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Nous avons dans la copro un débiteur devant presque 5000 euros. Après huissier, convocation au tribunal le juge a établit un échéancier qui n'est toujours pas respecté. Les procedures se succèdent et voilà que la copropriété doit payer les frais de procédure ( est ce normal??).
Les années passent, le juge refuse de faire vendre le lot prétextant que l'estimation du prix de l'appartement est trop important par rapport a la somme due.
Que faire, quelle procédure entamée pour cloturer rapidement ce problème.
Le sujet tombe bien ! Je m'étonnais de ne jamais voir de question à propos de délais accordés au débiteur.
C'est une question qu'il faudrait remettre sur le tapis.
Dans le passé il y avait une technique avec certains magistrats qui accordaient des délais inconsidérément. Le syndic se laissait assigner par un créancier plus ou moins institutionnel et assignait en intervention et en garantie le ou les débiteurs.
Le syndicat plaidait en suite : le syndicat s'en rapporte à Justice pour l'octroi de délais au profit des copropriétaires débiteurs mais demande les mêmes délais à l'égard de ses propres créanciers.
Il y avait eu quelques jolies affaires avec ce systèmes devant des TI parisiens.
Ceci étant, quand des délais sont demandés, il faut l'avocat dépose des conclusions demandant qu'ils soient assortis d'une condamnation à déchéance du délai à défaut de paiement d'une échéance.
Le problème est que certains magistrats s'obstinent à considérer le syndicat comme un gros propriétaire bailleur qui peut attendre.
Dans un petit immeuble, un autre système est de convoquer une assemblée pour décider sans délai d'un appel de fonds ou d'un emprunt pour financer l'impayé compte tenu de la demande de délais. Face à un débiteur sinon de mauvaise foi du moins fort léger, c'est très efficace. D'autant que des copropriétaires peuvent intervenir volontairement devant le Tribunal pour s'opposer à la demande de délais.
C'est un moyen à ne pas utiliser en présence d'un débiteur malheureux. Mais les magistrats ne comprennent pas que souvent ils embarquent le débiteur dans une spirale infernale, au lieu de le placer devant la réalité.
Bonjour, Pour répondre aux paiement des frais de procédure, depuis la loi SRU de 2000, ceux-ci peuvent être mis par le syndicat à la charge du seul débiteur. Vous pouvez utilement consulter ce lien sur le site de l'ARC
Nous avons un copropriétaire débiteur depuis plus de 4 ans. Par 2 fois il fût condamné au TI; la dernière fois fin Mars 2007, et il est condamén à payer immédiatement sans échéancier ( il n'a jamais respecter celui-ci lors du 1er jugement)
Sans relances de notre part ( le CS), le Syndic ne bougeait pas du tout. Nous sommes en septembre, 6 mois de plus, 2 trimestres impayés de plus, et rien n'a bougé.
L'Avocat de contente de signifier par huissier le jugement.
A t'il des moyens plus éfficaces pour récupérer ces sommes : saisie sur compte bancaire, saisie des salaires, saisie de ces véhicules,...
Je dois dire que ce copro. n'a pas l'air en difficulté, et comme les actions menées contre lui ne servent à rien, il se moque tout à fait des jugements ( il ne se rends pas au convocation du TI) et des ses voisins.
Pour calmer certains d'entre eux et le Syndic, sa maison est en vente dans plusieurs agences à un prix beaucoup plus élévé que le marché, il n'a aucune intention de la vendre certainement.
La phrase type du Syndic : "quand il vendra vous récupérez les sommes dues". Il nous facture malgré tout des frais pour suivi du dossier, " que nous récupérerons lors de la vente, bien sur" !!!
Ah pas les frais de syndic qui avec un syndic langoureux plombent littéralement la copropriété et finit un jour par la transformer en copropriété en difficulté.
Et si les frais d'avocat sont trop cher ou les demandes des avocats exhorbitantes c'est tant pis pour le syndicat. Et puis il y a des fois où le dossier est mal conduit... et le syndicat est débouté ...
D'où l'intérêt de bien comprendre et évaluer les honoraires particuliers du syndic pour suivi de procédures judiciaire : ni trop, trop peu... c'est un axe central et les CS rechignent à vérifier les dossiers car le syndic n'est souvent pas à l'aise et masque beaucoup d'infos intéressantes (ex mettre six mois ou un an à envoyer une MED - refuser de passer par la case de l'injonction de payer... tout cela fait perdre beaucoup de temps et la copropriété s'enfonce.
Félix prenez votre contrat de syndic et dites nous ce qu'il en est des frais syndic , n'omettez surtout pas de dire les frais d'ouverture, les frais de suivi 1er trim, les frais de suivi 2è trim,... etc et les frais de clôture de dossier, l'année suivante vlan les frais d'ouverture, etc etc l'addition au fil des ans est massive ... et pendant ce temps la copropriété hésite à voter des travaux... c'est la spirale infernale. (--> tous les syndics ne font pas ça )Le syndicat ne récupère encore bien souvent que très peu au total. Même s'il y a de légers progrès
Une question : connaissez-vous des CS qui accompagnent l'avocat de la copropriété au jugt ?
Sur la question de la saisie immobilière, compte tenu du montant de la dette, il est normal que le juge rejette la demande du syndicat pour l'instant. 5000 € de dette ne justifie pas légalement une saisie immobilière.
Par contre, il existe cette "chose étrange" qui s'appelle les voies d'éxécution et qui sont: La saisie attribution du compte. La saisie des rémunération la saisie mobilière La saisie du véhicule peut fonctionner aussi mais cela a un coût non négligeable. La saisie des loyers éventuellement. Par contre, la prise d'une hypohéque est necessaire. Car en cas de vente, vous êtes "garanti" sur l'année en cours et les e 2 dernières année. puis, a concurrence avec la banque sur 2 autres années et ensuite en fonction de la date de la prise de l'hypothèque. Pour faire simple, votre seule certitude en cas de vente c'est 2 récupérer les 2 voire 3 dernières années.
Donc si on suit l'interprétation restrictive de la CA de Paris (cf bulletin de l'arc) il n'est possible de récupérer auprès d'un débiteur que les frais de lrar et les frais d'hypothèque. Les frais que les copropriété engage pour une procédure au fond ou en référé ne sont pas imputable au débiteur ..? Si c'est le cas c'est vraiment regrettable car il y a dans les copropriétés de nombreux débiteur de sommes assez modestes (1000 a 2000 €) et les frais d'avocat sont pour une procédure de recouvrement sont relativement proches des sommes à recouvrer (j'ai vu dans une copropriété des frais d'avocat de 800 €)..
Citation :initialement posté par albifrons Félix prenez votre contrat de syndic et dites nous ce qu'il en est des frais syndic , n'omettez surtout pas de dire les frais d'ouverture, les frais de suivi 1er trim, les frais de suivi 2è trim,... etc et les frais de clôture de dossier, l'année suivante vlan les frais d'ouverture, etc etc l'addition au fil des ans est massive ... et pendant ce temps la copropriété hésite à voter des travaux... c'est la spirale infernale. (--> tous les syndics ne font pas ça )Le syndicat ne récupère encore bien souvent que très peu au total. Même s'il y a de légers progrès
Procédure des impayés
Forum fermé
Posté - 11 sept. 2007 : 21:02:17
je peux savoir ce que je viens faire là
