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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
 Posté - 08 sept. 2007 : 19:16:21
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Je reviens vers vous suite à une nouvelle lecture du RDC de notre Syndicats et du cahier des charges et statuts de l'Union des Syndicats.
Je trouve ces phrases :
1 - les éléments d'équipements communs,... les espaces verts communs,... seront remis à l'union des syndicats qui n'en sera pas propriétaire, mais en assurera la gestion et l'entretien,...
2 - chaque propriétaire a donc des droits indivis sur les "parties communes"
La Mairie désirant acheter 150 m2 du Bois commun des 5 Syndicats, en prenant compte de ces éléments ci-dessus, à qu'elle majorité les AGs des Syndicats doivent elles votées cette vente : art 26, ou unanimité de tous les copropriétaires ???
Le Syndic nous affirme que l'article 26 est suffisant, comme il vient de nous affirmer qu'un délai court est possible pour convoquer une AG " extraordinaire. Vous m'vez confirmez sur UI qu'il devait respecter le délai de 21 jours !!
Merci de vos réponses.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 sept. 2007 : 22:31:33
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Je ne sais pas quel est l'olibrius qui a rédigé ces énormités 
Mais vous nous dîtes que c'est un florilège trouvé dans trois documents différents.
Et si vraiment on trouve dans l'un d'eux : " chaque propriétaire a donc des droits indivis sur les "parties communes ", c'est affligeant car ce n'est évidemment pas le style d'une texte réglementaire.
Mais on lit quand même que l'union n'est pas propriétaire du petit bois !
Or il n'existe d'après vous aucune aucune entité juridique groupant les 5 syndicats. Il y a par ailleurs ces fameuses parcelles. On ne sait donc toujours pas qui est propriétaire du petit bois.
On ne sait pas plus qui devra être convoqué à cette fameuse assemblée.
Il n'y aura pas un notaire pour faire cette vente ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 09:45:21
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| que dit le service des hypothèques? |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 10:55:56
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Le texte 1- est dans le cahier des charges et des statuts de l'Union ( en 1 seul doc. ), et le 2- dans le RDC de notre syndicat.
Le Syndic doit convoquer le 4 octobre l'ensemble des copropriétaires des 5 syndicats pour voter à l'article 26 la vente de ce petit bout de terrain à la Mairie.
Je contacterai le service des hypothèques des la semaine prochaine, naturellement.
JPM : pouvez me préciser ce que signifierai " des droits indivis sur les parties communes ".
Quelle pourrait être l'entité juridique liant les 5 Syndicats ??
Vous m'avez souvent dit que je ne comprenais rien à rien, mais je pense que sur ce sujet j'ai des circonstances atténuantes!!!
Le Syndic - le directeur de l'Union - me parait plus que léger dans cette histoire, encore une fois, en tant que professionnel il est incapable de nous éclairer sur ce sujet. Il fait partie du 1er Syndic Français ( groupe bancaire Caisse d'épargne), il me semble que ces juristes devraient être à même de gérer cette affaire au mieux.
Le conseil de l'Union, comprenant les 5 Présidents des CSs des Synidcats, doit-il stopper immédiatement ce projet d'AG ??
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 11:17:52
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"Il fait partie du 1er Syndic Français ( groupe bancaire Caisse d'épargne), il me semble que ces juristes devraient être à même de gérer cette affaire au mieux."
cela ne signifie pas qu'il ait consulté les juristes de ce groupe......... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 11:32:09
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Une organisation normale serait :
Sur un terrain unique :
Un syndicat principal
Cinq syndicats secondaires
Des parties communes générales : le terrain, la clôture générale s'il y a lieu, les espaces verts, les voiries, les réseaux généraux jusqu'au pied de chaque bâtiment, des éléments d'équipement communs comme une chaufferie par exemple.
Des parties communes spéciales : le gros oeuvre des copropriétés verticales, par exemple, ou les réseaux des copropriétés horizontales.
Dans votre cas il y a une copropriété verticale et quatre copropriétés horizontales. Le modèle de base peut être adapté pour ces dernières. Les jardins privatifs sont alors en jouissance exclusive sur une partie commune. Il y a pour chaque syndicat secondaire un réseau secondaire d'aliment en eau et d'évacuation.
Dans ce mécanisme, un copropriétaire est à la fois membre du syndicat principal et membre de l'un des syndicats secondaires. Comme copropriétaire principal, il a une quote-part des parties communes générales. Il est donc propriétaire indivis de ces parties. Le petit bois serait une partie commune générale et c'est l'assemblée du syndicat principal qui aurait à décider la vente.
