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 Sujet  |
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Marie de Médicis
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834 réponses |
 Posté - 01 août 2007 : 20:45:56
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Bonsoir,
Le sujet a été maintes et maintes fois développé sur ce forum.
Certains syndic gèrent les comptes des co-propriétés en utilisant le compte bancaire séparé obligatoire suivant la loi de 1965.
D'autres se font dispenser par le syndicat des co-propriétaires d'utiliser ce compte et utilisent un compte individualisé. La "rémunération" de ce compte leur permettant de retomber sur leurs pieds en ajoutant cette "rémunération" à leurs honoraires habituellement plus bas.
Ma question est la suivante:
Pour le syndicat des co-propriétaires, l'avantage est d'obtenir ainsi des honoraires de gestion plus faibles que ceux d'un syndic utilisant un compte séparé.
Quel(s) sont, pour les co-propriétaires,les éventuels inconvénients qu'impliquent la non utilisation d'un compte bancaire séparé? (à part le fait que cela n'est pas conforme à la loi de 1965)
Merci de vos réponses.
MARIE
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 21:28:49
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Bonsoir Marie de Médicis,
Personnellement, je trouve ce lien fort intéressant et bien approprié à votre demande  .
Avantages et inconvénients du compte bancaire séparé pour notre syndicat de copropriété.
“ Voici le texte très sympathique et tout à la fois très pédagogique qu’un de nos adhérents a rédigé pour ses voisins. Ce texte peut paraître un peu long, mais c’est uniquement parce que notre adhérent prend le temps d’expliquer le problème, sans s’énerver……“
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/1004/comptes.htm
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 22:29:46
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Le lien sur l'ARC donne de bons arguments pour le compte séparé mais il manque quand même le principal : c'est le seul moyen de pouvoir contrôler la cohérence entre la trésorerie théorique (en comptabilité) et la trésorerie physique (le montant du compte)
D'autre part il n'est pas exact que des syndics professionnels se vantent couramment de pouvoir avancer des fonds à une copropriété en difficulté.
Dans le même style le courrier que j'ai reçu de la DGCCRF laisse apparaître que cet organisme n'a pas été informé de cas dans lesquels un syndic prônant le compte unique aurait fait valoir que son garant financier ne garantissait pas les fonds gérés par un compte séparé. Il est certes vrai que la garant n'a pas normalement à intervenir quand il y a gestion par vrai compte séparé puisque le syndic n'a pas à représenter des fonds qu'il ne détient pas. Mais en l'état des textes, le régime Hoguet reste applicable. De toute manière il y aurait à couvrir le risque résultant de détournements de fonds au sens propre du terme.
Sur le problème " Honoraires et compte séparé " je renvoie à
http://jpm-copro.com/Honoraires%20de%20syndics%20independants.htm
qui reste dans mon top 10  Beaucoup de messages à ce sujet.
Avec l'adhérent de l'ARC je prône le compte séparé, d'autant plus facilement qu'il s'agit du régime légal. La question de la rémunération des fonds au profit du syndic n'en est plus une puisque la possibilité de couvrir ainsi l'insuffisance des honoraires de gestion courante a été quasiment " légalisée ".
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 04 août 2007 : 21:44:32
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Bonsoir, et merci pour ces informations.
Supposons que soit mis à l'ordre du jour d'une assemblée la dispense par le syndic d'ouverture de ce compte séparé. Il me semble que cette disposition est légale si elle est assortie d'une durée limitée.
Si un co-propriétaire vote non, mais qu'il est le seul et que cette disposition est approuvée par la majorité des co-propriétaires, ce co-propriétaire a-t-il les moyens d'annuler cette résolution?
Merci pour vos réponses.
MARIE |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 août 2007 : 21:59:33
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EN principe la résolution est (doit être)< ouverture d'un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires sauf décision contraire de l'AG
Montant des honoraires pour tenu compte bancaire ouvert au nom du syndicat.....
L'AG accepte ce compte séoaré ou dispense le syndic d'ouvrir un compte.......>
La résolution que vous indiquez est,à mon point de vue, illégale mais je l'ai déjà vu dans des ODJ |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 04 août 2007 : 22:15:42
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bonsoir !
Le principe en copropriete est le compte bancaire séparé.
Ainsi, si le syndic ne porte pas à l'ordre du jour une résolution concernant le choix du compte bancaire, IL DOIT OUVRIR UN COMPTE SEPARE.
Ainsi ,certains syndics qui ne gèrent que par compte séparé, comme moi par exemple,ne mettent pas de résolution concernant le compte bancaire.
