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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 27 sept. 2007 : 10:37:08
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Ce serait intéressant effectivement de connaître la réponse de Me Redoutey (au moins les extraits déterminants si elle est longue)
Je tiens à vous dire qu'à mon avis le site Jurisprudentes de cet avocat est tout à fait remarquable. Mai il peut y avoir des différences d'approche entre les juristes et je vais vous le montrer par une question que je lui avais moi-même soumise :
Il s'agit de savoir si une union de syndicats peut être propriétaire d'éléments d'équipement communs à plusieurs syndicats (une chaufferie par exemple)
Question de JPM.
L’article 63 du D. 1967 indique que l’union de syndicats peut être propriétaire des biens nécessaires à son objet. L’art. 29 de la loi indique que son objet est d’assurer la création, [...] d’éléments d’équipement communs. De la combinaison des textes je déduis que l’union ne peut être propriétaire des éléments d’équipement qu’elle crée [..] puisqu’ils sont définis comme "communs" (indivis entre les copropriétaires) et non pas "collectifs". L’union ne peut donc être propriétaire que du matériel nécessaire à son fonctionnement (de l’ordinateur à la tondeuse !). De plus une union peut être "mise en faillite".
Réponse de Me Redoutey.
Aux termes du nouvel article 29 de la loi du 10 juillet 1965, l’objet de l’union est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’équipements communs ainsi que la gestion de services d’intérêt commun. Il s’agit, par exemple, d’organiser la gestion d’un chauffage collectif desservant un ensemble d’immeubles ou le gardiennage d’une résidence comportant plusieurs syndicats de copropriétaires.
La formule très large permet la création d’un terrain de jeux, la construction ou l’aménagement de locaux sociaux-culturels, par exemple (Sizaire, Givord-Giverdon-Capoulade).
L’union de syndicats ayant la personnalité civile et l’autorisation réglementaire de posséder les biens nécessaires à son objet, je ne vois pas de distinction à faire entre la propriété de biens meubles et celle de biens immeubles, si les statuts ne l’interdisent pas.
Les statuts généralement proposés par les éditeurs disposent que l’union est habilitée à poursuivre la réalisation de tous autres ouvrages, installations ou éléments d’équipement communs dont elle pourra être propriétaire, ainsi qu’à fournir à ses membres toutes prestations relevant de leurs intérêts communs et entrant dans son objet défini par ailleurs.
Comme vous pouvez le lire je m'appuie sur la qualité de parties communes des éléments d'équipement construits, par opposition aux parties collectives que l'on trouve dans tous les immeubles destinés à l'habitation collective (en copropriété ou monopropriété.
Me Redoutey me réponds par une distinction entre biens meubles et biens immeubles.
Nous ne sommes pas alors sur la même ligne de discussion.
Il n'empêche qu'il n'y a pas beaucoup de sites juridiques de droit immobilier aussi valables que celui de Me Redoutey.
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Edité par - JPM le 27 sept. 2007 10:38:46 |
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coconutpower
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 18:43:42
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DONC VOICI LA REPONSE DE REDOUTEY :
Lorsque la décision a été régulièrement prise de vendre la partie commune, ici la loge de la concierge, si l'acte de vente ne contient aucune disposition prévoyant à qui reviendra le prix, les principes suivants peuvent être dégagés :
Le prix de la vente de la loge revient au syndicat des copropriétaires, mais, dans le cas présent, sa distribution est prévue entre les copropriétaires ; il deviendra la propriété de chacun d'eux au jour où il sera inscrit à son compte dans la copropriété.
La date à prendre en considération sera donc normalement celle de l'inscription aux comptes individuels des copropriétaires.
Si cette inscription comptable a eu lieu après la notification de la vente au syndic, le prix vous reviendra.
Si l'affaire devait être portée devant le juge, celui-ci tiendra compte aussi de la volonté et de la situation de chacune des parties.
La suppression d'un équipement commun de la copropriété est un élément qui dévalue cette copropriété et il faudrait rechercher qui supporte cette moins-value : le vendeur si le prix avait été arrêté compte tenu de cette suppression, l'acquéreur dans la situation contraire. En effet l'acquéreur devient propriétaire d'une quote-part de parties communes qui sont diminuées en valeur par la cession de la loge.
