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mba
Contributeur actif
32 réponses |
 Posté - 06 sept. 2007 : 17:37:24
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Bonjour je suis Mba avec un problème d'interprétation de la loi!
Pourriez-vous me dire si,pour le calcul des tantièmes ,la notion de changement d'usage s'applique à un grenier qui a été aménagé en habitation.
Ce grenier est situé au dessus de mon studio. Les 2 lots ont été réunis par un escalier ce qui forme un duplex.
Aménagements réalisés par le copropriétaire précédent lors de la mise en service de l'immeuble en 1973. J'ai acquis ce duplex en 1993.
Le Dalloz indique en article 5 de la loi que la quote-part d'un lot est caculée sans égard à son utilisation. Mais ça ne suffit pas.
Je cherche un texte qui pourrait "contrer" le syndic qui veut me faire recalculer les tantièmes et modifier par notaire la répartition des charges du réglement de copropriété pour cause de changement d'usage. Tantièmes affectés à l'origine de l'immeuble par un expert-géomètre.
Merci pour votre aide.
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 19:40:00
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Il existe des tantièmes de copropriété et des tantièmes de charges.
Dans votre cas il y a tout à refondre car il y a changement de destination.
Avec les impots locaux vous ne devez pas être en conformité, car votre surface utile est voisine de la surface habitable.
Le grenier ayant été aménagé crée une surface à vivre.
En modifiant votre acte de propriété vous valoriserez votre patrimoine, mais en contre partie votre quote part sera ajustée.
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 19:48:57
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Bouzigues, vu la sensibilité du mot "destination" pour les urbanistes, acceptez vous qu'on parle plutot de changement de consistance ou d'affectation ?
pour le reste , je partage parfaitement votre avis d'une nécessaire refonte des tantièmes dans le cas qui nous est soumis. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 07 sept. 2007 : 13:15:12
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Wromsi,
C'est bien volontiers que je me range au changement d'affectation préconisé.
Il y a aussi changement de consistance.
Il y a entre autre changement notable des critères d'évaluation.
Ce n'est plus un changement, c'est un bouleversement.
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 07 sept. 2007 : 21:28:35
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| Dans notre copropriété il y a plusieurs cas (chambres de bonnes annexées et greniers crées sans accord d'ag), le syndic refuse de "clarifier" la situation et à la dernière ag personne n'a porté la question à l'ordre du jour...faut-il passer par une ag ou par un notaire ou par les deux afin de régulariser des situation irrégulières ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 sept. 2007 : 21:37:01
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C'est à n'importe quelle personne qui assite a la réunion de faire porter préalablement l'ordre du jour de l'AG cette question, mais ce n'est pas le jour de l'assemblée qui'il faut le faire.
Vous allez avoir a payer le géomètre ET le noataire.
Vous devrez ensuite remplir un formulaire H1 et l'envoyer aux impôts.
Si plusieurs lots sont dans le même cas, faites faire un paquet groupé, car la charge des divers intervenants (géomètre, notaire, syndic) ne va être répercutée qu'envers ceux qui ont changé quelque chose par rapport a la définition du RC actuel.
Donc si vous êtes trois, autant diviser la somme... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 07 sept. 2007 21:38:56 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 08 sept. 2007 : 10:00:12
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Bonjour,
Je ne partage pas l'avis exprimé dans les réponses à la question de mba. Si le grenier était un lot appartenant au vendeur ou s'il faisait simplement partie du lot appartement, cela ne regarde personne qu'il en ait modifié l'usage. Il n'y a aucun millième à changer. Que le propriétaire d'un appartement choisisse de dormir dans sa salle de bains ou dans les WC ou dans son grenier est son affaire personnelle. Qu'il aménage en conséquence sa salle de bains ou son WC ou son grenier reste son affaire privée. Qu'il vende son appartement avec ces modifications ne regarde que lui et l'acheteur à qui cela convient ou non.
