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jn0
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 30 juil. 2007 : 13:07:47
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bonjour,
il y a 3 ans et demi, j'ai acheté une maison de ville en copropriété. l'annonce de la maison stipulait 45m2, cette maison est composée d'un entre-sol avec fenêtre et porte d'accès à l'extérieur, un rdc et des combles.
étant étrangère, je n'avais pas beaucoup de connaissances concernant la législation française, aucun métrage n'a été fait et j'ai découvert chez le notaire un métrage estimatif de 23m2 alors que le rdc en fait 30 en réalité (en fait la vente a été faite dans des conditions limite mafieuse et comme j'avais le coup de coeur j'ai plongé). l'agance avait expliqué au notaire qu'ils avaient annoncé cette surface afin d'être surs de ne pas se tromper.
l'entre-sol à l'époque était aménage en une chambre d'amis et une buanderie.
nous avons effectué de gros travaux d'aménagement, et actuellement nous sommes sur le point de revendre la maison pour partir dans le sud. dès la fin de nos travaux, nous avions déclaré au fisc toute la surface habitable réelle de la maison, mais maintenant que nous allons vendre, je me rends compte que l'entre-sol ne peut pas faire partie de la loi carrez, je souhaite régulariser également cette situation puisqu'il est aménagé. le notaire et le métreur me renvoient l'un à l'autre et j'ai peur que la vente ne puisse pas se faire à cause de cela.
est ce que quelqun saurait comment je peux régulariser cette situation? le COS de la copropriété est largement explosé, la copropriété et la maison ont été construites en 1930 environ.
merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 13:14:05
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de quand date l'entresol ?
la seule question à se poser est : était il ou pas aménageable, la question de savoir si il était aménagé étant parfaitement secondaire !
ce que vous décrivez semble être de l'aménagement de surface aménageable constituant déjà de la SHON : aucune autorisation d'urbanisme n'est donc requise si tel est le cas. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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jn0
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 13:17:52
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
de quand date l'entresol ?
la seule question à se poser est : était il ou pas aménageable, la question de savoir si il était aménagé étant parfaitement secondaire !
ce que vous décrivez semble être de l'aménagement de surface aménageable constituant déjà de la SHON : aucune autorisation d'urbanisme n'est donc requise si tel est le cas.
l'entre sol date de la même époque que la maison cad de 1930, j'ai regardé l'accord de copropriété de l'éopoque et la maison était décrite comme une maison de n pièces avec cave,
par ailleurs, est ce que vous savez où est ce que je peux trouver la shon réelle de la maison? il me semble que sur le plan de cadastre elle était également décrite comme maison de 30m2 élevée sur cave, le seul souci est que ça n'a pas l'air d'une cave en fait, c'est un étage enterré à 1m du sol, il y 3 marches à peine à faire pour accéder à l'entre sol, la fenêtre est également à 1m de hauteur.
merci |
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 13:40:50
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Demandez à la Mairie s'ils ont le Permis de Construire aux archives.
Vous pouvez aussi demander au Syndic.
Sinon, je ne vois qu'une seule solution: faire les calculs vous même... |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 13:58:09
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ce que vous décrivez n'est certainement pas une cave, particulièrement avec une fenêtre !
une buanderie n'est pas une cave, d'ailleurs.
ne cherchez même pas un PC en 1930...: c'est trop ancien.
la "cave" correspond à la description fiscale du bien mais en termes d'urba, il s'agit d'un étage formant déjà SHOB. la transformation de SHOB en SHON n'est soumise à aucune autorisation jusqu'au 1/10/7 ; vos travaux, antérieurs à cette date, ne sont donc soumis à aucune autorisation.
bref, à mon avis, ne cherchez pas à "régulariser" ce qui l'est déjà... ou ne le sera jamais (d'après ce que vous écriviez sur le COS).
vous avez bien déclaré vos travaux au fisc : si cela fait plus de trois ans, on ne peut même plus vous reprocher l'irrégularité de dépassement du COS (prescription de l'action pénale).
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 30 juil. 2007 14:01:59 |
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jn0
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 14:05:18
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ok,
dans ce cas est ce que vous connaissez le recours à faire afin de faire passer cette surface en surface loi carrez? j'ai vraiment l'impression que c'est la jungle!!!
merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 14:51:53
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il n'y a pas de recours.
vous faites mesurer par l'expert qui n'a pas à se préoccuper de la dénomination des espaces sur l'acte d'achat mais uniquement de leur caractéristiques réelles.
