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tadiotto.gilles
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 28 juil. 2007 : 14:55:02
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Bonjour,
La ville vient de faire passer notre quartier en zone UA.
De fait, les promoteurs tentent de racheter les maisons préexistantes.
4 de nos voisins ont signé des promesses de ventes (environ 2500 m² de tarrain global).
Le soucis c'est qu'un simple chemin de 4 mètres de large nous sépare de ces lots (chemin faisant l'objet d'une servitude de passage)
Un projet d'immeuble est en phase d'être déposé puisqu'un géomètre vient de borner les terrains.
Peut on faire un recours gracieux (pour commencer) au titre d'une perte de vue, d'ensolleillement, de jouissance...
Quels sont les critères à respecter pour une zone UA (hauteur maximale, distance, aire de retournement, espaces verts, parkings...)
Le terrain objet du futur permis sera enclavé entre deux impasses privées et la route principale...
Concrètement, que peux on faire?
Merci d'avance de vos réponses car nous rencontrons les responsables du programme immobilier lundi et l'urbanisme également.
Cordialement
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 17:01:35
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Citation :
Quels sont les critères à respecter pour une zone UA (hauteur maximale, distance, aire de retournement, espaces verts, parkings...)
Déjà vous pouvez récupérer le règlement d'urbanisme de la zone en Mairie. Il vous dira quelles sont les règles applicables, ce qui peut et ce qui doit être fait par les promoteurs |
Cordialement,
Romain |
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tadiotto.gilles
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 17:12:48
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Justement, le PLU de la zone est relativement vaste...pas de cos minimum...pas d'obligation de places de parking si techniquement impossible!!!!
Il est fait état d'une zone de 15m où la hauteur maximale varie de 15 à 18 m...mais où comment cette zone??? en limite de propriété?
il est dc fait état d'une zone de 15m et d'une autre où la hauteur est limitée à 9m!!!!
Quid des chemins privés enclavant le terrain...
Merci de vos lumières |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 17:57:38
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| Recopiez nous le texte du PLU et faites nous un schéma parce que la parcelle enclavée par les chemins privés, j'imagine à peine. |
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tadiotto.gilles
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 11:09:19
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Bonjour,
ci joint la partie du PLU faisant apparaître les sources de questions
ARTICLE UA 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
Dans une bande de QUINZE METRES (15 m) mesurée à l’alignement (ou de la limite qui s’y subsistue), les constructions
peuvent s’implanter d’une limite séparative à l’autre ou à une distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment
au point le plus proche de la limite séparative qui ne peut pas être inférieure à DEUX METRES (2 m).
Cette règle s’applique au corps principal du bâtiment , les encorbellements ,saillies de toitures, balcons escaliers extérieurs
non fermés , n’étant pas pris en compte dans la limite de 1m de profondeur .
L’implantation des bassins d’agrément, d’arrosage et des piscines est autorisée à DEUX METRES (2 m) des limites
séparatives.
Au-delà de cette bande de QUINZE METRES (15 m) ou de la bande construite, toute construction doit être implantée de
manière à ce que la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point le plus proche de toute limite
séparative soit au moins égale à la moitié de la hauteur, sans pouvoir être inférieur à QUATRE METRES (4 m).
- lorsque les terrains sont situés le long des avenues Faidherbe, Youri Gagarine, d'Estienne d'Orves , les constructions ou
parties de constructions situées à l’intérieur d’une bande de QUINZE METRES (15 m) de profondeur calculée
perpendiculairement à l’alignement doivent alors être alors implantées en ordre continu, d'une limite séparative à l'autre, sur
tous les niveaux.
Au-delà de cette bande de QUINZE METRES (15 m), la distance des constructions comptée horizontalement de tout
point d’un bâtiment au point le plus proche des limites séparatives doit être au moins égale à la hauteur de la
construction, avec un minimum de QUATRE METRES (4 m).
ARTICLE UA 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES
SUR UNE MEME PROPRIETE
Les constructions doivent être implantées de telle manière que la distance comptée horizontalement de tout point d’un
bâtiment au point le plus proche d’un autre bâtiment soit au moins égale à la hauteur de la façade du bâtiment le plus élevé,
avec un minimum de QUATRE METRES (4 m).
ARTICLE UA 9 - EMPRISE AU SOL
Dans la bande des QUINZE METRES (15 m), l’emprise au sol des constructions peut atteindre 100%.
Au-delà de cette bande, l’emprise au sol est de 50% pour les constructions à usage exclusif d’habitation (annexes
comprises).
Une emprise supérieure est possible dans l’hypothèse de projets intégrant des activités en rez-de-chaussée.
