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 Sujet  |
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st123
Contributeur actif
28 réponses |
 Posté - 06 sept. 2007 : 13:28:24
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Bonjour,
J'envisage de reconstruire une maison, et je souhaite "gagner" des m2.
Si dans chaque chambre, je construit une estrade (contenant des tiroirs ou des placards) et sur laquelle je pose un lit double, dois je comptabiliser la surface de cette estrade si la hauteur sous plafond à son niveau est inférieure à 1,8m.
Mercid'avance pour votre éclairage.
st123
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 13:40:11
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C'est un petit peu le flou juridique...
Si les chambres sont en comble et que les estrades sont fixes et pérennes, je suppose que ça peut marcher. |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 13:45:26
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| oui, n'oubliez pas que ça ne marche que dans les combles. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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st123
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 13:53:46
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Merci pour vos réponses.
Les estrades seraient fixes et perrennes (intégrées lors de la construction, pour une auto construction en bois ou en paille).
Par contre, elles ne seraient pas instalées dans les combles mais au rdc (seul niveau de la maison).
Pourquoi cette "idée" ne fonctionnerait elle que si les chambres sont dans les combles ?
Merci d'avance pour vos éclaircissements.
st123 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 13:58:35
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Citation :
Initialement entré par st123
Bonjour,
J'envisage de reconstruire une maison, et je souhaite "gagner" des m2.
Si dans chaque chambre, je construit une estrade (contenant des tiroirs ou des placards)
C'est là que ça ne va pas.
Ce que vous décrivez s'appelle un meuble.
Un meuble ne peut pas permettre de déduire de la SHON.
L'estrade serait en béton, sans placard, ça se tenterait.
Mais encore faudrait-il démontrer qu'il n'y a pas non plus de plancher sous l'estrade.
Citation :
et sur laquelle je pose un lit double, dois je comptabiliser la surface de cette estrade si la hauteur sous plafond à son niveau est inférieure à 1,8m.
Mercid'avance pour votre éclairage.
st123
De plus, comme signalé par mes camarades, il faudrait que les chambres soient dans les combles de la maison (mansardées donc).
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 14:02:19
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Citation :
Initialement entré par st123
Merci pour vos réponses.
Les estrades seraient fixes et perrennes (intégrées lors de la construction, pour une auto construction en bois ou en paille).
Quoiqu'il en soit, si l'estrade n'est pas de la SHON, le plancher du placard sous l'estrade en est lui (d'où ma remarque précédente sur l'abscence de plancher).
Citation :
Par contre, elles ne seraient pas instalées dans les combles mais au rdc (seul niveau de la maison).
Pourquoi cette "idée" ne fonctionnerait elle que si les chambres sont dans les combles ?
Parce que c'est la loi.
Ne sont déductibles que les surfaces non aménageables situées en comble ou en sous-sol.
Citation :
Merci d'avance pour vos éclaircissements.
st123
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 06 sept. 2007 14:03:46 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 14:04:30
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Citation :
Initialement entré par st123
Merci pour vos réponses.
Les estrades seraient fixes et perrennes (intégrées lors de la construction, pour une auto construction en bois ou en paille).
Par contre, elles ne seraient pas instalées dans les combles mais au rdc (seul niveau de la maison).
Pourquoi cette "idée" ne fonctionnerait elle que si les chambres sont dans les combles ?
parce qu'il n'y a que dans les combles et les sous-sols que les volumes de hauteur inférieure à 1,8m sont soutraites de la SHON : lisez cet excellent fil de maitre LaurentCitation :
Merci d'avance pour vos éclaircissements.
st123
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cordialement
Emmanuel Wormser
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st123
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 14:50:40
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J'ai lu avec beuacoup d'interrêt le fil de discussion et les pages qui y sont liées et je comprends un peu mieux, mais reste néanmoins surpris par le fait que cela ne concerne que les combles et les sous sols.
Sur le site de domespace, sur la page:
http://www.domespace.com/indgam.htm
Il est dit que les m2 habitables représentent pour les maisons domespaces de 1 seul niveau, respectivement 44 et 70 m2 alors que les surfaces de planchers font 77 et 106 m2.
Je dois certainement mélanger des éléments comme surface habitable et SHON, si vous pouviez m'éclairer sur ces points je vous serais sincèrement reconnaissant.