Bien entendu on pourrait vous opposer que l'ancienne propriétaire ne pouvait vous vendre que ce qu'elle possédait au jour d'effet de la vente. Si la vente de la loge était devenue effective avant que la vente à votre profit ne devienne elle-même effective, vous ne pouvez prétendre être indemnisé en raison de la cession qui portait sur des parties communes ne comprenant plus la loge du concierge. Je pense que cette argumentation est susceptible d'être contrariée par le fait qu'au jour d'effet de votre achat, le prix était inscrit au compte du syndicat et non aux comptes individuels des copropriétaires.
Comme déjà écrit, il sera surtout recherché quelle était la convention des parties, telle qu'elle résulte de l'acte de vente notarié et surtout de l'avant-contrat, mais aussi de documents externes comme des lettres ou des informations fournies par le négociateur.
Je n'ai trouvé aucune jurisprudence sur cette situation particulière. Aussi je n'ai aucune certitude.
Je crois aussi que vous devriez trouver des éléments complémentaires allant dans un sens ou dans l'autre, soit dans l'acte de vente, soit dans le questionnaire du syndic et précisément dans la situation du compte de la venderesse. Demandez la communication du questionnaire intégral au notaire de la vente. Dans l'état daté (article 5 du décret modifié de 1967), vous trouverez en deuxième partie
les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant.
Si le prix de la cession n'apparaît pas, vous disposeriez alors de sérieuses chances de récupérer ce prix. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 23:01:32
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OK ! Je suis en total désaccord sur l'ensemble et de toute manière il n'est pas question dans la réponse de l'article 16-1 qui, jusqu'à nouvel ordre traite bien de cette question.
Je cite : Citation :
Le prix de la vente de la loge revient au syndicat des copropriétaires, mais, dans le cas présent, sa distribution est prévue entre les copropriétaires ; il deviendra la propriété de chacun d'eux au jour où il sera inscrit à son compte dans la copropriété.
Ce n'est pas le syndicat des copropriétaires qui est propriétaire de la loge. Une partie commune est la propriété indivise des copropriétaires. Le syndicat fait seulement fonction de propriétaire par nécessité.
De même : les fonds du syndicat ne sont pas la propriété du syndicat. Ils appartiennent aux copropriétaires, à l'instant T, chacun à concurrence de son solde à ce même instant. On peut seulement dire qu'ils ne sont pas disponibles en raison de leur affectation au paiement des dépenses collectives. Si, à l'instant T, il y a dissolution du syndicat, après paiement des créanciers, le solde est restitué sans que le syndicat puisse conserver le moindre euro.
Je maintiens donc ma position, tout en manifestant mon plus grand respect pour Me Redoutey.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 13:54:10
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Je reviens à la charge au sujet des dernières lignes de la réponse de Me Redoutey.
Dans l'état daté (article 5 du décret modifié de 1967), vous trouverez en deuxième partie
les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant.
Si le prix de la cession n'apparaît pas, vous disposeriez alors de sérieuses chances de récupérer ce prix.
Or le texte exact de cette partie de l'article 5 est le suivant :
Dans la deuxième partie, le syndic indique d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) des avances mentionnées à l'article 45-1
b) des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Le prix de la vente d'une partie commune n'entre pas dans ce cadre.
Et pour cause ! Si l'on s'en tient à l'article 16 1 de la loi, le syndicat n'est pas débiteur de ces sommes. Quand le syndic reçoit les fonds, il doit, de plein droit, les inscrire au crédit des comptes des copropriétaires.
L'écriture comptable doit être :
Banque prix vente ......10 000
Q/part Dupont vente .............4 500
Q/part Durand vente .............5 500
Cette réponse me laise rêveur
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coconutpower
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 13:58:15
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Bon, je ressors de la Chambre Notariale où j'ai posé la question à propos de l'article 16-1. Il en ressort que celui-ci ne nous ai d'aucune utilité car il ne consacre pas en soit une régle comptable.
