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 Sujet  |
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magbalimb
Contributeur senior
82 réponses |
 Posté - 03 sept. 2007 : 16:56:47
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bonjour
notre concierge vient de nous remettre sa démission, nous ne souhaitons pas la remplacer. Elle était logée depuis 20 ans à titre d'avantage en nature dans un appartement appartenant à la copropriété Est-il possible de mettre en vente cet appartement et d'utiliser le produit de la vente pour faire des travaux de copropriété (nourrice en cave, réfection cour immeuble , sécurisation entrée .. ect) tous les copropriétaires sont d'accord biensûr
Merci d'avance pour vos lumières
magali
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magbal |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 17:04:31
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| Pour la vente, je sais qu'il n'y a pas de problème, un ami a eu le cas avec un garage dans sa copro. Quant à la réaffectation des fonds, à priori si tout le monde est d'accord (acté en AG), étant donné que l'argent de la vente revient au syndicat, je pense que c'est possible. |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 19:27:44
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Bonsoir,
Je pense que les choses ne sont pas aussi simples.
Votre loge est sans doute un appartement appartenant au syndicat des copropriétaires, c'est à dire une partie commune de la co-propriété.
Peut être est il nécessaire de transformer cet élément commun en élément privatif, ce qui peut avoir pour conséquence de modifier la division du RDC et la répartition des tantièmes de co-propriété...
A confirmer par d'autres, plus spécialistes.
MARIE
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 21:02:56
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Marie de Medicis a mis le doigt sur le problème mais nous n'avons pas d'information suffisante à cet égard.
Une loge est une partie commune.
Un appartement n'est pas une partie commune. C'est la partie privative d'un lot et le fait qu'il "appartienne" à au syndicat ne le transforme pas en partie comune. D'autant qu'il n'appartient pas au syndicat. C'est un bien indivis entre tous les copropriétaires. Le syndicat fait fonction de propriétaire. Point c'est tout.
Pour qu'une loge soit vendue, alors que le service de conciergerie est prévu dans le règlement de copropriété, il faut d'abors supprimer le service par une décision prise à l'unanimité. Ce n'est qu'ensuite qu'on peut vendre la loge à la majorité de l'article 26.
La comparaison avec un garage est sans valeur.
Renseignements indispensables donc :
1) S'agit-il d'une loge au sens propre du terme ?
2) Ou d'un lot appartement ?
3) Dans le second cas : le lot appartement est -il devenu la "propriété" du syndicat à la suite d'une vente sur saisie sans adjudicataire ?
4) Ou bien au contraire a-t-il été acquis pour être occupé par la concierge ?
Dans ce dernier cas on risque de retomber dans la nécessité de l'unanimité s'il s'avère que le service, non prévu au RC, a été créé en même temps que l'acquisition du lot. |
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CS Les badolles
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 21:28:32
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Bonsoir,
Nous avons eu le cas dans notre copropriété, appartement loge notre concierge ayant été en inaptitude au travail, nous avons passé en
A G a l'article 26 double majorité 1 vote de la suppression du service, c'est a dire ceux qui demandent doivent obtenir 66667/100000 ou ceux qui sont contre 33334/100000. si cela arrive a être accepté en A G, il faut ensuite refaire une nouvelle répartition avant de vendre. Du 01/05/2006 aprés travaux dans l'appartement loge (9500,00 €) nous allons avoir de nouveau un concierge le 01/10/2007 1 mois d'essai et si tout vas bien il emménage le 01/11/2007.
BONNE CHANCE |
avec universimmo dur de ne pas trouver |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 21:47:20
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Il me semble que tout est un peu mélangé ici !! 
- Un appartement de fonction n'est pas automatiquement LOT de COPROPRIETE privatif au syndicat : faute de cette création et/ou son identifcation dans l'EDD/RDC comme tel à l'origine ou ultérieurement, le logement de fonction, appartement ou pavillon, est "partie commune".
- Le fait que ce concierge démissionne, soit licencié ou prenne sa retraite, n'entraine pas la fin automatique d'un "service conciergerie" prévu au RDC !
Autrement dit, faute de décider au cours d'une AG (unanimité ou art.26) la suppression de ce service, le syndicat à obligation d'y pourvoir ....
Ce n'est qu'après avoir décidé cette suppression, que le syndicat pourra décider la création d'un nouveau lot privatif pour cet ex-logement de fonction, "..création d'un lot privatif par retrait sur les parties communes", adopter la modification indispensable de l'EDD/RDC, et ensuite décider de la vente ou la location du lot privatif dont le syndicat est propriétaire.
