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 Sujet  |
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Martine38
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 09 août 2007 : 20:34:53
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Bonsoir
Je vient d'acquerir un immeuble acheté à credit, cette immeuble devrait logiquement me rapporter 20 000 euros par an, je souhaiterais savoir comment calculer mes impots sachant que j'ai un credit sur le dos.
Dois je le declarer en reel?
Quels sont les charges deductibles?
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Martine38
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 09 août 2007 : 20:45:57
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Apres la lecture de certain post je tient à apporter des petites precision:
Immeuble acheter 250 000 euros
Loyers annuels attendue: 20 000 euros
interet d'emprunt la premiere année 9975 euros, la 2eme année 9731 euros...
Taxe fonciere 1000 euros, frais de gestion (si 20000 euros de loyers) 1436 euros, assurance 318 euros |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 09:36:05
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Citation :
Dois je le declarer en reel?
Avec un prêt, mieux vaut déclarer au réel pour déduire les intérêts d'emprunt.
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Edité par - yguerveno le 10 août 2007 09:37:38 |
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scaredas
Contributeur vétéran
191 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 09:54:44
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| Vu le montant des revenus de loyers (EUR 20'000), vous devez déclarer en réel. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 10:12:44
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| sauf si les baux sont des baux meublés......à étudier |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 11:11:58
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Salut Nefer,
ce qui sous-entendrait que, pour du meublé, sous un seuil à déterminer, il serait plus intéressant de se déclarer en microBIC que de déduire des intérêts d'emprunt ?
C'est bien çà ? |
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Martine38
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 11 août 2007 : 00:06:11
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Donc si je comprend bien,
- je dois prendre mes 20 000 euros.
- les reporter sur la 2044.
- Deduire les charges, tels que les frais de gestion, la taxe
fonciere, l'assurance.
- Deduire ensuite les interets d'emprunt.
- Reporter le resultat correspondant au revenues imposable en case
BA sur la 2042 et payer environ 30% de
ce revenue?
- Pour ma part:
20000 euros moins 1436 euros de frais de gestion, 1000 euros de
taxe fonciere, 318 euros soit:
2754 euros de charges.
- Ensuite interet d'emprunt 2007:
9975 euros
Soit:
Revenues imposable: 20 000 euros - 2754 - 9975 = 7271 euros
correspondant aux revenues imposables.
Impot prevue 30% de 7271 euros = 2181 euros
Cela vous parait coherant?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 14:08:36
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Vous avez omis la CRDS et la CSG
En meublé, vos 20 000 euros de loyer doivent devenir 22 000 euros de recettes (incluant les charges)
SI vous vous placez dans le régime BIC réel simplifié:
Vous pourrez amortir 85% de 250 000 euros grosso modo sur 30 ans, soit 7 166 euros par an, sauf erreur de calcul.
Vous ajoutez 400 euros de déplacement, si vous avez des justificatifs, et 100 euros de divers (timbres avec facture de la poste, papier, enveloppes, etc..., lesquels sont aussi déductibles en RF mais seulement forfaitairement à 20 euros par logement, vous l'avez oublié dans votre décompte);
Il va vous falloir ajouter une taxe professionelle en revanche (je sèche, je ne me souviens plus combien je paye) et sans doute (puisque vous mettez vos meubles au bilan) les charges sociales, environ 500 euros par an.
Vous gagnez donc moins, 20 000 - 500 charges sociales - taxe pro
(Les 400 et les 100 sont aussi à payer dans le cas des revenus fonciers)
Mais vous ne payez plus d'impot du tout:
22 000 - 2 000 charges locatives - 2 754 - 9 975 - 7 166 - 500 - 400 - 100 = zero imposable pour quelques années
Rien en IR, et rien en CSG et CRDS.
Si vous ne pouvez pas faire votre comptabilité vous-même, ajoutez 1000 euros de comptable (Gloups...). |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 03 sept. 2007 14:13:19 |
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ludi02
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 18:11:38
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bonjour,
j ai moi aussi acheté au mois de juillet dernier un immeuble de 165 000 € a credit qui me rapporte 1373 € par mois.
Pour 5 mois de location, j ai declaré un bénéfice net de 2627 € et les impots me demandes 1858€ ! sans compter une augmentation de mes impots sur les revenus de 700€ !
cela me semble enorme... quelqu un peut il me dire ce qu il en pense?
Et quelqu un sait il comment repartir la taxe d ordures menageres?
