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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
 Posté - 29 août 2007 : 09:24:43
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Merci Camille13 d'avoir répondu à ma place à TRAGAMO.
Je rajouterais que nous sommes peut-être trop influencés par le cas particulier des ASL de lotissement. Dans ce cas la règle générale est en effet que le lotisseur effectue le transfert de la propriété des parties communes à l'ASL, créée pour leur gestion.
Autre élément que je viens de découvrir dans ma nouvelle bible (Circulaire du 11 juillet 2007 - Fiche 2 - Annexe 4) qui prévoit la possibilité de gérer une copropriété par une ASL (!). Là les parties communes sont propriété indivise des propriétaires et non de l'ASL :
2.1 – La gestion des immeubles et ensemble immobiliers en copropriété
Les immeubles ou groupes d’immeubles en copropriété sont normalement régis par la loi
n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Aux termes
de son article 1er, une convention contraire peut toutefois prévoir une organisation différente,
pouvant notamment prendre la forme d’une association syndicale régie par l’ordonnance du
1er juillet 2004. Il apparaît par conséquent que ces deux régimes juridiques sont exclusifs l’un
de l’autre pour la gestion d’un immeuble en copropriété.
14
Le recours au régime des ASL pour la gestion des parties communes d’une copropriété peut
s’avérer risqué, la loi fixant très peu de règles pour les ASL alors que la gestion par un
syndicat de copropriété est très encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret
d’application du 17 mars 1967. Les ASL n’ont pas obligatoirement un règlement de
copropriété comme les immeubles bâtis divisés en lots. La rédaction des statuts d’une ASL
gérant une copropriété doit par conséquent être la plus précise possible.
Les ensembles immobiliers comprenant terrains, immeubles et installations communes, ainsi
que les maisons individuelles indépendantes, construites sur un même terrain, peuvent
également être soumis au régime de la copropriété ou des ASL. Il est alors possible que les
parties communes de l’ensemble soient gérées par une ASL alors que les parties communes
de chaque immeuble compris dans l’ensemble sont gérées par un syndicat relevant de la loi de
1965. |
Christophe |
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TRAGAMO
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339 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 16:11:09
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/ LA CREATION DE L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE
La constitution d'une A.S.L. exige le consentement unanime des associés (article 7, alinéa 1 de l'ordonnance).
Si un immeuble en copropriété est inclus dans une association syndicale libre, chaque copropriétaire revêt personnellement la qualité d'associé, sachant que l'adhésion à une association syndicale libre exige l'accord de l'ensemble des propriétaires.
Les règles de constitution des A.S.L. sont caractérisées par le formalisme. C'est ainsi que le consentement unanime des propriétaires intéressés doit être constaté par écrit. Si le consentement des associés ne figure pas dans un écrit, l'association syndicale n'est pas légalement constituée.
Vous pouvez rajouter ceci dans votre nouvelle bible en + |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 17:03:47
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TRAGAMO : avez vous lu qui est déjà inscrit au verset 1-1, pardon, au paragraphe 1-1 que j'ai mentionné dans la présente discussion (Réponse du 25 août dernier)en caractère gras : cas particulier des ASL de lotissement?
Je le recopie ci-après :
Le fait qu'une association syndicale doive être obligatoirement constituée emporte comme conséquence qu'il n'est pas nécessaire de recueillir l'accord unanime des propriétaires des lots concernés pour adopter les statuts. Cela a été affirmé à plusieurs reprises par les juridictions judiciaires compétentes en matière d'association syndicale libre (Cass, civ 3ème28 novembre 1972 ; confirmé par Cass, civ 3ème - 1er juillet 1980 - 18 décembre 1991 - 28 avril 1993).
L'appartenance à l'association syndicale résulte simplement de l'inclusion du terrain dans le périmètre syndical, quels que soient les travaux exécutés ou les prestations servies. L'acquisition d'une parcelle dans un lotissement vaut par elle-même acceptation des statuts de l'association syndicale (Cass, civ 3ème - 28 novembre 1972).
