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 Sujet  |
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manech
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1418 réponses |
 Posté - 27 août 2007 : 19:43:47
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Notre copropriété, très récente, (première AG en mars 2007, est, conformément au RDC, gérée selon la formule: trois syndicats, (un syndicat principal et deux syndicats secondaires), trois syndics, trois CS etc...
Certains souhaitent passer à la formule: syndicat unique, avec charges spéciales par bâtiment.
Comment procéder? quel syndicat doit en décider? à quelle majorité?
Merci d'avance pour votre aide.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 21:21:25
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Impossible de changer.
Dans cette formule il faut évidemment avoir le même syndic pour les trois syndicats. Il ne s'agit pas d'un ensemble immobilier avec d'autres immeubles prévus à la suite ?
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 21:51:56
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Aucun autre immeuble n'est prévu àla suite.
Pourquoi est-ce impossible de changer? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 août 2007 : 21:23:52
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"Dans cette formule il faut évidemment avoir le même syndic pour les trois syndicats.": JPM: pourquoi ???
il n'y a aucune obligation
les interets ne sont pas obligatoirement les mêmes dans les syndicats secondaires
manech: l'existence de syndicats secondaires a des avantages : ils peuvent se réunir en AG concernant des questions spécifiques ( exemple: réfection cage d'escalier) sans être obligés de convoquer une AG de tout le syndicat |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 28 août 2007 : 21:53:14
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Il est vrai que c'est tout de meme mieux d'avoir le meme syndic au général et sur les secondaires, pour une question de "souplesse", de facilité.
Chez nous, nous avons 1 syndicat général et 9 secondaires ( 7 batiments + garages + commerces), pour environ 400 lots.
Mais là, côté pratique, d'avoir le meme syndic sur le général et sur 7 secondaires, si le syndic est mauvais, ça donne une vraie catastrophe...
Et il est vrai que c'est une charge de faire une AG couteuse chaque année (convoquer 400 personnes, envoyer le PV...) pour un budget similaire à 1 seul des batiments... un peu inutile, mais bon y'a pas le choix. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 août 2007 : 23:25:29
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Oui ! " Il faut " est inapproprié
Comme l'indique Flap, il faut (encore !  ) lire : " Il est préférable d'avoir le même syndic ". Le statut ne l'impose pas.
Quant à l'impossibilité ? Peut être pas absolue non plus, mais il y faudrait deux décisions unanimes (chacun des syndicats secondaires) et des frais considérables !
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 28 août 2007 : 23:49:38
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Hello Flap, JPM,
mais ne rêvons pas !
cela va contre l'interet des syndics pro eux meme qui preferent souvent se repartir la part du gâteau !
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 13:02:48
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merci pour vos réponses. Mais je suis exigeante!
C'est un syndic qui compte mette à l'ordre du jour le transfert de la gestion des syndicats secondaires au syndicat principal. J'aurais besoin d'avoir des références précises à lui opposer: quel article de loi ou décret, quelle jurisprudence? quel principe juridique? permet(tent) de dire qu'il faut un vote à l'unanimité? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 14:27:08
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Il n'est pas possible de transférer la gestion des syndicats secondaires au syndicat principal
Les trois gestions doivent demeurer impérativement distinctes : assemblées distinctes, conseils syndicaux distincts, comptabilités distinctes.
Une même personne physique ou morale peut être syndic des trois, mais avec trois chapeaux différents. C'est en principe la bonne solution.
Mais il peut aussi bien y avoir trois personnes différentes comme syndics.
Les syndicats sont en effet trois personnes morales différentes avec chacune son organisation et des organes (syndic et conseil syndical).
En particulier les assemblées générales doivent être totalement autonomes. Tous les copropriétaires assistent à l'assemblée du syndicat principal. Seuls les copropriétaires du syndicat secondaire A assistent à l'assemblée A, et idem pour B.
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air jordan
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2724 réponses |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 17:04:49
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La deuxième méthode exposée dans ce lien peut s'améliorer.
il est proposé de faire un vote sur l'article 26, illégal. Si pas de contestations dans les deux mois, l'affaire est dans le sac
Tant qu'à faire mieux vaut voter illégalement à l'article 24.
