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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
 Posté - 04 sept. 2007 : 10:41:06
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JPM Modérateur : j'ouvre donc un nouveau sujet, mais je pense qu'il complétait le sujet initial.
Je vous expose ici une histoire de loge et de concierge que notre Syndic a totalement couvert, en oubliant son rôle de conseil en tant que professionnel et gestionnaire de notre Copro :
1- Une loge avec appartement de fonction ( partie commune au RDC ) et son concierge- gardien
2- le Conseil de l'Union décide de supprimer, sans aucun vote, le poste de concierge; hors ceci nécéssite un vote à l'unanimité.
3- Le même Conseil de l'Union décide de faire des travaux dans l'appartement de fonction pour le louer !!!
4- cet appartement est loué depuis 3 ou 4 ans maintenant !!!
5- maintenant, certains copropriétaires ont émis le souhait de vendre cet appartement
le problème est le suivant :
1- le poste de gradien n'a jamais été supprimé par une AG.
2- cet apartement n'a pas de tantièmes, il ne peut être vendu.
3- l'Union des Syndicats encaisse les loyers pour un appartement sans existence, avec un bail.
4- il est aussi impossible de calculer les charges de cet appartment ( pas de tantièmes).
5- le syndic, en charge de la location, encaisse des charges estimées de son côté, et oui !! sans aucune régularisation possible chaque année !!
6- le Syndic a toujours ignoré les demandes de certains copros pour calculer les tantièmes de la loge, et naturellement le fait qu'il encaissait à son compte les charges.
Nous ( les CSs et le nouveau Conseil de l'Union)avons lancé et fait voté à l'AG la mesure par un géomètre de cette loge - appartement pour lui allouer des tantièmes- elle sera donc propriété de l'Union des Syndicats.
Mais le problème de la suppression du poste de concerge-gardien reste entier. Un seul Copropriétaire pourra demander au Conseil de l'Union et au Syndic qu'un concierge soit embauché, comme le dit le RDC. Que devra faire le Syndic et le Conseil de l'Union si ce cas se pose ??
JPM :une autre question se pose : est-ce qu'une Union de Syndicats ( qui gère les parties communes de 5 Syndicats )peut-être propriétaire d'un appartement ??
Merci
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 12:05:35
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Logement de fonction "partie commune au RDC" :
- RDC d'un des syndicats ???
Dans ce cas, que vient faire l'Union dans la vie interne d'un des syndicats ??
Une Union de syndicats n'a pour objet que de gérer des éléments/équipements communs à plusiers syndicats !
Pas à gérer l'un ou l'autre des syndicats et donc les employés de ces syndicats ...
Cet employé "concierge" l'est soit de l'Union, soit d'un syndicat, voire des 2 par un temps partiel ici et là.
Faites le tri et revenez nous voir ... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 14:13:42
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Le RDC est celui de l'Union de nos 5 Syndicats composants notre Copro.
Le gardien avait donc sa loge, et ses salaires entraient en charge de l'Union.
Si cela éclaircit votre lanterne, merci de répondre à mes questions. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 15:51:09
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Une union de syndicats n'a pas de règlement de copropriété.
Je ne comprens pas que vous ressortiez celà alors nous avons déjà détricoté toute votre organisation qui est relativement simple même si les règles n'ont pas été bien respectées.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 20:24:08
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JPM : Je m'excuse pour l'erreur suivante : ce n'est pas le RDC mais le cahier des charges et les statuts de l'Union ( ce qui ressemble fort à un Réglement!)
Dans ce DOCUMENT je lis dans un article 4 - Elements d'équipement commun le clause suivante : Le logement du gardien et ses accéssoires dépendant de la copropriété de l'immeuble J. édifié sur les parcelles B3....
article 8 : le logement et le bureau du gardien seront remis en gestion à l'Union des Syndicats, ... , qui fixera les modalités de son utilisation, et qui acquitera les charges correspondantes.
JPM : suite à ces précisions, avez vous des réponses précises à mes questions précédentes, merci.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 21:53:41
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OK, mais avant : " édifié sur les parcelles B 3 ....",
On aimerait la fin de la phrase, après B3  qui pourrait changer ce qu'on a dit jusqu'à présent.
Si ma mémoire est bonne, vou avez parlé d'un terrain unique pour tous les immeubles. Maintenant on parle de parcelles ! Des parcelles et un terrain unique, ce n'est pas forcément la même chose.
Et alors quel est le titre complet et du cahier des charges ?
