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 Sujet  |
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gbret
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 10 août 2007 : 18:07:24
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Bonjour,
J'ai en projet d'acheter un terrain et de faire construire.
J'en suis au stade des ébauches, mais je me pose des questions sur la définition de l'Emprise au sol :
- Je voudrais une partie de l'emplacement de l'ancienne maison pour le couvrir et faire un parking en dessous.
Une fois recouvert, est ce que cet espace fait partie de l'Emprise au sol ? (La solution alternative est de tout reremplir avec de la terre, ce qui donnerai "visuellement" la même chose, alors je me pose des questions...)
Pour expliquer mieux les choses, quelques images...
Le terrain avec l'ancienne maison dessus :
Une fois la maison détruite, il reste 4m de verdure au fond, à 2.2m-2.5m :
Le projet en éclaté :
Le fond et le coté sont recouvert afin d'enterrer les éléments dans le jardin qui est donc plat :
Merci de me donner vos avis.
Cordialement,
Guillaume
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 18:22:53
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très jolies images.
merci pour nous tous.
etes vous sur d'être contraint par l'emprise au sol dans votre règlement de POS/PLU ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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gbret
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 18:33:16
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Merci pour le compliment  Il faut bien occuper ses nuit 
Effectivement, je suis contraint par le PLU :
"L'emprise au sol des bâtiments ne peut exceder 40% de la surface du terrain, déduction faite des surfaces destinées à des opérations de voiries."
Dans mon cas : 285m²(15m l* 19m L) de parcelle * 40% = 114m²
Or ce que vous voyez en totalité fait 150m². La maison seule fait 70m² au sol.
Je me demande si il est possible de ne pas considérer les autres parties comme des "bâtiments", sachant que si je rempli de terre le trou déjà existant, ça ne change rien esthétiquement...
Cordialement,
Guillaume |
Edité par - gbret le 10 août 2007 18:38:30 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 18:51:54
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| je reste sur mes questions de méthode : l'emprise est-elle définie dans le rapport de présentation du POS/PLU ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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gbret
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 19:01:12
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Non, ils parlent de l'Emprise au Sol des Constructions :
L’emprise au sol des constructions est limitée à 40% de la surface parcellaire avec l’obligation de
traiter au minimum 50% de la parcelle en espaces verts. Cette option doit notamment permettre de
limiter l’imperméabilisation des coteaux et du plateau ;
Cordialement,
Guillaume |
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 19:32:32
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Si je me trompe, les autres me reprendront, mais à ma connaissance nombre de termes que l'on retrouve dans les règlements d'urbanisme n'ont pas de définition précise, ni dans le code de l'urbanisme, ni dans ces mêmes règlements.
Pour exemple:
- emprise au sol
- espaces verts
- pleine terre
etc...
Très souvent, faute de définition précise, ces termes sont interprétées de façon plus ou moins arbitraire par les services instructeurs (en même temps comment le leur reprocher?).
Par exemple, il sera coutume de considérer que l'espace vert concerne tout ce qui est végétalisé, donc les jardins sur dalle compris. Ou que la pleine terre concerne les espaces en terre où vous n'avez aucun élément bâti (genre les fondations de la précédente maison par exemple) en sous sol à + d'une certaine profondeur (5 metres par exemple).
Ce que je veux dire c'est qu'il est impératif d'épelucher le règlement de votre zone ainsi que les dispositions générales (qui peuvent donner des précisions permettant une meilleure compréhension de ces règles).
Quitte à téléphoner au service instructeur et leur demander quels sont leurs modes de calculs. |
Cordialement,
Romain |
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 19:36:33
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| Apparemment, votre objectif va consister à convaincre le service instructeur que le jardin sur dalle au dessus du garage ne rentre pas en compte dans l'emprise au sol... |
Cordialement,
Romain |
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 20:29:00
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Citation :
Initialement entré par Space
Apparemment, votre objectif va consister à convaincre le service instructeur que le jardin sur dalle au dessus du garage ne rentre pas en compte dans l'emprise au sol...
Bsr,
Oui mais ... Le garage (même enterré) constitue de la SHOB, donc de l'emprise au sol par définition, non ? |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 20:44:23
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Romain : Comment caIcuIe tu I'emprise au soI ?