Dailleurs, la décision de l'AG contredisait l'article 16-1 au sens ou JPM le met en pratique.
A partir du moment où la vente à été notifiée au syndic, ce dernier ne connait plus que le propriétaire actuel du lot en question.
Quant à arguer que la loge n'a jamais fait partie de MON lot, cela ne va pas de soi, car elle a bien historiquement fait partie du lot dont j'ai fait l'acquisition.
propos de l'article 16-1. Il en ressort que celui-ci ne nous ai d'aucune utilité car il ne consacre pas en soit une régle comptable.
Les règles comptables n'ont rien à voir ici. Il s'agit de savoir qui doit recevoir le prix.
Dailleurs, la décision de l'AG contredisait l'article 16-1 au sens ou JPM le met en pratique.
Une décision d'AG ne peut pas contredire un texte d'ordre public, a fortiori lorsqu'il fixe une règle applicable de plein droit.
A partir du moment où la vente à été notifiée au syndic, ce dernier ne connait plus que le propriétaire actuel du lot en question.
C'est vrai, sauf quand il a omis une indication dans l'état daté. Or il ne semble pas qu'en l'espèce l'état daté ait comporté une indication relative à la distribution pendante du prix.
Quant à arguer que la loge n'a jamais fait partie de MON lot, cela ne va pas de soi, car elle a bien historiquement fait partie du lot dont j'ai fait l'acquisition.
Là on plane joliment. La loge a fait partie historiquement de votre lot ? OU=ui, mais avant que vous n'en deveniez propriétaire.
Mon notaire et le notaire de la venderesse sont également formels.
Celà renforcerait mon idée ci dessus qu'il n'y avait aucune mention dans l'état daté au sujet de la vente de la loge. En présence d'une indication précise, les notaires auraient dû insérer une clause dans l'acte à ce sujet.
Les justifications des lignes ci-dessus sont à chercher dans le décret de 2004 que je vais éplucher à nouveau... et ça tombe bien, j'ADOOOOOORE éplucher les décrets !!
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Edité par - JPM le 10 oct. 2007 15:27:20 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 15:16:56
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Une seule indication complémentaire : Pour Mme Kischonwsky Broquisse La Copropriété n° 306 lorsque le syndic aliène des parties communes, il agit pour l'ensemble des copropriétaires et non du chef du syndicat.
Même opinion du Professeur Giverdon La copropriété n° 306.
Dès lors que le syndic a représenté le vendeur, copropriétaire à la date de la vente, il ne peut remettre le prix qu'à son mandant.
Vous avez raison de fouiner sur cette question intéressante et peu traitée. En l'état je maintiens mon avis.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 21:04:48
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Je suis entièrement d'accord avec la position de JPM:
"Cette affirmation est contraire aux dispositions de l'article 16-1 alinéa 1 de la loi : les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot."
"Comme dans le cas de toute vente, l'affectation du prix est de rentrer dans la poche du vendeur, et dans le cas présent, des vendeurs."
Ce n'est pas un enregistrement comptable, qui peut d'ailleurs ne pas avoir était fait dans les règles et à la bonne date, qui peut règler le problème, si problème il y a.
Pour moi c'est le copropriétaire au moment de la vente qui doit en percevoir le prix, comme tout vendeur. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 21:54:10
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La suppression d'un équipement commun de la copropriété est un élément qui dévalue cette copropriété et il faudrait rechercher qui supporte cette moins-value : le vendeur si le prix avait été arrêté compte tenu de cette suppression, l'acquéreur dans la situation contraire. En effet l'acquéreur devient propriétaire d'une quote-part de parties communes qui sont diminuées en valeur par la cession de la loge.
Apres avoir suivi cette discussion forte interessante, j'aimerais bien avoir confirmation que la situation est effectivement scandaleuse:
Coconutpower signe un avant-contrat pour un prix qui correspond à son lot et avec le loge du gardien dans les parties communes.
Le jour de la vente Coconutpower devient à ce prix propriétaire de son lot mais le loge du gardien a disparu des parties communes?
Ai-je bien compris la transaction?