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Christophe |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 17:36:23
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Donc pour être plus précis : si l'immeuble en copropriété fait partie du lotissement (dès sa conception), l'unanimité n'est pas requise.
Dans tous les autres cas, elle l'est.
Bonne route.
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Christophe |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 17:41:14
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Suis-je éveillé où dors-je encore ?
Mais enfin, vous le faites exprés ? Combien de fois, il faudra dire: qu'il n'y a pas que les ASL de lotissement mais aussi celles hors lotissement ! qu'est-ce que vous faites de celles-là ?
Par contre, à ma question précédente dont j'attends toujours la réponse, vous passez à coté, pourquoi ne répondez-vous pas ? |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 17:58:12
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**modération**
2 autres éditions identiques de ce message répété à tort ont été supprimées dans ce fil
VI. La mise en conformité des statuts des A.S.L. est une obligation.
Les associations syndicales libres sont contraintes d'adapter leurs statuts, l'article 60 usant de termes dépourvus de toute ambiguïté puisqu'il est précisé que la mise en conformité doit intervenir dans un délai de deux ans. Mais il s'agit là d'une obligation sans sanction, tout du moins sans sanction expressément prévue par le texte lui-même.
Il est vrai que l'ordonnance prévoyait une sanction, à savoir l'intervention préfectorale en cas de carence d'une association qui n'aurait pas accompli les formalités nécessaires dans le délai requis.
Mais, si les A.S.L. semblent comprises dans le champ d'application de cette disposition figurant dans l'ordonnance - on l'a vu - elles ne sont plus cependant expressément visées par le décret ; il subsiste néanmoins une équivoque qui, à ce jour, n'est pas levée.
Celle-ci existe d'autant plus que l'autorité administrative participe à la création de l'A.S.L. puisque le Préfet intervient lors de la déclaration de l'Association syndicale libre de manière, certes, passive mais néanmoins effective ; en effet, c'est à la Préfecture du département qu'est effectuée la déclaration, deux exemplaires des statuts y étant joints.
Le Préfet s'avère donc être le conservateur des statuts des A.S.L. qui sont à sa disposition, ce qui lui permet d'avoir un accès permanent à ces documents et de vérifier, par conséquent, s'ils sont conformes.
Encore faut-il qu'il se sente intéressé par les investigations qu'il pourrait effectuer.
En effet, dans les faits, il semble peu vraisemblable que l'autorité préfectorale fasse injonction à une A.S.L. de mettre à jour ses statuts, à moins éventuellement qu'un des immeubles inclus dans le périmètre de l'association dépende de l'autorité publique.
Les conséquences du défaut de mise en conformité.
En tout état de cause, si les formalités tendant à mettre les statuts en conformité ne sont pas remplies, cette omission ne devrait théoriquement pas avoir pour conséquence de porter atteinte à l'existence de l'A.S.L. Celle-ci semble pouvoir continuer de fonctionner à partir de statuts non conformes, sans que pour autant un risque de nullité des décisions prises en vertu de ses statuts soit envisageable, la nullité n'étant pas prévue par les textes.
Il n'y a pas danger non plus de faire perdre à l'A.S.L. sa personnalité morale, comme cela a pu être le cas pour les sociétés civiles n'ayant pas été immatriculées en temps utile.
Mais, rappelons toutefois que l'article 60 de l'ordonnance a précisé que les statuts rédigés dans le cadre de l'ancienne législation demeurent applicables jusqu'à leur mise en conformité. Cela ne signifie-t-il pas que si absence de conformité il y a, les anciens statuts ne reçoivent plus application ?
En tout état de cause, l'absence de mise en conformité est susceptible de susciter des dysfonctionnements dans la vie de l'A.S.L. dont peuvent, par exemple, se prévaloir les membres de l'association. Ainsi, toute personne intéressée est en droit d'invoquer la carence de l'A.S.L. pour demander, au besoin judiciairement, par exemple sous astreinte, que la mise en conformité intervienne.