Pour nous ce que nous comptons en ES c'est tout ce qui dépasse de 0,60 cm du terrain natureI (terrain avant travaux.
gbret : ce n'est pas parce que c'est de Ia shob que c'est donc forcément de I'emprise au soI. |
Elisabeth |
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 21:17:24
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La "règle" chez nous (je ne dis pas qu'elle est pertinente), c'est l'ensemble des constructions en contact avec le TN. Donc on ne comptabilise pas les éléments en débord (balcons, etc...) qui sont comptées si l'on part du principe de la vue du ciel.
Dans le cas de gbret, je ne sais pas si on comptabiliserait l'accès au garage traité en suface en jardin sur dalle comme de l'emprise au sol... Effectivement Elisabeth on est à + de 60 cm du TN, votre façon d'instruire me semble tout à fait cohérente. Maintenant, c'est vrai aussi que la terrasse est traitée en jardin... Le sol est remonté artificiellement. Alors, quid?
La difficulté vient aussi de la compréhension de toutes ces règles. A quoi elles servent?
- à assurer un assainissement correct
- à éviter que les parcelles ne soient totalement bétonnées en surface
Ce sont celles qui me viennent à l'esprit mais il y en a peut-être d'autres.
Gbret, je trouve qu'il est très difficile de répondre à votre question pour toutes les raisons que j'ai évoquées précédemment.
Je pense qu'il va falloir défendre la qualité du projet devant le service urbanisme
- au niveau de l'insertion dans le site
- présenter des garanties concernant l'assainissement (un jardin sur dalle nécessite un dispositif d'une relative complexité). |
Cordialement,
Romain |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 21:55:16
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L'emprise au sol est une notion qui reprend de l'importance dans les PLU, alors que les règlements d'urbanisme l'avaient délaissée au profit des SHOB et SHON.
Ce n'est pas pour autant une notion claire et en l'absence de précision du PLU sur ce que cette emprise représente exactement, c'est clairement l'anarchie.
Un PLU qui ferait référence à l'emprise au sol sans en définir plus avant la signification réduirait la régularité d'un bâtiment à la seule surface qu'il occupe au niveau du sol. Un bâtiment sur pilotis pourrait ainsi occuper la totalité de la parcelle au motif que sa surface au sol est celle des pilotis.
Pour cette raison, on trouve une première version plus "élaborée" de l'emprise au sol qui est définie comme la projection au sol du batiment et de ses appendices.
Mais cette version n'est aucunement explicite sur ce qui peut être réalisé en sous-sol et souvent l'emprise au sol est complétée par des notions telles que la "SHOB du premier niveau" ou même un COS.
Enfin, il faut tenir compte des documents annexes du PLU qui précisent pourquoi le réglement s'appuie sur l'emprise au sol. Les motivations peuvent en effet être très différentes (définition d'un cadre architectural, végétalisation de l'espace urbain, etc.)
Moralité: Il faut lire le PLU... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 22:20:55
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Citation :
Initialement entré par BGO
Citation :
Initialement entré par Space
Apparemment, votre objectif va consister à convaincre le service instructeur que le jardin sur dalle au dessus du garage ne rentre pas en compte dans l'emprise au sol...
Bsr,
Oui mais ... Le garage (même enterré) constitue de la SHOB, donc de l'emprise au sol par définition, non ?
NON !
la SHOB du premier étage ne constitue aucune emprise...alors que le balcon en surplomb au 3° en forme...
il faut déconnecter les deux notions... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 août 2007 : 22:22:27
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| A mon humble avis, muni de nos différentes réserves contre lesquelles il faut préparer un argumentaire , il faut maintenant rencontrer le service instructeur pour les convaincre que votre projet respecte les dispositions du PLU : ça va plus se jouer au feeling qu'au juridique ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 août 2007 22:23:12 |
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william1977
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 11 août 2007 : 17:24:53
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Il faut lire les annexes du PLU qui définissent généralement ce qui est considéré comme de l'emprise au sol.
Un exemple sur bordeaux l'emprise au sol est la projection verticale des constructions ou parties de constructions dépassant de plus de 60 cm le terrain naturel et les balcons, oriels et débords de toiture de moins de 50 cm de profondeur n'y sont pas comptabilisés.
Je pense que cette façon de voir est une bonne façon avec possibilité peut être un peu trop limité au niveaux des balcons en débords ... |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 11 août 2007 : 18:27:56
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S'il faut forcer la main, on peut extrapoler une jurisprudence qui a dit que les parties enterrées d'un bâtiment ne sont pas soumises à toutes les règles d'urbanisme, en particulier celle concernant les distances de retrait par rapport aux voisins.
