****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Quelques messages directs concernant le contrat de syndic, évoqué au travers de plusieurs sujets. Souhait commun : rassembler les observations dans un sujet unique pour éviter le confusion. Si UI est d’accord, voici la synthèse des éléments discutés.
Question ? L’établissement et l’adoption d’un contrat de syndic sont-ils obligatoires pour la désignation d’un nouveau syndic professionnel ? Si non : quelles sont les formalités ? Quid pour le renouvellement périodique ? Réponse personnelle et bien entendu pas officielle. Elle est établie en fonction des textes actuels.
La désignation du syndic, la fixation de ses honoraires et celle des modalités d’exécution du mandat sont régies par le statut (loi de 1965 et décret de 1967) Désignation : article L 25 (combiné avec articles L 17 et D 28 (personnes éligibles) Fixation des honoraires et modalités particulières d’exécution du mandat : article D 29
Les missions du syndic sont déterminées par le statut. Il est le représentant légal du syndical. La liste de ses interventions ne peut être établie de manière exhaustive. Il doit en effet exécuter toute mission résultant d’une disposition légale ou réglementaire opposable au syndicat et postérieure à sa désignation. Il doit de même réagir à tout fait ou acte juridique imprévisible intéressant le syndicat.
Le syndic est investi d’un mandat social. Il est élu. Sa qualité est établie exclusivement par la résolution de l’assemblée générale telle qu’elle est reproduite dans le procès verbal.. Idem pour les modalités et les honoraires (article D 29).
Le statut ne prévoit aucun « contrat ». Le régime Hoguet (Décret du 20/07/1972 art. 64 al. 2) écarte l’obligation d’un mandat écrit pour « le titulaire de la carte professionnelle gestion immobilière qui représente la personne morale qu’il administre, notamment un syndicat de copropriétaires ». Il n’y a jamais eu de « contrat de syndic » avant 1980..
Les honoraires des syndics ont été soumis à un régime de taxation administrative jusqu’à cette époque. Il distinguait déjà les prestations de gestion courante des prestations exceptionnelles.
Le « contrat de syndic » est apparu à l’occasion de la libération des honoraires dans un accord de modération du 24 septembre 1980. On le retrouve dans un accord de régulation n° 82-8 du 16 janvier 1982 qui comporte en annexe un modèle de contrat de syndic. Le mécanisme impose la désignation par l’assemblée d’un mandataire ad hoc parmi les copropriétaires pour signer le contrat au nom du syndicat. Ce mécanisme a fait l’objet de nombreuses critiques d’ordre juridique. L’accord reprend la distinction entre honoraires de gestion courante et honoraires exceptionnels. Ce principe ancien n’a jamais été contesté.
A ce jour le régime des honoraires est fixé par un arrêté n° 86-64-A du 2 décembre 1986 (JO 03/12/1986) relatif à la publicité des prix et aux règles relatives à l’information du consommateur. Pour les syndics spécifiquement il précise : « Un décompte détaillé des honoraires auxquels peut prétendre le syndic doit être fourni à l’assemblée générale des copropriétaires et faire ressortir le montant total des honoraires, ainsi que la répartition entre les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires de gestion le cas échéant, assiette des honoraires à percevoir en cas de travaux exceptionnels et autres honoraires pour prestations particulières notamment ».
Cet arrêté ne fait aucune référence à un « contrat de syndic ». La pratique est cependant restée. Elle a permis aux syndics, souvent contraints à cet égard, en contrepartie d’honoraires de gestion courante insuffisants, d’insérer dans la liste des honoraires exceptionnels une multitude de postes dont certains concernent le remboursement de fournitures et frais divers propres au cabinet, alors que l’arrêté ne vise que la rémunération de prestations.
Actuellement il paraît donc nécessaire, mais suffisant, de joindre à la convocation (pour chaque candidat) : - Une note sur l’identification du candidat, ses références , etc… - Un décompte détaillé des honoraires proposés respectant la distinction gestion courante et prestations exceptionnelles. - Le cas échéant, un état des modalités particulières de gestion justifiant le montant des honoraires de gestion courante
L’assemblée est appelée à adopter (ou refuser) la proposition faite. La décision d’adoption reportée au procès verbal constitue le mandat social du syndic.
