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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
 Posté - 24 août 2007 : 14:37:38
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Bonjour,
Les statuts de notre ASL datent de 1998 n'ont à priori pas été enregistrés à la préfecture.
Ils ont besoin d'être remis à jour pour être conformes à l'ordonnance de 2004.
Mais leur modification pourra t'elle être enregistrée si les statuts d'origine ne sont pas enregistrés?
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Cordialement
Dominique |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 19:19:11
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A priori l'ASL doit d'abord être déclarée avant de modifier ses statuts. Ce qui est logique.
La difficulté est alors d'obtenir l'accord unanime nécessaire à la constitution d'une ASL.
J'ai vu un cas où la prefecture s'est cependant contentée de repartir à zéro avec les nouveaux Statuts + Règlement approuvés en AG extraordinaire. Selon la majorité requise pour la révision desdits statuts.
Le mieux est de vous rapprocher de votre Préfecture pour exposer votre situation. |
Christophe |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 20:25:30
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Si votre ASL n'est pas déclarée, ...elle ne doit pas non plus avoir été publiée aux hypothèques par un "dépôts de pièces" contant les actes fondateurs... et les statuts
Elle n'a donc vraisemblablement AUCUNE EXISTENCE LEGALE, et n'est pas opposable aux tiers
Vous pouvez donc "profiter" de la "mise à jour" pour satisfaire aux obligations de déclaration
Le consentement unanime des co-lotis n'est pas requis pour une ASL de lotissement...pas de problème pour cette "naissance officielle" |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 25 août 2007 : 09:51:07
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MOUT : vous avez sans doute raison si approbation des statuts = consentement,à en croire le commentaire donné par la fiche n°2 de la Circulaire du 11 juillet 2007 relative aux associations de propriétaires dont je reproduis le paragraphe suivant :
La Création (d'ASL)1-1
Les modalités de la création
…
Le cas particulier des ASL de lotissement
Bien que les ASL de lotissement constituées en application de l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme relèvent de la catégorie "association syndicale libre", leur constitution est obligatoire lorsque des équipements communs sont prévus dans le lotissement
Elles regroupent les acquéreurs de lots qui lui confient la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public.
Le fait qu'une association syndicale doive être obligatoirement constituée emporte comme conséquence qu'il n'est pas nécessaire de recueillir l'accord unanime des propriétaires des lots concernés pour adopter les statuts. Cela a été affirmé à plusieurs reprises par les juridictions judiciaires compétentes en matière d'association syndicale libre (Cass, civ 3ème28 novembre 1972 ; confirmé par Cass, civ 3ème - 1er juillet 1980 - 18 décembre 1991 - 28 avril 1993).
L'appartenance à l'association syndicale résulte simplement de l'inclusion du terrain dans le périmètre syndical, quels que soient les travaux exécutés ou les prestations servies. L'acquisition d'une parcelle dans un lotissement vaut par elle-même acceptation des statuts de l'association syndicale (Cass, civ 3ème - 28 novembre 1972).
L'article 3 D a tiré les conséquences de cette jurisprudence en exonérant d'un écrit spécifique portant adhésion, les membres d'une ASL de lotissement, l'acte d'acquisition du lot valant en lui-même adhésion à l'ASL. Cet article vise l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme abrogé à compter du lei" juillet 2007 et remplacé par l'article R. 442-7 du même code. Cette modification est sans effet sur les règles de déclaration des ASL de lotissement présentées ci-dessus qui demeurent jurisprudentiellement établies, elle sera intégrée dans l'article 3 D, dès que le décret du 3 mai 2006 fera l'objet d'une révision. |
Christophe |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 25 août 2007 : 11:20:08
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Oui! mais il n'y a pas que des ASL de lotissement que je sache !
Que faites vous lorsque c'est une ASL comprenant un ensemble immobilier ?,où trois copropriétés une sur chaque parcelle, est gérée par cette dernière. Le consentement unanime de tous les copropriétaires est semble-t-il nécessaire dans chacune des copropriétés, non ?
(Le syndic n'ayant aucun pouvoir de représentation) |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 26 août 2007 : 23:13:18
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Bonsoir,
Nous ne sommes pas en lotissements. L' ASL regroupe 3 copropriétés.