Cette réclamation peut être formulée sans qu'il soit nécessaire de prouver l'existence d'un préjudice spécifique. Nous sommes en présence d'une obligation légale. Il suffit de constater qu'elle est transgressée, ce qui constitue en soi un grief, l'A.S.L. étant alors dans l'obligation d'accomplir les formalités nécessaires inhérentes à un texte dont elle aurait négligé l'application.
Il ne faut pas oublier non plus que des tiers peuvent se prévaloir des insuffisances des statuts.
L'article 3 du décret du 3 mai 2006 prévoit, en particulier, que doivent être insérées dans les statuts les modalités de représentation de l'A.S.L. à l'égard des tiers. Ces prescriptions peuvent avoir une incidence, notamment en matière de représentation en justice. Si, aux termes de l'article 5 de l'ordonnance, les associations syndicales de propriétaires disposent de la capacité d'agir en justice, encore faut-il qu'elles justifient de la qualité de la personne qui agit et les représente. Le défaut de qualité pour agir peut entraîner des conséquences préjudiciables d'une nature analogue à celles suscitées par l'application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 en matière de copropriété.
Il en va de même pour l'inscription de l'hypothèque légale. Si la personne qui agit au nom de l'A.S.L. n'a pas qualité pour la représenter, l'hypothèque est potentiellement nulle.
Rappelons qu'aux termes du 2ème alinéa de l'article 117 du N.C.P.C., le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte notifié au nom de cette personne.
à rajouter sur votre bible (verset compris) Bonne nuit ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 05 sept. 2007 18:16:54 |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 19:43:08
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 Du calme.
Simples forumeurs que nous sommes et sans doute pas experts près des Tribunaux.
Le seul qui pourrait nous mettre d'accord c'est un juge ....et encore , l'appel, la cassation cela existe bel et bien.
Un petit lien pour comprendre le travail d'un juge :
http://coursenligne.sciences-po.fr/2004_2005/frison_roche/art4.pdf
Alors , ce n'est pas nous qui en prenant tel ou tel " morceau " de loi , de décret , de statuts , de ... allons régler le problème.
Orientons , donnons des avis , mais de grâce ,sauf à être sûr de sûr ... et encore , ne nous prenons pas la tête .
Des fortes têtes ...il y en a assez hors du forum...
Lorsque l'on voit les interprétations , analyses , synthèses, conclusions de certains spécialistes juridiques , il faut prendre du recul et rester calme, laissons faire ceux dont c'est le métier.
Je pense n'avoir froissé personne .
Restons donc dans notre partie afin de rester :
Assez Simple à Lire . |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 13:54:18
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Citation :
Initialement entré par Mout
Si votre ASL n'est pas déclarée, ...elle ne doit pas non plus avoir été publiée aux hypothèques par un "dépôts de pièces" contant les actes fondateurs... et les statuts
Elle n'a donc vraisemblablement AUCUNE EXISTENCE LEGALE, et n'est pas opposable aux tiers
Vous pouvez donc "profiter" de la "mise à jour" pour satisfaire aux obligations de déclaration
Le consentement unanime des co-lotis n'est pas requis pour une ASL de lotissement...pas de problème pour cette "naissance officielle"
Après renseignement pris auprès du directeur de l'ASL et relecture de mon acte de propriété:
Les statuts de l'ASL ont été déposés début 1999 aux hyphothèques par le notaire qui les a rédigé. Mais rien n'a été fait ensuite auprès de la préfecture.
Alors doit on considérer cette ASL comme ayant été valablement déclarée?
Merci d'avance |
Cordialement
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 15:04:06
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là, pour le coup, je ne partage pas votre avis, Champagne : autant l'autre fil spécifique ouvert sur ce sujet par votre serviteur -moi- l'a été à tort, autant citer cette référence de circulaire est utile, nécessaire peut-être, dans ce fil pour répondre aux interrogations de Dominique qui y trouvera une grande part de ses réponses, notamment le fait que l'ASL existe puisque ses statuts existent... mais qu'elle n'a sans doute pas acquis la capacité d'agir en justice.