Ce n'est pas une césure dans le sujet, mais la nécessité d'effacer un doute qui aurait une incidence sur les réponses.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 09:09:55
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JPM : Je remarque que vous chipotez toujours sur les termes des questions posées, en ne répondant pas aux questions?
le titre complet est donc : Cahier des charges et statuts de l'Union de Syndicats des copropriétaires de la résidence d'H..... ( nom de la résidence pour JPM). Ce qui ne change en rien ma demande.
après le B3... il y a la suite du numéro de la parcelle, ce qui n'a aucune importance.
JPM : notre copropriété est composée de 5 Syndicats de Copopriétaires, située sur un terrain commun clos entièrement,ce terrain est composé de plusieurs parcelles, 4 Syndicats sont composés de pavillons mitoyens(avec jardins à usage privatif ), et le 5ème est un petit immeuble avec ascenceurs.
Les parties communes ( un bois privé, voiries,entretien,électricité, eau,loge du gardien,...)sont gérées par une Union de ces 5 Syndicats. Chaque Syndicats à un CS et un Syndic pro. L'Union à son directeur de l'Union ( un Syndic ) et un Conseil de l'Union ( les 5 présidents des CSs - dans les statuts ) qui contrôle la getsion du directeur.
JPM : je ne vous demande pas si ceci est correct ou pas, c'est le fonctionnement depuis 1984 de cette Copropriété.
les faits :
- Le poste de gardien n'a jamais été supprimé par un vote aux Ags
- la loge n'a pas de tantièmes
- la loge est louée depuis 3 ou 4 ans, l'Union encaisse les loyers, une somme forfaitaire de charges a été fixée, aucun apurment de ces charges n'a été fait ( pas de tantièmes )
- le conseil de l'Union a fait voté un calcul de ces tantièmes cette année
- certains copros ont émis le souhait de vendre la loge
Tout cet imbroglio a été fait par le conseil de l'Union de l'époque et le directeur de l'Union, sans aucuns votes des AGs.
mes questions :
- Si un seul copro demande un gardien, que doit faire le directeur de l'Union ?
- L'union peut-elle être propriétaire de la loge ? Comment doivent-être repartis les loyers ( pour le moment ils viennent au crédit du compte de charges de l'Union)- dans le compte de charges annuelles ou au crédit de chaque Copro ???
- Au cas ou un ou plusieurs Copros proposent de vendre cette loge, que doit faire le directur de l'Union ?? a quelle majorité doit se faire ce vote ??
PS : la loge se trouve dans l'immeuble.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 09:32:07
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philippe: vous citez:
"article 8 : le logement et le bureau du gardien seront remis en gestion à l'Union des Syndicats, ... , qui fixera les modalités de son utilisation, et qui acquitera les charges correspondantes."
cela ne signifie pas que l'Union est propriétaire du logement et du bureau du gardien, mais uniquement qu'il en est le "gérant" |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 09:50:41
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Pour moi, une union de syndicats ne peut être propriétaire que de son matériel (ordinateur, crayons, gommes, etc.)
Les pratiques anciennes ne sont pas dans ce sens et je pense qu'il existe des unions propriétaires de chaufferies par exemple.
Des auteurs ont admis cette situation. A ma connaissance il n'y a pas eu d'étude approfondie sur cette question.
Si le service de gardiennage est prévu dans les 5 règlements de copropriété, il ne peut être supprimé que par une décision unanime de tous les copropriétaires concernés. Elle peut résulter de 5 décisions prises à l'unanimité par chacun des syndicats. Les quatre premières, chronologiquement, doivent comporter mention d'une condition suspensive de décision identique des autres syndicats pour la mise en oeuvre de la décision.
La loge (sans doute dans la copropriété verticale ?) est partie commune. Commune à qui ?
Si elle ne figure comme telle que dans le RC de la copro verticale, les copropriétaires de cet immeuble sont seuls propriétaires indivis de la loge.
Rien n'interdit dans ce cas d'organiser une service de gardiennage commun aux cinq syndicats. Encore faut-il qu'on trouve trace quelque part de cette organisation.
Quant à un terrain unique en plusieurs parcelles ? Il ne peut être "unique" que si toutes les parcelles appartiennent à un même propriétaire. Dans votre cas il faut qu'elles soient immatriculées au nom d'une même personne morale. Si tel est le cas, quelle est cette personne morale.
Il faut que vous compreniez que la réponse à cette question conditionne la validité des réponses qui sont faites à toutes les autres questions. Sic pour la " propriété " de la loge.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 10:08:18
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si le logement du gardien et bureau n'ont pas de numéro de lot, c'est donc une patie commune.....très probalement faisant partie de l'immeuble où ils sont situés
il faut relire l'intégralité du RDC |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 10:17:39
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Je crois que Philippe n'a pa compris que la pratique qui s'est intaurée dans son ensemble immobilier ne peut s'analyser qu'au regard des régles qui s'appliquent et non de cette pratique.