La loi définit comment doivent être calculés les milièmes de copropriété, mais cela ne s'applique qu'à la situation de mise en place de la copropriété. Cela ne concerne pas les modifications ultérieures.
Voici le texte de l'article 5 :
"Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Donc, même si on devait modifier, pour quelque autre raison que ce soit, les quotes-part des parties communes, il faudrait toujours se référer à la situation existant lors de l'établissement de la copropriété.
De plus, l'article spécifie que ces valeurs sont définies sans égard à leur utilisation(des lots). |
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mba
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 08 sept. 2007 : 10:43:18
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Précisions: Le grenier concerné est un lot de 14m2 qui figure sur le RdC avec sa quote-part depuis l'origine du document (1973) L'immeuble comprend 20 copropriétaires.
A l'inverse de Lidia c'est le syndic (dit bénévole mais rémunéré et coprop.d'un magasin)qui conteste la situation. Il estime que la quote-part du grenier est insuffisante et que celles de son magasin et de certains autres logements sont trop élevées.
4 autres greniers d'environ 10m2 chacun ont également été aménagés en habitables (2 réunis pour former un logement et 2 affectés à 2 autres logements.)Ils sont concernés par ce PB.
J'ai relevé sur Dalloz 2006 loi 8 annotation 17:Un coprop. qui s'est contenté d'équiper et d'aménager des locaux dénommés greniers dans l'état descriptif de division pour permettre leur habitation n'a pas porté atteinte à la distination de l'immeuble affecté à l'usage principal d'habitation. (Il n'y est pas question de modification de quote-part) Il s'ensuit plein de ref. de jurisprudence dont je ne sais pas comment y accéder!
De + selon les articles 12 et 42 n'y a-t-il pas prescription ce qui serait un argument pour faire participer l'ensemble des copropriétaires du fait qu'ils n'ont pas réagi dans les 5 ans voire 30ans |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 sept. 2007 : 11:00:13
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mba, votre note sur le Dalloz concerne un pb de droit de l'urbanisme (changement de destination soumis ou non à permis de construire) et n'apporte aucun éclairage sur votre problème civil de répartition de tantièmes dans une copro.
pour accéder aux jurisprudence, allez dans cette page de Legifrance, en choisissant le bon ordre juridictionnel (administratif pour CE et CAA, judiciaire pour CA et Cass.)
votre question sur le calcul des tantièmes se résume à savoir si les m2 de grenier ont été décomptés au même poids que les m2 habitables du reste de l'immeuble dans le RdC : c'est peu probable...
sachant qu'ils sont maintenant habitables, leur poids relatif dans le partage des charges doit évoluer, et c'est normal.
la prescription touche les sommes que vous auriez du verser antérieurement si les "choses" avaient été faites correctement lors des travaux qui ont rendus habitables vos surfaces... cette prescription ne touche pas les sommes récentes et à venir dues par un recalcul des tantièmes.
enfin, fiscalement, vous êtes vraisemblablement parfaitement hors la loi : votre surface doit encore être décomptée en grenier (pondérée à 0,2) alors qu'elle a été amé&nagée, ce qui nécessite une révision de la valeur locative cadastrale de votre bien pour mettre à jour l'assiette des taxes foncière et d'habitation. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 sept. 2007 11:01:30 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 sept. 2007 : 12:37:54
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Citation :
Si le grenier était un lot appartenant au vendeur ou s'il faisait simplement partie du lot appartement, cela ne regarde personne qu'il en ait modifié l'usage. Il n'y a aucun millième à changer.
Si, bien entendu.
Le réglement de copropriété DEFINIT l'usage de chaque lot. Si un lot est définit comme à usage de grenier, il doit être usé (et abusé) comme grenier, pas comme commerce ou comme garage, ... ou comme habitation.
Il est clair que un grenier n'entraine pas d'usage d'eau commune par exemple si il n'y a pas de compteur individuel au même niveau qu'une chambre additionelle; une chambre additionelle sous-entendu une ou deux personnes qui vont se laver, laver le sol, laver les légumes, tirer la chasse d'eau.
