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citronelle
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 17 août 2007 : 19:47:36
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Bonjour et merci à ceux qui me répondront.
J'envisage l'achat d'un immeuble de rapport composé de plusieurs appartements actuellement loués à nu. Les baux respectifs viennent d'être renouvelés (je ne connais pas la durée des baux, un an, trois ans ou plus)
La location en nu ne me convient guère et j'aimerais pouvoir transformer ces baux en locations meublés. Pourriez vous me dire, si cela est possible et comment faire.
D'avance merci.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 août 2007 : 19:51:29
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si les baux actuels concernent des locations en vides ils sont soumis à la loi de 89 (j'espère que vous avez pris connaissance des baux actuels avant de faire cette acquisition)
les baux ne peuvent pas être modifiés en cours de bail sauf accord des 2 parties.
si vous souhaitez louer un logement en meublé, il faudra attendre que le locataire actuel donne son congé et quite les lieux.....et vous devrez alors équiper les logements pour satisfaire aux critères |
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citronelle
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 août 2007 : 20:18:45
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Citation :
Initialement entré par nefer
si les baux actuels concernent des locations en vides ils sont soumis à la loi de 89 (j'espère que vous avez pris connaissance des baux actuels avant de faire cette acquisition)
les baux ne peuvent pas être modifiés en cours de bail sauf accord des 2 parties.
si vous souhaitez louer un logement en meublé, il faudra attendre que le locataire actuel donne son congé et quite les lieux.....et vous devrez alors équiper les logements pour satisfaire aux critères
Bonjour,
Non je n'ai pas encore pris connaissance des baux actuels, car j'envisage uniquement l'acquisition mais n'ai pas encore signé de compromis de vente.
Vous indiquez que les baux ne peuvent être modifiés en cours de bail et je le comprends très bien, mais à l'échéance du bail, est il possible de ne pas renouveler en bail d'habitation nu pour passer en bail d'habitation meublé (bien sûr, les lieux seront alors meublés, là n'est pas la question)? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 août 2007 : 08:29:06
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La transformation du type de location n'EST PAS un des motifs invocable pour la résiliation du bail.
Avant de penser même à cet achat, il faudrait que:
1/ Vous consultiez les baux, c'est très important
2/ Surtout, que vous connaissiez, peut-être pas par coeur, mais BIEN la loi de 1989 sur les locations en nu, et aussi, si vous envisagez le meublé, les lois et décrets sur les logements en meublé.
Tous ces textes sont disponibles dans le GUIDE JURIDIQUE de universimmo, en page d'acceuil, onglet à gauche de la page en question (attention, pas la page d'acceuil du forum, je parles bien de celle du site!)
Correction des fautes de frappe en rouge |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 août 2007 14:16:49 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 août 2007 : 09:37:01
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citronelle: être propriétaire bailleur ne s'improvise pas....
avez vous l'expérience de la gestion d'au moins un appartement....? |
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citronelle
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 août 2007 : 10:34:52
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Citation :
Initialement entré par nefer
citronelle: être propriétaire bailleur ne s'improvise pas....
avez vous l'expérience de la gestion d'au moins un appartement....?
Non, je n'ai aucune expérience en ce domaine, mais dans toute nouvelle entreprise, il faut bien débuter un jour et c'est pour cela que je prends conseil sur ce site afin de mieux connaître les tenants et les aboutissants.
Ribouldingue, merci pour vos indications, je vais prendre connaissance de ces informations.
Si, je comprends bien vos réponses, il faudra que j'attende que les personnes prennent congés d'elles-même pour transformer les baux. Puis-je invoquer la résiliation du bail pour habitation personnelle puis ensuite relouer en meublé. Si je fais cela, dois-je attendre un temps règlementaire entre la résiliation et la relocation ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 août 2007 : 10:52:13
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citronelle:
je vous suggère de parcourir les sujets des forums UI.......toutes ces questions sont maintes fois abordées et vous pourrez ainsi prendre connaissance des expériences multiples des intervenants........ |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 août 2007 : 14:19:23
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Citation :
Puis-je invoquer la résiliation du bail pour habitation personnelle puis ensuite relouer en meublé. Si je fais cela, dois-je attendre un temps règlementaire entre la résiliation et la relocation ?
Question d'un béotien prêt à n'importe quoi pour gagner quelque sou, et question maintes fois répondue sur universimmo.
Vous pouvez toujours essayer, mais vous avez toutes les chances (au moins 50%) de recevoir un sacré retour de baton, et votre position au tribunal ne sera pas défendable. |
Festina lente |
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citronelle
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 août 2007 : 16:29:28
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Citation :
Puis-je invoquer la résiliation du bail pour habitation personnelle puis ensuite relouer en meublé. Si je fais cela, dois-je attendre un temps règlementaire entre la résiliation et la relocation ?