Les statuts de l'ASL ont été déposés aux hypothèques comme nos RDC, mais pas en préfecture.
Nos statuts d'ASL indiquent que ce sont les 3 syndicats de copropriétés qui sont membres (et non pas les copropriétaires) et que ces syndicats ne sont représentés que par leur syndic. Notre directeur d'ASL est actuellement assuré par notre syndic professionnel avec un contrat de directeur.
Vous comprenez la necessité que nous avons de modifier les statuts...
Dans les conditions actuelles, je doute que la préfecture puisse accepter l'incription de nos statuts d'origine pour qu'on puisse ensuite inscrire leurs modifications.
Les voix en assemblée générale sont attribuées proportionnellement à la SHON de chaque copropriété et pour modifier les statuts il faut la majorité des 3/4 des voix.
Ou alors faudra t'il revoir les statuts de l'ASL avant toute inscription et dans ce cas obtenir l'unanimité des 150 ou 160 copropriétaires que comptent nos 3 copropriété? (ce qui me parait quasiment impossible à obtenir) |
Cordialement
Dominique |
Edité par - Dominique76 le 26 août 2007 23:26:06 |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 07:44:09
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Afin de complèter votre analyse, demandez-donc aux hypothèques, si l'ASL est véritablement propriétaire des parties communes générales ?.
Sinon cela serait encore le lotisseur le propriétaire qui n'aurait pas fait son travail !. L'ASL serait dans l'impossibilité de gérer quoi que ce soit, n'ayant pas la qualité juridique. |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 10:55:27
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| L'ASL n'est pas propriétaire des parties communes. Les parties communes gérées par l' ASL font parties des parties communes de l'une ou l'autre des copropriétés membres de l'ASL. |
Cordialement
Dominique |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 11:05:33
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Dominique 76, permettez moi de vous dire: que là vous êtes à coté de la plaque, ou bien c'est moi qui ne comprends plus rien ?!.
En fait, si on constitue en plus des trois copropriétés (gérées chacune par un syndic différent) une ASL, c'est bien pour que cette dernière gère les parties communes générales, c'est à dire hors parties communes de chaque copropriétés. Sinon il n'y aurait pas lieu de créer une ASL ! vous voyez la nuance ? |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 12:18:34
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| Non, l'ASL gère la piscine qui est construite sur notre parcelle, de même la loge et le logement du gardien sont dans notre immeuble et ces éléments font parties des parties communes de notre copropriété. Mais notre piscine étant mise à la disposition des copropriétaires des 2 copropriétés voisines,(droits de passages + droits de jouissance) elle est gérée par une ASL. De même, le gardien qui loge dans l'immeuble est géré aussi par l'ASL car il s'occupe aussi de l'entretien des 2 autres copropriétés. |
Cordialement
Dominique |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 15:05:44
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Et alors qu'est-ce que cela change ? d'aprés vous que gère l'ASL au juste ?
- Les voieries
- Les VRD
- Les espaces verts
- La piscine
- Le gardien et que voulez-vous de plus ? |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 15:57:41
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Notre problème n'est pas sur ce que gère l'ASL, mais comment déclarer et se faire accepter la modification des statuts de cette ASL à la préfecture pour être conforme à l'ordonnance de 2004 alors que ses statuts d'origine n'avait pas fait l'objet d'une déclaration cette préfecture.
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Cordialement
Dominique |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 16:24:58
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C'est simple, procédez comme pour une création d'ASL (Voir fiche n°2 de la circulaire et son lien, indiqués dans le présent forum sous le titre ASA et ASL).
Puisque vous n'êtes pas dans un lotissement il vous faudra l'unanimité des consentements.
Y voyez-vous une difficulté ? |
Christophe |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 16:29:31
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Je vous comprends bien mais, si votre ASL n'est pas propriétaire des parties communes générales, elle n'a pas non plus d'objet et sans objet, pas d'ASL !. Vous pouvez avoir trente six statuts, ils n'auront aucune valeur tant que l'ASL n'aura pas d'objet.
