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clemouel
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 Posté - 13 sept. 2003 : 22:47:59
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Bonsoir JPM,
Un compte mandant pour un syndic est la consolidation des comptes uniques (ou compte pivot), des comptes individualisés (sous-comptes) et des comptes de gérances des biens locatifs.
Un "bon" administrateur de biens (AdB) négocie les produits financiers sur la base de ce compte mandant, c'est à dire la trésorerie qu'il dépose à son banquier.
Cette cuisine en quelque sorte est une négociation entre le banquier et l'AdB auquel les copropriétés, les propriétaires et les locataires ne sont pas concernés, du moins directement.
Sauf erreur de ma part, les banques spécialisées dans l'immobilier comme l'ex banque LA HENIN, devenue ENTENIAL, rue de la Ville l'Evêque à Paris, fonctionnaient ainsi.
Aussi, ma question pour Zjuto est de savoir si dans le compte mandant, les banquiers incluaient les comptes séparés.
Cordialement.
Cyril  |
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JPM
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Posté - 14 sept. 2003 : 11:30:28
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Vu ; cette fois c'est très clair.
On peut préciser d'abord que l'administrateur de biens classique a deux comptes uniques : un pour les syndicats, l'autre pour la gestion locative.
Le compte unique copro est avec ou sans sous-comptes. Je ne pense pas qu'il y ait des ADB gérant avec sous-comptes pour certains syndicats, sans sous-comptes pour d'autres syndicats. Cela compliquerait inutilement la gestion.
En principe le compte unique gestion locative est sans sous-comptes. Il peut toutefois en comporter.
Nous sommes bien d'accord sur un point : le cumul des soldes des deux comptes uniques, selon des conventions déterminées, sert d'assiette au calcul de la rémunération qui revient en principe au syndic.
L'ADB peut en outre avoir des vrais comptes séparés pour certains syndicats, et même éventuellement pour certains mandants en gestion locative.
Théoriquement, la banque peut prendre en compte le cumul des soldes de ces comptes séparés et les ajouter au cumul précédent pour fixer la rémunération. Mais on est alors en présence d'une dérive caractérisée.
En l'état actuel, on doit considérer que la perception de la rémunération des fonds est officiellement tolérée (cf les modèles de résolutions d'AG établis par la Commission de la copropriété) sous réserve d'être autorisée par les mandants. Cette autorisation doit être encore plus explicite lorsqu'il s'agit de rémunération d'un vrai compte séparé. Cette rémunération est en principe interdite, serait-ce pour le mandant lui-même. La proposition Caixa Bank présente un cas particulier actuellement soumis aux instances européennes.
La règle semble être que l'ADB ne peut percevoir de rémunération sur des comptes séparés.
Si l'on s'en tient à la copropriété, il est souhaitable de parvenir d'une manière ou d'une autre à la généralisation de la gestion par vrais comptes séparés, en contrepartie d'honoraires suffisants de gestion courante. La rigueur actuelle des interventions relatives aux atteintes à la libre concurrence fait qu'on ne comprend pas la pérennité d'un mécanisme qui permet une atteinte évidente à cette liberté.
Pour la gestion locative, on ne peut pas raisonnablement exiger d'un ADB qui gère 450 lots diffus pour 380 mandants, par exemple, d'ouvrir 380 comptes séparés. Cette méthode ne peut être envisagée que un ou plusieurs mandants dotés d'un patrimoine important.
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zjuto
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301 réponses |
Posté - 18 sept. 2003 : 17:14:37
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JPM écrit :
Citation :
Le compte unique copro est avec ou sans sous-comptes. Je ne pense pas qu'il y ait des ADB gérant avec sous-comptes pour certains syndicats, sans sous-comptes pour d'autres syndicats. Cela compliquerait inutilement la gestion.
Si. Il y en a beaucoup. Car il y a souvent deux ou trois très grosses copropriétés qui ont le pouvoir suffisant pour imposer cet absurde compte séparé. Sans doute des amoureux des profits bancaires. (CF plus haut sur la position des banques dans le débat). A chacun ses oeuvres sociales...
Moi, je préfère donner à d'autres organismes pour lesquels le sens caritatif me semble plus évident.
Cordialement.
Z.Juto |
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JPM
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Posté - 18 sept. 2003 : 23:30:01
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Je n'ai sans doute pas été suffisamment clair et précis.
Je parlais du compte unique : dans ce cas, quand l'ADB utilise des sous comptes du compte unique, il le fait uniformément pour tous les syndicats qui ont accepté le compte unique. C'est ce que voulais dire.
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clemouel
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Posté - 19 sept. 2003 : 21:20:05
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Peut être que ma question pour Zjuto est tombé dans l'oubliette...
Alors, je la réitère - on ne sait jamais - : les comptes séparés Zjuto seraient-ils ratachés aux comptes mandants ?
Cordialement.
Cyril |
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JPM
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Posté - 20 sept. 2003 : 10:38:43
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La question n'est pas tombée aux oubliettes :
rattachée à quel point de vue ? Si c'est au point de vue de la garantie financière et des contrôles effectués par le garant, il y a rattachement dans le régime actuel. On parle de réforme du régime Hoguet. Si elle a lieu, on verra si la non-détention des fonds par le syndic dans le cas du vrai compte séparé est pris en considération.
