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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
 Posté - 03 sept. 2003 : 18:54:03
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Bonsoir à toutes et à tous,
Dans le sujet 5830 ( http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=5830 ) on peux lire :
Citation :
Le compte séparé présente en réalité des garanties inférieures au compte unique, contrairerement à une idée diffusée par l'Association des Responsables de Copropriétés. Z.Juto 03/09/2003 : 17:13:26
Zjuto, en votre qualité de syndic, je brule d'impatience de connaître les avantages pour les copropriétaires d'un compte unique c'est-à-dire non séparé.
Qu'en est-il selon vous alors ?
Cordialement.
Cyril 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2003 : 18:44:06
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En l'état actuel, je ne vois pas en quoi un " vrai compte séparé " apporterait des garanties moindres au syndicat.
Du point de vue de la garantie financière, les règles demeurent les mêmes : ni mieux ni moins bien.
En cas de difficultés financières du syndic, il y a un véritable avantage : les fonds syndicaux sont isolés et le syndicat peut y tenir la main sans problème.
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 05 sept. 2003 : 11:47:39
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J'ai aussi le bonheur d'être président du conseil syndical.
En tant que président du conseil syndical, j'ai choisi en toute connaissance de cause le compte unique pour mon propre immeuble. Je cite les raisons :
1- Le compte unique est intégré dans les comptes du cabinet et est contrôlé à ce titre par les commissaires aux comptes.
2- Le compte unique rapporte de l'argent à mon syndic. C'est autant dans la balance pour négocier les honoraires. Alors qu'un compte séparé authentique ne rapporte qu'au banquier.
3- En cas de solde négatif provisoire sur le compte de l'immeuble, le banquier compte des aggios en compte séparé, mais le syndic a interdiction de le faire.
4- En compte unique, le syndic est directement intéressé à la bonne santé financière de l'immeuble. Le syndic répartira ses efforts de gestion en faveur d'un meilleur recouvrement des fonds.
5- Le compte unique permet une industrialisation des paiements et un coût de gestion moindre.
6- Les comptes séparés réels sont rares. Les banques proposent aux syndics des comptes individualisés, dotés d'un numéro de compte et d'un relevé bancaire. Ces comptes sont en réalité regroupés dans un compte général mandants, lequel est évidement producteur d'intérêts au profit du syndic. Bien sot serait le syndic qui refuserait cette alléchante proposition de nos amis banquiers. Les copropriétaires sont dupés, et par dessus le marché ils paient des agggios si le compte est dans le rouge.
7- Quelle que soit la forme du compte, c'est le syndic qui a la signature. Les plus grosses arnaques ("le syndic part avec la caisse") ont été constatées sur des comptes séparés réels répartis entre plusieurs banques. Il est beaucoup plus discret de vider une multitude de petits comptes éparpillés que le solde global du compte mandant du cabinet.
O tempora, o mores !
Cordialement.
Z.Juto |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 05 sept. 2003 : 13:11:36
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Ces arguments sont assez convaincants, sauf le n°4 qui me paraît plutôt tiré par le cheveux.
Je pense que ce qui pousse les copropriétaires à souhaiter un compte séparé est une répulsion non raisonnée à voir le syndic gagner le l'argent selon un état d'esprit très franchouillard : "Le syndic perçoit des intérêts sur mon argent. Donc il m'arnaque. Pour éviter qu'il m'arnaque, je préfère que mon argent dorme sur un compte courant sans profit pour le syndic, ni pour moi-même d'ailleurs."
Je vois néanmoins deux intérêts à un vrai compte séparé :
- disponibilité immédiate des fonds en cas de changement de syndic : il suffit de notifier à la banque le changement de syndic et d'y déposer la signature du nouveau mandataire ;
- maîtrise des délais de paiement des fournisseurs : si le paiement des fournisseurs passe par un compte pivot, le montant des factures peut être débité du compte du syndicat à réception de facture et n'être réellement versé à partir du compte pivot au fournisseur que plus d'un mois après, ce qui est au détriment du fournisseur. Là il peut y avoir malhonnêteté du syndic. La qualité de service des fournisseurs sera d'autant meilleure qu'on sera correct avec eux, ce qui implique entre autres d'honorer les factures dans un délai assez bref. La décision d'opter pour le compte commun devrait être assortie d'un engagement du syndic à respecter des délais maximaux de paiement.