Si les bâtiments ou maisons des syndicats sont établis sur des parcelles différentes, l'organisation peut comporter une ASL qui peut être propriétaire de certaines parties communes générales (lors qu'une union ne peut pas être propriétaire de parties communes.
Sur le règlement de copropriété de l'une des copropriétés horizontales, voyez si les propriétaires des maisons sont également propriétaires du terrain d'assiette, ou seulement propriétaires de la maison construite sur un terrain commun.
Votre affaire est assez fouillis mais, sous réserve de disposer des pièces nécessaires, un juriste vous en ferait le tableau précis en deux heures, avec les anomalies éventuelles.
S'il y a un cahier des charges, il correspond forcément à une opération où à une nécessité précise.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 18:30:45
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JPM : la désignation des lots de mon RDC stipule a)un Pavillon,et b)annexes: un porche, une pergola, un garage attenant au pavillon, ET les xxxx millièmes des parties communes générales.
Je comprends votre organisation parfaitement, et l'Union des syndicats se rapprocherai d'un Syndicat principal, vis à vis des parties communes. Un gros mélange a été fait dès le départ de cette copro, surtout que le syndic nommait en plus cette Union : une ASL ( et dans toutes les convocations des AGs,PVs,...)
Peu-on, dans l'état actuel des choses, améliorer et changer cette Union pour un Syndicat principal et 5 syndicats secondaires. Quelle serait la méthode à appliquer, et le coût pour les copropriétaires.
Peut-on profiter alors de la mofification des RDCs pour changer cette structure bancale ??
Si je suis vos propos, vous parlez de l'assemblée du Syndicat principal des copropriétaires pour décider de la vente du terrain.
Le Syndic - directeur de l'Union - va convoquer l'ensemble des copropriétaires le 4 Octobre pour cette vente, mais il n'aurait pas le statut ou le mandat de le faire, car il n'y a pas de syndicat principal ?? est-ce bien cela.
Si nous sommes tous des copros indivis, il me semblerait que l'unanimité des copros sera nécéssaire pour cette vente ???
ce bout de terrain de 150 m2 se situe au fond du bois et ne gène personne, il permettra à la mairie d"avoir un emplacement rectangulaire pour y pose un terrain de jeu ( ce terrain coupe)) un coin de ce rectangle.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 sept. 2007 : 18:57:40
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Je suppose que votre RDC est celui de votre syndicat, qui est horizontal puisqu'il y a une maison.
Comment le syndicat est-il défini en tête ?
et surtout, comment les parties communes générales sont-elles définies (pour le terrain en particulier), et sans tout recopier, les éléments communs.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 11:50:55
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Sur la prmeière page de notre RDC ( copro horizontale de groupes de pavillons mitoyens ) : Etat descriptif de division - Reglement de Copropriété immeuble N.....
definition des parties communes :
1 - la totalité du soml bati et non bati du terrain
- les voies et réseaux divers,..
- les clotures et portillons
- les mitoyennetés d'avec les immeubles voisins
- LES ESPACES VERTS ET BOISES
- le local transformateur
- le réseau électirque base tension
- le réseau Télé
2- les fondations, les murs périphériques,...les éléments verticaux et horizontaux de structure
- les façades et murs extérieurs
- les couvertures, toitures,
- les conduites et canalisations,.......
LES PARITES COMMUNES GENERALES SERONT L'OBJET D4UNE PROPRIETE INDIVISE ENTRE TOUS LES COPROPRIETAIRES POUR UNE QUOTE PART AFFERENTE A CHAQUE LOT.
en ce qui concerne le syndicat :
1- la collectivité des copros sera constituée en un syndiat qui aura la responsabilité civile. Les différents copropriétaires seront obligatoirement et de plein droit groupés dans ce syndicat.
2- il sera denommé Synidcat des copros de l'immeuble N....
Come cous pouvez le constater le RDC de notre copro. Horizont. est un copier coller de celui d'un immeuble; pas tout à fait adapter à nos pavillons.
alors !! : A quelle majorité doit on voter cette vente ?? qui doit signer l'acte de vente ??
Merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 12:08:13
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Sur ce qui est exposé là, la totalité de l'emprise de VOTRE copropriété, du sol bâti ou non, est "partie commune" de VOTRE copropriété (horizontale ou verticale, peu importe ici ...)
Dans votre cas, l'Union de vos syndicat n'a QUE la gestion des choses communes aux 5 syndicats ...mais en aucun cas la propriété, et donc du pouvoir d'aliéner !