Il faudra alors prévoir une garantie contre les détournements pouvant être commis par le syndic manieur de fonds (et non plus détenteur). Le risque est moindre mais il existe : le prélèvement d'honoraires non validés serait l'exemple le plus bénin.
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 20 sept. 2003 : 23:05:20
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Non non JPM pas à ce niveau.
Je vais formuler ma question autrement alors pour qu'elle soit mieux comprise : le banquier tient-t-il compte des excédants de trésorerie des comptes bancaires séparés des copropriétés pour le calcul des produits financiers qu'il reversse au syndic.
Le mutisme de Zjuto sur cette question est surprenant d'autant qu'il ne semble pas avoir la langue de bois, du moins sur certains points, pour un syndic.
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 21 sept. 2003 : 00:10:17
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Le banquier fait ce qu'il veut mais...
Dans la situation actuelle, on voit mal dans quelles conditions le banquier pourrait prendre en considération les comptes séparés.
La rémunération du compte unique exige un blocage temporaire d'une partie des fonds déposés. C'est vrai qu'on parle peu de cet aspect particulier . L'assiette de la rémunération fait l'objet d'un calcul. Le banquier détermine le montant moyen du solde du compte unique sur une période de référence, mettons 1 200 000 euros. Par convention avec l'ADB il est admis qu'un blocage sur 3 mois peut porter sur un tiers de ce montant soit 400 000 euros. Passons sur les moyens utilisés pour l'immobilisation réelle ou fictive des fonds. D'une manière ou d'une autre l'immobilisation des fonds est nécessaire.
On a reproché à ce système d'être à l'origine de paiements tardifs aux fournisseurs. Il y a sans doute eu du vrai dans cette affirmation mais le fait a été grossi.
Dans cette affaire, il y a toujours eu à boire et à manger, comme d'ailleurs dans la perception de ristournes sur les travaux. Pour la gestion des fonds du syndicat, il y a une solution simple et logique : le vrai compte séparé. Le mieux est donc de tirer un grand trait sur la passé et de repartir du bon pied.
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zjuto
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301 réponses |
Posté - 21 oct. 2003 : 11:20:37
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Le compte séparé commencera à avoir un intérêt uniquement le jour où les comptes courants seront rémunérés.
Aujourd'hui, seul le groupage d'un grand nombre de comptes mandants dans un compte unique permet de générer des produits financiers qui sont au bénéfice du syndic et permettent un équilibre financier des cabinets malgré des honoraires bas.
La grande légende du compte séparé relève de l'irrationnel.
Cordialement.
Z.Juto |
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clemouel
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 22 oct. 2003 : 10:34:11
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A ZJUTO :
Sur la nécessité d'un rémunération correcte des syndics, les plus grands gueulards sont finalement d'accord, mis à part quelques fanatiques qui veulent voir les syndics travailler à l'oeil.
Une suppression éventuelle de l'interdiction de rémunérer les comptes individuels ne changerait rien. Si tout fonctionne bien : paiement pontuel des appels de provisions, paiement ponctuel des fournisseurs, budget prévisionnel suffisant et pas de mauvaises surprises, la moyenne des soldes eb banque restera faible et ne pourra assurer une rémunération significative, quel qu'en soit le destinataire.
A cet égard la nouvelle périodicité de la mise en répartition modifie également les données du problème : réduction des avances permanentes de trésorerie.
Il faut donc éliminer pour l'avenir le facteur rémunération des fonds et assurer la légitime rémunération des syndics par la fixation d'honoraires décents de gestion courante.
Pour le calcul de ces honoraires, les professionnels devront intégrer dans les coûts tout ce que certains passent encore en frais exceptionnels : gestion informatique, papèterie, frais prévisibles de l'assemblée annuelle hors frais d'affranchissement, gestion des comptages, frais de gestion des archives (pas négligeables), frais de remise des pièces en cas de changement de syndic, etc.
Ils pourront passer en honoraires exceptionnels la rémunération des prestations réellement exceptionnelles : mutations, contentieux, frais d'assemblées autres que l'assemblée annuelle et même pour cette dernière les heures supplémentaires (si le forfait est calculé pour trois heures, et si l'AG dure 5 heures), honoraires sur travaux (parfaitement justifiés), etc.
Comme certains honoraires exceptionnels concernent des prestations privatives (mutations notamment), il faut admettre que le barème adopté est opposable aux copropriétaires, contrairement à la jurisprudence actuelle.
Alors on y verra plus clair, à mon avis.
