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poul1
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27 réponses |
 Posté - 21 août 2007 : 18:03:52
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Bonjour à tous,
Notre syndic a appelé une somme (6000€) non approuvée en AG pour régler un supplément réclamé par l'entreprise effectuant la réfection de notre toiture.
Ce même syndic a par la suite, reconnu par écrit avoir répondu trop vite et trop favorablement à l'entreprise. Il s'est ensuite engagé lors de la dernière AG a rembourser les copropriétaires sans même attendre d'avoir reçu l'avoir qu'il affirme avoir lui-même réclamé à l'entreprise.
Depuis cette AG, deux appels de charges trimestriels ont eu lieu sans qu'il soit question du moindre remboursement.
Aucune réponse de sa part à un courrier simple et à un courrier recommandé.
Quelles sont les actions possibles sans qu'il soit nécessaire d'engager des frais d'avocat ?
Y-a-t'il un service à la FNAIM à qui l'on peut soumettre ce litige ?
Merci par avance de vos réponses.
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POUL1 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 août 2007 : 18:55:59
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Avez vous une trace de l'engagement qu'il a pris ?
Si oui : pas de difficulté majeure.
Si non : c'est comme s'il n'avait pas pris d'engagement, sauf pour pour ce qui est des rapports personnels directs avec ceux qui ont été témoins de l'engagement pris.
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poul1
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 21 août 2007 : 19:24:51
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Oui il y a une trace écrite de l'engagement qu'il a pris.
A savoir que ceci cet engagement est écrit dans le compte-rendu officiel de la dernière AG, dont il assurait le secrétariat.
Il n'empêche que ce syndic, comme beaucoup de ses confrères, a l'habitude de laisser trainer les choses en longueur en espérant que les copropriétaires abandonnent par lassitude....
Comme il ne répond sur ce point à aucun courrier (même recommandé), je cherche le moyen de l'obliger à réagir. Vous semblez penser que c'est aisé : quel est concrètement ce moyen ?
Merci par avance de votre réponse.
P.S. : en fait ceci s'insère dans une affaire beaucoup plus grave puisqu'il a effectué la réception de travaux de notre toiture alors qu'un contrôle ultérieur que nous avons fait effectuer par l'APAVE déclare ces travaux "non conformes aux règles de l'art" et met en exergue des "risques potentiels". |
POUL1 |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 21 août 2007 : 20:21:34
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Le Syndic n'a pas à prendre d'engagements supérieurs à la limite que lui a fixé l'AG.
N'ayant pas de vote de l'AG sur ce supplément de travaux, il ne peut appeler les fonds. L'engagement pris auprès de l'entreprise, sans en avoir l'autorisation de l'AG engage sa responsabilité.
Vous n'avez pas a payer votre quote-part sur ce supplément.
Il aurait du expliquer et proposer à l'AG une résolution à l'AG. Pourquoi ne l'a t'il pas fait ?
De plus, si ces travaux ne sont pas conformes,le CS doit lui demander des explications ( RAR ) sur le supplément demandé à l'AG, et sur la non-conformité des travaux.
JPM : que viennent faire des rapports personnels la dedans ??
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 août 2007 : 22:47:45
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Dès lors que l'engagement figure dans le PV vous avez la possibilité de l'assigner devant le tribunal d'instance pour obtenir la restitution.
MAIS, c'est le syndicat qui assignerait alors et ... il doit être représenté par son syndic  . Il faudrait alors envisager un changement de syndic.
Dans un premier temps, après une ultime mise en demeure de respecter son engagement qui comporterait en outre une demande de convocation de l'assemblée , le président du conseil syndical peut lui faire délivrer une sommation par huissier d'avoir à réintégrer les fonds sous huit jours et à défaut de convoquer l'assemblée générale.
Par ailleurs, on ne peut reprocher au syndic de ne pas avoir repéré les défauts techniques de la réfection d'une toiture, sauf s'il s'agissait d'une malfaçon énorme devant sauter aux yeux de n'importe quel client avisé.
Il est malvenu, à mon avis, de faire une réfection de toiture sans maître d'oeuvre. Ce genre de chantier est techniquement incontrôlale par un syndic non architecte. La réception doit donc être considérée comme effectuée par un client lambda non averti et et le syndicat conserve ses droits à l'encontre de l'entrepreneur. Mais il ne doit pas les laisser dépérir. Il faut lui dénoncer le contrôle de l'APAVE
auquel, je l'espère, il a bien été convoqué. Un contrôle hors la présence du contrôlé perd une partie de son intérêt.