De plus, comme le souligne JPM, le pdt de l'Union ne peut convoquer des AG QUE de l'Union ..mais en aucun cas de l'un ou l'autre des syndicats ni même des 5 ensembles !!
En l'état de votre organisation, PERSONNE ne peut convoquer les 5 syndicats ensembles. !!!
La question qui se pose et que JPM a déja posé : où est implantée ce terrain de 150 m² au bout du petit bois, QUI est 'propriétaire' du sol de ce terrain, ici au titre de "partie commune" de tel syndicat ??? |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 13:33:35
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gedehem : notez ce qui est dans le RDC de notre Syndicat Citation :
LES PARTIES COMMUNES GENERALES SERONT L'OBJET D'UNE PROPRIETE INDIVISE ENTRE TOUS LES COPROPRIETAIRES POUR UNE QUOTE PART AFFERENTE A CHAQUE LOT.
.
Citation :
comme le souligne JPM, le pdt de l'Union ne peut convoquer des AG QUE de l'Union
C'est ce que je dis au directeur de l'Union justement.
Ce qui complique le schmilblic c'est que 4 synidcats sur les 5 ont le même Syndic, et ce Syndic est le directeur ( ou président ) de l'Union.
Que faire maintenant ?? Personne n'a un avis sur la majorité pour cette vente?
Si l'Unanimité est requise, ce projet est impossible à voter ( nous ne verrons pas les mauvais payeurs, et quelques pavillons sont en vente, ces copros ne se déplacerons certainement pas)
Mais nous devons répondre à la Mairie sur sa demande. Elle a donné son accord pour payer les frais de cette Assemblée ( frais d'envoi des RARs)
Chacun des 5 Syndicats peut'il convoquer ses copropriétaires propres à une même assemblée que les 4 autres - même jour, même date, même lieu ??
Chaque syndicat avec sa liste à jour des copros, pour émargement ???
Il me parait incroyable que notre cabinet de Syndic ne puisse nous donner tous ces renseignements, mais les lourdes fautes du passé prouvent leur totale incompétence, et leur laxisme dans la gestion de dossiers un peu compliqués.
Quels sont vos conseils dans l'immédiat sur la gestion du dossier avec la mairie.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 14:10:51
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Première observation à la lecture de la désignation des parties communes générales : les maisons n'appartiennent pas aux copropriétaires :
2- les fondations, les murs périphériques,...les éléments verticaux et horizontaux de structure
- les façades et murs extérieurs
- les couvertures, toitures,
- les conduites et canalisations,.......
A noter que ce n'est pas du tout impossible. J'ai sous les yeux un règlement de copropriété de 18 ans dans ce style.
Ou bien alors ce règlement de copropriété ne concerne que la copropriété verticale ??????
Alors : poursuite de l'opération : en tête du même règlement de copropriété il y a une description du terrain visé avec ses références cadastrales et sa surface.
Merci 1 de la reproduire 2 dindiquer si d'après vous, il s'agit de tout le terrain (le bois compris) ou d'une partie seulement.
Idem : en tête du RC il y a l'indication du ou des immeubles concernés par le RC . Que dit-elle ?
Il est possible que, dans l'un ou l'autre cas, il soit fait mention de sous-ensembles qui courrespondraient aux quatre syndicats de maisons.
On va y arriver
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 14:48:59
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Le RDC date 1983. Il est le RDC de notre Syndicat en "Copro Horizontale " , mais un copier-coller d'un RDC d'immeuble apparement.
Origine de la propriété : la Société Civile immobilière Résidence H... est propriétaire d'un terain d'un seul tenant de 39 000 m2 ( en plusieurs parcelles )
Voila ce que j'ai trouvé dans le cahier des charges de l'Union sur la composition des groupes d'Habitation :
pour notre syndicat : il comprend:
1nt- le terrain figuré sur teinte blanche cadastré section B 3...pour 9 800 m2 et le terrain figuré soue teinte orange cadastré section B 36... pour 128 m2.
2nt - et les constructions édifiées ou à édifier soit 33 maisons, 35 emplacements parkings
3nt- une partie des voies et réseaux divers, et de l'espace vert et boisé.
un autre chapitre sur les servitudes entre les 5 fonds : tous les espaces libres ou boisés,voies et allées,.........toutes les parties des différents fonds non construites ou non aménagées en parking sonr affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les fonds compris dans le groupe d'habitation, indistinctement, à titre de servitude réciproques.
En lisant ceci, et après toutes vos remarques je m'aperçois qu'il est possible chaque fond est sur une parcelle délimitée au cadastre.
Il s'avère maintenant de savoir à quel fond appartient le petit bout de bois de 150 m2, près de mur mitoyen au Stade de la ville.