Pour tout le reste, le compte bancaire séparé ne présente que des inconvénients par rapport à un compte commun individualisé.
Cordialement
P.F. Barde |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 05 sept. 2003 : 22:54:03
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Zjuto,
Reprenons un par un vos arguments :
Citation :
1- Le compte unique est intégré dans les comptes du cabinet et est contrôlé à ce titre par les commissaires aux comptes.
Quand les commptes sont contrôlés par les commissaires, leurs contrôles n'est certainement pas de même nature (exemple : la date de passation d'une écriture, le libellé du bénéficiaire d'un chèque si vous voyez ce que je veux dire...) que ceux des copropriétaires qui ne peuvent d'ailleurs pas contrôler ce compte unique ou pivot.
Citation :
2- Le compte unique rapporte de l'argent à mon syndic. C'est autant dans la balance pour négocier les honoraires. Alors qu'un compte séparé authentique ne rapporte qu'au banquier.
Cela fera sourir plus d'un copropriétaire j'en suis certain.
Citation :
3- En cas de solde négatif provisoire sur le compte de l'immeuble, le banquier compte des aggios en compte séparé, mais le syndic a interdiction de le faire.
Le syndic n'a surtout pas le droit de faire une avance de trésorerie au syndicat : les caisses de garanties vérifient scrupuleusement ce point - et pour cause -.
Et puis franchement, si la trésorerie est obérée, ce qui est loin d'être heureusement le cas pour la majorité des copropriétés, je ne pense pas que le syndic ait intérêt à jouer les compensations.
Citation :
4- En compte unique, le syndic est directement intéressé à la bonne santé financière de l'immeuble. Le syndic répartira ses efforts de gestion en faveur d'un meilleur recouvrement des fonds.
C'est l'un des rôles du conseil syndical de contrôler et d'assister le syndic pour récupérer rapidement les fonds.
Par ailleurs, parmis les gentils membres de ce forum - qui sont dans une copropriété avec un syndic professionel et un compte unique -, qui disposent d'une vraie 'politique' de recouvrement (protocole voté en AG, calcul et application des intérêts de retard, vote de clauses pénales, rédaction d'un échéancier pour les copropriétaires de bonne foi...) ?
Citation :
5- Le compte unique permet une industrialisation des paiements et un coût de gestion moindre.
Mais oui oui... alors comme cà les logiciels informatiques comme BDI, H2I, Logique ne sont pas capable de fabriquer des chèques en blanc multi-comptes avec même la bande CMC7 ou de préparer automatiquement des fichiers informatiques de virements. Si vous aviez des doutes, regarder cette page : http://www.h2i.fr/Produit/aramis.htm
Citation :
6- Les comptes séparés réels sont rares. Les banques proposent aux syndics des comptes individualisés, dotés d'un numéro de compte et d'un relevé bancaire. Ces comptes sont en réalité regroupés dans un compte général mandants, lequel est évidement producteur d'intérêts au profit du syndic. Bien sot serait le syndic qui refuserait cette alléchante proposition de nos amis banquiers. Les copropriétaires sont dupés, et par dessus le marché ils paient des aggios si le compte est dans le rouge.
Vous évoquez justement Zjuto la filouterie bien connue du compte individualisé ou encore appelé sous-compte ouvert au nom du syndic résidence X mais nous parlons ici d'un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Ce n'est pas la même chose.
Citation :
7- Quelle que soit la forme du compte, c'est le syndic qui a la signature. Les plus grosses arnaques ("le syndic part avec la caisse") ont été constatées sur des comptes séparés réels répartis entre plusieurs banques. Il est beaucoup plus discret de vider une multitude de petits comptes éparpillés que le solde global du compte mandant du cabinet.
D'une part il existe les caisses de garanties pour celà. D'autre part, il est plus facile de reconstruire la comptabilité pour estimer le montant du délit dans les 90 jours auprès des caisses de garanties.
Ce sujet aura le mérite de synthétiser les prétextes des syndics pour rejeter le compte unique.