Les syndicats secondaires sont une plaie : il est aberrant que ce mode de fonctionnement soit imposé, sans possibilité légale de faire un syndicat unique. |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 17:13:15
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Citation :
Initialement entré par mespres
La deuxième méthode exposée dans ce lien peut s'améliorer.
il est proposé de faire un vote sur l'article 26, illégal. Si pas de contestations dans les deux mois, l'affaire est dans le sac
Tant qu'à faire mieux vaut voter illégalement à l'article 24.
Les syndicats secondaires sont une plaie : il est aberrant que ce mode de fonctionnement soit imposé, sans possibilité légale de faire un syndicat unique.
Certes Mespres, mais il s'agit en l'espèce de recourir à des méthodes illégales dont l'avocat sait et avoue qu'elles le sont.....
assez choquant non ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 17:28:45
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Ho ! Ho ! Deux méthodes contestables ? Il ne faut pas essayer de courir aussi vite que l'ARC
La première, de toute manière, est celle, parfaitement légale, que j'ai indiquée plus haut.
La seconde consiste à prendre à la majorité de l'article 26, une décision exigeant l'unanimité, à notifier la décision aux opposants et défaillants et à la mettre en oeuvre s'il n'y a pas de contestation judiciaire dans le délai de deux mois.
Je vous laisse le soin de prendre le Code de la copropriété Litec, édition 2007 sous article L 42 page 325 n° 31. Vous y trouverez une liste d'arrêts (Cass. et CA) qui valident cette manière de faire.
Les auteurs MM. Lafond et Stemmer rappellent qu'un fois le délai de recours expiré, la décision de l'assemblée ne peut plus être remise en cause et ceci quel que soit le vice de forme ou de fond dont elle se trouve affectée. Notamment pour une atteinte à la destination de l'immeuble Cass 3 civ 09/01/1985 Administrer juillet 1985 note Guillot)
La jurisprudence avait peu à peu introduit des exceptions : copropriétaire non ou mal convoqué par exemple. Par différents revirements on est revenu à l'application stricte de l'article L 42 alinéa 2.
Il en résulte que les indications de l'ARC méritent un examen plus circonspect et qu'en tout cas les appréciations portées sur la prestation de l'avocat en question sont pour le moins téméraires.
D'autant que l'ARC ne fait pas même allusion aux moyens sérieux qui pourraient, peut-être ? , être opposés à la seconde solution, après une étude approfondie du dossier et de l'évolution récente de la jurisprudence.
Mais nous serions là dans une discussion purement juridique tout à fait normale (un avis d'avocat peut toujours être discuté) et non pas dans le dénigrement inapproprié d'un professionnel.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 18:09:08
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hello JPM !
Une décision portant gravement atteinte aux droits des copropriétaires ou introduisant des clauses contraires à l'ordre public dans le RC pourrait être remise en cause même apres l'expiration du délai de recours.
Il ne s'agirait pas, en effet, d'une "décision de l'assemblée" au sens de l'article 42.
Elle pourrait être attaquée même après ce délai préfix de deux mois !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 18:34:52
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Je n'ai pas évoqué l'introduction d'une clause contraire à l'ordre public pour ne pas alourdir le message.
Celà pourrait rester la seule véritable exception.
Mais que faut-il entendre exactement par clause contraire à l'ordre public [il faut ajouter " de la copropriété ") dès lors que certaines clauses mises au rancart il y a vingt ans redeviennent légales ? Sic pour la solidarité des indivisaires par exemple.
On peut considérer qu'une clause qui interdirait aux noirs, aux blancs ou aux jaunes de monter par l'escalier principal serait sanctionnée par ce qu'elle est contraire à l'ordre public de droit commun.
De toute manière j'ai indiqué que l'ARC a eu le tort de ne pas évoquer les moyens d'aller à l'encontre de la seconde solution : l'action en nullité de l'assemblée (désormais reconnue comme distincte de l'action en contestation de toutes les décisions) et l'action en déclaration d'inexistence de la décision ou de l'assemblée. Ces deux actions ne sont pas des actions en contestation de décision. Elles ne sont donc pas asujetties au délai de deux mois
Pour le reste : voyez la jurisprudence. Le Code de la copropriété ne cite pas tous les arrêts mais les plus significatifs. Le respect de la destination de l'immeuble est bien un droit fondamental des copropriétaires  Le couperet est quand même tombé.