De même ils vont remplir la poubelle, la descendre, donc augmenter l'usage des parties communes de ce même fait, y compris l'éclairage de l'escalier, l'usage de l'interphone, et le nettoyage de l'escalier, de l'entrée,....
Changer l'usage d'un lot, c'est à terme changer la définition de son usage dans le Réglement. Personne ne peut s'y abstraire.
Avec votre raisonnement, on n'aurait jamais à changer un modifier un réglement de copropriété et si une copropriété sur 3 étages avec un grand appartement et deux étage de greniers et de cellier se transforme en trois grands apaprtements identiques, il y en a un seul qui va payer quasiment toutes les charges et les deux autres rien.
Etrange... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 08 sept. 2007 12:42:57 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 09:02:15
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Bonjour,
ribouldingue, vous affirmez péromptoirement que j'ai tort, mais vous n'apportez aucun texte pour confirmer vos dires.
Moi, j'ai cité l'article 5 de la loi de 65 qui dit que les millièmes se calculent sans égard à leur utilisation. Qui dit que ces millièmes correspondent à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété.
Si on suit votre raisonnement, il faudrait installer une caméra dans chaque appartement pour vérifier que chacun dort dans sa chambre à coucher.
Quand il y a addition de surface, alors oui il faut changer les millièmes. Et cela se fait au moment où la copropriété autorise la création de cette nouvelle surface. Mais quand il n'y a aucune création de surface nouvelle, c'est de la pure ingérence dans la vie privée que de chercher à savoir qui fait quoi dans les surfaces qui sont les siennes.
Votre raisonnement sur l'utisation de l'eau et des parties communes ne me semble pas non plus adapté à la situation. Il n'y a pas d'utilisation nouvelle. Si on transformpe par exemple un grenier en salle de bains et que la salle de bains ancienne est utilisée pour agrandir le salon, ce sont quand même les mêmes personnes qui au lieu de se laver dans un endroit vont se laver dans un autre. Cela n'ajoute rien aux charges communes.
Dans un immeuble à usage d'habitation, tous les lots font partie de cet "usage d'habitation". Et dans un lot toutes les pièces sont à usage d'habitation : salle de bains, cuisine, grenier. Dormir dans sa salle de bains ou dans le grenier ne consiste en aucune manière à changer l'usage d'habitation du lot. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 09:46:19
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Vous affirmez donc péremptoirement que l'USAGE des parties tel que définit au réglement de copropriété et donc décidé par les copropriétaires n'a pas a être respecté.....
Ah bon...
Avez-vous une jurisprudence?
Citation :
Si on suit votre raisonnement, il faudrait installer une caméra dans chaque appartement pour vérifier que chacun dort dans sa chambre à coucher
Je n'ai pas dit ça.
Citation :
Si on transformpe par exemple un grenier en salle de bains et que la salle de bains ancienne est utilisée pour agrandir le salon, ce sont quand même les mêmes personnes qui au lieu de se laver dans un endroit vont se laver dans un autre.
Bah oui, évidemment.Quelqu'un vous a t'il dit le contraire?
Et si on construit une seconde salle de bain dans un grenier de 100 m2 qu'on divise en trois pièces?
Et une troisième salle de bain? Vous maintenez votre raisonnement?
Citation :
Dans un immeuble à usage d'habitation, tous les lots font partie de cet "usage d'habitation". Et dans un lot toutes les pièces sont à usage d'habitation : salle de bains, cuisine, grenier. Dormir dans sa salle de bains ou dans le grenier ne consiste en aucune manière à changer l'usage d'habitation du lot.
Vous utilisez une notion d'urbanisme, la DESTINATION, pour tenir un raisonnement sur l'usage de lots de copropriétés.
ca ne peut pas fonctionner.
