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 Sujet  |
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elkolonel
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 07 août 2007 : 14:25:41
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Bonjour,
Nous sommes un couple 30-35 ans avec 2 enfants et habitons sur le 06. Nous avons déjà fait construire dans le Var et avons vendu pour raison professionnelle.
Nous cherchons à construire une villa sur les environs d'Antibes (Antibes, Biot, Mougins). Notre budget tourne autour de 400000€ (construction + terrain).
Idéalement, nous souhaiterions trouver un couple cherchant à construire dans les mêmes environs afin d'acquérir un terrain ensemble, puis construire 2 villas sur ce terrain.
Si ce projet est susceptible de vous intéresser, n'hésitez pas à nous contacter.
Cordialement,
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Edité par - elkolonel le 07 août 2007 14:35:09 |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 08:44:10
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| comment pourriez-vous trouver un terrain bénéficiant de la possibilité d'y construire deux villas ? Il s'agirait alors de deux terrains et on retombe sur une configuration classique donc pas d'économie. Un propriétaire n'est pas fou : s'il dispose d'un terrain fractionnable en plusieurs lots, il le vendra par lot ou à tout le moins évaluera son prix en fonction des différents droits à construire. Donc à moins de bâtir une maison commune et c'est un tout aute projet, je ne vois pas trop l'intérêt de votre opération. Bonne journée. |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 09:14:16
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Bonjour,
Elkolonel, selon vous, quel avantage à construire deux villas sur le même terrain ? partage de frais de réseaux ? moindre coût à l'achat du terrain ? |
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elkolonel
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 10:04:47
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Citation :
Initialement entré par galérien
Bonjour,
Elkolonel, selon vous, quel avantage à construire deux villas sur le même terrain ? partage de frais de réseaux ? moindre coût à l'achat du terrain ?
Non en fait, j'ai contacté quelques constructeurs sur la région et tous m'ont dit que c'est possible. Je ne prétends pas tout connaître mais en fait le principe est le suivant :
- on trouve des personnes souhaitant construire un projet similaire au notre et dans la même commune.
- à partir de là on contacte un constructeur qui se charge (si il est motivé) d'effectuer les démarches de recherche de terrain et de division (lorsque cela est possible) ensuite il ne reste "plus" qu'à construire avec le constructeur choisit évidemment.
Pour ce qui est de l'avantage, celui de pouvoir acheter un terrain inaccessible autrement, vu les prix en PACA. L'inconvénient est que vous êtes mitoyen si on peut considérer cela comme un inconvénient.
Évidemment, je ne dis pas que c'est simple, ce que m'a répété d'ailleurs un des constructeurs contacté, en effet il faut trouver la bonne personne, puis effectuer tout un montage avec un notaire ou un avocat,une sorte de contrat en quelque sorte, qui permet de lier les deux personnes entre elle afin d'éviter tout conflit ultérieur.
Voilà, j'espère avoir été clair, tout ce que je sais c'est cela est possible et présente un réel intérêt.
Cordialement,
Elkolonel |
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Doctor
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458 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 10:21:26
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Nous en reparlerons ultérieurement ...
Vous pensez bien que si un promoteur-constructeur (car c'est de cela dont il s'agit) trouve un terrain divisible, il vous vendra chaque lot à sa valeur. Certes l'opération est plus intéressante pour lui car il dégagera quelques économies d'échelle et pour cette raison, il pourra vous consentir une remise. N'imaginez pas pour autant faire une affaire. Vous verrez très rapidement que cette voie est peu envisageable. Je vous le dit par expérience. |
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yguerveno
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2236 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 10:32:05
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A priori, l'idée est intéressante. La mitoyenneté est une obligation ? Le statut, c'est quoi... une copropriété ?
Doctor, votre expérience c'est quoi ? çà peut être intéressant... |
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elkolonel
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 10:39:16
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Citation :
Initialement entré par Doctor
Nous en reparlerons ultérieurement ...
Vous pensez bien que si un promoteur-constructeur (car c'est de cela dont il s'agit) trouve un terrain divisible, il vous vendra chaque lot à sa valeur. Certes l'opération est plus intéressante pour lui car il dégagera quelques économies d'échelle et pour cette raison, il pourra vous consentir une remise. N'imaginez pas pour autant faire une affaire. Vous verrez très rapidement que cette voie est peu envisageable. Je vous le dit par expérience.
Je ne dis pas le contraire toutefois pour moi le calcul est simple (peut être simpliste à vous de me le dire...).
Mon budget est de 400000€, je cherche un terrain de 300000 à 400000.