Au fait Zjuto, croyez-vous que l'ensemble des membres d'une famille (des arrières petis enfants ou grands-parents) s'accorderaient à détenir un seul compte en banque, géré par le chef de famille et sans que chaque membre de cette famille - à part le chef de famille bien évidemment - puisse en contrôler ne serait-ce que le contenu ?
Cordialement.
Cyril
Edité par - clemouel le 05/09/2003 22:56:31 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 sept. 2003 : 15:37:39
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A ZJUTO
Clemouel a entièrement raison sur tous les points. Mais votre contribution a le grand intérêt de montrer que les associations de défense des copropriétaires ont tort de considérer que ce sont les syndics qui sont demandeurs systématiques de la gestion par compte unique.
Cela a été vrai dans le passé. Cela ne l'est plus.
Vos arguments sont respectables, mais vont dans le droit fil de l'ambiguité qui règne dans les rapports entre syndicats et syndics. Les difficultés techniques de la gestion par comptes séparés ayant disparu, il faut purger les abcès :
Le syndic doit percevoir des honoraires décents, adoptés par l'assemblée, sans être tenu de ratisser à gauche et à droite.
Il n'a pas à avancer des fonds pour une copropriété qui n'aurait pas accepté un budget prévisionnel correct et suffisant, ou dont certains membres paient avec un retard systématique.
Les contrôleurs de garantie financière ne vérifient pas la comptabilité de chaque immeuble. En l'état de la législation Hoguet, ils effectuent les mêmes contrôles pour les syndicats en compte séparé que pour les autres, ni plus, ni moins. On peut par contre affirmer, dans le cas d'un syndic gérant tous ses syndicats par comptes séparés, que la constation de la représentation correcte des fonds est plus fiable que dans le cas de la gestion par compte unique.
Le compte séparé est désormais le principe. On peut souhaiter la disparition prochaine de la faculté laissée à l'assemblée d'adopter le compte unique. La plus modeste société a un compte ouvert à son nom.
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 08 sept. 2003 : 12:42:04
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J'aime le monde idéal de Clemouel.
Tout le monde aime le monde idéal de Clemouel.
Tout le monde sera entièrement d'accord avec Clemouel, le jour où tous les présupposés qu'il édicte seront vrais :
- les caisses de garantie font leur travail de contrôle.
- les comptes de l'immeuble ne sont pas dans le rouge car les syndics ont interdiction de faire des avances de trésorerie.
- le conseil syndical réalise convenablement pour chaque immeuble sa mission de contrôle telle que définie par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
- les syndics verreux n'utilisent pas l'éparpillement des comptes séparés pour masquer une malversation de masse.
- le syndic ne se soucie pas de l'équilibre financier de son cabinet, et ne tient pas compte des produits financiers dans l'équilibre de ses comptes et le niveau de ses tarifs.
- les caisses de garantie remboursent toutes les copropriétés spoliées, et ce à hauteur des
fonds détournés.
Mais le niveau de moralté, de civisme, et de conscience professionelle sont tellement faibles qu'en l'état actuel le compte unique présente des garanties supérieures. Cela ne me réjouit pas plus que vous, et cette situation durera encore de nombreuses décennies.
L'Argent est placé plus haut que jamais dans la hiérarchie des valeurs, et les actions humaines sont amplement corrompues de ce fait.
Cordialement.
Z.Juto |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 sept. 2003 : 01:35:16
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zjuto,
Je partage l'avis de Cyril.
Bien sur, le monde n'est pas bleu, mais il n'est pas noir non plus.
Partons de l'idee que le verre est a moitie plein, et non a moitie vide.
Je connais de petits cabinets de syndics qui font honnetement leur travail et qui n'ont pas besoin de comptes separes pour que l'on puisse se rendre compte de la qualite de leur gestion.
Pour les autres, le compte separe est une solution, pas ideale, mais plus transparente que le compte unique.
Cette transparence a un prix, tout comme elle impose une meilleure gestion des flux de tresorerie. A chacune des parties (syndic, coprprietaires et fournisseurs) d'y trouver leur compte.
Prados |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 09 sept. 2003 : 23:22:03
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Je ne suis pas naïf au point de me croire dans le Meilleur des Mondes Zjuto dont les beta soient exempts de tout reproche.
En revanche, connaissant bien les filouteries de nombreux syndics, leur opiniatretré à défendre le compte unique me laisse bien perplexe sur leur réelle motivation.