PS: si vous parcourez le forum droit de l'urbanisme, vous verrez que l'article 678, par exemple, est cité et indiqué en lien plusieurs dizaines de fois... mais pas une fois ça ne doublonne !
j'ajoute, à destination de Dominique, que cette circulaire est très détaillée aussi pour les ASL hors lotissement  |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 05 sept. 2007 15:27:09 |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 17:37:23
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Nous sommes d'accord , mais je me suis mal expliqué.
- Je renvoyait au sujet de chri64 - ASA et ASL - faisant état de cette circulaire du 11.07.2007.
Et je disais que les 3 posts ci dessus - de TRAGAMO - étaient en doublon puisqu'ils sont recopiés 3 fois.
Pour la clarté du sujet, un modo pourrait éditer 2 copié - collé.
Donc tout va bien .Cordialement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 18:14:43
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| ok, c'est fait |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
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all019
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 13:11:27
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bonjour,
j'ai lu beaucoup de chose sur la mise a jour des statuts d'une asl et la circulaire du 11.07.2007,
mais je m'interroge quand même sur plusieurs points.
- j'ai lu plusieurs fois qu'il n'était pas obligatoire de le faire et j'ai également lu son contraire.
- de plus, plusieurs écris stipule l'obligation de faire paraître aux JO et de les enregistrer en préfecture.
j'avoue être un peux perdu dans tout ça!
je précise que c'est une asl de lotissement.
je vous remercie de m'éclairer sur ces points. |
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dambre
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 16:59:03
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| il est obligatoire de deposer les nouveaux statuts en Prefecture , pour publication au JO , avant l'eté 2008 , mais les statuts actuels restent valables tant qu'il n'y pas action en justice d'un societaire . |
dambre |
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all019
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 19:38:02
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Bonsoir,
merci de cette réponse claire et nette! |
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CHRISTOL
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 11 oct. 2007 : 14:38:55
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Bonjour à tous.
Je suis en train de procéder à la "mise à jour" de nos statuts (ASL de lotissement - 28 associés)et j'ai un petit problème de compréhension au sujet de l'article 7 de l'ordonnance...
Je lis que doit figurer : "la liste des immenbles compris dans son périmètre".
Sous quelle forme puis-je inscrire cela ?...
J'ai pensé à quelque chose du genre suivant :
"L'association comprend dans son périmètre 28 lots constructibles (xxx m²), des voies de communication (xxx m²), un bassin de rétention et espace vert (xxx m²) pour une surface totale de xxx m².
Le tout sur le terrain cadastré XX, parcelles xxx, xxx, xxx, xxx et xxx, lieu-dit xxx, commune de xxx."
Mais peut-être suis-je à côté de la plaque?...
Merci pour vos éclaircissements.
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Edité par - CHRISTOL le 11 oct. 2007 14:50:08 |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 08:51:41
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| C'est bien ça .C'est parfait comme description du périmètre de l'A.S.L. Mais ne pas oublier d'inclusion d'un lot. |
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CHRISTOL
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 09:51:10
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Merci pour votre réponse rapide, champagne.
Qu'entendez-vous par "inclusion d'un lot" ?
Est-ce la possibilité pour un "riverain" du lotissement de demander à l'ensemble des associés d'inclure sa propriété dans l'ASL ?
Et dans ce cas, comment formuler cette possibilité dans les statuts?
(je vais de mon côté rechercher si des exemples existent...)
Je pense à quelque chose du genre :
"Les règles d'extension ou de diminution du périmètre de l'association syndicale sont celles définies par les articles 37 et 38 de l'ordonnance du 1er juillet 2004"
qu'en pensez-vous ?
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Edité par - CHRISTOL le 12 oct. 2007 10:05:45 |
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