Le 3nt dit que chaque fond est propriétaire d'une partie des voies et réseaux divers, et de l'espace vert et boisé ( environ 2 hectares), sans détails de surface ou de parcelle.
J'avoue que plus je lis le RDC, plus je nage.
JPM : cela vous aide t'il ?? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 16:59:21
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On avance un peu ...
Sans présager de l'avis de JPM, il importe de répondre à la question que vous vous posez :
" Il s'avère maintenant de savoir à quel fond appartient le petit bout de bois de 150 m2, près de mur mitoyen au Stade de la ville. "
Sur le reste : la totalité ddu sol et des équipements VRD sont 'propriétés' des 5 syndicats, chacun suivant le plan cadastré et les couleurs prévues..
Les équipements communs à plusieurs syndicats sont grevés d'une servitude au profit de tous.
L'Union N'A QUE la gestion de ces équipements communs à tous.
Elle ne peut donc ni convoquer une AG des 5 syndicats ni décider de l'aliénation d'une fraction de partie commune, partie commune dont il faut rechercher dans quelle emprise de quel syndicat elle est "partie commune". |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 22:39:22
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Il me semble qu'il n'y a pas de terrain comun.
Chaque syndicat est planté sur un terrain distinct qui peut être constitué d'une ou plusieurs parcelles.
Pour les syndicats de maisons, il n'y pas eu de lotissement. Pour chaque syndicat de maisons : un terrain unique en un ou plusieurs parcelles, les gros oeuvres, fondations, toitures, etc. des maisons sont parties communes. Les parties privatives, comme dans une copropriété verticale, sont les volumes intérieures et il y a un droit de jouissance exclusif pour les jardins clos.
Mais le partage du terrain d'origine s'est peut être fait sous la forme d'un lotissement.
Les terrains des 5 syndicats sont contigus.
Si tout celà est bien exact : pas de syndicat principal puisqu'il n'y a pas de groupe d'immeubles (qui exige un terrain unique). Il pourrait être bon d'avoir l'acte de partage et les statuts de la SCI d'origine car enfin il me parait souhaitable de faire le point clairement.
Mais faire le point ? Le problème à la réflexion, est que Philippe388 n'a jamais lu, semble-t-il, son règlement de copropriété (ce qui est ici une observation et non une critique) et que l'administrateur de biens Président de l'union ne l'a peut être jamais lu non plus.
Pour gérer tout celà une union est une solution légale mais c'est sans doute une ASL qui avait été prévue à l'origine.
Pour le bois ? C'est l'assemblée du syndicat concerné qui doit être convoquée. Celà me parait évident. La réponse ne peut être confortée que par la fiche cadastrale et la fiche hypothécaire générale de ce syndicat sur lesquelles on doit trouver la parcelle dont dépend le terrain à céder. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 08:34:47
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Cela commence à s'éclaircir un petit peu.
JPM :le RDC est ma bible depuis 4/5 ans. Mais je n'ai jamais approfondi le problème du terrain et des parcelles. De nombreuses pages sont consacrées aux différentes transactions, cessions gratuites ou non de certaines parcelles,cessions verbales de parcelles entre le maire de l'époque et la SCI, réunifications et coupures de parcelles, changement de nom de parcelles,...impossible à suivre.
Je vous confirme que le Syndic n'a toujours pas répondu à ces questions sur la vente de cette parcelle ( depuis début Juillet), depuis longtemps il ignore les RDC de notre Union et des 5 Syndicats.
JPM : nous ( les CSs) nous sommes intérressés à connaitre les délimitations exactes de l'ensemble de la Copro. Les plans viennent d'être établis cette semaine; de nombreuses surprises naturellement, des parties de la fermeture sont sur le terrain de la commune, des copros ont agrandi leur terrain sur la commune, le mur mitoyen avec le stade est sur la commune,une place que de nombreuses personnes pensaient être à la copropriété est en fait 100% à la commune, mais les arbres ont été entretenus par la copro, et l'électricité de 7 lampadaires à été payé en charges communes depuis 25 ans.
Cette place avait été cédée à la Mairie.
La Mairie, et le Syndic ne possédait aucuns plans corrects !!!!
A demander la fiche cadastale et la fiche hypothécaire générale de chaque Synidcat de l'Union. Merci
Sinon : a quelle majorité ce vote pour la vente ?? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 09:31:12
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Si la partie cédée représente une ^portion réduite des espaces verts du syndicat concerné, elle n'est pas indispensable au respect de la destination. Donc double majorité de l'article 26.
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