Vos réflexions m'inspirent deux commentaires.
D'abord, je suis étonné que vous dénonciez en tant que syndic, par ailleurs Pdt d'un CS certes, des pratiques de vos confrères (Le compte unique rapporte de l'argent à mon syndic, en compte unique, le syndic est directement intéressé à la bonne santé financière de l'immeuble.) La solidarité n'est plus de mise dans la profession ?
Et par ailleurs, je m'étonne que vous ne trouviez qu'une pirouette de style pour me répondre sur certains points et que vous en occultiez d'autres, comme :
1 - le contrôle des commissaires aux comptes ;
5 - l'industrialisation des paiements ;
6 - sur votre confusion entre compte séparé et compte individualisé.
A décharge des syndics, je partage leur avis sur les honoraires peu élevés qu'ils perçoivent.
Une meilleure rémunération pourrait s'envisager à conditions qu'ils améliorent nettement leurs services rendus aux copropriétaires ce qui semble loin d'être le cas au vu des nombreux abus dénoncés régulièrement.
Cordialement.
Cyril |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 10 sept. 2003 : 12:14:12
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Clemouel,
Non, je ne suis pas solidaire des voleurs. Leur place est la prison ou l'échafaud.
Vous vous interrogez sur la motivation des syndics à défendre le compte unique. Je l'ai dit, je le répète, la motivation ce sont les produits financiers.
Vous revenez sur le rôle des commissaires aux comptes. Le compte unique est dans les comptes du cabinet et contrôlé à ce titre par les commissaires aux comptes. Le compte séparé est laissé à vau-l'eau sans contrôle d'un professionnel extérieur. (Dans les deux cas d'ailleurs, un conseil syndical méfiant peut contrôler les délais de paiement: mais si on en est là, pourquoi conserver son syndic?).
Vous parlez de l'industrialisation des paiements permise aujourd'hui en compte séparé. Oui, c'est vrai, je suis d'accord avec vous, le coût des deux systèmes se rapproche progressivement du fait de l'évolution des outils informatiques.
Vous reconnaissez le bas niveau des honoraires ( par exemple, il est du double en R.F.A.). Chez les syndics, il y a en effet des petits malins qui cassent les prix en profitant de la naïveté des copropriétaires lors des appels d'offres pour faire du ramasse-contrat et vendre à FONCIA, GESTRIM, ou UFFI, qui devront recoller les morceaux d'une gestion minable. Cette spirale vers le bas est aujourd'hui stoppée par le biais de la remontée des honoraires annexes et la progression qualitative qui s'amorce.
Vous dénoncez le défaut de qualité et les abus. Je ne peux que vous approuver et me joindre au choeur des pleureuses. Mais je peux vous affirmer que la profession est en pleine mutation, et que le niveau des nouveaux entrants est en hausse. De plus, de nombreux professionnels préparent actuellement en coulisse un nouveau label de qualité avec un véritable contrôle externe, comme cela a été le cas dans la première version du label "qualité syndic".
Cordialement.
Z.Juto |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 10 sept. 2003 : 13:04:21
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Je vois mal comment les produits financiers seraient la motivation de conserver bec et ongle le compte unique pour les syndics. En effet, on ne peut pas dire que les taux de rémunération soient élevés actuellement comme ça a pu l'être au "bon temps" du marché spéculatif. Je peux comprendre à la rigueur que les "gros" syndics, ceux qui gèrent des centaines de milliers d'euros de provisions, y trouvent leur compte mais surement pas les plus modestes.
D'autant que depuis la loi SRU, les fonds de roulement ont dus globalement fondre.
bp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 sept. 2003 : 15:21:26
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Pour Z. Juto
En l'état actuel, il ne me semble pas que les comptes séparés soient exclus des contrôles de garantie financière. Je ne sais pas si c'est à ce propos que vous parlez des commissaires aux comptes.
L'avantage certain du compte séparé, c'est qu'il peut être facilement contrôlé par un membre du conseil syndical normalement constitué. C'est aussi facile à faire que le contrôle d'un compte personnel. On a l'avantage d'être certain du solde réel en banque à la date de clôture de l'exercice, en contrôlant bien l'état de rapprochement, ce qui n'est pas bien compliqué non plus.