Merci d avance
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LB |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 19:12:33
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Les informations ne sont pas suffisantes.
1373 de loyers pour un achat à 165.000 c'est bien, on doit être en province.
1858 d'impot, je suppose que vous parlez de taxe foncière. Un peu cher mais celà depend de la situation du bien. Chez moi 1.16 fois le loyer mensuel.
700 sur l'ir = normal, 2627 x taux moyen ir de 30%.
Vous n'avez sans doute pas encore reçu la csg = 263 e.
Les ordures je les réparties en fonction de la surface. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 19:22:54
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Citation :
j ai moi aussi acheté au mois de juillet dernier un immeuble de 165 000 € a credit qui me rapporte 1373 € par mois.
Pour 5 mois de location, j ai declaré un bénéfice net de 2627 € et les impots me demandes 1858€ ! sans compter une augmentation de mes impots sur les revenus de 700€ !
cela me semble enorme... quelqu un peut il me dire ce qu il en pense?
Avec ces chffres, impossible de dire quelque chose.
Meublé ou nu?
Micro ou réel?
Amortissez vous ou pas? Avez vous mis votre bien au bilan?
Comment calculez vous ces chiffres?
Citation :
Les impots me demandent....
Pouvez vous être moins vague, sinon il faut deviner, et ce n'est pas très cool?
Citation :
Et quelqu un sait il comment repartir la taxe d ordures menageres?
Oh la la il est tant que vous vous en inquiétez...
Qu'avez vous indiquez dans vos bail a ce sujet?
ce n'est pas quand la facture arrive qu'on s'en préoccupe normalement.
Avez vous un réglement d'immeuble ou une grille de répartition des charges?
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 03 sept. 2007 19:25:17 |
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ludi02
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 19:35:31
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Immeuble acheté le 29/07/2006 à 165 000 €
Déclaration en réel pour 2006 :
loyers perçus = 6032 €
Frais et charges = 890 €
interets d emprunt = 2315 €
Benefice = 2827€
taxe fonciere : 1858 €
il s agit de 3 apparts loués nus, dans l aisne
effectivement, je n ai pas encore reçu la CSG !
Merci pour les ordures ménagères
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LB |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 19:46:09
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Citation :
loyers perçus = 6032 €
Frais et charges = 890 €
interets d emprunt = 2315 €
Benefice = 2827€
taxe fonciere : 1858 €
6 032 - 890 - 2 315 - 4x20 - 1 858 taxe foncière = 889 euros.
Mais votre taxe foncière est pour l'année, ce n'est pas le bon chiffre certainement. Ce chiffre doit aussi inlcure la TEOM qui n'est pas dédéuctible.
Vous aviez omis les 20 euros forfaitaires par logement.
Aucune assurance pour cette immeuble, ce n'est pas raisonable?
Vous pouvez déduire la PNO.
Si vous avez acheté en 2006 vous avez des frais liés à l'emprunt qui sont aussi déductibles.
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Festina lente |
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ludi02
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 19:51:39
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les 20 euros par logement sont deja compris dans les frais et charges, ce sont les totaux que j ai mis.
et les 1858 € de taxe fonciere c est ce qu on me demande pour le mois d octobre
Total recettes : 6032 €
Total frais et charges : 890 €
Interets d emprunt : 2315 €
Bénéfice ( revenus fonciers taxables ) : 2827 €
Taxe foncière à payer pour année 2006 : 1858 €
je ne peux prendre en compte les assurances dans la mesure ou la cotisation n a pas ete verséé le 1er juillet 2006, ayant acheté l immeuble en juillet 2006 |
LB |
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ludi02
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 19:53:34
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Petite erreur remarquee en relisant le post :
Je ne peux pas prendre en compte les assurances car il faut avoir versée sa cotisation le 1er JANVIER et j ai acheté fin juillet |
LB |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 19:57:21
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Citation :
les 1858 € de taxe fonciere c est ce qu on me demande pour le mois d octobre
Octobre 2006 bien entendu.
Oui, mais il y a un pro-rata puisque vous avez acheté en juillet.
Citation :
Bénéfice ( revenus fonciers taxables ) : 2827 €
Non, d'abord ce n'est pas un bénéfice mais un revenu imposable, et ensuite vous déduisez la taxe foncière, proratisée.
Citation :
je ne peux prendre en compte les assurances dans la mesure ou la cotisation n a pas ete verséé le 1er juillet 2006, ayant acheté l immeuble en juillet 2006
Je ne comprends pas, on s'en moque de la date du premier juillet.