..Cette création est indispensable, car on ne peut vendre une partie commune par nature indistincte et indivisible de tout ce qui est "commun". On ne peut vendre ou louer que du privatif.
Il n'y a pas modif des tantièmes : chacun garde les siens.
Mais l'affectation de tantièmes aux nouveau lot entraine une modif du total : si vous aviez 10.000/10.000°, le nouveau lot ayant 125/10.000°, votre syndicat comptera 10.125/10.125° .....
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Edité par - gédehem le 03 sept. 2007 21:55:25 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 00:21:56
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| il serait plus simple que magdalimb nous dise quelle est la désignation exacte de ce "lot" dans son réglement de copropriété.... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 08:45:10
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Je vous expose ici une histoire de loge et de concierge que notre Syndic a totalement couvert, en oubliant son rôle de conseil en tant que professionnel et gestionnaire de notre Copro :
1- Une logeavec appartement de fonction ( partie commune au RDC ) et son concierge- gardien
2- le Conseil de l'Union décide de supprimer, sans aucun vote, le poste de concierge; hors ceci nécéssite un vote à l'unanimité.
3- Le même Conseil de l'Union décide de faire des travaux dans l'appartement de fonction pour le louer !!!
4- cet appartement est loué depuis 3 ou 4 ans maintenant !!!
5- maintenant, certains copropriétaires ont émis le souhait de vendre cet appartement
le problème est le suivant :
1- le poste de gradien n'a jamais été supprimé par une AG.
2- cet apartement n'a pas de tantièmes, il ne peut être vendu.
3- l'Union des Syndicats encaisse les loyers pour un appartement sans existence, avec un bail.
4- il est aussi impossible de calculer les charges de cet appartment ( pas de tantièmes).
5- le syndic, en charge de la location, encaisse des charges estimées de son côté, et oui !! sans aucune régularisation possible chaque année !!
6- le Syndic a toujours ignoré les demandes de certains copros pour calculer les tantièmes de la loge, et naturellement le fait qu'il encaissait à son compte les charges.
Nous ( les CSs et le nouveau Conseil de l'Union)avons lancé et fait voté à l'AG la mesure par un géomètre de cette loge - appartement pour lui allouer des tantièmes- elle sera donc propriété de l'Union des Syndicats.
Mais le problème de la suppression du poste de concerge-gardien reste entier. Un seul Copropriétaire pourra demander au Conseil de l'Union et au Syndic qu'un concierge soit embauché, comme le dit le RDC. Que devra faire le Syndic et le Conseil de l'Union si ce cas se pose ??
JPM :une autre question se pose : est-ce qu'une Union de Syndicats ( qui gère les parties communes de 5 Syndicats )peut-être propriétaire d'un appartement ??
Merci |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 09:51:59
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| Est-il normal qu'un sujet soit ouvert à l'intérieur d'un autre ? là est la question. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 10:33:05
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******* Modérateur *******
Comme le signale Malain, il n'y a pas lieu d'insérer un sujet dans un sujet existant. Ouvre un nouveau sujet et copiez le texte. Merci |
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magbalimb
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 10:19:43
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Bonjour
merci pour toutes vos réponses, je comprends maintenant comment nous devons procéder, après relecture du réglement de copropriété, qui date de 1952, le service concierge est au RDC et la loge est une partie commune. Notre concierge nous a gentiment proposé de continuer à faire le ménage de l'immeuble car en fait elle part car elle a trouvé une loge plus grande, donc nous allons continuer à utiliser ses service mais pas sous forme de gardien d'immeuble.
Merci encore,
magali |
magbal |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 10:26:25
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magbalimb:
si le service de conciergerie est prévu au RDC, le poste doit être pourvu ...par un gardien
vous ne pouvez pas le remplacer par un employé d'immeuble!!! |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 11:39:56
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Nefer, si cette brave dame n'habite pas sur place, où est le problème ?? puisque le service de concierge est assuré !!
A nul moment magbalimb a évoqué le fait que l'employé serait "reclassé" mais suppute que le logement n'étant plus occupé, le service de gardiennage ne sera plus assuré (de nuit). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 12:05:23
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malain, sur le fond nefer a raison : le service "concierge" étant prévu au RDC il ne peut être supprimé qu'à l'unanimité (en principe !).