Le syndic professionnel n'a plus à "représenter" les fonds puisqu'il ne les détient plus. Il peut, certes, sortir abusivment un chèque à son profit (car il manie les fonds) mais, encore une fois, le contrôle est facile.
Sur l'évolution de la qualification des syndics, votre affirmation est juste mais la modestie abusive des honoraires de gestion courante ne permet pas aux professionnels d'embaucher en quantité et qualité suffisantes. Voilà un bon site de réduction du chômage !
Il faut aussi cesser de vanter exagérément les avantages de la mise en concurrence. Un peu oui ! Mais pas trop ! La remarque est aussi vraie pour les entreprises.
Je ne connais pas la situation en RFA, mais il semble que nos amis belges, qui se contentent d'une législation et d'une réglementation assez simples, ont aussi trouvé la solution.
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 10 sept. 2003 : 17:40:48
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Non, je parle de la certification des comptes des entreprises.
Au sujet du compte séparé, je mets quiconque au défi de distinguer ce compte du compte individualisé. Bien rares sont les comptes séparés réels. Demandez-donc à un banquier, retraité de préférence.
Quand au contrôle de la présentation des fonds en compte unique, il suffit de procéder par sondage et de demander au syndic la production des lettres chèques. Le contrôle en compte unique ne présente pas d'obstacle.
Le coeur du phantasme cultivé autour du compte séparé est celui d'une meilleure maîtrise de celui-ci. Peut-on abandonner un instant les phantasmes pour s'en tenir aux faits ?
Z.Juto |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 10 sept. 2003 : 19:21:30
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Bonsoir à tous et à toutes,
Il est très simple de distinguer un compte individualisé (ou sous-compte) d'un compte séparé.
L'un est ouvert au nom du syndic, l'autre au nom du syndicat des copropriétaires.
Il suffit de savoir qui est le titulaire du compte (ne pas se contenter de l'adresse d'expédition du relevé).
A supposer que le compte séparé soit regroupé dans le compte mandant du syndic et qu'il profite ainsi au syndic au même titre que les comptes individualisés ou uniques, la reticence d'un syndic à l'ouverture d'un compte séparé ne se justifirait plus sur ce point alors.
Quant au commissaire aux comptes, je rappelle d'abord qu'il est obligatoire chez les syndics en Société Anonyme. Si le syndic est une SARL (ou EURL), la présence d'un commissaire aux comptes est obligatoire si au moins deux des trois conditions suivantes est remplies (articles 12 du décret n° 67-236 du 23 mars 1967 modifié) :
- Le total du bilan est supérieur ou égal à 155.0000 euros ;
- Le chiffre d'affaires hors taxes est supérieur ou égal à 3.100.000 euros ;
- Le nombre de salariés est d'au moins 50.
Ceci est loin d'être le cas de tous les syndics.
De plus, un commissaire aux comptes peut vérifier par exemple que les honoraires perçus par un syndic ont bien fait l'objet d'une note d'honoraires, avec enregistrement de la TVA et le bon repport dans les comptes.
En revanche, il ne va pas vérifier la légitimité de ces honoraires.
Permettez-moi de vous raconter une petite hostoire pour illustrer mes propos.
"Il était une fois un copropriétaire qui vendait son appartement.
Le syndic lui réclamma une provision pour arrêté de charges et une provision pour travaux à venir.
Après bien des atermoiements, le syndic rembourssa le copropriétaire vendeur d'une partie seulement du reliquat qui lui revenait.
La différence non remboursée, les petites noisettes du syndic en quelque sorte, il les transforma en honoraires, avec facture et virement par jeu d'écritures du compte unique sur son compte société.
Il n'oublia pas de s'acquitter de payer la TVA sur ses honoraires."
Ainsi, les comptes du syndic et du compte unique sont justes. Le commissaire aux comptes ne peut que les approuver.
En revenche, le bien fondé de cette opération ne l'est pas.
Rarissimes sont les copropriétés en compte unique qui peuvent vérifier ce point.
Alors qu'en compte séparé, la matérialité du paiement pourrait inciter la copropriété à s'interroger.
Bien entendu, ma petite histoire que je viens de vous raconter ne s'est jamais produite chez aucun syndic et tout cela n'est que le travail de mon imagination fertile.