A deux cela fait entre 150000 et 200000 (auquel il faut rajouter les frais de notaires, 7% environ si je ne m'abuse), ensuite une construction correcte pour ma famille, je pense qu'à 150000 € nous pouvons déjà avoir quelquechose de très correct.
Cout total de l'opération entre
(150000 * 1.07) + 150000 = 310500 €
et
(200000 * 1.07) + 150000 = 364000 €
Sachant que plusieurs constructeurs m'ont dit que cela était possible (pas simple mais possible) et parfaitement envisageable, pouvez vous me dire pourquoi vous pensez que cela est une mauvaise idée ?
Cordialement, |
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Doctor
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458 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 10:48:17
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Je compte parmi mes clients des promoteurs et des constructeurs pour lesquels je réalise des montages juridiques et financiers.
Elkolonel : ça ne se passe pas comme ça, votre raisonnement ne tient pas. La raison : lorsqu'on achète un terrain, on n'achète pas de la surface mais un droit à construire. Donc si un terrain bénéficie de deux droits à construire cela ne fait pas un terrain mais deux terrains. Vous ne pouvez donc pas diviser par deux le prix d'un terrain comme vous le faites. Vous comprenez ? |
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elkolonel
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 10:56:03
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Citation :
Initialement entré par Doctor
Je compte parmi mes clients des promoteurs et des constructeurs pour lesquels je réalise des montages juridiques et financiers.
Elkolonel : ça ne se passe pas comme ça, votre raisonnement ne tient pas. La raison : lorsqu'on achète un terrain, on n'achète pas de la surface mais un droit à construire. Donc si un terrain bénéficie de deux droits à construire cela ne fait pas un terrain mais deux terrains. Vous ne pouvez donc pas diviser par deux le prix d'un terrain comme vous le faites. Vous comprenez ?
Oui mais lorsque j'ai construit ma première maison, le terrain d'alors n'était pas divisible selon le notaire. Toutefois avec un autre notaire au final, le terrain a été divisé en trois et trois maisons ont été construites dessus, comme quoi cela est sans doute possible.
Ensuite si on trouve un terrain de 2000m² avec une surface constructible de 300m² et que l'on arrive à obtenir la division (par un moyen ou un autre je ne suis pas expert en ce domaine), cela semble réalisable.
Par ailleurs pourquoi les principaux constructeurs du 06 m'auraient affirmés que cela est possible si cela n'était pas le cas ?
Je ne mets pas en doute vos propos mais je n'ai pas de raison non plus de mettre en doute les propos des constructeurs, quel serait leur intérêt de me mener en bateau ?
Cordialement, |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 11:10:29
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Le cas que vous citez (votre première maison) est exceptionnel puisqu'il bénéficiait d'une "vertu cachée).De fait son propriétaire ignorait sa multi-constructibilité. Pensez-vous qu'il vous l'aurait cédé au même prix s'il avait su qu'il était en fait propriétaire de plusieurs droits à construire ?
Maintenant si des promoteurs constructeurs vous affirment que cela est possible, laissez-les faire et attendez qu'il vous propose un produit. Mais je crains fort qu'ils utilisent l'argument à des fins commerciales : vous faire passer un terrain anodin pour une opportunité à ne laisser passer en aucun cas. Je ne vois pas d'autres intérêts pour les promoteurs. |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 11:18:24
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| Je vois aussi un autre avantage pour les promoteurs : c'est de faire de vous un agent commercial qui s'ignore. En effet, leur démarche permet de vendre deux maisons facilement puisque c'est vous qui faites leur job. La preuve, vous venez sur ce site pour rechercher un co-acquéreur sans savoir que vous oeuvrez pour la société de construction. |
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elkolonel
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 11:19:55
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Citation :
Initialement entré par Doctor
Le cas que vous citez (votre première maison) est exceptionnel puisqu'il bénéficiait d'une "vertu cachée).De fait son propriétaire ignorait sa multi-constructibilité. Pensez-vous qu'il vous l'aurait cédé au même prix s'il avait su qu'il était en fait propriétaire de plusieurs droits à construire ?
Maintenant si des promoteurs constructeurs vous affirment que cela est possible, laissez-les faire et attendez qu'il vous propose un produit. Mais je crains fort qu'ils utilisent l'argument à des fins commerciales : vous faire passer un terrain anodin pour une opportunité à ne laisser passer en aucun cas. Je ne vois pas d'autres intérêts pour les promoteurs.
Pour ma première maison, la fait est qu'au départ le notaire n'avait pas envie de faire l'effort d'effectuer un partage familial, le deuxième notaire lui s'en est chargé. Mais je vous rassure, les 3 terrains se sont vendus tout de même à un prix correct...