Quant aux rapports personnels ? Ils peuvent permettre l'obtention d'un aveu et sa reconnaissance écrite. Inutile en l'espèce.
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poul1
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 21 août 2007 : 23:48:26
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OK, je retiens l'idée de la sommation à payer signifiée par huissier. Je vais la suggérer au président du CS.
Quant au reste et pour information :
- oui l'entreprise était bien présente lors du controle APAVE
- nous réclamons en vain maintenant depuis plusieurs mois au syndic, copie des courriers qu'il est censé avoir envoyé à l'entreprise pour reprise des travaux et mise aux normes.
- changer de syndic, bien sûr que j'y songe et souhaite convaincre avec le CS les autres copropriétaires mais, comme vous le savez, ceci se prépare de longue date afin de ne pas se retrouver sans syndic le jour où l'on congédie l'actuel.
Quant aux "rapports personnels" dont il est question, j'avoue ne pas très bien saisir l'idée suggérée.
En tous cas, merci à tous pour vos messages. |
POUL1 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 août 2007 : 09:34:41
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poul1, de quel type de toiture s'agit t il?
-en plus de "non conformes aux règles de l'art" (ce qui ne veut pas dire grand chose) je suppose que l'APAV a indiqué les normes non respectées;pouvez vous nous en dire plus?
-la commande a t elle été passée sur le devis entreprise ou sur un descriptif des travaux dans lequel figurait les DTU à respecter,fait par exemple par un mètreur, auquel les entreprises ont répondu? |
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poul1
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 22 août 2007 : 11:56:30
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Bonjour,
Il s'agit d'un toit en tuile de 240 m2 (Poudenx Imerys modèle la Marseillaise).
La constitution (du haut vers le bas) de la toiture est la suivante :
tuiles, lame d'air, liteaux support de tuile, isolant mince, écran griltex, volige, chevrons, lame d'air entre chevrons, isolant traditionnel laine minérale sur Kraft bitumineux déroulé entre les chevrons.
Le devis initial de 14000€, voté en AG, ne proposait que l'écran griltex.
En cours d'exécution des travaux l'entreprise a indiqué au syndic qu'il fallait rajouter un isolant mince accepté par le syndic sans en référer au CS : surcoût de 6000€ !!!...
Un charpentier et un architecte de nos connaissances ont accepté d'examiner les travaux effectués. Leurs conclusions :
- l'ajout de l'isolant mince réfléchissant n'apporte rien.
- les tuiles sont posées sur des liteaux "sans contre-litage". La lame d'air entre les tuiles et l'isolant est insuffisante voire quasi inexistante d'où un risque de dommages en cas de gel.
Par ailleurs la documentation du fabricant indique bien qu'un contrelitage est nécessaire.
Tous ces points ont été confirmés par l'APAVE.
Notre problème : lutter contre l'inertie du syndic qui n'a à ce jour encore rien fait que ce soit le remboursement des 6000€ ou l'exigence de reprise des travaux auprès de l'entreprise. |
POUL1 |
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5diques
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 13:18:06
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Concerne les adhérents FNAIM
Il existe un code d'ethique et de déontologie de la FNAIM.
Je reprend un article :
une réclamation déposée auprès de la chambre FNAIM dont relève le professionnel donne lieu à instruction aux fins de médiation ;
si à cette occasion, la Chambre constate un éventuel manquement au COde, elle saisit les instances disciplinaires compétentes qui examinent les suites à donner
Il faut donc que vous preniez contact avec la Chambre FNAIM auque votre syndic est affilié
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 16:09:49
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5diques là vous révez (malheureusement) voir ce lien>>>>>><
http://argusdulogement.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=47808
Nous avons eu il y a qq années un syndic (gros)et des problèmes avec lui,le CS a écrit, à la caisse que vous indiquez, avec un dossier justificatif de notre "réclamation" pas de réponse même après "relance" LRAR |
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poul1
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 18:02:42
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Je crois effectivement qu'un recours auprès de la FNAIM (notre syndic y est affilié) est sans espoir sur ce cas.
J'ai recherché en vain s'il y avait un service FNAIM habilité à recevoir ce genre de plainte.
La FNAIM est essentiellement là pour garantir des fonds en cas de faillite d'un syndic. Dommage ! |
POUL1 |
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5diques
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 21:32:19
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Ce code de déontologie de la FNAIM a été mis au point cette année. Il ne faut pas partir battu ..
