de participer aux frais. Vous ne pouvez donc compter que sur sa bonne volonté.
Je pense néanmoins que vous devriez bien analyser la situation car plusieurs points me semblent obscurs:
1) Une servitude de 10m de large qui grève 1/4 de votre propriété, cela me parait disproportionné.
2) Une servitude de passage ne sert qu'à passer et si vous pensez en faire un parking vous risquez une grosse désillusion. |
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SALARD
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 12:55:00
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Si je peux me permettre, c'est un peu le monde à l'envers.
En effet, vous êtes le fonds servant et vous voulez goudronner la servitude, chose que normalement tout fonds servant devrait refuser au fonds dominant car cela ouvre la porte à la requalifiquation de la servitude en voie.
Mais bon, si telle est votre volonté...
Du point de vue légal, rien ne s'oppose à ce que vous construisiez une route pour le confort de votre voisin. Par contre il n'est absolument pas tenu de participer aux frais. Vous ne pouvez donc compter que sur sa bonne volonté.
Je pense néanmoins que vous devriez bien analyser la situation car plusieurs points me semblent obscurs:
1) Une servitude de 10m de large qui grève 1/4 de votre propriété, cela me parait disproportionné.
2) Une servitude de passage ne sert qu'à passer et si vous pensez en faire un parking vous risquez une grosse désillusion.
Vu comme ça, effectivement, on peut s'interroger!
Non, à la base, je ne compte pas goudronner pour faire plaisir à mon voisin! La surface que je compte goudronner est de 1200m², la surface concernée par le droit de passage n'en représente donc que le tiers. De plus cette partie sert aussi les occuppants des locaux professionnels pour y accéder. Le goudron sur cette partie a existé par le pasé. Il ne s'agit donc pas vraiement d'une création.
D'accord avec vous sour le fait que l'emprise de ce droit de passage est énorme. Je pense que cela n' a pas vraiment été réfléchi par son initiateur!
L'emprise du droit de passage ne sera effectivement pas utilisée comme parking. En revanche le reste de la cour (pour la partie que l'on goudronne) sera utilisée comme parking.
Je ne vois pas les choses comme vous sur la possibilité de faire participer le voisin. Ne peut-on considérer qu'il s'agit d'entretien lié à l'exercice de son droit de passage? Pour exemple, S'il s'avère nécessaire de faire intervenir une entreprise pour déneiger cette voie, je pense que le partage des dépenses avec le voisin se justifie, non? Ne peut-on partir sur la même base pour l'entretien de l'enrobé?
Merci de votre avis. |
osd |
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SALARD
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 14:53:09
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| Larocaille, je vois que vous êtes d'Orange. Dans cette région il est effectivement envisageable d'emprunter un chemin blanc (en tout-venant). Plus au Nord, ça ne l'est pas! Un chemin en tout-venant est vite constellé de "nid de poule" et de flaques. Un enrobé sur un chemin n'est pas un luxe! |
osd |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 18:06:55
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Bon, il y a un peu plus de détails.
Si je comprend bien vous allez goudronner essentiellemnt pour les besoins des locaux professionnels. Donc tant que vous y êtes...
Vous pouvez effectivement demander une participation à votre voisin, mais il se peut qu'il n'ai pas beaucoup de sous ou qu'il soit radin.
A votre place, j'essaierais de réduire la servitude en échange du goudronnage.
Je ne connais pas la disposition des lieux, mais si vous laissez 4m pour le passage et que vous récupérez les 6m restants, cela vous donne la possibilité de faire une quinzaine de places de parking ou d'envisager une extension du bâtiment.
C'est à vous de voir ce qui est le plus intéressant pour valoriser au mieux votre bien, mais les bouts de terrain inconstructibles pour cause de servitude ce n'est pas très valorisant.
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SALARD
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 29 juil. 2007 : 11:11:37
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Effectivement c'est un point de vue qui se défend. Néanmoins pour négocier, même une réduction de la servitude, connaissant le personnage, je vais avoir besoin d'arguments. Aussi, une référence de texte, ou une jurisprudence, me plairait bien. Je suis preneur d'infos...
Un autre point à envisager: Une voie comunale est en cours de construction qui passera contre son terrain. Il pourait donc aménager son accès pour ne plus utiliser son droit de passage. Mais celà représente forcément un peu de travaux pour lui. Donc, toujours pareil, celà ne peut être qu'une négociation!! A ce sujet, j'ai lu quelquepart, que si le droit de passage n'avait plus lieu d'être, il pouvait être supprimé (toujours d'un commun accord). En théorie, ce serait à moi de payer au voisin les travaux pour modifier son entrée vers la voie communale, en échange sa renonciation au droit de passage!! Que pensez-vous de cette option? |
osd |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 29 juil. 2007 : 12:20:06
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La réduction de la largeur de la servitude en échange d'un beau chemin goudronné, c'est 100% de la négociation privée. Le Code Civil est assez bien fait dans le sens où il impose les choses lorsque les parties ne sont pas d'accord, tout en laissant la priorité à l'entente privée.
Pour pouvoir invoquer l'extiction d'une servitude de passage pour cause de suppression de l'état d'enclave, il faut que l'acte instituant la servitude fasse référence à l'enclavement. Ceci est vrai, tant pour une servitude instituée en vertu de l'article 682 du Code Civil que pour une servitude conventionnelle. |
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Partage des dépenses d'enrobé sur droit de passage
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