Regardez l'intervention de Emmanuel un peu plus haut qui fait, lui, la distinction.
Je suis bien d'accord avec vous que tout ici est à destination d'habitation, mais cela n'est pas opposable. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 11 sept. 2007 09:46:57 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 10:20:05
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Citation :
Vous affirmez donc péremptoirement que l'USAGE des parties tel que définit au réglement de copropriété et donc décidé par les copropriétaires n'a pas a être respecté.....
Ai-je dit cela ? J'ai simplement dit que si l'immeuble est à usage d'habitation, le fait de dormir ou de se laver dans d'autres pièces que celles prévues au départ pour le faire, n'y changeait rien. Dormir dans sa salle de bain correspond toujours à utiliser son appartement comme habitation. Ce qui correspondrait à changer la destination d'un lot d'habitation serait par exemple d'en faire un commerce.
Pour imposer à quelqu'un une charge supplémentaire (comme une augmentation de ses millièmes de copropriété), il faut au moins pouvoir se baser sur un article de loi. Il ne suffit pas de constater qu'il y a une dépense supplémentaire. Les millièmes de charges ne tiennent aucun compte de la dépense effective de chacun. Vous pouvez être propriétaire d'un immense appartement qui a 600/1000 èmes de charges et ne pas y habiter. Ou y habiter seul et ne vous laver qu'une fois par mois. Ou y habiter à 10 et vous laver 10 fois par jour. Vous paierez toujours 600/1000 èmes des charges. A côté de cet appartement, il peut y en avoir un autre beaucoup plus petit qui n'a que 100/1000 èmes des charges, où vit une très grande famille et qui a elle toute seule justifie presque toutes les dépenses. Les propriétaires ne paieront jamais plus que les 100/1000èmes des charges. Qu'un copropriétaire installe des robinets dans tout son appartement ou qu'il les supprime tous n'y change rien. Les charges sont définies par le règlement telles qu'étaient les valeurs relatives de chaque lot lors de l'établissement de la copropriété. Je ne vois pas sur la base de quoi et qui pourrait décider qu'il en sera autrement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 10:30:37
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LD47,
en achetant, vous vous engagez à respecter le règlement de copro... c'est un contrat civil qui vous engage vis à vis des autres locataires.
si dans ce contrat il est écrit noir sur blanc qu'il est interdit d'avoir des chiens, même si cette mention est inexistante dans la loi, elle s'impose à vous... et si vous voulez la contester, il faudra le faire devant le juge du contrat .
il en est de même pour l'usage des pièces, l'affectation des surfaces, et les modalités de calcul de leur poids dans les tantièmes.
si vous voulez contester le RdP, faites devant le juge, pas sur le forum... mais au fait, l'avez vous lu ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 12:20:38
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ouh ouh !!!
A lire certains, défense de transformer la cuisine 'française' en cuisine 'américaine' ?? 
Il y a bien longtemps qu'un local annexe d'un lot principal a la même destination que ce lot principal !
Ainsi un cellier, une remise, un garage, une cave annexes d'un lot "commerce" sont eux-mêmes à 'usage' commercial.....
Un grenier annexe d'un lot à destination d'habitation est lui même à usage 'habitation', chacun étant libre d'user de son lot privatif dans le respect de la destination de l'immeuble.
De la même façon, installer une mezzanine de 25 m² dans cet apparte de 4 m sous plafond ne vaut pas modification de la partie privative.
Cette question très classique est relevé par mba qui cite un arret :
"Un coprop. qui s'est contenté d'équiper et d'aménager des locaux dénommés greniers dans l'état descriptif de division pour permettre leur habitation n'a pas porté atteinte à la distination de l'immeuble affecté à l'usage principal d'habitation."
Par ailleurs, il ne faut pas faire une fixation sur cette question de "surface" s'agissant de définir un lot privatif, pour 2 raisons principales :
- la loi de 65 est la seule à y faire 'référence', alors que le Code de la construction fait, bien entendu, référence à un VOLUME !