Il y a différence entre la Caisse de Garantie et les chambres
Indiquez moi votre département et je vous dirai à qui vous adresser.
Allez courage !
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M A D |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 22:19:02
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je serais curieux de connaître le résultat de l'intervention de poult1 ,si intervention il y a,en espérant que ce fameux code est d'une autre nature que celui mis en place par l'organisation précitée + d'autres il y a de nombreuses années et qui se nommait:
Référentiel S-304-1-96 ind 0 qualité syndic
et qui dans son article 11 précisait notamment:
<.........permet aux copropriétaires et à leur représentants de les saisir de tout litige ou réclamation relatif aux services faisant l'objet de la certification
...............
En cas de réclamation fondée,que ce soit vis-à-vis des caractéristiques certifiées dans le cadre du présent référentiel ou des caractéristiques règlementaire de service,le bénéficiaire de la certification concerné s'engage à assurer auprès du copropriétaire le dédomagement,ou les mesures correctives appropriées >
comme indiqué,jamais de réponse!!!!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 22:40:56
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Pour ce qui est du lien " Argus du logement " que j'ai suivi, Felix 1930 fait une confusion car dans ce cas c'est de la Caisse de garantie de la Fnaim qu'il s'agissait pour un problème qui ne relevait en rien de la garantie financière.
On a bourré le crane aux copropriétaires en leur recommandant, dans certaines histoires qui ne tenaient pas debout, qu'ils n'avaient qu'à écrire en même temps à l'assureur RCP, au garant financier, à l'organisme certificateur, à la Fédération Machin, à l'Elysée, et tutti quanti.
Ces organismes croulent sous des masses de lettres dont 70 % ne tiennent pas debout. La conséquence es évidente : les lettres qui sont justifiées pour l'un au moins des organismes ne font pas toujours l'objet d'un traitement correct.
Toujours la même explication à cette situation : méconnaissance des règles les plus élémentaires de la copropriété. Il faut y ajouter qu'à l'occasion de ventes, par exemple, un grand nombre de notaires ne prennent pas la peine d'éclairer les parties sur les règles un peu plus complexes de la répartition des charges entre vendeur et acquéreur.
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5diques
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 05:27:32
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Ci-dessous un extrait de ce code, article 33.37
Un traitement des réclamations formalisé
Le professionnel adhérent à la FNAIM traite les réclamations qui lui sont
adressées dans un délai raisonnable.
Il est doté d’une procédure formelle de traitement des réclamations écrites de
ses clients. Il les informe sur leur demande de l’existence de cette procédure au
respect de laquelle il s’oblige.
Cette procédure prévoit notamment :
• L’accusé de réception par écrit de la réclamation dans un délai maximum de
quinze jours oeuvrés, quel que soit le mode de communication utilisé. Cet écrit
précise la procédure de traitement des réclamations qui lui est propre.
• La fourniture de l’identité d’une personne avec laquelle il peut entrer en
relation.
• En cas de persistance du différend, le professionnel adhérent à la FNAIM fait
une réponse écrite circonstanciée à l’auteur de la réclamation.
Lorsqu’une Chambre reçoit une réclamation écrite d’un client d’un de ses adhérents :
• Elle en accuse réception par écrit dans un délai maximum de quinze jours.
• Elle instruit la plainte, aux fins de médiation, entre l’adhérent et son client.
Le professionnel mis en cause fournit, dans un délai de quinze jours, tous
renseignements qui lui sont demandés par ladite Chambre.En cas de carence de l’adhérent, la Chambre en informe la Fédération, qui
examine les suites à donner et rend compte au client et à la Chambre
concernée.
Tentez votre chance en demandant l'application de cet article, cela vous coutera un timbre ! |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 11:30:33
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5diques, peut-être un peu trop novice dans la profession pour tenir un tel raisonnement ????
cela n'est qu'une utopie afin de se faire valoir par rapport aux autres caisses de garantie et suis de l'avis de JPM sur "Ces organismes croulent sous des masses de lettres dont 70 % ne tiennent pas debout." |
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poul1
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 19:37:49
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OK 5diques, je vais quand même tenter ma chance auprès de la chambre FNAIM de la région. Il s'agit des Pyrénées Atlantiques, j'ai vu qu'elle était basée à Pau.
Vous avez raison je vais perdre au maximum le coût d'un timbre ou d'une lettre recommandée.
Je vous tiendrai au courant si j'obtiens un jour une réponse. |
POUL1 |
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Quelle action possible contre un syndic ?
Forum fermé
