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Résidences de tourisme : les retards de paiement de loyer se multiplient
[ 31/08/07 - 10H40 ]

Confrontés à de sérieuses difficultés financières, certains exploitants de résidences de tourisme ne parviennent pas à honorer les loyers qu'ils avaient garantis à des investisseurs privés. D'où des problèmes pour leurs remboursements d'emprunt.

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Initialement entré par ARdL

On va peut etre revenir aux 3 regles de base
Emplacement
Emplacement
Emplacement

Ca marche bien quand meme.

J'ai un ami qui a 14000m² de surfaces commerciales dans le triangle d'or du 8e.
Je lui ai conseillé d'aller faire la manche à Chatelet les Halles
Pour aider Le Nabot a remplir sa sebille !!

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Initialement entré par ARdL

Sa valeur d'acquisition est de 400€du m²

Vous pensez qu'il va perdre de l'argent, Monsieur l'expert Le Nabot ?
Vendre à moins de 400€du m² ?

Je pense qu'il va louer aux environs de 400€du m² DANS LE PIRE DES CAS

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Contrairement à l'engagement du dirigeant du groupe, les loyers ne sont pas encore payés aux investisseurs privés. La Fnaim vient de retirer sa garantie et son assurance responsabilité civile professionnelle au cabinet de syndic de ce groupe.
Une vive inquiétude continue de tarauder près d'un millier de clients du groupe Life Valley spécialisé dans la défiscalisation immobilière. Théoriquement, les investisseurs privés ayant acheté dans des résidences étudiantes doivent recevoir des loyers par le bais de la société d'exploitation Sun Valley. Et ceux ayant investi dans des résidences urbaines, sont réglés par Apart Valley.

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Investissement locatif : baisse probable des loyers pour certains biens de moyenne montagne
[ 25/10/07 - 23H20 ]


Suite à la déconfiture de la société Transmontagne, un peu plus de 2.000 investisseurs en moyenne montagne s'exposent à une baisse de leurs loyers comprise entre 10% et 50%. De quoi malmener leur plan de financement !
Le dénouement approche pour les propriétaires de 2.400 appartements situés dans des résidences de tourisme à la montagne et exploitées à l'origine par Transmontagne. Suite au dépeçage de ce groupe, intervenu le 16 octobre dernier au Tribunal de commerce de Lyon, Sofisol, la société basée Barcelonnette et spécialisée dans l'hôtellerie s'est vue attribuer la partie immobilière du groupe, sans les dettes. La stratégie du repreneur pour les résidences implantées notamment au Lioran (Cantal), à Devoluy (Hautes Alpes), à Chamrousse (Isère) et à Praloup (Alpes de Haute Provence), comporte deux phases :



Le transfert par le Tribunal de commerce, des contrats relatifs aux locaux d'accueil et annexes des résidences. Ces parties communes de la copropriété constituent des espaces indispensables à l'exercice même de l'activité de gestionnaire de résidence de tourisme classée.



Une phase de négociation concertée avec l'ensemble des copropriétaires investisseurs privés, afin qu'il soit désigné un nouvel exploitant pour les appartements _ les parties privatives des résidences. La stratégie du repreneur Sofisol consistera à : " leur proposer de conclure un nouveau bail commercial sur des bases économiquement viables, qui permette d'améliorer l'attractivité du produit et par voie de conséquence, le taux d'occupation des résidences ".



Les résidences de tourisme : un ménage à trois
Devenir propriétaire dans une résidence de tourisme nécessite d'acheter un logement à un promoteur. Le particulier signe ensuite un bail commercial à une société d'exploitation, qui se charge de trouver des clients. Dans le cadre du bail commercial, le loyer est théoriquement garanti. Dans la pratique, en cas de difficulté, les conditions du bail peuvent être revues à la baisse.

Une révision à la baisse des loyers


Opération vérité, cette mise en place de nouveaux baux commerciaux devrait s'accompagner d'une baisse de loyers comprise entre 10% et 50%, selon les sites. " La conclusion de baux commerciaux assortie de loyers trop importants induit nécessairement un déficit de gestion, comme le démontre l'échec de Transmontagne " explique le repreneur.



Les difficultés des investisseurs


Coté investisseurs, la pilule est amère, pour plusieurs raisons. D'abord, ils ont acheté un produit immobilier packagé, qui ne leur a pas donné la possibilité de choisir le gestionnaire de la résidence de tourisme. Ensuite, ils risquent de ne pas percevoir les loyers impayés par Transmontagne. Enfin, ils s'exposent à un sérieux déséquilibre de leur plan de financement si le nouvel exploitant révise à la baisse les loyers. Leur seule consolation consiste à faire signer une pétition, pour saisir les Pouvoirs publics au niveau national et européen.