ça sera -ou pas- du "m2 carrez". |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 14:52:45
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Emmanuel, je t'assure qu'on retrouve des PC des années 1930... parfois... |
Cordialement,
Romain |
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jn0
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 15:04:19
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| en fait le métreur veut absolument se baser sur le contrat de vente pour déterminer si buanderie et pièce attenante sont "habitables" ou pas, or le contrat de vente stipule cave et ne fait pas mension de pièce habitable, tout simplement parce qu'il n'y a pas eu de métrage de fait. j'ai beau expliquer cela au métreur il ne veut rien savoir, il veut s'appuier sur le contrat de vente.... quoi faire dans ce cas |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 16:10:00
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lui rappeler gentiment qu'on lui demande de métrer le réel et pas l'historique...
il pourrait aussi écrire que des ruines du néanderthalien supérieur montre l'existence d'un foyer tribal à 3m. sous le Terrain naturel. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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jn0
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 16:41:33
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| :o) j'espere simplement qu'il prendra bien la remarque, autrement je suis bonne à chercher un autre métreur.... |
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jn0
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 13:35:20
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bonjour,
je fais suite à mon post, j'ai trouvé un metreur qui a bien accepté de comptabiliser l'entre-sol en loi carrez, et là, on est passé chez le notaire qui a freiné des 4 fers.
Il me demande de quelle manière j'ai pu faire passer une maison de 30m2 à 60 et quelle autorisation j'ai pu avoir.
je me retrouve donc avec un acheteur qui veut une régularisation à la mairie, alors que je ne sais même pas si c'est faisable. si je me base sur les anciens posts ainsi que l'arcticle 9 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, j'en déduit deux points:
1. je n'ai pas besoin de passer par une assemblée de copropriété pour régulariser (ça c'est une bonne nouvelle!!!)
2. je ne suis pas censée avoir recours à une régularisation par la mairie, mais encore faut-il que je prouve qu'il s'agit d'une surface faisant partie de la SHON, et c'est là que le bas blesse!!!! comment prouver cela????? la maison date de plus de 70 ans, et sur l'accord de copropriété il ne me semble pas voir une mension de SHON.
si vous avez une idée je prends!!!! j'aimerai signer au plus vite. enfin...dans la mesure du possible. et le notaire ne m'aide pas beaucoup, la réponse qu'il me donne est que plein de maisons sont dans ce cas et il faudra que l'acheteur prenne en l'état.
merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 14:17:28
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le notaire a raison !!!
ma propre maison a plus de 300ans et je vous garantis que les surfaces n'ont pas été vérifiées à l'occasion d'un controle de conformité lors de l'achèvement de sa construction !!!
il n'y a rien à régulariser : je ne vois pas ce que veut le notaire, puisque dans l'acte il décrit le bien tel qu'il est ... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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jn0
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 14:55:15
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| je suis en copropriété, donc si je veux que la surface aménagée apparaisse en loi carrez, je dois lui justifier d'une autorisation de la mairie d'aménager cette surface. mais si elle est aménageable est ce que j'ai besoin d'un tel document? et surtout comment prouver qu'elle est aménageable? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 15:27:59
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un document autorisant l'aménagement ?
mais ça n'existe pas...!
seules les constructions et travaux précisément soumis font l'objet d'autorisation, pas les aménagemenbts de l'existant... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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jn0
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 15:44:24
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| comment justifier dans ce cas l'augmentation de la loi carrez? |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 15:44:29
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Citation :
Initialement entré par jn0
bonjour,
je fais suite à mon post, j'ai trouvé un metreur qui a bien accepté de comptabiliser l'entre-sol en loi carrez, et là, on est passé chez le notaire
Celui des acheteurs je suppose ?
Citation :
qui a freiné des 4 fers.
Il me demande de quelle manière j'ai pu faire passer une maison de 30m2 à 60
Répondez lui donc que vous avez simplement trouvé un métreur compétent, à contrario de celui à qui vous avez achetez la maison...
Expliquez lui que le 1er niveau de la maison n'a jamais été une cave mais qu'il s'agit d'un rez-de-jardin semi enterré, disposant de fenêtres et d'une porte.
Ensuite, affirmez lui que vous n'aviez besoin d'aucune autorisation administrative pour aménager cette surface plus proprement qu'elle ne l'était au moment de votre achat, car cette surface était déjà de la Surface Hors Oeuvre Nette.
Concluez en expliquant qu'aucune régularisation urbanistique n'est possible cart il n'y en a aucune à faire.
Citation :
et quelle autorisation j'ai pu avoir.
je me retrouve donc avec un acheteur qui veut une régularisation à la mairie, alors que je ne sais même pas si c'est faisable.
si je me base sur les anciens posts ainsi que l'arcticle 9 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, j'en déduit deux points:
1. je n'ai pas besoin de passer par une assemblée de copropriété pour régulariser (ça c'est une bonne nouvelle!!!)