Vous avez pris une assurance PNO pour assurer l'immeuble entre le 01 JL 06 et le 31 DE 06, et vous avez payé cette assurance pendant l'année 2006?
C'est déductible.
Et même, quand à la GRANDE RIGUEUR pour une raison ou une autre en 2006 exceptionnellement vous n'avez pas payé de PNO ni de TF, il n'en reste pas moins que pour 2007, année normale, ceci est déductible. |
Festina lente |
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ludi02
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 20:05:51
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non pas octobre 2006 mais octobre 2007 puisque c est ce que je DOIS payer pour les revenus de l année 2006
Bénéfice est le terme utilisé sur la déclaration de revenus fonciers
pour les assurances, c est ce que le centre des impots m a indiqué et ce qui est noté sur la notice jointe à la déclaration
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LB |
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ludi02
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 20:07:01
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et la taxe fonciere payée en 2006 est deja deduite, elle est incluse dans le total des frais et charges
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LB |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 08:45:52
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ludi02, comment voulez-vous qu'on s'y retrouve dans votre fatras de chiffre si vous
1/ incluez la taxe foncière dans un poste global 'charges'
2/ que vous la ressortiez, et elle spécifiquement plus loin et pas les autres composants ...
Citation :
non pas octobre 2006 mais octobre 2007 puisque c est ce que je DOIS payer pour les revenus de l année 2006
On parle de taxe foncière, pas d'impots sur le revenu.
Vous payez en octobre 2006 la taxe foncière pour toute l'année 2006 et en octobre 2007 celle de 2007, relisez vos documents.
D'autre part avez-vous bien déduit de la taxe foncière la TEOM? Vous payez en 2006 la TEOM de 2006 que vous devez refacturer a vos locataire de 2006.
Attention a ne pas faire de micmac.
Pour info, la taxe foncière n'est pas assise sur un revenu, elle est due même si l'immeuble a zéro revenu.
Pour l'assurance, je n'ai toujours pas compris votre argument. Pouvez-vous le reformler? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 04 sept. 2007 08:52:55 |
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ludi02
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 09:07:48
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ribouldingue,
voici comment la déclaration de reenus fonciers 2006 comme elle a été remplie :
loyers perçus : 6032 €
frais de gestion : 60 € ( 3 appartements )
dépenses de réparation : 679 €
taxes foncières : 151 € (prorata réglé à l'ancien propriétaire pour l 'année préédente car je n'ai acheté l'immeuble qu 'en juillet dernier)
interets d emprunt : 2315 €
revenus fonciers taxables : 2827 €
je dois donc régler en octobre 2007 la somme de 1858 € à titre de revenus fonciers
en ce qui concerne la TEOM, je ne l ai effectivement pas encore deduite, elle est d un montant de 296 €
en ce qui concerne la prime d'assurance, je me suis rendue au centre des impots de la ville qui m a expliqué que comme j avais acheté l immeuble en juillet 2006, j ai assuré les appartements à compter de cette date et donc que je ne pouvais pas deduire ma prime d'assurance car pour cela elle doit avoir été payée à compter du 1er janvier.
Et vu que je l ai payée à compter de juillet, ça ne rentre pas en compte.
Est ce plus clair? |
LB |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 09:24:44
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Vosu avez écrit plsu haut: Citation :
Taxe foncière à payer pour année 2006 : 1858 €
Donc vous confondez depuis le début taxe foncière et impot sur vos revenus fonciers....
Avouez que ce n'était pas facile à suivre....
Citation :
je me suis rendue au centre des impots de la ville qui m a expliqué que comme j avais acheté l immeuble en juillet 2006, j ai assuré les appartements à compter de cette date et donc que je ne pouvais pas deduire ma prime d'assurance car pour cela elle doit avoir été payée à compter du 1er janvier
Soit ils vous ont raconté des c... soit vous avez mal compris, mais siu vous avez payé en 2006 l'assurance de l'année 2006 pour l'immeubel, c'est évidemment déductible.
Que veut dire >elle doit avoir été payée A COMPTER de...<?
Il faut utiliser des expressions simples.
Je comprends votre phrase comme 'à partir de', et dans ce cas, je suis totalement d'accord, et je ne vois pas ou est l'empêchement pour la déduction. |
Festina lente |
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Impots sur immeuble
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