Car un 'concierge' est obligatoirement logé dans l'immeuble : ceci est non seulement prévu au code du travail (art.L.771-1), mais clause du contrat de travail de cette employée (catégorie B).
Dans la mesure ou elle démissionne estimant le logement de fonction trop petit, il s'agit d'une "Rupture du contrat de travail du fait de l'employé".....
De ce fait le service "conciergerie" n'est plus assuré ...mais n'est pas supprimé pour autant, et ne peut être remplacé comme cela par un "employé d'immeuble", employé de droit commun (catégorie A) se logeant où il veut hors de l'immeuble ....
Outre le fait que le changement de catégorie ne peut être décidé que par l'AG (D.art.31), cette modif suppose préalablement la suppression du service conciergerie prévu au RDC.
Ensuite, il faudra établir un nouveau contrat de travail pour une employée 'catégorie A' (cette personne ou une autre) rémunérée suivant des heures travaillées et non des UV (B).
Mais si le Sce n'est pas supprimé par l'AG, le syndic se doit (obligation) de pourvoir le poste prévu au RDC |
Edité par - gédehem le 05 sept. 2007 12:13:57 |
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magbalimb
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 12:11:27
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merci à tous
de toute façon nous allons supprimer le service du RDC lors de la prochaine AG, le conseil syndical nous a réuni et tout le monde est d'accord, faut dire que nous sommes que 5 coprop donc cun concierge c'est un peu luxueux...
magali |
magbal |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 12:25:26
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Gédehem, faut-il vous rappeler que leur règlement de Copropriété date de 1952 (avant la loi de 1958) de plus votre référence à l'article L 771-1 du code du travail ne fixe pas d'obligation.
Comment savez vous que cet employé a un contrat de catégorie B ??, elle ne démissionne pas aux dernières nouvelles !! Et ne change nullement de catégorie.
Mais où avez-vous trouvé tout celà ?????????? J'aurai loupé un épisode ?? |
Edité par - malain le 05 sept. 2007 12:26:09 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 12:40:37
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C'est juste une question de lunettes, pour une bonne lecture ....
Pour comprendre ensuite, il n'y a que les neurones ..... 
Exposé initial :
"Bonjour
Notre concierge vient de nous remettre sa démission, nous ne souhaitons pas la remplacer.
Elle était logée depuis 20 ans à titre d'avantage en nature dans un appartement appartenant à la copropriété ...
(....)
...donc nous allons continuer à utiliser ses service mais pas sous forme de gardien d'immeuble.
"
Quant au Code du travail qui ne fixerait pas d'obligation ..!!....
((avant la loi de 1958) ???? En 58, c'est une nouvelle Constitution ! loi de 58 ???? ) |
Edité par - gédehem le 05 sept. 2007 12:42:53 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 13:02:53
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| puisque la loge est une partie commune, avant de pouvoir la mettre en vente, il faudra penser à la création du lot.............. |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 13:07:48
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gédehem, il faut d'abord savoir lire .... ma phrase "aux dernières nouvelles" soit 05 Sep 2007 : 10:19:43 et là je suis d'accord avec vous, vous en avez besoin
Non pas le code du travail dans son intégralité mais l'article L 771-1 ci-dessous pour ceux qui n'auraient pas suivi le fil :
Article L771-1
Sont considérées comme concierges, employés d'immeubles ou femmes de ménage d'immeubles à usage d'habitation, toutes personnes salariées par le propriétaire ou par le principal locataire et qui, logeant dans l'immeuble au titre d'accessoire du contrat de travail, sont chargées d'assurer sa garde, sa surveillance et son entretien ou une partie de ces fonctions.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables aux salariés définis à l'alinéa précédent à l'exclusion des concierges attachés à la personne même du propriétaire.
Cet article ne défini que le champ d'application, mais où est donc l'obligation ???? Sieur gédehem
Par contre pour 1958 il s'agit bien d'un dérapage avec une année de naissance qui m'est propre à chaque fois que j'aborde le sujet des années 5O, il s'agissait bien évidemment de la loi de 65. Au temps pour moi comme dirait leNabot
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magbalimb
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 13:08:55
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merci à tous,
merci Nefer de me le rappeler, nous allons également créer un lot privatif puis le vendre, cela sera discuté et voté lors de la prochaine AG.
magali |
magbal |
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Sujet |
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vente loge concierge
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