Si j'ai bien compris (à part les nombreux cas spécifiques, clos , non clos, avec ou sans porte etc) pour résumer la SHON = la SHOB - l'épaisseur des murs extérieurs ? Et donc plus les murs sont épais plus la différence entre les deux est importantes : pour une SHON de même surface, si les murs sont en bottes de pailles, la SHOB sera plus importante que pour des murs en parpaing,
Cordialement
st123
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Edité par - st123 le 06 sept. 2007 14:51:30 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 15:01:31
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les deux circulaires citées en référence dans le premier message du fil de Laurent font foi et sont claires.
vous pouvez aussi relire attentivement l'article R112-2 du code de l'urbanisme : il est la base, et les surfaces "non aménageables pour l'habitation" s'entendent comme celles dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,8m., mais elles ne sont déduites, comme c'est indiqué dans l'article précité, qu'en sous-sol et combles.
ne confondez pas - SHOB/SHON, qui intéresse l'urbanisme,
- surface aménagée qui intéresse le fisc pour le calcul des TH/TF et qui inclut une partie de la SHOB non SHON en combles en particulier
- surface habitable Carrez qui intéresse les notaires en cas de ventes dans des batiments en copropriété
etc etc...
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cordialement
Emmanuel Wormser
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tyrion
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 15:24:06
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la différence entre SHOB et SHON, surface habitable, aménagée, aménageable et non aménageable est bien exprimée par Emmanuel.
la différence cher st123 des surfaces vient de l'épaisseur des murs,...
pour info, les impots sont très vigilants sur les "bidouilles" du genre de l'estrade en RdC (c'est l'ancien directeur du service urba qui parle) et je déconseille vivement ce genre d'opération sauf renseignements bien pris au préalable.
si vous voulez faire des économies sur vos impots, vous pouvez changer la dénomination des pièces si vous faites des travaux : ainsi un local technique est moins taxé qu'un atelier...attention à ne pas déclarer un pièce comme local technique alors qu'une entrée de cette pièce de 40 m² est une porte de garage...je l'ai vu et cela s'est mal fini ! |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 15:38:04
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Citation :
Initialement entré par st123
J'ai lu avec beuacoup d'interrêt le fil de discussion et les pages qui y sont liées et je comprends un peu mieux, mais reste néanmoins surpris par le fait que cela ne concerne que les combles et les sous sols.
Sur le site de domespace, sur la page:
http://www.domespace.com/indgam.htm
Il est dit que les m2 habitables représentent pour les maisons domespaces de 1 seul niveau, respectivement 44 et 70 m2 alors que les surfaces de planchers font 77 et 106 m2.
Je dois certainement mélanger des éléments comme surface habitable et SHON, si vous pouviez m'éclairer sur ces points je vous serais sincèrement reconnaissant.
Si j'ai bien compris (à part les nombreux cas spécifiques, clos , non clos, avec ou sans porte etc) pour résumer la SHON = la SHOB - l'épaisseur des murs extérieurs ?
Non, pas du tout.
Vous cherchez effectivement une liaison entre les SHOB/SHON et la surface habitable alors qu'il n'y en a strictement aucune.
Dans une maison "lambda", la SHON, c'est la SHOB moins le garage, la cave, et la partie des combles où la hauteur est inférieure à 1m80.
Citation :
Et donc plus les murs sont épais plus la différence entre les deux est importantes : pour une SHON de même surface, si les murs sont en bottes de pailles, la SHOB sera plus importante que pour des murs en parpaing,
Donc, raisonnement faux, bien sur.
Citation :
Cordialement
st123
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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st123
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 16:27:38
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Merci pour vos réponses à Tous, ce forum est une mine d'information et les réponses sont rapides et claires.
D'après le dernier message de Laurent, dois je comprendre que la SHON inclue les murs de façade ?
En fait j'aurais peut être dû commencer par ce qui motive ma demande, pour avoir peut être d'autres pistes de solutions que "des lits en dur":
Ma soeur, ma mère t moi même possedons une maison située en zone ND (zone forestière protégée). Il n'est pas possible de construire une autre maison bien que le terrain soit grand (entre 2 et 3 hectares).
Je désire depuis toujours habiter sur ce terrain avec ma conjointe et nos enfants, et vivre dans une auto construction écologique, autonome en énergie, et chauffé passivement par le soleil . Ma soeur (et sa famille) ne le souhaite pas. Elle considère qu'elle ne sera plus chez elle lorsqu'elle viendra en week end.
