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cje1
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 Posté - 05 sept. 2007 : 21:30:38
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Bonjour,
je loue un logement social depuis le 01/06/2007.
Le contrat de location soumis aux dispositions de la loi de 1989 indique :
"Le loyer est révisable conformément à la législation aux clauses et conditions de la convention passée entre le bailleur et l'etat. Ces augmentations pourront intervenir les 1er janvier et 1er juillet de chaque année".
Au bout d'un mois de location soit au 01/07/2007 l'office HLM m'augmente mon loyer de 3%.
J'ai contacté l'office HLM qui trouve normal de m'appliquer l'augmentation annuelle au bout d'un mois d'occupation seulement...
Je n'ai pas encore pris connaissance de la convention passée entre l'office HLM et l'état mais je pense que l'aticle 17 de la loi de 1989 s'applique prioritairement :
"d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, dont les modalités de calcul et de publication sont fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces modalités de calcul s'appuient notamment sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location."
Dans mon cas la date d'augmentation est fixée (janvier ou juillet) mais il me paraît évident que cette augmentation doit être au maximum égale au prorata de l'augmentation de l'IRL sur la période considérée.
Avez vous connaissance d'un autre article allant dans ce sens ?
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 23:31:14
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cje1, effectivement si le logement HLM est conventionné, le loyer est fixé par convention dans la limite d'un loyer plafond maximum en fonction, selon la convention de la surface corrigée ou de la surface utile,multiplié par un prix au m2 maximum.
Le loyer fait l'objet d'une actualisation chaque 1er juillet sur l'indice du 4eme trimestre.
Le loyer est payé mensuellement à terme échu.
Par contre le logement HLM non conventionné.
Le loyer est calculé en fonction de la surface corrigée. Celle ci est constituée par la surface réelle du logt à laquelle on applique des coéfficients qui tiennent compte de l'état d'entretien, de l'équipementet de la situation du logt.
En cours de contrat, le loyer ne peut subir d'augmentation supérieure à 10 % maximum par semestre, au 1er janvier et au 1er juillet.
Les logt réevalués à l'occasion d'un changement de locataire ne sont pas concernés par cette pratique.
Relisez bien votre convention avant de faire une réclamation.
Cordialement. |
Roland MAILLET |
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cje1
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 14:15:55
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Je suis dans le secteur conventionné.
Je n'ai pas d'accès direct à la convention office HLM/état référencée par mon bail.
Il n'empêche que dans mon cas il y a eu changement de locataire et que je subis l'augmentation de loyer annuelle (3%) alors que je n'occupe le logement que depuis un mois.
Je pense que ce problème est général et non limité au secteur HLM.
Ce qui me gêne c'est que l'article 17 de la loi de 1989 (voir mon premîer post) n'indique pas explicitement que :
- la réévaluation de loyer ne peut dépasser l'augmentation de l'IRL (calculé tous les trimetres) sur l'intervalle "début du bail" ou date de la réévaluation précédente à la date de réévaluation courante mais mentionne :
"A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location"
Je pense donc plutôt qu'étant entré dans les lieux le 01/06/07 la réévaluation maximum de mon loyer au 01/07/07 ne peut excéder :
dernier indice IRL publié au 01/07/07 - dernier indice IRL publié au 01/07/07
différence qui doit être inférieure à 1% et peut même être nulle (ceci dépendant des dates de publication des IRLs)
Qu'ne pensez-vous ? |
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Roland MAILLET
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1096 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 19:37:11
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cje1,lorsque vous avez signé votre bail le bailleur en l'occurence la Sté HLM doit vous indiquer.
1) le nom et l'adresse du bailleur
2) la situation de l'immeuble
3) le n° du logt porté dans la convention
4)le n° de la convention
5) la date de signature de la convention
6) le loyer maximum fixé par la convention
7) l'actualisation du loyer maximum
8) indice de base au 4éme trimestre ( exemple 2005: 103,78 )
9) indice de référence au 4eme trimestre.( exemple 2006: 107,13 )
10) le montant du loyer principal .
Vous devez en plus savoir dans qu'elle catégorie est désigné votre logt.
PLAI, PLUS, PLS.
Il faut savoir dans un premier temps si la hausse de 3 % qui vous est demandée est supérieure au prix maximum fixé par la convention.
Le montant des loyers est fixé par l'organisme HLM lui même, mais sa liberté est encadrée par des règles ou des conventions signé avec les pouvoirs publics
Munis de ces renseignement nous pouvons vous aider pour savoir si cette hausse de 3% est justifiée.