Donc, votre soucis majeur passe en seconde position tant que vous n'aurez pas résolu de l'existence même de votre association. |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 17:08:39
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Pour CHRI64
Nous sommes entre 150 et 160 copropriétaires, et il suffit d'un seul contestataire pour ne pas obtenir cette unanimité 
Pour TRAGAMO
Dans les statuts de notre ASL, l'objet n'impose pas l'acquisition des biens qu'elle entretient ou gère, mais seulement qu'elle pourra éventuellement les acquérir. Je vois mal comment des parties communes de copropriétés pourraient être transférées à une ASL, en tout cas dans notre RDC rien n'est prévu, de plus nos RDC ne prévoyaient que la création d'une Union de copropriétés.... |
Cordialement
Dominique |
Edité par - Dominique76 le 27 août 2007 17:18:31 |
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TRAGAMO
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339 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 19:09:13
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| Alors ! pourquoi vous ne dites pas :" Tout est meilleur dans le meilleur des mondes:" !? tant que vous y êtes ! |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 19:18:45
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Je ne comprends pas le point de vue de TRAGAMO : L'objet d'une ASL peut être d'entretenir un bien commun sans en être propriétaire. C'est trés fréquent.
Si l'unanimité ne peut être obtenue ( probabilité extrêmement faible il est vrai) il faut à mon avis s'orienter vers une autre forme de gestion commune. Convention entre ceux qui l'acceptent ? |
Christophe |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 22:11:55
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Peut être faut il rédiger des statuts pour créer une Union de syndicats, les faire approuver par l'AG de chaque copropriété (art.25) et puis dissoudre l'ASL.
Les statuts de l'ASL indiquent que la dissolution de l'ASL n'est possible qu'en cas de disparition de l'objet ou de changement du mode de gestion. Est ce que la création d'une union peut être considéré comme un changement de gestion? |
Cordialement
Dominique |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 28 août 2007 : 18:12:13
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A L'ATTENTION DE CHRI64 -
Afin de parfaire mes connaissances en ce qui concerne la gestion des ASL,j'aimerai que vous m'expliquiez d'où vous puisez cette affirmation
:" l'objet d'une ASL peut être d'entretenir un bien commun sans en être propriétaire :" C'est trés fréquent??
Que ce soit une ASL de lotissement ou une ASL hors lotissement, en principe son objet est d'entretenir les parties communes générales et équipements communs + vrd, éclairage etc...
Si l'ASL n'est pas propriétaire elle ne peut par conséquent ester en justice (cass.3e civ.24.01.1978) Il ne suffit pas que le transfert soit prévu, il faut qu'il ait bel et bien lieu et qu'un acte soit dressé dans ce sens. (ça c'est ma version)... à vous !
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camille13
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 28 août 2007 : 19:32:09
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L’objet d’une ASL doit figurer en toute lettre dans ses statuts.
Le concierge, l’entretien et l’exploitation de la piscine, tout cela peut très bien être de la compétence de l’ASL, à la condition que cela soit dans ses statuts, même si la conciergerie la piscine ou le boulodrome sont la propriété de l’une de vos trois copropriété, il en serait de même si ces éléments étaient encore la propriété du lotisseur ou du promoteur.
Si l’appartenance à l’ASL est inscrite au règlement de chaque copropriété, vous êtes tous membres de l’ASL. Le notaire a mentionné à l’acte de vente le règlement de copropriété. En signant l’acte d’achat, vous avez adhéré à l’ASL. Le défaut de publication prive seulement l’ASL du droit d’acheter, de vendre, d’ester en justice, mais l’ASL existe. Article 5 de l’ordonnance de 2004. Il faut profiter de la modification des statuts pour procéder à la déclaration et à la publication prévues à l’article 8.
L’idée de Dominique 76 est séduisante, si vous avez une majorité pour substituer une union de syndicats à l’ASL, vous bénéficierez d’une gestion soumise à la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967, qui sont beaucoup plus encadrés et protecteurs que l’ordonnance de 2004, surtout face à un syndic professionnel. Une ASL entre les mains d’un syndic professionnel c’est un véritable danger, surtout s’il est aussi le syndic des 3 copropriétés. Il représente chaque copropriété et peut donc faire ce qu’il veut puisque les décisions de l’ASL s’imposent aux copropriétés.
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Camille |
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Modifications et enregistrement statuts
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