ARTICLE UA 10 - HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS
Conditions de mesures
La hauteur est mesurée à partir du terrain naturel avant travaux en pied de façade jusqu'à l’égout des constructions ou au
sommet de l’acrotère dans le cas de toiture terrasse, selon un axe vertical.
Le sol naturel avant travaux doit être définis par un plan altimétrique détaillé.
Hauteur
a. Dans la bande de 15 mètres
La hauteur des constructions ne peut excéder QUINZE METRES (15 m) ou DIX HUIT METRES (18 m) dans l’hypothèse
d’un niveau en retrait. Ce retrait sera au moins égal à la hauteur du niveau.
b. Au delà de cette bande
Seules sont autorisées les constructions d’une hauteur maximale de NEUF METRES (9 m).
c. Application article L 123-1 4° pour prescriptions particulières
Des secteurs à prescriptions particulières architecturales, en application de l’article L 123 – 1 – 4°, sont identifiés sur les
documents graphiques.
La réglementation s’y rapportant est annexée au présent règlement « secteur centre ancien ».
d. Il n’est pas fixé de règles de hauteur pour les équipements publics , ou d’intérêt collectif
Du nouveau toutefois...
En suite d'une réunion à l'urbanisme mardi soir, le promoteur s'ezst rapproché de nous trois (les trois parcelles non intégrées dans l'achat!!!) pour dire qu'il était obligé de reconsidérer leur projet et d'intégrer maintenant nos parcelles!!!!
Il a du se passer quelquechose lors de cette réunion!!!
Actellement, ils ont environ 1500 1700 m² de terrain...avec nos parcelles ils passent à plus de 3000 m²!!!
Hier ils nous ont rencontré en nous disant que le projet était reparti entre les mains des archi pour nouveaux plans avec nos terrains et que d'ici 10 jours ils pourront nous faire une proposition financière!!!!
Sommes nous en position de force pour négocier au plus haut notre maison???
Sur quelle base pouvons nous négocier???
Notre maison est évaluée entre 360000 et 400000 euros pour 310m² de terrain...néanmoins il nous reste un crédit à solder...
Merci d'avance de vos réponses |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 12:07:50
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Citation :
Initialement entré par tadiotto.gilles
Justement, le PLU de la zone est relativement vaste...pas de cos minimum...
Je milite moi-même pour la suppression des COS (au profit de gabarit maximum et de coefficent maximum d'emprise)...
Citation :
pas d'obligation de places de parking si techniquement impossible!!!!
Et ce POS n'a pas été attaqué sur ce point ?
Parce que ça, c'est un article inapplicable !
Il est en effet toujours techniquement possible de réaliser des places de stationnement, quitte à utiliser des ascenseurs à voiture, faire un immeuble de parking, etc !
Article inutilisable est source de conflit permanent.
Toute autorisation accordée malgrès ce point là sera attaquable, avec un fort risque de perdre son procès.
Citation :
Il est fait état d'une zone de 15m où la hauteur maximale varie de 15 à 18 m...mais où comment cette zone??? en limite de propriété?
il est dc fait état d'une zone de 15m et d'une autre où la hauteur est limitée à 9m!!!!
Quid des chemins privés enclavant le terrain...
Merci de vos lumières
Là, c'est trop obscur sans le réglement complet.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 18:05:41
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| en terme de négo, rapprochez vous de la mairie pour savoir ce qui "force" le promoteur à racheter vos parcelles : si c'est un incontournable, vous en super position de forece et pouvez sans complexe tenter une très forte sur-valeur (sur un projet de grande ampleur, le prix du terrain est vite secondaire). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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tadiotto.gilles
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 18:46:45
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Lors de la réunion avec le promoteur, il nous a été dit, dans un premier temps, que l'urbanisme avait changer la largeur des voies de passage, les passant de 8 à 12...ils perdraient donc 4 mètres au profit de la ville (et ce sur plus de 45 mètres de long)
Ensuite, il nous a été dit qu'il devait construire un jardin sur toute la longueur du foncier!!!!!
Toutefois, il y a des incohérences dans les différents discours des protagonistes...
Toujours est il qu'ils n'ont pas déposé le projet initial (et ce en suite d'une réunion informelle avec la direction de l'urbanisme) et en suite de cette réunion, ils ont renvoyé le dossier aux architectes pour refaire les plans.....
Pareillement, d'autres promoteurs ont acheté TOUTES (et oui!) les maisons du quartier et certains ont des SHON de 13000 M² (notamment AKERYS juste en face des terrains qu'ils viennent d'acheter!!!!
Font ils une guerre des promoteurs???
Dans un espace de 1km il doit y avoir 6 ou 7 promoteurs différents!!!
Avez vous une idée des propositions financières que peut faire un promoteur??? valeur de la maison + % complémentaire???
Des connaissances de situation identiQUE????
Merci d'avance |
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