J'ai pensé a reconstruire la maison, entièrement ou en partie et a rajouter l'extension (20% du SHON), mais l'on risque d'être quand même à l'étroit (ma femme et moi travaillant à notre domicile). Je cherche donc une façon légale de gagner des m2.
Que peut on faire du point de vue des extensions ? aujourd'hui je peux augemnter la taille de 20%, mais une fois l'extension réalisées, j'ai une maison de 120% de la taille de la précédente: puis je redemander une extension pour passer de 120% de la taille inititale à 144% (et ainsi de suite) ? Quel délais entre deux extensions ? Quel délais entre deux demandes ? Quels limites aux nombres de demandes ?
Ma volonté de m'installer là bas, me fait même envisager une habitation dans des chalets en bois, dans une yourte ou dans des mobile home: mais ces solutions sont vraiment du dernier recours.
Avez vous des suggestions à me faire pour arriver a réaliser ce projet ?
Cordialement
st123
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Edité par - st123 le 06 sept. 2007 16:30:51 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 16:30:03
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si vous démolissez, vous ne serez sans doute pas autorisé à reconstruire : lisez attentivement les règles du POS/PLU régissant les reconstructions qui ne sont en général autorisées qu'après sinistre.
le droit de tirage de 20% n'est valable qu'une fois. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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st123
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 16:34:00
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
si vous démolissez, vous ne serez sans doute pas autorisé à reconstruire : lisez attentivement les règles du POS/PLU régissant les reconstructions qui ne sont en général autorisées qu'après sinistre.
le droit de tirage de 20% n'est valable qu'une fois.
Effectivement, je n'avais pas vu ça sous cet angle: il est effectivement prévu que la possibilité de reconstruire après un sinistre: je n'avais pas imaginé que ça sous entendais qu'on ne pouvais le faire que dans ce cas là...
N'est il pas possible de demander un permis de démolir en même temps qu'un permis de (re)construire ?
Cdt
st123 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 16:41:56
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Citation :
Initialement entré par st123
Merci pour vos réponses à Tous, ce forum est une mine d'information et les réponses sont rapides et claires.
D'après le dernier message de Laurent, dois je comprendre que la SHON inclue les murs de façade ?
Bien sur.
Citation :
En fait j'aurais peut être dû commencer par ce qui motive ma demande, pour avoir peut être d'autres pistes de solutions que "des lits en dur":
Ma soeur, ma mère t moi même possedons une maison située en zone ND (zone forestière protégée). Il n'est pas possible de construire une autre maison bien que le terrain soit grand (entre 2 et 3 hectares).
Je désire depuis toujours habiter sur ce terrain avec ma conjointe et nos enfants, et vivre dans une auto construction écologique, autonome en énergie, et chauffé passivement par le soleil . Ma soeur (et sa famille) ne le souhaite pas. Elle considère qu'elle ne sera plus chez elle lorsqu'elle viendra en week end.
J'ai pensé a reconstruire la maison, entièrement ou en partie et a rajouter l'extension (20% du SHON), mais l'on risque d'être quand même à l'étroit (ma femme et moi travaillant à notre domicile). Je cherche donc une façon légale de gagner des m2.
Que peut on faire du point de vue des extensions ? aujourd'hui je peux augemnter la taille de 20%, mais une fois l'extension réalisées, j'ai une maison de 120% de la taille de la précédente: puis je redemander une extension pour passer de 120% de la taille inititale à 144% (et ainsi de suite) ?
Oui
Citation :
Quel délais entre deux extensions ?
Si rien d'autre n'est précisé dans les règles d'urbanisme (20% d'extension tous les 5 ans ou 10 ans, par exemple), attendez quelques mois, voir même 1 an, après la réception du certificat de conformité.
Citation :
Quel délais entre deux demandes ? Quels limites aux nombres de demandes ?
Aucune.
Citation :
Ma volonté de m'installer là bas, me fait même envisager une habitation dans des chalets en bois, dans une yourte ou dans des mobile home: mais ces solutions sont vraiment du dernier recours.
Et elle ne changeront rien car il vous faut une autorisation d'urbanisme pour mettre en place ces solutions.
Citation :
Avez vous des suggestions à me faire pour arriver a réaliser ce projet ?
Avez-vous remarquez que les garages ne sont pas de la SHON ?