Cordialement.
Cyril |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 11 sept. 2003 : 11:56:45
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Le banquier à qui l'on apporte une trésorerie de quelques millions d'€ ne fait pas la fine bouche pour mettre tel ou tel libellé sur le compte.
Non, dans ces conditions il ne faut pas conserver ses illusions suivants lesquelles il serait FACILE de déterminer la nature du compte en lisant son libellé.
Mais nous avons déjà vu que le monde de Clemouel est un monde idéal.
D'ailleurs, un observateur du avisé du débat aura remarqué que rien n'est objecté au fond sur le caractère illusoire des présupposés de Clemouel. (cf plus haut).
Les faits sont têtus.
Quand aux seuils minimum d'intervention du Commissaire aux comptes, ils sont exacts et appelent deux remarques :
- Ce sont les petits cabinets qui passent entre les gouttes. Ce sont aussi les petits cabinets qui sont les plus touchés par les affaires frauduleuses (aucun grand groupe n'a été inquiété dans l'affaire "Technique Plastique"). Ce sont bizarement aussi les petits cabinets qui proposent le plus facilement des comptes séparés.
- Même en dessous de ces seuils, le contrôle externe demeure obligatoire par la caisse de garantie. Ledit contrôle est plus aisé en compte unique. Les caisses de garantie deviennent à justre titre plus méfiantes actuellement, et vont désormais au-delà du simple contrôle de la "pointe".
Enfin, dernière observation, Clemouel écrit qu'il est "étonné que je dénonce les pratiques de mes confrères". Hallucinant! Il y aurait donc les méchants syndics solidaires entre eux et les gentilles victimes !
La réalité du métier de syndic est que ses conditions d'exercice génèrent des taux de crises cardiaques, de ruptures d'anévrisme, et d'ulcères, extrèmement élevés. Dans ces conditions, beaucoup de syndics compétents quittent le métier. Les syndics sans scrupules sont moins atteints par ces pathologies et ont tendance à durer. Ce critère de sélection naturelle est complètement ignoré des copropriétaires car c'est un immense tabou dans la profession.
Toutefois, malgré cette sélection, il reste en place une large majorité de syndics honnêtes et qui, dussé-je encore heurter les illusions de Clemouel, ne sont pas solidaires des escrocs, et leur feraient volontiers la peau.
Si vous voulez, un jour, je vous donnerai quelques détail sur les arnaques des présidents de conseils syndicaux. Poilant ! De plus, Clemouel aura l'occasion d'exprimer sa solidarité vis-à-vis de ces "indélicats".
Cordialement.
Z.Juto |
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 12 sept. 2003 : 10:09:48
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A zjuto :
Au sujet de «aucun grand groupe n'a été inquiété dans l'affaire "Technique Plastique"). » vous semblez oublier le cabinet JUBAULT (GROUPE PARTICIMMO de la Gale des EAUX).
Quant à la capacité des commissaires aux comptes a détecter les fraudes, l’affaire ENROM peut nous faire douter !
Qui connaît les pratiques exactes du plus gros groupe en France (Il ne s’agit pas de FONCIA) et la surface financière de son garant ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 sept. 2003 : 10:26:21
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J'ai le sentiment sur ce sujet que les contradictions semblent abonder alors que tout le monde est d'accord, au moins sur des faits patents.
Il est vain de prétendre que l'on ne peut vérifier la nature juridique exacte d'un compte bancaire. Si l'assemblée a décidé l'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat, la banque ne peut refuser au président du conseil syndical la vérification de l'immatriculation du compte et la certification de sa totale indépendance. Ajoutons qu'un membre du CS peut détenir la clé d'accès au contrôle télématique.
L'expert comptable du syndic n'a pas l'obligation de vérifier le bien-fondé de la perception des honoraires. Il doit le faire en présence d'une énormité. Il peut le faire au titre du contrôle interne.
La conversion en honoraires d'un solde de compte après mutation s'il y a eu débat avec le vendeur peut correspondre à une réalité. Dans ce domaine une question plus importante est celle des soldes restitués par chèques qui se révèlent non encaissés.