- car sauf à être plat comme une crêpe, auquel cas nous ne serions que 'surface', nous jouissons bien d'un VOLUME dont nous sommes propriétaire, volume privatif délimité par des parties communes constituant le gros œuvre de l'immeuble.
Dans le cas de mba, il a fait l'acqisition d'un lot en 1993, lot comprenant un apparte et un grenier, grenier affecté de tantièmes qui avait été rendu habitable par le précédent propriétaire.
En résumé, mba est depuis 1993 propriétaire d'un lot de copropriété dont une partie était antérieurement un grenier, lensemble étant affecté de tantièmes ainsi qu'il est prévu au RDC.
Outre la prescription de 10 ans sur un éventuel litige de l'aménagement, la modification des tantièmes nécessite maintenant l'unanimité des voix du syndicat.
mba, dormez tranquille ......
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 12:29:44
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| gédehem, relisez tout le fil : la "destination" c'est de l'urba... et ce n'est pas ça qui est ici en jeu mais le respect du règlement de copro, contrat civil. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 13:00:51
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Et alors ???? comprends pas ! 
Relisez les règles de droit !
La "destination de l'immeuble" est clause du RDC, qui est convention !
Et la destination d'un lot, donc l'usage qui en est fait, ne peut être que conforme à cette clause conventionnelle générale. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 13:03:00
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sauf que dans le calcul des tantièmes, il est possible de donner un poids différents aux m2 de parking en sous-sol, au m2 de caves, aux m2 de greniers utilisés comme tels et aux m2 des appartements...l'ensemble étant destiné à l'habitation.
donc ... comprenez vous où est le problème ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 11 sept. 2007 13:07:36 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 13:33:52
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ben .. non !!! Quel problème ?
C'est ce qui existe très généralement, ici en particulier pour mba.
Mais cela ne change rien à l'usage de ces parties privatives, quel que soit leurs tantièmes, lesquels sont eux aussi conventionnels : les modifier nécessite l'unanimité.
Peut être pensez vous à la consistance des lots ? Certes, ils sont souvent affectés de tantimes différents,s'ils sont apparte, cellier, cave, grenier,etc ....
Mais sur le fond, ces éléments annexes, parfois par eux mêmes lot de copropriété, n'n rest pas moins à l'usage déculant de la destination de l'immeuble.
Dans un immeuble destiné exclusivement à l'habitation, l'ensemble des lots qui le compose ainsi que leurs annexes sont à usage "habitation", peu importe les tantièmes qui leur sont affectés, variables en fonction de leur consistance ...
Aux dernières nouvelles, ce ne sont pas les tantièmes qui déterminent la destination et donc l'usage des lots privatifs et de leurs annexes.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 13:37:09
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le problème de mba, c'est la quote-part de son lot dans la copro, pas un pb d'autorisation d'urbanisme.
la "destination" , notion réservée à l'urbanisme, est donc sans intérêt pour le cas qu'il nous soumet. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 11 sept. 2007 13:37:28 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 13:41:04
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| Bonjour gédehem. Ca fait longtemps que nous n'avons pas eu l'occasion de communiquer nos opinions sur le même sujet. Entièrement d'accord avec vous sur celui-ci. Je pense qu'il faut également souligner un point que vous avez noté, mais qui n'a pas ému, qui est que toute modification des millièmes de charges ne peut se faire qu'à l'unanimité, donc avec l'accord de celui à qui on veut modifier celles-ci. Pour obtenir son accord, je crois qu'il n'existe qu'une seule occasion c'est quand il ne peut construire ou modifier qu'avec l'accord de la copropriété, donc en qu'en cas d'agrandissement ou de modification extérieure. Donc, quelles que soient les idées des uns ou des autres sur le sujet, mba ne risque pas de se voir imposer une augmentation de ses millièmes. |
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Notion de changement d'usage d'un grenier aménagé
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