On peut expliquer que, dans le même ordre d'idée (les parties enterrées des bâtiments doivent être regardés différemment au regard des règles d'urbanisme), des jardins recouvrant des bâtiments ne sont en rien différents d'un terrain naturel.
Ainsi, le projet présenté ici ressemble en tout point, hors la porte située dans le mur, a un terrain naturel établi en terrasses successives, comme les hommes en ont aménagés en bien des endroits.
Enfin, le but d'un coefficient d'emprise au sol est de gérer non pas la quantité de béton coulée sur une propriété, mais la quantité de béton visible sur un terrain.
Pour moi, quelle que soit la hauteur du garage par rapport au terrain initial (qui n'est évidemment pas naturel du tout), ce projet respecte l'esprit du coefficient d'emprise au sol.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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maisondepapier
Contributeur senior
78 réponses |
Posté - 11 août 2007 : 20:33:27
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j'ai crue voir un e explication qui pourrai repondre à votre question dans le plu de la ville de caen !
je me trompe peut etre ,mais rien ne coute de vous rendre sur leur site ,il expose ce probleme je crois! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 09:00:43
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maisondepapier, pouvez vous joindre le lien web utile ?
merci |
cordialement
Emmanuel Wormser
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maisondepapier
Contributeur senior
78 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 11:09:22
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| j'avoue que je suis tombé dessus par hazard ,je n'ai plus le lien car "becane nettoyée",mais je confirme ce que ma memoire à vue,c'est d'ailleurs en voyant cela que j'avais pensé à en parler à cette internaute me disant ,"tient ,toutes les villes n'en parle pas de ce truc ,ca m'a d'ailleurs interpelé,alors que je cherchais pour un autre probleme pour moi,alors que je ne suis absolument pas sur cette region ,fallait vraiment tomber dessus ,c'est la magie du net !voila monsieur Wroomsi! |
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gbret
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 13 août 2007 : 10:17:10
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Merci à tous pour vos avis et vos conseils.
Je monte mon dossier, contacte l'urbanisme et je vous tiens au courant ! |
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gbret
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 23:10:38
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Bonjour a toutes et tous,
Comme promis, je reviens vers vous après avoir vu l'urbanisme...
Coefficient d'occupation au sol :
Il est calculé a partir du "Terrain naturel".
Leur définition du Terrain Naturel est dans notre cas, le terrain une fois la démolition faite...
Dans notre projet dont j'ai mis les images ci dessus, toute la partie bétonnée générée de l'occupation au sol...
=> notre projet dépasse le COS autorisé
Espace Vert :
Tout espace où l'on peut planter des chênes (je cite). Donc une terrasse végétalisée n'est pas un espace vert... Même avec une végétalisation intensive sur 30-40cm.
=> notre projet ne respecte pas le % d'espace vert sur la parcelle (50%)
Bref, nous avions deux solutions : partir en conflit avec eux ou retravailler le projet.
A ce stade préliminaire de notre réflexion, et considérant que de toute façon et sauf devant un juge (et encore) ils auront le dernier mot, nous avons retravaillé notre projet...
Nous avons inclus le garage dans l'emprise au sol du bâtiment et carrelé une terrasse derrière la maison...
Je vous remercie encore pour vos éclairages qui ont permis de faire murir ce projet, et pour vous remercier ;) je vous donne quelques images de ce projet par votre serviteur (pas encore définitif :) Reste a faire un vestibule pour que le sous sol ne compte pas dans la SHON, et voila :) )
Devant
Derrière
Sous-sol
A bientôt ! |
Edité par - gbret le 03 sept. 2007 23:13:22 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 23:17:50
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merci
une question par curiosité malsaine, même si je suis certain que vous choisissez la voie de la sagesse en évitant le conflit, pouvez vous, à l'occasion, retrouver dans le rapport de présentation du POS, la motivation des coefficients d'emprise et d'espaces verts imposés...
je voudrais juste m'assurer qu'il s'agit de règles fondées sur des questions paysagères et pas de gestion des écoulements pluviaux, ce qui rendra effectivement infondés les arguments qui vous ont été opposés... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 03 sept. 2007 23:18:16 |
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