Si oui, pourquoi la discussion ne se concentre pas sur cette tromperie?
Merci de nous expliquer ce point  |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 22:30:16
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" pourquoi la discussion ne se concentre pas sur cette tromperie?"
Il n'y a pas tromperie, en copropriété un acquéreur doit toujours s'informer des trois derniers P.V. pour connaître ce qui est décidé et éventuelllement prévu.
Une A.G. peut intervenir entre la signature du compromis et la réalisatiohn de la vente d'un lot et décider de vendre la loge.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 11 oct. 2007 : 08:55:30
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| Je pense également qu'il n'y a pas tromperie. En effet si, comme le dit Guymmo, "Coconutpower signe un avant-contrat pour un prix qui correspond à son lot et avec le loge du gardien dans les parties communes", il signe aussi, devant notaire, l'acte d'acquisition de son lot sans la loge du gardien dans les parties communes. Il est donc parfaitement informé de ce qu'il achète : "un lot sans la loge du gardien dans les parties communes". Il ne peut donc prétendre au prix d'une loge dont il n'a jamais été copropriétaire. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 oct. 2007 : 10:19:45
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Il faut lire les questions posées avant de répondre.
L'observation de Guymmo peut paraître judicieuse : Citation :
Coconutpower signe un avant-contrat pour un prix qui correspond à son lot et avec le loge du gardien dans les parties communes.
Mais Coconutpower a écrit : Citation :
j'ai fait l'acquisition d'un studio au sein d'une copro qui venait de vendre la loge de la concierge (18 avril).
L'affirmation de Guymmo est donc inexacte.
Coconut savait parfaitement, au moment de l'avant-contrat, que le loge était vendue. Il ne se cache d'ailleurs de vouloir s'approprier des fonds qui reviennent sans aucun doute à son vendeur.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2007 : 10:28:50
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 .. JPM fait bien de rétablir les choses qui, depuis le début et sans qu'il y ai nécessité d'en écrire 2 pages en se creusant les méninges, se résument en fait à la question suivante :
"Comment piquer des sous dans la poche du voisin, sous qui seraient plus au chaud dans ma poche ??."
Réponse dès le 5 septembre :
"La décision de créer un lot privatif pour cette loge et de la vendre a bien été prise alors que l'ex-copropriétaire était encore membre du syndicat, bien avant que vous ne soyez copropriétaire !
Que la répartition en soit faite ensuite par le syndic après l'approbation des comptes ne change rien : il s'agit d'une créance spécifique à cette personne, nominativement."
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Edité par - gédehem le 11 oct. 2007 10:32:46 |
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coconutpower
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 01:27:25
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Et bien effectivement, j'étais tout à fait au courant de la vente de cette loge, étant propriétaire d'un autre appart dans le même immeuble.
Cependant, la question avait été évoquée brièvement lors de la signature de l'acte, la venderesse ayant déclaré de façon informelle "vous avez de la chance, vous allez profiter de la vente de la loge". Cela avait joué quelque peu lors de la négociation du prix de vente... cela-dit, cette déclaration n'avait aucune valeur et les notaires présents ont un peu chié en n'intervenant pas.
Quant à savoir si mon but est de piquer du fric dans la poche de ma voisine... oui, mais uniquement si je suis sûr qu'il doit me revenir ! D'où l'existence de ce petit débat sur ce forum. La copro va devoir faire face à un ravallement et une mise au norme ascenceur, je crois que la vente de la loge avait été partiellement décidée pour financer une partie de ces travaux.
Je me demande quelle serait votre réaction si vous on apprenez que vous 4000 euros qui viennent de vous passer sous le nez parce que votre syndic a fait une erreur... vous chercheriez surement à en savoir un peu plus !
Ce qui m'étonne, c'est que je recueille des avis très différents auprès de personnes sensés être calées sur le domaine. Autant dire que je me méfie quelque peu de ceux qui ont l'air trop sûr d'eux !
Avec toutefois un grand merci à ceux qui ont consacré du temps à faire des recherches de leur coté ! |
Edité par - coconutpower le 25 oct. 2007 13:21:21 |
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