Je n'en suis pas à ma première opération immobilière donc si le constructeur souhaite m'entourlouper en faisant de moi une tête chaude cela ne fonctionnera pas ;-)
Dites moi êtes vous notaire ou architecte peut être ?
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 11:47:33
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Réponse sur MP.
Bonne journée et bonne chance. Je ne doute pas que vous trouverez une solution à votre problème. Quelle que soit la piste envisagée, on apprend toujours plein de choses. |
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elkolonel
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 12:27:20
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Citation :
Initialement entré par Doctor
Réponse sur MP.
Bonne journée et bonne chance. Je ne doute pas que vous trouverez une solution à votre problème. Quelle que soit la piste envisagée, on apprend toujours plein de choses.
En effet, je viens de contacter l'ADIL du 06 et cela possible en achat par indivision plus création de copropriété ou alors par une découpe parcellaire (idéealement), il faut toutefois bien vérouiller la vente avec une clause suspensive sur l'obtention du permis de construire...
Sinon, il faut évidemment aller au préalable se renseigner au service de l'urbanisme de la commune afin de s'assurer de la faisabilité de la chose.
Cordialement, |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 12:51:32
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| Evidemment, cela est juridiquement possible mais c'est le boulot du promoteur. Cela signifie que vous remontez d'un échelon et que vous allez rechercher ce que recherchent les professionnels : un terrain multi-lots. Là vous serez en concurrence avec les prospecteurs qui travaillent pour les promoteurs et arpentent à ce titre le territoire à la recherche de foncier. Ensuite, il vous faudra surmonter un ensemble d'obstacles d'ordre juridique. Il s'agit alors d'un tout autre projet ... |
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yguerveno
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2236 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 12:59:36
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| Pas si compliqué, d'après ce qu'on me dit : effectivement copropriété pas de division nécessaire, règlement de copro avec attribution des lots, etc. |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 13:08:24
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Précision : j'ai interrogé un géomètre qui peut se charger de tout. Avec deux maisons, il ne s'agit pas d'un lotissement. Un constructeur et un géomètre suffisent avec un bon notaire. L'important c'est le règlement de copro mais il y a de nombreux exemples.
A+ |
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elkolonel
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 13:29:56
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Citation :
Initialement entré par galérien
Précision : j'ai interrogé un géomètre qui peut se charger de tout. Avec deux maisons, il ne s'agit pas d'un lotissement. Un constructeur et un géomètre suffisent avec un bon notaire. L'important c'est le règlement de copro mais il y a de nombreux exemples.
A+
Merci Galérien pour ces compléments d'information... je suis sur que cela est possible, il ne me reste plus qu'à trouver les bonnes personnes et lancer toutes les démarches... ;-) |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 13:32:10
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Ah oui ? Et qui vous dit que vous allez trouver un terrain divisible en deux lots ? Généralement, à ce niveau là, c'est souvent le propriétaire qui se charge de faire la division pour empocher un peu plus tout en évitant de basculer dans la fiscalité des lotisseurs.
Il est donc plus probable de trouver du gros foncier et là l'affaire s'avère moins simple à gérer... |
Edité par - Doctor le 08 août 2007 13:33:14 |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 13:51:08
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| A titre d'illustration, nous travaillons avec des clients sur un terrain multi-lots depuis 5 mois. Au départ, nous devions faire 8 parcelles ; après de multiples négociations avec la mairie, celle-ci a finalement accepté le projet. Je ne m'étendrai pas non plus sur les problèmes de voiries rencontrés. Là encore d'âpres tractations furent menées avec le maire qui nous a imposé un accès particulier au terrain. Cela fera presque 6 mois de difficultés administratives traitées pourtant par des professionnels. Alors imaginez ce que ça peut donner avec un particulier ... |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 14:16:09
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Sans doute est-ce difficile quand on rentre dans des négociations avec des élus. Mais s'il y a discussion avec eux c'est qu'il s'agit de zonages particuliers pour lesquels les lotisseurs sont tenus de proposer un aménagement d'ensemble. C'est effectivement compliqué... Personnellement, je leur tire mon chapeau !
S'il s'agit d'un terrain en zone constructible, vendu par un particulier ? Je retiens l'idée d'un droit à construire de 300m2 qui correspondrait à une construction constituée de 2 logements.
Selon le géomètre, il n'est pas nécessaire que le terrain soit divisible. Par contre je me demandais si on pouvait faire deux maisons non accolées ? |
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Antibes et environs - Faire construire à plusieurs
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