Et savez-vous qu'il n'existe pas de limite légale à la surface que peut faire un garage ?...
La limite de 20%, elle est donnée pour la SHOB ou pour la SHON ?
Recopiez donc ici l'extrait du réglement d'urbanisme...
Citation :
Cordialement
st123
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 16:43:08
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
le droit de tirage de 20% n'est valable qu'une fois.
Sur quoi te bases-tu pour répondre cela Emmanuel ? |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 16:44:57
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Citation :
Initialement entré par st123
Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
si vous démolissez, vous ne serez sans doute pas autorisé à reconstruire : lisez attentivement les règles du POS/PLU régissant les reconstructions qui ne sont en général autorisées qu'après sinistre.
le droit de tirage de 20% n'est valable qu'une fois.
Effectivement, je n'avais pas vu ça sous cet angle: il est effectivement prévu que la possibilité de reconstruire après un sinistre: je n'avais pas imaginé que ça sous entendais qu'on ne pouvais le faire que dans ce cas là...
N'est il pas possible de demander un permis de démolir en même temps qu'un permis de (re)construire ?
Cdt
st123
si le POS/PLU précise la reconstruction uniquement après sinistre, vous êtes sur d'obtenir le permis de démolir et certain de vous voir refusé le permis de construire !
pour le reste, comme le suggère Laurent, recopiez ici la règle. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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st123
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 17:17:38
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Merci Laurent et emmanuel pour vos réponse. En ce qui concerne les extensions j'espère que Laurent a raison...
L'absence de limite pour un garage, me permet de construire... un garage, maispuis je ensuite l'habiter ? Qu'est ce qui distingue un garage d'un autre batiment ? Est il simple d'en changer l'affectation ? Un garage a t il des fenêtre ?
Voici les textes :
II - Ne sont admises que les occupations et utilisations du sol ci-après
- les constructions nécessaires au logement du personnel de surveillance de la forêt
- les constructions et installations nécessaires à l'exploitations et à l'entretien des espaces boisés
- les équipements publics à usage de sports et les constructions nécessaires à leur fonctionnement.
- l'extension des constructions à usage d'habitation existantes dans la limite de 20% de la SHON déjà obtenue.
45A1 -la réparation et l'aménagement, sans modification du volume extérieur, des immeubles existants avant l'entrée en vigueur du Plan d'Occupations des Sols, sous réserves que ces travaux ne conduisent pas à un changement de destination incompatible avec la vocation de la zone
46A1 - les aménagements, ouvrages, constructions ou installation lorsqu'ils présentent un caractère d'interrêt général ou lorsqu'ils contribuent au fonctionnement ou à l'exercice de services destinés au public, quel que ssoit le statut du gestionnaire ou de l'opérateur
49A1 - la reconstruction en cas de sinistre à égalité de surface de plancher hors oeuvre des immeubles existants avant l'entrée en vigueur du POS
44A1 - Sauf application d'une disposition c'alignement ou d'espace boisé classé, il pourra être fait abstraction des prescriptions édictées aux articles 3 à 13 poru les occupations et utilistion du sol visées aux trois derniers alinéas rappelés ci- avant.
Est ce que le 3: (usage de sport) me permettrait de construire un club equestre ? ou unecarrière d'entrainement pour les cavaliers du coin. La deuxième solution nécessitant moins la construction d'une habitation que la première.
Qu'entendent ils, au 46A1, par "caractère d'intérrêt général [... ] contribuent au fonctionnement ou à l'exercice de services destinés au public, quel que soit le statut du gestionnaire ou de l'opérateur"...
Et encore merci pour vos réponses et le temps que vous consacrez à partager votre savoir eet votre exprience.
ST |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 17:42:06
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Citation :
Initialement entré par st123
Merci Laurent et emmanuel pour vos réponse. En ce qui concerne les extensions j'espère que Laurent a raison...
L'absence de limite pour un garage, me permet de construire... un garage, maispuis je ensuite l'habiter ?
Non.
Mais il est finalement toléré d'y faire pas mal de chose dans son garage, même si ce n'est pas parfaitement légal.
Je n'ai pas encore vu d'action en justice pour faire supprimer les étagères de rangement, l'établi et le panneau à outil, la machine à laver, le chauffe-eau ou la chaudière, etc.
Et par contre, rien n'interdit d'isoler et de chauffer son garage, ni d'y mettre du carrelage...