2. je ne suis pas censée avoir recours à une régularisation par la mairie, mais encore faut-il que je prouve qu'il s'agit d'une surface faisant partie de la SHON, et c'est là que le bas blesse!!!!
Justement, si vous déterminez que cette surface a toujours été de la SHON, alors aucune régularisation n'est à faire car aucune n'est demandable !
On ne peut pas demander un PC pour une construction déjà construite et que l'on ne modifie pas !
Citation :
comment prouver cela????? la maison date de plus de 70 ans, et sur l'accord de copropriété il ne me semble pas voir une mension de SHON.
Evidemment !
Ce sont des notions totalement étrangères aux réglements de copropriété (du moins en très grande majorité) qui ne savent parler qu'en terme de surface habitable ou non (notez qu'il en est de même pour les notaires).
Mais que la surface soit habitable ou non n'a aucun rapport avec le fait qu'elle soit de la SHON ou non !
Citation :
si vous avez une idée je prends!!!! j'aimerai signer au plus vite. enfin...dans la mesure du possible. et le notaire
Le votre je suppose ?
Citation :
ne m'aide pas beaucoup, la réponse qu'il me donne est que plein de maisons sont dans ce cas et il faudra que l'acheteur prenne en l'état.
merci
Si vous aviez établi une différence dans votre récit entre votre notaire et celui de l'acheteur, cela aurait simplifié la lecture !
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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jn0
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 15:51:32
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je précise, le notaire en question a toujours été le mien. le notaire de l'acheteur n'est pas encore dans la boucle. le métreur est également le mien, et non celui de l'acheteur.
est ce qu'il y a un service juridique par lequel je peux passer afin qu'il discute avec le notaire et le convainct mieux que moi?
merci |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 15:53:51
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Citation :
Initialement entré par jn0
comment justifier dans ce cas l'augmentation de la loi carrez?
Mais tout simplement en expliquant que vous avez réalisé des aménagements ne nécessitant aucune autorisation (d'urbanisme ou autre).
J'ai l'impression que le notaire récalcitrant ne connait pas grand chose aux autorisations d'urbanisme...
A tout les coups pour lui SHON et surface habitable, c'est du pareil au même.
Dans ce cas, mis à part lui demander de retourner en formation ou de venir s'informer sur UI...
Bref : affirmez lui que SHON et surface habitable n'ont rien à voir l'une et l'autre, et qu'aménager de la SHON existante ne requière aucune autorisation d'urbanisme.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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jn0
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 15:57:43
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| autre chose, je viens d'avoir le notaire en ligne, il me spécifie que le changement que j'ai effectué tombe dans le cadre d'un changement de destination de l'immeuble, et donc un accord de copropriété est nécessaire...je crois qui au final? |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 16:09:26
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Citation :
Initialement entré par jn0
je précise, le notaire en question a toujours été le mien.
Et c'est le votre qui fait tout ce barouf ?
Hé bé.
Bon, hé bien, votre notaire, il faut simplement le sommer de rédiger l'acte de vente conformément au métrage loi Carrez que vous lui fournissez.
Ce n'est pas à lui de vous mettre des batons dans les roues !
Au pire, changez-en, tout simplement.
Citation :
le notaire de l'acheteur n'est pas encore dans la boucle. le métreur est également le mien, et non celui de l'acheteur.
est ce qu'il y a un service juridique par lequel je peux passer afin qu'il discute avec le notaire et le convainct mieux que moi?
merci
Tentez d'expliquez à votre notaire que la surface SHON prise en compte en urbanisme n'a aucun rapport avec la surface habitable (s'il vous rie au nez, abandonnez la partie et changez de notaire). Et que lorsque vous avez acheté, la maison disposait effectivement de 70m2 de SHON et de 30m2 de surface habitable.
Mais que suite aux travaux d'aménagement que vous avez réalisé, travaux ne nécessitant aucune autorisation d'urbanisme puisqu'ils n'ont fait qu'aménager une surface SHON déjà existante, la maison dispose maintenant de 70m2 de SHON et de 60m2 de surface habitable.
S'il continue sur son entêtement, si vous voulez, vous pouvez lui ecrire "officiellement" pour le sommer de rédiger avec diligence l'acte de vente conformément au métrage que vous lui fournissez.
S'il vous répond, on pourra alors lui répondre de manière circonstancié.
Sinon, changez de crémerie...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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sous-sol aménagé comment régulariser
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