Cordialement. |
Roland MAILLET |
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cje1
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 19:40:53
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En fait je pense que mon augmentation de loyer du 01/06/07 au 01/07/07 est nulle :
Entrée dans les lieux le 01/06/2007 IRL : 107,13 (4ieme trim 2006 publié le 06/04/07)
Révision de mon loyer le 01/07/2007 IRL : 107,13 (4ieme trim 2006 publié le 06/04/07)
Variation de l’IRL de l’entrée dans les lieux à la révision = 0 => augmentation de loyer = 0
Etes vous d'acccord ?
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Roland MAILLET
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1096 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 21:32:21
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oui a condition que l'indice de base qu'en vous avez signé le bail il était spécifié au 01/06/2007 = 107,13
Mais sur votre bail SI il est noté indice de base 4eme trimestre 2005 = 103,78
Au 01/07/2007 la hausse est de
indice 4eme trimestre 2006 = 107,13
soit 107,13 - 103,78 x 100 / 103,78 = 3,23%
Ce qui explique cette hausse de 3 %, l'important c'est de savoir lorque vous avez signé votre bail qu'elle était l'indice retenu. |
Roland MAILLET |
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cje1
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 sept. 2007 : 11:37:28
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L'indice de référence n'est pas stipulé sur mon bail donc d'après la loi du 06/07/89 c'est le dernier indice publié qui au premier juin 2006 était celui du 4ième trimestre 2006 (publié le 6/4/07) :
IRL Q4 2006 = 107,13
Le fait est que l'office HLM essaie de m'appliquer l'augmentation générale annuelle de 3% pour un mois d'occupation. |
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Roland MAILLET
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1096 réponses |
Posté - 07 sept. 2007 : 12:35:18
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| Dans ces conditions votre bail n'est pas valable, l'indice de base doit être indiqué, faite une LRAR à votre bailleur pour lui demander l'indice de base si pas de réponses dans 8 jours contacté un avocat en mairie pour obtenir votre mode de calcul de révision.l'office HLM n'est pas audessus des lois |
Roland MAILLET |
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cje1
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 sept. 2007 : 19:19:32
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Je ne suis pas sur que l'indication de l'indice de référence soit obligatoire dans un bail de manière général.
En effet l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 prevoit le cas ou l'indice de référence n'est pas stipulé (dans ce cas c'est le dernier publié à la date d'entrée dans les lieux).
Mais http://vosdroits.service-public.fr indique pour un logement conventionné :
"Le loyer fait l'objet d'une actualisation chaque 1er juillet sur la base de la moyenne de l'indice INSEE du coût de la construction du 4ème trimestre."
J'ai déjà contesté mon augmentation de loyer par fax début aout (sans réponse) et ai renvoyé 2 autres fax fin août et aujourd'hui. Un fax est-il suffisant par rapport à une LRAR ?
Cordialement.
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Roland MAILLET
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1096 réponses |
Posté - 07 sept. 2007 : 22:32:53
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Relisez bien votre lien.
Le contrat de location logement HLM conventionné. Le contrat doit comporter.
le montant du loyer ses modalités de paiement et de révision le cas échéant accompagnés du trimestre de référence de l'indice du coût de la construction.
En cas de de convention le bail doit être conforme à la convention et doit contenir les montants du loyer plafond et du loyer pratiqué.
Si cela n'est pas dans votre contrat seul une LRAR doit être envoyé au bailleur pour lui demander comment votre loyer à été calculé |
Roland MAILLET |
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Joulia
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14807 réponses |
Posté - 08 sept. 2007 : 12:32:51
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Vous pouvez saisir la commission de conciliation, car une indexation n'intervient qu'après occupation d'un an ... Votre cas est totalement abbhérant !
question subsidiaire  : N'aviez-vous pas posé la question lors de la signature du bail puisque vous avez bien lu que les indexations se font à date précise dans l'année ? |
Cordialement, |
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cje1
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 08 sept. 2007 : 21:24:07
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En fait mon bail "social" indique seulement :
"Le loyer est révisable conformément à la législation aux clauses et conditions de la convention passée entre le bailleur et l'état. es augmentations pourront intervenit le 1er janvier et 1er juillet de chaque année".
Belle formulation !