Question d'un béotien prêt à n'importe quoi pour gagner quelque sou, et question maintes fois répondue sur universimmo.
Vous pouvez toujours essayer, mais vous avez toutes les chances (au moins 50%) de recevoir un sacré retour de baton, et votre position au tribunal ne sera pas défendable.
Oui, c'est pour cela que je pose la question.
En même temps, je pourrais aussi décider d'habiter la propriété puis décider par la suite que cela ne me convient plus et donc de le relouer. Je pense que cela doit également arriver en dehors de toute
magouille pour essayer de transformer légalement un bail d'habitation.
Mon but est d'investir, pas de gagner quelques sous, mais d'obtenir un rendement sans problème. Le problème de la location en nue est une quasi insécurité lorsque le locataire décide de ne plus payer ses loyers. Les loyers vont representer pour moi quasiment mes seules ressources. En meublé, le locataire peut être expulsé immédiatement.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 août 2007 : 17:23:30
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"En meublé, le locataire peut être expulsé immédiatement."
"
sur quel fondement juridique?????? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 août 2007 : 21:52:32
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Citation :
En meublé, le locataire peut être expulsé immédiatement.
C'est bien ce qu'on vous dit, vous n'y connaissez (encore) rien, et êtes prête a vous lancer dans des combinaisons pas vraiment intéressantes sur la foi d'infos de faible valeur.
Je réitère mon conseil précédent: apprenez le métier, lisez LES lois.
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Festina lente |
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citronelle
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 19 août 2007 : 11:16:00
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Citation :
Initialement entré par nefer
"En meublé, le locataire peut être expulsé immédiatement."
"
sur quel fondement juridique??????
Le fondement juridique, je ne le connais pas, probablement la loi sur les locations en meublé qui semble, d'après ce que l'on m'a dit (une avocate en l'espèce, confirmé par plusieurs personnes que je connais faisant des locations exclusivement de ce type), les assimiler à des chambres d'hôtel, le locataire ne paie pas, il est sommé de partir manu militari et ne peut prétendre à ne rester d'aucune manière.
Maintenant, je viens sur ce forum pour chercher de l'aide pas pour me faire rabrouer ou insulter.
Que je n'y connaisse rien, cela est tout à fait normal, je suis néophyte en la matière et je l'ai bien spécifié.
Que mes questions vous semblent stupides, je peux le comprendre aussi, comme je l'ai indiqué, étant ignorante en ce domaine il est tout à fait normal que je pose des questions qui pour vous n'ont aucun sens, mais qui pour moi répondent à des interrogations légitimes.
Il semble certain que vous connaissiez bien le domaine, ce que je demande c'est que vous me l'expliquiez et non que vous me rembarriez. |
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citronelle
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 19 août 2007 : 11:36:01
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Autre petite question,
Nefer, vous me conseillez de prendre connaissance des baux, et je vais suivre vos conseils avisés dès que ces documents me seront communiqués.
Toutefois, n'étant ni experte, ni juriste, la lecture de ces pièces va très probablement se révéler peu concluante. A quoi dois-je particulièrement faire attention ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 août 2007 : 12:43:42
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"Le fondement juridique, je ne le connais pas, probablement la loi sur les locations en meublé qui semble, d'après ce que l'on m'a dit (une avocate en l'espèce, confirmé par plusieurs personnes que je connais faisant des locations exclusivement de ce type), les assimiler à des chambres d'hôtel, le locataire ne paie pas, il est sommé de partir manu militari et ne peut prétendre à ne rester d'aucune manière."
je ne sais pas qui est le "on"....
mais "on" a tort!
une location meublée n'est pas une chambre d'hotel
soit vous passez un certain temps...voir un temps certain.... à lire les textes juridiques, parcourir les forums d'UI....soit vous achetez des manuels spécialisés
la location meublée ne présente un avantage qu'au niveau fiscal ..et encoure en fonction de la situation du propriétaire
pour le reste les conditions de reprise ou vente sont les mêmes qu'avec un bail loi 89........... |
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citronelle
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 19 août 2007 : 13:11:54
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Citation :
Initialement entré par nefer
"Le fondement juridique, je ne le connais pas, probablement la loi sur les locations en meublé qui semble, d'après ce que l'on m'a dit (une avocate en l'espèce, confirmé par plusieurs personnes que je connais faisant des locations exclusivement de ce type), les assimiler à des chambres d'hôtel, le locataire ne paie pas, il est sommé de partir manu militari et ne peut prétendre à ne rester d'aucune manière."
je ne sais pas qui est le "on"....
mais "on" a tort!
une location meublée n'est pas une chambre d'hotel
soit vous passez un certain temps...voir un temps certain.... à lire les textes juridiques, parcourir les forums d'UI....soit vous achetez des manuels spécialisés
la location meublée ne présente un avantage qu'au niveau fiscal ..et encoure en fonction de la situation du propriétaire
pour le reste les conditions de reprise ou vente sont les mêmes qu'avec un bail loi 89...........