J'ouvre un compte bancaire séparé pour chaque copro, ou dit autrement,sans donner aux copropriétaires le choix d'opter pour un compte unique.
Il faut bien comprendre que le compte séparé est le principe en copropriété et le compte unique une exception.
En conséquence, une résolution du type "dispense à donner au syndic pour l'ouverture d'un compte bancaire séparé" est légale car elle n'induit pas en erreur les copropriétaires et montre bien que le compte séparé est le principe et le compte unique l'exception.
Les résolutions du style "choix du compte bancaire unique ou separe"ou "maintient du compte unique" sont à proscrire.
Pour répondre à la question de Mdm, l'ag est souveraine et peut choisir de dispenser le syndic d'ouvrir un compte séparé !
Un copropriétaire qui a vote contre la dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé (et qui donc veut un compte séparé, vous me suivez  ) ne peut contester le choix en justice.
Sauf bien sur , s'il y a vice du consentement, et que l'ag a été victime de ce vice, mais cela est tres dur à prouver : par exemple le syndic dit que en cas de compte séparé, sa garantie financière ne joue pas , ce qui est archi faux ! |
Edité par - air jordan le 04 août 2007 22:17:50 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 04 août 2007 : 22:30:41
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A noter la dispense d'ouverture du compte sépare se vote à la majorité de l'article 25 et le cas échéant à la majorité de l'article 25-1.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 août 2007 : 23:25:21
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De Felix 1930 : Citation :
EN principe la résolution est (doit être)< ouverture d'un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires sauf décision contraire de l'AG
Montant des honoraires pour tenu compte bancaire ouvert au nom du syndicat.....
L'AG accepte ce compte séoaré ou dispense le syndic d'ouvrir un compte.......>
Comme l'indique clairement Air Jordan cette résolutiuon doit être totalement proscrite. Elle en totale discordance avec la loi ! De nos jours l'assemblée n'a plus à prendre la décision d'ouverture d'un compte séparé
La vérité est qu'il n'y a aucune résolution à inscrire, sauf quand le syndic souhaite continuer à gérer par compte unique.
Dans ce cas la question à inscrire est : Dispense au syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat et fixation de la durée de cette dispense.
On peut y ajouter l'autorisation au syndic de conserver la rémunération des fonds.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 05 août 2007 : 14:29:12
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JPM,si la résolution indique seulement "dispense au syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat.........> pour la majorité des copropriétaires pas au "courant" des différentes subtilités des textes cela ressemble à une obligation et, le résultat du vote donne < dispense au syndic...........
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 août 2007 : 15:32:02
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hello felix,
non absolument pas !
mon modele de résolution est celui recommande par la commission copro !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 août 2007 : 16:08:38
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Il n'y a pas à rechercher si les copropriétaires sont au courant ou non des subtilités.
Il y à rechercher le texte exact de la quesion à inscrire et ce texte est celui indiqué par Air Jordan et aucun autre.
Il appartient au conseil syndical, dans son rapport écrit, et/ou en d'assemblée de faire connaître ses observations et de recommander si bon lui semble, aux copropriétaires de voter contre.
Car le texte de la résolution doit être présenté de manière positive, comme tous les textes de résolution : "l'assemblée décide de dispenser .... ".
Si le nombre des votes pour n'atteint pas la majorité de l'article 25, la résolution n'est pas adoptée. Reste à savoir si on peut utiliser ensuite l'article 25-1. Messieurs Lafond et Sizaire répondent négativement. Je suis du même avis. La recommandation 22 de la Commission répond par l'affirmative.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 août 2007 : 16:49:56
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air jordan je crois me souvenir que vous ne "demandez" pas d'honoraire supplémentaire pour la tenue du compte séparé, si c'est bien cela pourquoi l'AG refuserait elle
on en (re)vient toujours à la question du montant des honoraires (gestion courante y compris ou non le cpte séparé) |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 août 2007 : 17:02:30
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Citation :
Initialement entré par felix1930
air jordan je crois me souvenir que vous ne "demandez" pas d'honoraire supplémentaire pour la tenue du compte séparé, si c'est bien cela pourquoi l'AG refuserait elle
on en (re)vient toujours à la question du montant des honoraires (gestion courante y compris ou non le cpte séparé)
non felix, moi je ne travaille pas avec le compte unique!
je ne porte pas ce genre de résolution à l'ordre du jour !
je voulais juste décrire la résolution adéquate juridiquement!