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Initialement posté par pancoce

Mon "subprime" à moi, c'est mon endettement plus qu'excéssif accumulé en quelques années : j'ai du chercher sur Marseille, où je travaillais il y a 6 mois, la liste des [url=http://www.credit-go.fr/organisme-rachat-credit/rachat-credits-marseille.html]organisme rachat credits Marseille[/url] afin de réduire mon surendettement et baisser qq peu mes mensualités.

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Initialement posté par pancoce

Mon "subprime" à moi, c'est mon endettement plus qu'excéssif accumulé en quelques années : j'ai du chercher sur Marseille, où je travaillais il y a 6 mois, la liste des organisme rachat credits Marseille ( http://www.credit-go.fr/organisme-rachat-credit/rachat-credits-marseille.html ) afin de réduire mon surendettement et baisser qq peu mes mensualités.

Et j'oubliais de dire que j'avais un bon travail à Marseille...

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Initialement posté par asi77

Titre : "Nos « subprimes » à nous"
Lien : http://www.lexpansion.com/art/126.0.160941.0.html
Source : L'expansion
Date : 1/9/2007 (tiens c'est demain)

Du très bon Jean Pierre Petit !

<blockquote id="quote"><font size="1" face="Verdana,Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif" id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">La France n'a pas connu, au sens technique, un développement des subprimes, mais son équivalent à travers les subventions que l'Etat accorde à l'immobilier (prêts à taux zéro, baisse des droits de donation et succession, déduction des intérêts d'emprunts, dispositifs Robien et Borloo...). Mais, qu'elles soient le fruit d'excès de subprimes ou de subventions d'Etat, les bulles immobilières restent des oeuvres de destruction économique et sociale. Elles détournent les ressources financières des investissements et creusent les déficits extérieurs en maintenant une demande artificielle au détriment de la compétitivité. Elles renforcent les inégalités patrimoniales et creusent les inégalités intergénérationnelles. C'est une prime en faveur des situations acquises et de l'immobilisme. Aussi, l'ajustement immobilier français sera probablement moins brutal qu'aux Etats-Unis, mais plus long et plus douloureux.

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C'est d'autant plus grave que les organismes de crédit américains n'ont jamais caché la qualité de leurs emprunteurs ni la polique de taux en place (taux variable uniquement , avec pour beaucoup de cas un taux fixe ridiculement bas pour les 2 premières années).

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Analyse plus teintée d’optimisme chez Cafpi, autre courtier en prêts immobiliers : "la meilleure opportunité est peut être tout simplement de reprendre confiance. Allez faire un tour en Grande Bretagne ou aux Etats-Unis. Vous serez surpris de constater que les ménages victimes de la crise immobilière ont vite retrouvé un sacré moral et les solutions pour y faire face." Ah… le fameux pragmatisme anglo-saxon...

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Initialement posté par Prados

Fanette44,

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Analyse plus teintée d’optimisme chez Cafpi, autre courtier en prêts immobiliers : "la meilleure opportunité est peut être tout simplement de reprendre confiance. Allez faire un tour en Grande Bretagne ou aux Etats-Unis. Vous serez surpris de constater que les ménages victimes de la crise immobilière ont vite retrouvé un sacré moral et les solutions pour y faire face." Ah… le fameux pragmatisme anglo-saxon...

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Tiens, je vais vous en donner un exemple: La consommation et le moral des ménages est tellement au plus bas que tous les magasins soldent. Un exemple, un polo Lacoste, fabriqué et vendu en France pour plus de 70€, est vendu dans une boutique Lacoste au prix de 55$ (soit 40€). Pour ce prix là, vous avez le choix entre les 19 coloris disponibles et en taille de 3 à 9. Vous en voulez d'autres?

Sans compter que l'essence augmenté de plus de 30% en 1 an (moins de .70€/l quand même) et que les achats de 4x4 et autre grosses berlines ont plongé. Les américains se ruent sur les Toyota Prius. Les modèles d'occasion se vendent plus cher que le neuf, étant donné la liste d'attente de 4 mois.

Enfin, plus d'une vingtaine de chaines de magasins ont fait faillite, et certaines chaines d'hotels offrent le repas du soir gratuit pour attirer les clients.

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Voila pourquoi Prados reste quand même aux US il peut manger à sa faim le soir

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Bizarre, bizarre Prados ne nous en parle pas