Citation :
Qu'est ce qui distingue un garage d'un autre batiment ?
Rien si ce n'est l'utilisation qui est faite d'une pièce de la maison que l'on dénomme ainsi.
Vous devez pouvoir prouver que cette pièce sert à stationner des véhicules.
Citation :
Est il simple d'en changer l'affectation ?
Il n'y avait pas de changement à faire.
Mais ceci n'empêche pas que l'on n'a pas le droit d'utiliser son garage à autre chose si la SHON maximale est atteinte par le reste de la construction.
Le fait de ne pas avoir d'autorisation à obtenir ne permet en rien de rendre sa maison hors la loi.
J'emploie en préambule l'imparfait car ceci va changer au 1 octobre, la transformation de plus de 10m2 de SHOB en SHON devenant soumise à autorisation (afin de justement contrer plus efficacement et plus clairement les transformations sauvages de garage).
Citation :
Un garage a t il des fenêtre ?
Autant que vous le voulez.
C'est une chose totalement ignorée des néophytes, mais ce qui "fait" un garage, ce n'est pas que ce soit une pièce brute de béton, sans fenêtre et non isolée.
Ce qui fait un garage, c'est le fait d'y stationner des véhicules et uniquement.
Citation :
Voici les textes :
II - Ne sont admises que les occupations et utilisations du sol ci-après
- les constructions nécessaires au logement du personnel de surveillance de la forêt
- les constructions et installations nécessaires à l'exploitations et à l'entretien des espaces boisés
- les équipements publics à usage de sports et les constructions nécessaires à leur fonctionnement.
- l'extension des constructions à usage d'habitation existantes dans la limite de 20% de la SHON déjà obtenue.
Et il n'est donc pas précisé quelque chose du style "dans la limite d'une demande tout les 5 ans maximum"...
Donc, pour moi, plus 20 % tous les 2 ans sont demandables sans problèmes.
Citation :
45A1 -la réparation et l'aménagement, sans modification du volume extérieur, des immeubles existants avant l'entrée en vigueur du Plan d'Occupations des Sols, sous réserves que ces travaux ne conduisent pas à un changement de destination incompatible avec la vocation de la zone
46A1 - les aménagements, ouvrages, constructions ou installation lorsqu'ils présentent un caractère d'interrêt général ou lorsqu'ils contribuent au fonctionnement ou à l'exercice de services destinés au public, quel que ssoit le statut du gestionnaire ou de l'opérateur
49A1 - la reconstruction en cas de sinistre à égalité de surface de plancher hors oeuvre des immeubles existants avant l'entrée en vigueur du POS
44A1 - Sauf application d'une disposition c'alignement ou d'espace boisé classé, il pourra être fait abstraction des prescriptions édictées aux articles 3 à 13 poru les occupations et utilistion du sol visées aux trois derniers alinéas rappelés ci- avant.
Est ce que le 3: (usage de sport) me permettrait de construire un club equestre ? ou unecarrière d'entrainement pour les cavaliers du coin. La deuxième solution nécessitant moins la construction d'une habitation que la première.
Non, pas du tout.
Pour que cela soit autorisable, il faudrait que la mairie mette en place une structure publique pour la création et la gestion d'un centre équestre (dont le directeur et des employés pourraient alors être logés sur place).
Votre installation sera privée.
Citation :
Qu'entendent ils, au 46A1, par "caractère d'intérrêt général [... ] contribuent au fonctionnement ou à l'exercice de services destinés au public, quel que soit le statut du gestionnaire ou de l'opérateur"...
Que la gestion du centre équestre que je décris ci-dessus pourrait être confiée à une société privée.
Citation :
Et encore merci pour vos réponses et le temps que vous consacrez à partager votre savoir eet votre exprience.
ST
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 18:03:42
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rien à ajouter !
mon message ne sert qu'à vous éviter d'attendre ma réponse  |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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st123
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 07 sept. 2007 : 09:36:41
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Merci pour vos réponses
Emmanuel êtes vous d'accord avec Laurent cncernant la possibilité de réaliser plusieurs extensions successivements ?
Si j'ai bien compris, SHON et SHOB comprennent tous les deux les murs extérieurs, donc plus les murs sont épais, moins la surface habitable est grande.
Cordialement
st123
**modération**
suppression d'une signature publicitaire en attente de la modification de la signature dans le profil |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 mars 2009 17:10:31 |
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