Comme le relève JPM, il est des choses qui sont incontournables et que même une pratique ne peut remettre en cause.
Ici, si le RDC d'un des 5 syndicats prévoit un "service conciergerie" avec un employé et un logement de fonction, l'Union n'a pas à y mettre son nez étant tiers, étrangère à ce/ces syndicats !
Si un service conciergerie est prévu par le RDC d'un syndicat, seul l'AG de ce syndicat peut en décider la suppression !
Pas compliqué à comprendre, une Union de syndicat n'ayant pas de RDC (C pour copropriété, une Union de syndicats n'étant pas une 'copropriété')
Si ce service est prévu pour l'ensemble des 5 syndicats à charge pour l'Union de gérer ce service commun, l'Union n'a pas non plus compétence pour en décider la suppression, laquelle relève d'une décision des seuls syndicats.
La pratique qui fait que l'Union mette son nez dans les affaires internes d'un syndicat ou même des 5 n'a donc aucun fondement ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 10:29:37
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c'est pourquoi le plus important est de relire en priorité le RDC du syndicat où est situé ce logement et bureau...puis les RDC des autres syndicats qui doivent prévoir la répartition des frais de gardiennage
l'Union n'étant que le gérant |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 18:58:12
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Modérateur
Please, faites basculer ce sujet dans la section gardien concierge
Merci beaucoup |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 19:18:44
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| ce sujet concernant la procédure pour a vente d'une partie commune.il vaut mieux le laisser ici |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 20:52:03
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| Cela peut être utile car pour moi c'est lié : gardien/lOGE |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 08:38:56
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Merci de vos posts, mais relisez les miens attentivement :
j'ai lu " le cahier des charges et les statuts de l'Union des Synodicats et je repost 2 articles :
Citation :
Dans ce DOCUMENT je lis dans un article 4 - Elements d'équipement commun le clause suivante : Le logement du gardien et ses accéssoires dépendant de la copropriété de l'immeuble J. édifié sur les parcelles B3....
article 8 : le logement et le bureau du gardien seront remis en gestion à l'Union des Syndicats, ... , qui fixera les modalités de son utilisation, et qui acquitera les charges correspondantes.
Le gestion de la loge est assuré par l'Union, cette loge se situe dans l'immeuble, mais est une partie commune des syndicats. Les charges du gardien furent payées par les 5 syndicats suivant leur quote-part dans l'Union.
la situation de cette loge est ubuesque. Elle n'a pas de tantièmes, elle est louée, l'Union encaisse les loyers qui sont portés au crédit des charges de fonctionnement, le syndic a encaissé des charges, pas de tantièmes donc impossible d'évaluer des charges, ...
Nefer : ma question est justement qui est ou peut-être le copropriétaire ?? (L'Union encaisse des loyers)
- l'Union peut-elle être propriétaire ?
- Que risque l'Union si un copro désire un gardien ?? ( il n'a jamais été supprimé par des Ags ( unanilité)
- Que risque l'Union en louant un appartement-loge ??
- Que doit faire l'Union pour sortir de ce problème ??
gedehem : je comprends parfaitement le fonctionnement de ma copropriété ( après de nombreux mois dans le flou, je l'avoue) , et je crois que les nouveaux membres des CSs et du Conseil de l'Union le comprennent très bien. Je suis certain que nous le comprenons beaucoup mieux que le Syndic. C'est pourquoi nous désirons tout remmetre à plat dans cette gestion incroyable.
JPM: toutes les parcelles ( y compris les jardins privatifs des pavillons mitoyens) sont les parties communes de la Copropriété. Ceci est simple
Les Syndicats participent à hauteur de leur tantièmes.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 09:39:27
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Philippe, vous écrivez : Citation :
toutes les parcelles ( y compris les jardins privatifs des pavillons mitoyens) sont les parties communes de la Copropriété.
Pardon de vous le dire : Cette phrase suffit à montrer que vous n'avez rien compris.
La Copropriété ? Quelle copropriété ?
Autre version : vous avez tout pigé, mais vous ne voulez pas comprendre
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Edité par - JPM le 06 sept. 2007 09:42:53 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 10:46:35
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Allez, on va l'aider .....
Philippe, chez vous il y a 5 syndicats de copropriétaires distincts ...et donc 5 copropriétés indépendantes .....
Vous dites :
" Le RDC est celui de l'Union de nos 5 Syndicats composants notre Copro. "
NON : Une Union de syndicats n'a pas de RDC ... pour la simple raison que cette Union n'est pas une "copropriété"....
Si vous voulez, cette Union est une sorte d'association des 5 copropriétés, union dont l'objet "..est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipements communs ainsi que la getion de services d'interets communs." (L.art.29. Voir aussi D.art.63 et suiv.)