Edité par - JPM le 22/10/2003 10:36:39 |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 15 mars 2004 : 00:49:27
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Bonsoir,
Je relance ce dossier très intéressant pour vous dire que malgré mes arguments et grâce à vos explications , je n'ai pas eu une seule satisfaction de votes en faveur du compte séparé. Il est vrai que les copropriétaires censés ainsi que les autres d'ailleurs n'"obeîssent " qu'à leurs Syndics. Y a encore du boulot sur la France entière !!! et pour ma part , encore des AG d'ici peu . Donc je prends espoir pour vraiment convaincre de passer au compte séparé
LN |
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chacha
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 30 mars 2004 : 11:11:16
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Bonjour à tous,
J'ai lu avec beaucoup d'intérêt l'ensemble de vos contributions sur le sujet. Néanmoins, il y a un point sur lequel je n'ai pas trouvé de réponse, c'est celui de savoir, à la lecture d'un relevé de compte, comment différencier un compte individualisé d'un compte séparé.
Certains me disent que lorsqu'il s'agit d'un compte individualisé, apparaissent des écritures de virements de fonds du compte pivot vers le compte individualisé et inversement avec des bordereaux de dépenses pour le règlement des fournisseurs. Rien de cela n'apparaît, mais je suis un peu surpris car depuis 4 ans nous n'avons aucun agio pour découvert malgré des retards importants de paiement de charges assez volumineuses. Le syndic est-il parfait dans l'échelonnement des paiements pour éviter cela !!!!!
Est-ce que cela est vrai ou bien des manipulations plus astucieuses permettent de masquer ces pratiques.
Aujourd'hui, je suis un peu gêné vis-à-vis du syndic de poser cette question à la banque, car je pense que dans les 10 minutes qui vont suivre, le syndic sera informé par la banque de mon intervention, ce qui peut ne pas arranger nos relations.
Je vous précise néanmoins que l'intitulé du compte est "Syndic. Copropriétaire Résidence tartempion". J'ai posé la question au syndic pourquoi il était indiqué "Syndic." et non pas "Syndicat" en entier. Il me répond que c'est un manque de place dans la zone de saisie de l'information. Une abréviation différente aurait pu parfaitement lever cette ambiguïté.
Dois-je douter de cette réponse, l'Assemblée Générale avait en son temps voté pour un compte séparé.
Merci de vos réponses.
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clemouel
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2912 réponses |
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chris00
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 15:37:29
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bonjour,
je me joins au débat en tant que banquier spécialisé dans l'administration de biens et je vous apporte qques précisions :
compte unique et/ou sous comptes : rémunérés (produits financiers versés au syndic via la création de comptes à terme, taux d'intérêt de référence : eonia =2%)
comptes séparés : non rémunérés (interdit par les caisses de garantie car au nom du syndicat)
possibilité d'ouvrir un compte épargne au nom de la copro rémunéré au taux des CSL (compte sur livret) |
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chris00
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 15:40:48
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pour répondre à chacha, la justif de votre syndic concernant l'intitulé du compte séparé est plausible, le système informatique des banques limite souvent le nbre de caractères (c le cas chez nous)
bonne journée
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 16:28:37
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Bonjour Chris00,
Tout d'abord bienvenue sur le forum d'Universimmo.
Sauriez-vous au courant d'une pratique qui consisterait à créer l'équivalent d'un compte pivot du syndic chez le banquier ?
A la rue de la Ville l'Evêque, on a bien répondu au besoin du client (celui du banquier donc) en étant l'initiateur du compte pivot il y a quelques années (il me semble du temps de la Loi Bonnemaison) alors...
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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chris00
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 16:33:58
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re bonjour,
je pense que vous faites référence à la banque la hénin qui a inventé le principe du compte dit "reflet".
Cette méthode permet de ne pas immobiliser de fonds mais de débiter un compte fictif (reflet) qui est soit la fusion de l'ensemble des sous comptes soit la contrepartie du compte unique.
Plus sécurisant pour la copro et le syndic, technique actuellement appliqué par entenial (exla hénin), san paolo, crédit agricole, bred, monte pasch
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 20:33:46
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Chris00,
Effectivement vous avez raison, je faisais bien allusion à la banque La Hénin, rue de la Ville L'Evêque à Paris devenue Entenial, LA banque de beaucoup d'administrateurs de biens.
Pourriez-vous nous dire s'il est bien exact d'affirmer selon vous :
- qu'il existe pour ce compte "reflet", une comptabilité analytique par administrateur de biens ?
- que la contrepartie d'un mouvement financier depuis un compte unique d'un syndicat de copropriétaires ou sous-compte du syndic vers un autre compte bancaire transite par le compte "reflet" ?
Merci d'avance de votre réponse.
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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chris00
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 19:05:42
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bonjour
pour répondre à votre question
il existe une bien une compta analytique mais elle concerne l'ensemble des comptes et pas uniquement le reflet. Cette compta est faite par et pour les banques pour connaitre la rentabilité de leur client ADB/AI (coût opératoire, marge sur solde à vue, marge sur DAT, marge sur épargne...)
concernant votre 2ème question la réponse est non.
le reflet sert uniquement aux placements alors que le pivot est un compte centralisateur d'encaissements ou de décaissements. C'est un compte central où aboutissent les transferts de fonds des autres comptes et qui constate réellement ou notionnellement les excédents ou les besoins de trésorerie de l'ensemble.
bonne réception
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Le compte séparé : des garanties inférieures ?
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