L'expert comptable du garant financier peut vérifier tout ce qu'il veut : réalité des comptes séparés, justification des honoraires perçus, fonctionnement du compte unique (avec ou sans sous-comptes) et des comptes séparés, habilitation du syndic à conserver la rémunération des fonds, etc.
Les petits cabinets ont été les premiers à proposer les comptes séparés parce qu'ils ont considéré que c'était une "accroche" pour la recherche de clientèle et celà s'est avéré exact. Je ne pense pas que cela soit bizarre. Au demeurant les grands cabinets, de nos jours, sont les seuls les seuls à pouvoir espérer une rémunération des fonds significative. Parfois ils sont adossés, de manière ou d'autre, à une puissance financière. De ce fait, ils ont le souci constant de la rentabilité, mais l'esprit libre en ce qui concerne la garantie financière.
Une partie de la rémunération des fonds provient de la gestion locative, notamment par le biais de la conservation des dépôts de garantie. Cette pratique a un fondement juridique puisqu'il a été jugé parfois que le gestionnaire, qui avait reçu ces fonds et signé le reçu, en était débiteur direct à l'égard du locataire sortant. D'ou l'idée parfois avancée du regroupement des dépots de garantie dans les mains d'une entité autonome.
Juto a raison de remarquer que beaucoup de syndics compétents quittent le métier. C'est en général pour se cantonner dans la gestion locative, en acceptant à la rigueur quelques petites copropriétés sans difficultés de gestion. L'évolution de la réglementation immobilière va provoquer une accentuation de ce mouvement, même si des jeunes se lancent à leur tour dans l'aventure.
Quant aux "arnaques" de certains présidents de CS, elles sont connues et ils ne règlent pas la TVA sur les ristournes ! Mais si on joue au ping-pong avec : le syndic X a fait ceci; oui mais le président Y a fait cela, on n'avancera pas beaucoup.
Idem pour le ping-pong : on veut bien augmenter les honoraires de gestion courante mais il faut que les syndics fassent ceci et cela.
Comme il est peu souhaitable d'attendre des mesures réglementaires strictes alors que l'on vante le libéralisme, c'est aux intéressés de prendre des initiatives. Les intéressés sont avant tout les copropriétaires réunis en assemblées :
- accepter des honoraires de gestion courante décents
- élaguer les prestations exceptionnelles
- préparer plusieurs mois à l'avance un changement de syndic, lorsqu'il s'avère souhaitable, en renseignant de manière complète les candidats consultés. S'il y a des compteurs d'eau, da calories, etc. le candidat doit le savoir et intégrer les coûts de gestion correspondant dans son décompte de rémunération gestion courante. Il faut en finir avec les candidats consultés à la volée trois semaines avant l'assemblée.
- rejeter tout ce qui peut correspondre à des frais généraux courants : tenue de fichiers, informatique, papèterie, etc ...
- accepter la rémunération correcte des prestations exceptionnelles, y compris celles résultant de textes postérieurs à la désignation et à l'établissement du barème des honoraires, si elles exigent des interventions significatives du syndic.
Il faut évidemment que les syndics professionnels collaborent dans cet esprit.
On y verrait un peu plus clair et on pourrait sanctionner plus équitablement les retards de réponse aux courriers et les dysfonctionnements de gestion.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 12 sept. 2003 : 10:57:16
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A l'attention de zjuto qui justifie le compte unique en ces termes :
Citation :
Vous vous interrogez sur la motivation des syndics à défendre le compte unique. Je l'ai dit, je le répète, la motivation ce sont les produits financiers.
Sur cet argument PF Barde avait fait une simulation que je me permets de citer ici :
Citation :
Bonjour,
Je pense que Clemouel est optimiste dans son estimation des possibilités de revenus financiers touchés par un syndic grâce au compte commun.
Je pars des hypothèses suivantes :
Appels de fonds trimestriels de 150 000 euros.
Les paiements se font chaque fin de mois, soit 50 000 euros le dernier jour du mois.
Les copropriétaires s'acquittent de leurs provisions les 15 premiers jours de chaque trimestre.