Le "on" est précisé comme indiqué "(une avocate en l'espèce, confirmé par plusieurs personnes que je connais faisant des locations exclusivement de ce type). Peut être ont ils tord, je ne mets pas en doute votre savoir, mais vous ne justifiez pas en quoi ils auraient tord.
En ce qui concerne les forums, je les ai parcouru, je n'y ai pas trouvé réponse à mes questions, c'est pour cela que j'ai posté cette demande.
Pour les manuels, j'ai la Gestion Immobilière de Francis Lefebvre, un pavé que je suis en train de lire et d'essayer de comprendre. Comme je l'ai indiqué, je ne suis pas juriste et le langage spécialisé m'échappe.
Je pensais trouver de l'aide sur ce forum, mais si c'est simplement pour m'entendre dire d'acheter un bouquin ou de lire des lois, je vous remercie mais j'y avais déjà pensé et c'est ce que je suis en train de faire.
J'ai besoin de conseils de personnes qui connaissent bien le domaine et qui peuvent me l'expliquer clairement et synthétiquement, sinon je ne vois pas très bien à quoi servirait un forum.
Merci, Nefer ou Ribouldingue (et aux autres) de bien vouloir me répondre sur ce à quoi je dois faire plus particulièrement attention lors de la lecture des baux en question et de bien vouloir répondre à mes demandes en général.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 août 2007 : 13:27:50
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Votre avocate confirmée -si elle a dit ça ce que je n'espère pas- a particulièrement tord et n'y connait alors rien du tout.
Citation :
une avocate en l'espèce, confirmé par plusieurs personnes que je connais faisant des locations exclusivement de ce type
Je n'y crois pas, ou alors il va vous falloir de toute urgence vous éloigner de cette bande de faux amis.
Citronelle, un gérant coûte environ 5% à 7% hors taxe du montant des recettes. La mise ne place d'un locataire vous coutera si vous le faites faire par un professionnel environ un mois de loyer.
Le forum n'est pas la pour faire le boulot a la place d'un porfessionnel, NI pour apprendre de A à Z tout ce qu'il faut savoir a quelqu'un qui ne connait pas le sujet.
Vos questions sont tellement larges et vos remarques (le meublé ou l'on peut expulser immédiatement le locataire) tellement hors de la réalité que on ne peut que vous mettre en garde de la façon la plus persuasive qui soit, c'est que dans l'état de vos connaissance, vous êtes parti pour prendre de gros risques ou vous faire ponctionner par des professionels peu scrupuleux.
Pour les baux:
Quelle est l'échéance, y'a t'il une indexation du loyer, sur quelle base?
Y a t'il des clauses non conformes qui peuvent faire que le locataire vous fasse des ennuis?
Y'a t'il bien un EDL d'entrée, que dit-il?
Y'a t'il une caution solidaire, ou un organisme garant, genre locapass?
Y'a t'il une assurance loyer impayé? carence locative? Dégat causés par le locataire?
Y'a t'il un gérant, combien coute t'il?
Que vaut le dépot de garantie, vérifier que le notaire le fera bien rembourser à l'acheteur.
Y'a t'il dans les baux des engagements de travaux?
Y'a t'il des engagements oraux du précédent prorpéitaire qui ne sont pas marqués dans les baux, et pour quels montants même indicatif?
Les locataires sont -ils à jour de leurs loyers, de leurs charges?
Comment le propriétaire a-t'il calculé les charges réelles pour l'année passée?
Ceci est-il réglementaire, ou vous expose t'il a un retour de baton du locataire?
Le locataire a t'il bien payé la TEOM?
Comment le locataire paie-t'il?
Le dossier du locataire contient-il bien les coordonnées bancaire du locataire (RIB ou RICE) sinon pourquoi (n'est-il pas interdit bancaire, dans ce cas, difficle d'avoir prise en cas ee loyer impayé)
Si il existe, l'acte de cautionnement est-il correcteemnt rédigé, cad conformément a la loi?
Y'at'il les feuilles de salaire ou justificatifs de revenus du locataire?
Y'a t'il sa carte d'identité ou une pièce d'identité permettant de le définir correctement?