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L.A., la déprime des subprimes
Jadis florissante, la métropole californienne subit de plein fouet la crise immobilière et pétrolière.
LAUREEN ORTIZ
QUOTIDIEN : lundi 18 août 2008
En pleine métamorphose, la Californie se prépare-t-elle à incarner le futur cauchemar américain ? Dans la vitrine d’un magasin de tee-shirts de Whittier, dans la banlieue est de Los Angeles, majoritairement peuplée de latinos, des affiches recession sale (soldes de récession) ont remplacé les classiques summer sale (soldes d’été). «Même si ce n’est pas encore officiel, le pays est bel et bien entré en récession. ça fait plus d’un an que les affaires ralentissent ici. Alors c’est une façon d’en rire. L’expression est ironique, au moins ça fait sourire les clients», explique Andrew, 27 ans, employé de la boutique. La Californie, plutôt connue pour être le moteur économique des Etats-Unis, est en première ligne.
Frappée de plein fouet par la crise immobilière, elle a enregistré un record de pertes de maisons au dernier trimestre (+ 33,5 % sur un an). Avec plus d’un quart des saisies du territoire américain, soit 68 000 sur 252 000, selon le cabinet RealtyTrac, chargé de les recenser, le Golden State a raflé en juillet la médaille d’or du nombre de saisies, loin devant la Floride. Rien d’étonnant. Cela fait dix-huit mois qu’elle réalise cet exploit statistique. En partie parce qu’elle est l’Etat le plus peuplé.
Propagation. Au sein de cette bande longeant le Pacifique, la crise n’est pas sans disparités. La Californie du sud, qui attire des vagues d’immigrants latinos, est bien plus touchée. Une vaste opération de vente aux enchères - la plus importante du pays - y est prévue du 16 au 26 août. Et le plus grand nombre de saisies (12 000) revient au comté de Los Angeles. A Los Angeles même, les inégalités économiques d’un quartier à l’autre sont de plus en plus criantes. Ainsi, rien ne semble perturber le calme et l’opulence de Beverly Hills. «Une forteresse dans la ville», note Amado, 25 ans. Seul indice d’une crise quelconque dans les somptueuses avenues boisées : des Toyota Prius - au moteur hybride - à tous les coins de rue en gage de fibre écolo. La «forteresse» est-elle invincible ? En 2007, la ville sanctuarisée des stars et des milliardaires comptait une seule saisie. Cette année, déjà sept. A Malibu, quartier prisé des richissimes Angelenos, le chiffre est passé d’un à huit, selon DataQuick Information Systems. Au fil du temps, un effet domino, partant des foyers les moins solvables, pousse la crise à se propager.
A mesure que l’on avance sur l’autoroute qui file vers l’ouest, le décor change. Vers les habitations des classes moyennes et des plus pauvres. Ceux que la typologie des agents immobiliers appelle les «subprimes». A West Covina, les saisies, par centaines, prolifèrent. La ville ressemble à une cité fantôme. Une maison fermée. Les fenêtres ont été condamnées par de grandes planches. «Une famille vivait là, avec deux enfants. Cela fait un ou deux mois qu’ils sont partis. Ils doivent vivre chez des proches…», dit Arthur, 22 ans, le voisin d’en face. Quelques rues plus loin, une deuxième, désertée depuis six mois, puis une troisième… Et toujours le même écriteau : «propriété de la banque». Où se retrouvent ces gens expulsés et surendettés jusqu’au cou ? A Gardena, un quartier afro-américain de Los Angeles, de grandes affiches, clouées aux feux et aux poteaux électriques, font de la pub pour des transitionnal housing (logements transitoires). Pour éviter aux gens d’être à la rue, la société Teamhousing leur offre un toit provisoire (quarante-cinq jours maximum) pour 350 dollars par mois. Peanuts comparé aux 900 dollars dont doit s’acquitter David, mécanicien de 28 ans, pour un petit appartement avec une chambre dans ce quartier très modeste. Lui s’est résolu à quitter son domicile pour aller vivre chez sa petite amie. Car il doit, depuis quelques jours, faire face à l’autre mal qui mine la région : le chômage.
«Bus». Plus élevé que la moyenne nationale, le taux de chômage californien a atteint, en juin, 6,9 %, alors qu’il plafonnait encore à 5 % début 2007. Un signe, selon Stephen Levy, du Centre d’étude de l’économie californienne, que «les pertes d’emploi sont désormais de plus en plus liées au ralentissement des dépenses des consommateurs, et pas seulement à celui du secteur immobilier». C’est aussi l’analyse du jeune mécano, qui vient de perdre un poste qu’il occupait depuis dix ans chez un revendeur de General Motors. «Avec la crise, les gens économisent et prennent plus souvent le bus. Ca nous a fait moins de travail. J’avais déjà senti que les choses tournaient mal l’an dernier, quand je suis passé de 40 h à 32 h par semaine.» Avec un prix à la pompe qui a doublé, Los Angeles a encore une fois souffert plus que d’autres. La vie sans voiture y est impossible, la plupart des locaux parcourent des dizaines de kilomètres d’autoroute chaque jour. La Ville tente bien un plan pour développer les transports en commun mais cela prendra des années. En attendant ? «J’ai peur que la situation s’aggrave. Du coup, ce serait bien que je reprenne des études pour accroître mes chances de retrouver du travail», estime David. Pas question pour autant de quitter la Cité des anges, où il a passé toute sa vie.

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