Depuis 1965, il y a des milliers de décisions qui sont passées de cette manière.
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 11:29:55
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| Mais les articles 6 à 37 ,42,46 de la Loi de 1965 et le Décret de 1967 sont d'ordre public. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 13:41:51
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Oui, l'article 42 alinéa 2 est d'odre public. C'est pour celà qu'il faut l'appliquer rigoureusement.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 15:31:49
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même problème, autre solution;
Si j'ai bien compris pour passer légalement du système à trois syndicats au système à un syndicat, il faudrait l'unanimité. Excluons.
Mais peut-être peut-il y avoir scission en deux syndicats avec union de syndicats pour les rares parties communes: bien que les immeubles soient mitoyens, une ligne marque la coupure entre les bâtiments A et B, selon le RDC ils ont en commun les réseaux jusqu'à leur point d'entrée dans chacun des bâtiments,ainsi que l'usage des portes d'accès parking de A au premier sous sol de A pour l'accès au parking de B, qui, situé sous B, est séparé de A par une grille.
Peut¯tre alors suffit-il de suivre l'article 28 , les majorités requises étant bien différentes. Je croyais que cet article ne pouvait s'appliquer que pour retirer d'un syndicat unique; mais si vous me confirmez qu'un syndicat secondaire peut se retirer du système à trois, alors notre problème sera résolu. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 17:13:17
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Personne, à la vérité, ne s'est cassé la tête à rechercher une solution sur ce problème pour la bonne raison que l'organisation en syndicats secondaires est excellente.
Le problème des frais est un faux problème puisqu'on le retrouve pareillement en présence d'une union de syndicats ou d'une ASL.
Un avantage certain est la souplesse de l'organisation de l'assemblee du syndicat principal : les copropriétaires s'en sont pas exclus comme ils le sont dans les unions et la plupart des ASL.
Ils peuvent :
- soit venir tous : ce qui peut poser problème
- soit venir à raison d'un, deux ou trois pour chaque syndicat puisque dans ce cas la limitation du nombre des mandats ne joue pas.
L'absence de limitation du nombre des mandats dans les assemblées principales est peu connue. C'est une règle excellente.
L'organisation du conseil syndical principal est également satifaisante sauf dans quelques cas particuliers ou les calculs posent problème.
Pour le reste : chacun chez soi.
Le législateur a oublié de prévoir cette organisation dès la création de la copropriété. Les praticiens s'en sont débrouillés fort bien.
Ce jour même, dans Loyers et copropriété septembre 2007, un article de Jean Marc Roux consacré au règlement de copropriété évoque cette possibilité.
Voilà une question à soumettre à la Commission des lois de l'Assemblée nationale qui souhaite des suggestions pour la simplification du droit. Il ne s'agirait pas d'une modification fondamentale mais de la simple réparation d'un oubli regrettable.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 17:22:59
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Citation :
Initialement entré par JPM
L'absence de limitation du nombre des mandats dans les assemblées principales est peu connue. C'est une règle excellente.
TOUT A FAIT D'ACCORD
je l'ai déjà utilisé....et aucun syndic (à ma connaissance) ne la connait.........il vaut donc mieux venir à l'AG avec les textes légaux quand vous voulez utiliser cette possibilité!! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 20 sept. 2007 : 17:45:19
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Certes, certes... mais dans notre cas le notaire a prévu dans le RDC la structure à 3 syndicats pour plaire au vendeur du terrain, futur propriétaire du bâtiment B, qui refusait le statut de la copropriété.Mais ce dernier est furieux de ne pas avoir son indépendance totale, et nous courons au conflit judiciaire si nous lui demandons de payer sa modeste part des dépenses du syndicat principal. D'ou ma question:"peut-on abandonner la structure à trois par scission?"
De l'autre côté nous avons le syndic principal, qui est aussi syndic provisoire de A qui veut nous faire passer sauvagement de la structure à 3 au syndicat unique! Avec les problèmes de malfaçons, autant dire que nous sommes une copro qui commence dans la joie.
Par ailleurs pourriez-vous me dire sur quels textes légaux on peut s'appuyer pour la non limitation du nombre des mandats pour une AG principale? |
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