Y'a t'il bien solidarité entre les colocataires ou les locataires?
Le bail indiqaue t'il une pénalité en cas de paiement tardif après uen demande de votre part par RAR (clause pénale)?
Le bail définit-il la valeur d'une indemnité d'occupation?
S'il s'agit d'un immeuble en monopropriété, le propriétaire a t'il fait et diffusé aux locataires un réglement d'immeuble, contenant une grille de répartition des charges?
Sinon, a t'il diffusé une grille de répartition des charges?
Sinon, utilise t'il une grille de répartition des charges, et qu'a t'il indiqué ou transmis à ses locataires?
Sinon, comment bidouille t'il (car il bidouille), et a t'il des ennuis en cours?
Est-ce que cette bidouille est conforme a la réglementation, aux baux et à l'EDL?
Y'a t'il deja eu des plaintes, y'a til une ou des conflits en cours?
Sinon, Vous devrez rédiger un réglement d'immeuble.
Les locataires paient-ils pour le nettoyage des communs, sinon, comment est-ce fait?
Si c'est fait par les locataires, comment ca marche, et quels sont les problèmes?
Qui sort les poubelles?
Si pas de réponse, à quelle heure faut-il les sortir, et quels sont les réglements communaux.
Ce n'est qu'un petit début, bien entendu :o) |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 19 août 2007 13:45:03 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 août 2007 : 13:38:42
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Citation :
J'envisage l'achat d'un immeuble de rapport composé de plusieurs appartements actuellement loués à nu
Vosu n'allez pas dire que vous êtes mal reçue et qu'on ne vous aide pas.
Bien avant l'aspect 'je vire les locataires en place', pratiquement impossible à faire en l'état (actuel) de vos connaissances, cet autre problème crucial vaut que vous y consacriez (aussi) du temps:
1/ Pour les appartements loués en nus,
vous avez le choix fiscal du microfoncier (facile) ou du réel, mais je pense que dans votre cas ca va être du réel.
Attendez vous a constituer des dossiers, et à tenir un bout de comptabilité, mais c'est simple, et la feuille de décalration d'impot 2044 (on reporte ensuite dans la 2042) est simple (enfin, relativement).
2/ POur les appartements meublés, c'est BEAUCOUP moins simple, car il s'agit de bénéfices indstriels et commerciaux BIC.
Choisirez vous:
>> le microbic
>> Le réel simplifé
>> le réel normal est a oublier.
Si c'est du microbic, ce sera simple, mais si c'est du réel simplifié, il vous faut tenir uen comtaibilté, même si elle est rudimentaire, et c'est uen comtabilité d'engagement.
Envisagez vous d'amortir, de déduire les charges réelles, intérêts d'emprunt, il faut alors passer au réel simplifier, déclarer votre activité avec un formulaire P0, prévoir la taxe professionelle...
Mais je pense que vos connaissances faisant comme cela vous ont indiqué toutes ces petites complications de la vie quotidienne...
Vous savez déja avec vos projections de loyers si vous serez LMnP ou LMP, et dans le premier cas, si vous voulez quand même amortir, et donc demander un numéro de RCS.
Dans tous les cas au réel, liasse fiscale 2033 et déclaration 2031, bien entendu, et un oeil sur les déclarations spéciales éventuelels nécessaires pour obtenir des forfaits minimum sur les charges sociales, et sur la taxe d'habitation, au cas ou les CDI ne le font pas d'eux même.
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Festina lente |
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citronelle
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 19 août 2007 : 18:38:55
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Merci Ribouldingue, pour l'aspect fiscal, que je connaissais déjà vaguement contrairement à l'aspect juridique des baux en eux-mêmes.
Merci également pour les points à vérifier en ce qui concerne les baux. Ceux-ci ne m'ont pas encore été communiqués, mais déjà plusieurs points intéressants que vous mentionnez avaient déjà fait l'objet de questions de ma part à l'agent commercial qui n'a su me répondre car géré par un autre service de l'agence. (notamment les charges qui ne consisteraient apparemment qu'en des chèques emplois à une femme de ménage (?!), la caution, l'état des lieux)
Un ami m'a également mis en garde contre la pseudo gestion des agences, où la plupart sont commissionnées par des agences effectuant des réparations pour leur compte, où elles appliquent des franchises pour les risques d'impayés, etc.
Il y a effectivement beaucoup de points à vérifier.
Quant à l'avocate, je puis vous assurer qu'elle a bien dit cela. Ceci étant on ne peut pas être expert dans tous les domaines. Et ceci m'a bien été confirmé par d'autres personnes.
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Edité par - citronelle le 19 août 2007 18:45:37 |
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