De ce fait, comprenez que votre citation :
"JPM : toutes les parcelles ( y compris les jardins privatifs des pavillons mitoyens) sont les parties communes de la Copropriété. Ceci est simple.",
n'a aucun sens : vous n'avez toujours pas compris qu'il n'y a pas UNE copropriété par confusion avec l'Union, mais CINQ COPROPRIETES distinctes, dont certains équipements communs à ces 5 copropriétés sont gérés par un groupement commun appelé 'Union'.
(NB : des 'jardins privatifs' ne peuvent être 'parties communes' d'une copropriété :soit c'est privatif, soit c'est commun mais pasles 2. Peut-être sont-ils simplement 'à usage privatif ?")
Comprenez enfin que :
"Le logement du gardien et ses accéssoires dépendant de la copropriété de l'immeuble J. édifié sur les parcelles B3...."
est donc une partie commune spécifique de la copropriété de l'immeuble J édifié sur les parcelles B3, et que l'Union n'a rien à voir avec cette partie commune spécifique à la copropriété J.. et que tout acte de disposition (vente après création d'un lot privatif, location, etc) relève de la seule décision d'une AG de la copropriété J .., copropriété J.. qui a ici seule compétence sur SES parties communes à elle seule.
Comprenez enfin que dans les affaires internes de cette copropriété J.., comme dans celles des 4 autres copropriétés, l'Union n'a pas son mot à dire pour décider quoi que ce soit.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 12:59:54
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Gedehem : ce que je tente d'expliquer est exactement ce que vous avez compris. Je mélange Copropriété et Union. Mais notre Syndic mélange à loisir les temres d'ASL, Union, Copropriété,synidcats, ...et il est pourtant professionel, il n'a pas d'excuses.
Je souligne encore une fois que JPM ( qui a bien compris ce que j'ai écrit ) ne réponds pas à mes questions.
J'ai souligné que le terme de RDC pour l'Union n'était pas le bon, mais j'ai rectifié et écrit " cahier des charges et les statuts de l'Union de Syndicats.
J'ai bien saisi que nous avons 5 Syndicats de Copropriétés. Les parties communes sont gérées par l'UNION sont : un bois, les voiries, l'électricité, l'entretien du Bois, l'employé de nettoyage des allées, l'entretien de la fermeture, et [u]la loge du gardien.[/u]
Les jardins sont à usage privatifs, bien sur.
Citation :
Dans ce DOCUMENT je lis dans un article 4 - Elements d'équipement commun la clause suivante : Le logement du gardien et ses accéssoires dépendant de la copropriété de l'immeuble J. édifié sur les parcelles B3....
ceci est dans le cahier des charges et les statuts de l'Union.
La loge est bien un élément d'équipement commun aux 5 Syndicats gérée par l'UNION. Elle est située dans l'immeuble J. Est-ce qu'un élément commun ne peut-être situé dans un des Synidcats ?? pourquoi ??
Le problème que j'expose est que cette loge ( équipement commun de l'UNION ) est louée depuis 4 ans, l'Union touche des loyers.
- cette loge n'a pas de tantièmes, malgré tout elle est louée et l'Union touche des loyers ??
- A qui appartient cet élément commun, aux 5 Syndicats, à l'immeuble, à l'Union,....??
- Le poste de gardien n'a pas été supprimé!!
De plus nous avons voté un calcul des tantièmes, pour estimer des charges ( par rapport à l'immeuble J. )d'électricité, d'eau,...immeuble qui paye donc ces charges actuellement !!!
L'Union peut-elle propriétaire de cette loge ? peut-elle touchée des loyers crédités sur le compte de charges de dépenses de l'Union ??
L'Union sera donc un copropriétaire au sein de l'immeuble J.!! représenté par le directeur de l'Union ??
L'Union doit-elle créditer les loyers au prorata des quote-parts de chaque copropriétaires des 5 Syndicats ??
En cas de vente votée par les AGs de la loge ( si cela est possible), quelle sera la destination de ces fonds ??
JPM : Citation :
Autre version : vous avez tout pigé, mais vous ne voulez pas comprendre
Malgré mon faible niveau de copropriétaire sur les termes de la copropriété ( chaque métier ayant son vocabulaire, je doute que vous compreniez la totalité des termes de chaque profession), JPM, le problème que je pose ne me parait pas simple du tout.
JPM : Je suis peut-être un abruti, mais essayez de répondre à mes questions.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 13:32:11
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"La loge est bien un élément d'équipement commun aux 5 Syndicats gérée par l'UNION" : NON
la loge est une partie commune du syndicat dans lequel elle est située |
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