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 août 2007 : 17:20:48
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entré par air jordan,
Citation :
J'ouvre un compte bancaire séparé pour chaque copro, ou dit autrement,sans donner aux copropriétaires le choix d'opter pour un compte unique
donc c'est bien ça,pas d'honoraire supplémentaire* pour l'ouverture et la tenue de ce compte bancaire
* question qui peut facher : visible ou non visible .En clair avec la modification de la loi "obligation sauf dispense" les honoraires de gestion courante sont ils restés à la même "hauteur"
en + - à combien estimez vous (en €)le coût de ce travail pour un syndic (car pour moi cela demande quand même un travail de + au niveau comptabilité) |
Edité par - felix1930 le 05 août 2007 17:24:10 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 août 2007 : 22:07:52
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Felix s'obstine avec Citation :
en + - à combien estimez vous (en €)le coût de ce travail pour un syndic (car pour moi cela demande quand même un travail de + au niveau comptabilité)
Travail supplémentaire = 0 €
Les syndics qui fonctionnent en compte unique ont des honoraires de gestion courante inférieurs à ma normale. Ils compensent avec la rémunération des fonds.
Avec le compte séparé plus de rémunération des fonds . Donc ils doivent remonter les honoraires. Plutot que d'aborder pleine bille la question ils proposent un honoraire complémentaire par lot, qui ne correspond à aucune réalité.
Celà a déjà été expliqué vingt fois sur UI, Gedehem, JPM et d'autres.
Il faut donc adopter le compte séparé en accepter une augmentation des honoraires de gestion courante pure et simple et non par lot, en vérifiant bien entendu les prétentions du syndic.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 août 2007 : 22:46:07
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Il faut adopter.....je vous inviterai,avec un mandat, à notre prochaine AG et on verra le résultat
Il faudrait surtout que le compte séparé soit une obligation sans dérogation possible |
Edité par - felix1930 le 05 août 2007 22:49:21 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 août 2007 : 22:48:12
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| pourquoi felix, vous etes en compte global ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 août 2007 : 23:43:22
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Il faudrait que le compte séparé devienne réellement obligatoire ?
Bien sur que nous sommes d'accord sur ce point.
Mais encore faudrait-il que ceux qui, comme vous, y sont favorables, adoptent une position commune et ne se perdent pas dans les méandres d'une pratique dont les syndics eux-mêmes sont les victimes : une augmentation de nn € par lot pour de prétendus frais.
Tout le monde devrait prendre la situation bille en tête comme indiqué dans
http://jpm-copro.com/Honoraires%20de%20syndics%20independants.htm
quitte à modifier telles ou telles données ou indications de cette étude.
Une douzaine de présidents de conseils syndicaux ont bien voulu m'indiquer qu'ils en avaient utilisé les indications et le raisonnement pour finalement tomber d'accord avec leurs syndics et obtenir gentiment l'abandon de la demande de dispense en contrepartie d'une augmentation des honoraires de gestion courante.
C'est une goutte d'eau dans la mer mais je veux croire que d'autres ont obtenu le même résultat sans prendre la peine de me l'indiquer . De toute manière il faut bien un commencement à tout.
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 05 août 2007 : 23:48:55
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il faut donc adopter le compte séparé en accepter une augmentation des honoraires de gestion courante pure et simple et non par lot, en vérifiant bien entendu les prétentions du syndic.
S'il suffisait de dire ce qu'il faut faire et de l'appliquer, les choses seraient simples JPM, mais n'oubliez pas que la réalité de cette "manoeuvre technique" c'est tout de même des honoraires plus faibles pour les co-propriétaires.
Dans ces conditions, leur expliquer que le compte séparé c'est "mieux" relève d'un saccerdoce, car beaucoup de co-propriétaires qui se moquent complètement du fonctionnement de leur co-propriété ne portent d'intérêt qu'au montant des charges.
Et si ce procédé "rémunération des fonds placés en compléments des honoraires" est légal, alors il parait difficile de persuader les co-propriétaires de passer au compte séparé, même si beaucoup d'arguments plaident pour ça.
En co-propriété comme ailleurs, l'argent c'est le nerf de la guerre.
MARIE
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 août 2007 : 10:12:03
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Marie de Médicis : l'argent c'est le nerf de la guerre.
Pour ma part je ne considère pas la division de la copropriété d'un immeuble comme un état de guerre. C'est ce qui nous sépare.
Heureusement je ne suis pas seul à penser ainsi !
Nombreux sont les copropriétaires qui considèrent normal de rémunérer décemment leurs syndics et d'exiger d'eux une gestion correcte.
Et il y a les autres, syndics et copropriétaires, ..., respectables, qu'il faut ramener sur le bon chemin de la copropriété sereine
Un veritable apostolat comme l'écrivait Jacques Robine, architecte et syndic, dans Administrer : " le métier de syndic est le plus court chemin vers la canonisation ".
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