Le site http://vosdroits.service-public.fr indique pourtant pour un HLM conventionné :
"Le loyer fait l'objet d'une actualisation chaque 1er juillet sur la base de la moyenne de l'indice INSEE du coût de la construction du 4ème trimestre"
Je ne pas à quoi peut correspondre l'augmentation de janvier (celle de juillet étant corrélée à l'augmentation du SMIC et autres éléménts économiques contrôlés par l'Etat).
De plus le SMIC ayant augmenté de 2% en 2007 et la hausse des prix étant de 1% de juillet 2006 à juillet 2007 je trouve assez fort que l'augmentation d'un logement social atteigne 3% (même si l'IRL a augmenté de 3,23 % (base Q4 2006). C'est a se demander ce qu'il y a dans la convention Etat/office HLM.
Mon cas n'est probablement pas unique parmi les locataires de cet organisme HLM qui potentiellement applique la même augmentation de loyer annuelle aux nouveaux locataires depuis 1 mois (mon cas) ou 12 mois (cas normal). Je vais essayer de me renseigner parmi d'autres locataires.
J'ai l'impression que l'on joue sur l'ignorance des locataires.
Ce que je fais pour l'instant c'est :
- continuer le dialogue avec l'organisme HLM (je leur ai envoyé un fax de 3 pages hier)
- demander à l'organisme de suspendre mon prélèvement automatique pour ne payer par chèque que ce que je leur doit. Je les ai menacé de faire opposition à leur prélèvement et je le ferais mais je leur règlerais dans ce cas là par chèque la valeur de mon loyer non augmenté (+charges) moins le trop payé depuis l'augmentation moins les frais d'opposition
- essayer de corréeler mes constataions avec d'autre locataires
Si les choses ne se régularisent pas sous 2 mois je saisirais la commision de conciliation.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 sept. 2007 : 22:45:36
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il est imprudent en effet de donner autorisation de prelèvement.
mieux vaut organiser des virements ! c'est plus sur car pour le moment, avec le prelevement, votre bailleur peut "se servir" sur votre compte !!!  - annulez-le vite fait. |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 11:19:03
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cje1, pour nous résumer nous savons:
Entrée dans les lieux le 01/06/2007
Que le loyer à augmenté de 3 % au 01/07/2007
Que l'indice de référence n'est pas stipulé
Que la révision se fait le 1er janvier et le 1er juillet.
Nous ignorons:
Le prix du loyer
si le prix est fixé suivant la surface utile ou corrigée.
La date de la convention
La catégorie du logement ainsi que la zone d'occupation .
Il est donc impossible de se faire une opinion.
A titre indicatif en région parissienne zone 1 catégorie ILN
Logt type F3 SC 117,31 m2 conventionné en 1989 indice de base 4eme tri 1988 = 919 valeur le 01/07/1989 = 314,46 €
valeur au 01/07/2007 = 417,74 €. Soit un prix au m2 /mois /SC = 3,56 €
prix maximum fixé par la convention en 2007 3,80 €
Cela représente un prix inférieur à la convention de 6,31 %.En 2007 nous avons eu une hausse de 1,5 % au 01/01/2007 et une de 0,8 % au 01/07/2007.
Comme vous pouvez le constater nous suivons l'évolution du loyer depuis le conventionnement et notre Sté HLM pratique des prix toujours légèrement inférieurs au prix conventionnés.
Avant de contacter la commission de concillation, vous devriez prendre rendez-vous avec votre chef d'antenne ou d'agence pour voir sur place leur mode de calcul,vous devez avoir absolument la date de la convention ainsi que l'indice de référence. Je serait curieux d'avoir des nouvelles de ce dossier. Bonne chance.
Cordialement
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Roland MAILLET |
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cje1
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 18:17:22
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Bonjour,
je vais essayer de répondre aux points manquants :
- surface corrigée (F3 de 63 m2) + equivalence : 61,93 m2 + 43,90 = 105,87
- loyer unitaire : 44,7238
- loyer annuel maximum : 44,7238 * 105 = 4696 €
- loyer mensuel : 391,33
=> prix mensuel au m2 corrigé de 6,31 €
- type PLA
- situation : Vauréal (95)
- convention Etat/office HLM du 16/0&/1991
A noter que mon logement a fait l'objet de travaux avant mon entrée dans les lieux (changement de chaudière au gaz) et que potentiellement ceci a permis à l'office HLM d'augmenter son prix de location.