Le syndic garde un minimum de 10 000 euros sur son compte
Sur 90 jours le volant de trésorerie disponible doit être :
0 à 15 : 0
16 à 30 : 150 000 dont 140 000 placés
30 à 60 : 100 000 dont 90 000 placés
60 à 90 : 50 000 dont 40 000 placés
Ces sommes placées à 3% rapportent 2 000 euros par an
En fait je doute qu'on puisse actuellement faire des placements de trésorerie à court terme à 3%. Je pense que c'est moins. Il faut en outre déduire le coût salarial du suivi de cette trésorerie.
Enfin, si les copropriétaires ne versent pas dans les quinze jours leurs provisions, ou s'ils paient par mois, comme cela se fait parfois, le rendement de l'opération est encore moindre. Et je parle pas des copropriétés dont le manque de trésorerie est chronique. Je pense en fin de compte qu'avec 1500 euros on doit être plus prêt de la réalité. Somme non négligeable certes, mais pas vraiment un pactole.
Cordialement
P.F. Barde
Ainsi qu'une intervention de Malechka qui a mis en garde sur le compte séparé :
Citation :
le compte bancaire séparé au nom du syndicat reste la propriété du syndicat (et non celle du syndic) et ne peut fusionner avec les autres comptes mandants ou cabinet du syndic.
L’attestation de non fusion du compte séparé établie par la banque est :
1- l’assurance que le compte séparé existe
2- que le syndic ne peut pas fusionner ce compte avec d’autres (mandants ou cabinet)
3- au niveau de la banque elle ne peut normalement pas accepter de prendre un risque sur une éventuelle garantie accorder au syndic au vue des fonds mandants détenus.
Le problème restant que les syndics indélicats peuvent prélever à tout moment aussi dans ces comptes.
Le conseil syndical doit donc non seulement vérifier la santé financière de son syndic mais aussi et surtout dans tous les cas investir dans un contrôle rigoureux des opérations bancaires affectant son compte bancaire sans se contenter de vérifier 1 fois par an que le rapprochement.
En cas de découvert c’est naturellement le syndicat qui supporte les pénalités. Sauf a prouver que les encaissements n’ont pas été versés directement sur le compte séparé mais sur un compte « pivot » par exemple ? et dans ce cas c’est avec le syndic qu’il faudra négocier.
Cassandre
Extraits de : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4560
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Posté - 13 sept. 2003 : 16:49:33
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| fjrigjwwe9r5FORUM_REPLY:R_MESSAGE Cyril, je ne comprends pas très bien votre question.
Si le syndic X. se présente à la banque avec un procès verbal du syndicat 10 rue Y le désignant comme syndic et décidant l'ouverture d'un compte séparé, le banquier ouvre un compte au nom du syndicat des copropriétaires 10 rue Y. représenté par le cabinet Y. C'est un vrai compte séparé et le banquier, censé connaître la loi, ne peut établir une convention de fusion avec d'autres comptes séparés ouverts par le même syndic, ni encore moins avec un compte mandants unique ouvert au nom du même syndic, et encore ..encore moins avec un compte personnel de ce syndic.
Lors d'un contrôle du garant, le solde de ce compte est pris en considération pour vérification de la balance générale du syndic. Il peut éventuellement faire l'objet d'une vérification plus approfondie si bon semble au contrôleur.
Si le PV comporte une autorisation de gérer par compte unique, il peut gérer avec ou sans sous-comptes. Dans le premier cas, le compte normalement immatriculé Cabinet X. Syndicat 10 rue Y. Ce système n'affecte pas la nature du compte : il s'agit du compte unique du syndic. Dans le second cas, il n'y a pas de relevés particuliers au nom du syndicat . Les opérations figurent sur les relevés établis au nom du syndic, tous immeubles gérés par compte unique mélangés.
Il y a une anomalie lorsque le sous compte est immatriculé Syndicat 10 rue Y (y compris sur les relevés), sans autre mention, car certains syndics font croire alors aux copropriétaires qu'ils ont un compte séparé alors que cela n'est pas vrai.
Il y en a une seconde lorsque des paiements groupés à un même fournisseur pour plusieurs syndicats sont artificiellement éclatés dans les sous comptes. Un même numéro de chèque se retrouve sur les sous-comptes de différents syndicats. Cela complique les contrôles.
Sommes nous d'accord ? Quand l'assemblée a choisi le compte séparé, la gestion par compte unique avec sous comptes est interdite.
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Le compte séparé : des garanties inférieures ?
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