Une question pour Roland Maillet : comment puis je accéder à la convention qui régit mon logement (elle n'est pas disponible chez mon gardien) : dois je rendre visite à mon office HLM pour la consulter (je n'ai pas trop le temps et ce n'est pas à côté) ou celui ci est il censé me la mettre à disposition par d'autrres moyens (envoi électroniue ou postal, site web...) ?
Cordialement |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 20:41:37
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cje 1 on avance,votre logt est un PLA.
La surface réelle de votre logt est de 63 m2
un coefficient de minoration de 0,98301 est appliqué ce qui représente 63 x 0,98301 = 61,93 m2 + 43,90 d'équivalence suprficielle de confort ce qui fait 105,87 de surface corrigée arrondie à 105 m2
Le prix annuel du m2 est de 44,7238 € ce qui fait un prix mensuel de 3,72698 € et un prix du loyer mensuel de 105 x 3,72698 = 391,33 €
Si l'on divise c'est 391,33 par 6,31 = 62,01 m2 proche des 61,93 arrondie à 62 m2 de SH
Le remplacement de la chaudière à gaz peut avoir permis d'ajouter 9,50 m2 d'équivalence superficielle de confort sur la surface corrigée ( a vérifier)
Maintenant que vous avez la date de la convention vous pouvez demander par courrier que l'office vous adresse la photocopie de la convention ainsi que l'indice de référence avec le prix en Francs au 16/08/1991.Et à partir de la l'on pourra calculer l'évolution de votre loyer.
391,33 € c'est le prix avant les 3 % de hausse 
Cordialement et à +
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Roland MAILLET |
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cje1
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 20:18:59
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Précisions :
63 m2 de surface réelle
59,80 m2 de surface utile
59,02 m2 de surface corrigée
Coefficient de vétusté : 1,00
Coeficient de situation : 1,10
Coefficient moyen : 1,05
Produit de la surface corrrigée par la coefficient moyen : 59,02 * 1,05 = 61,97
Surface corrigée + équivalence : 61,97 + 43,90 = 105,87 arrondi à 105
Prix du loyer unitaire : 44,7238
Loyer mensuel avant augmentation : 391,33
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 23:41:18
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D'accord on avance toujours.
calcul du coef moyen vétusté 1,00 + situation 1,10 = 2,10 / 2 = 1,05
Si vous pouvez vous renseigner auprès des anciens locataires pour arriver à un prix de 391,33 € et en applquant l'indice de référence du 4 eme trimestre de 1990 de 952 avec un loyer de 1900 F voila comment à évolué votre loyer.
16/08/1991 = 1900 F
01/07/1992: 1900 x 1002 / 952 = 1999,79 F
01/07/1993: 1999,79 x 1005 / 1002 = 2005,78F
01/07/1994: 2005,78 x 1016,75/ 1005= 2027,73
01/07/1995: 2027,73x1018,25/1016,75= 2030,72
01/07/1996:2030,72x 1017,75/1018,25=2029,72
01/07/1997:2029,72x 1035,75/1017,75=2065,62
01/07/1998:2065,62x1060,50/1035,75=2114,98
01/07/1999:2114,98x1061,75/1060,50=2117,47
01/07/2000:2117,47x1072,50/1061,75=2138,91
01/07/2001:2138,91x1098,00/1072,50=2189,77
01/07/2002:2189,77x1137,25/1098,00=345,76 €
01/07/2003: 345,76 x1166,00/1137,25= 354,50
01/07/2004: 354,50x 1200,50/1166,00= 364,99
01/07/2005: 364,99x 1258,25/1200,50= 382,55
01/07/2006: 382,55 x 103,78 / 101,45= 391,34
01/07/2007: 391,34 x 107,13 / 103,78= 403,97
Voila ma conclusion reste à savoir si le prix au 16/08/1991 était bien de 1900 F
Nota: jusqu'en 1992 c'est l'indice du 4 eme trimestre du coût de la construction à partir de 1993 c'est l'indice moyen et à partir de 2006 c'est IRL qui est pris en compte |
Roland MAILLET |
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cje1
Nouveau Membre
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Posté - 12 sept. 2007 : 21:57:23
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L'organisme HLM m'indique la chose suivante :
"Votre logement est conventionné. Cette convention prévoit une augmentation de loyer chaque 1er janvier et 1er juillet dans la double limite du prix de la convention et de 10% par semestre".
Ma&s d'après les réponses de Roland Maillet cette règle s'applique au secteur non conventionné mais pas au secteur conventionné.
Je demande la convention à mon organisme.
A suivre.
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augmentation de loyer abusive en HLM ?
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