Dans la pratique il est souhaitable : - que la liste des prestations exceptionnelles soit limitée aux rubriques incontestables, réserve faite des prestations imposées par des textes ultérieurs (les avis de la Chambre des propriétaires IDF sont excellents sur ce point) - que le syndic veille a être informé complètement des caractéristiques de l’immeuble pour établir correctement le décompte des honoraires de gestion courante (comptages divers par exemple) - que le décompte détaillé (et l’état des modalités de gestion) soient annexé(s) au procès verbal de l’AG. - que l’assemblée accepte des honoraires de gestion courante décents.
Il est encore souhaitable que le décompte des honoraires exceptionnels soit opposable aux copropriétaires pris individuellement (opposition actuelle de la jurisprudence). Motif : il comporte fatalement des prestations effectuées au profit de tel ou tel copropriétaire (dossier de mutation par exemple). La transparence juridique du syndicat permet d'écarter l'argument tiré de la qualité de mandataire du seul syndicat.
Pour le renouvellement : même procédure pour les honoraires en cas de modifications. S’il n’y a pas de changements : possibilité de renvoi à la résolution précédente mais, de toute manière il est préférable de joindre à nouveau le décompte détaillé au procès verbal pour l’information des nouveaux copropriétaires.
Nous sommes tout à fait d'accord que la notion de "contrat de syndic" est incongrue dans l'état actuel de la législation, et encore plus farfelue quand - comme le font de très nombreux syndics - on fait donner mandat par l'assemblée à un copropriétaire pour signer le contrat approuvé par l'assemblée avec le syndic...
En réalité, le syndic agit en vertu d'un mandat qui lui est conféré par la résolution d'assemblée qui le nomme et celle qui lui fixe les "conditions de [sa] rémunération [...] sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat" (article 29 du décret) ; le "contrat" dans ces conditions ne peut être qu'inclus dans le texte de la résolution, qui, pour des raisons pratiques peut y renvoyer en annexe ! C'est le seul support envisageable !
Il peut être intéressant de savoir que dans le projet de décret modificatif du décret de 1967, il était prévu dans la dernière version connue une modification de l'article 29, qui serait rédigé ainsi :
"Le contrat du mandat [sic], qui désigne le syndic, peut déterminer ses conditions d'exécution en conformité avec les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il fixe les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il est voté par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965"...
Dont acte !
Une petite info également : nous préparons un article sur le lancinant débat sur les prestations particulières...
Merci à Universimmo pour ces observations sur un sujet qui me paraît fort important pour les praticiens et les copropriétaires.
Une précision d'abord pour la signature du " contrat de syndic " par un copropriétaire désigné par l'assemblée. Comme l'ARC vous estimez cette procédure farfelue. Elle l'est aux yeux des juristes mais elle est bel et bien prévue par les textes de 1980 et 1982 !
Il est donc difficile de leur reprocher de respecter une règle qu'ils considèrent en toute bonne foi comme impérative. Vous la retrouverez dans le modèle de contrat de syndic figurant dans le Code de la copropriété de Lafond et Stemmer (Edition 2000) page 853
Citation :Entre les soussignés : Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble XXX représenté par M. AAA ayant été désigné par le vote de la résolution de l'assemblée du (date) ET M. BBB administrateur d'immeubles-syndic ...
Il a été convenu ce qui suit : M. AAA, ès-qualités, au nom du syndicat des copropriétaires de l'immeuble XXX , confie à M. BBB, qui accepte, les fonctions de syndic ...
Vous retrouverez la même formule au pied de l'étude de M. Vigneron dans le Juris classeur copropriété fascicule 315. Vous apprendrez aussi que, le cas échéant, le "contrat de syndic" peut être établi après l'assemblée qui l'a désigné (CA Paris 11/07/1991 Loy cop 1991 comm 484). Dans ce cas il peut être adopté par une assemblée suivante à la majorité de l'article 24 !
Pour l'ensemble, je constate avec satisfaction que nous sommes d'accord :
en l'état des textes les syndics ont l'obligation absolue de soumettre aux copropriétaires un décompte détaillé des honoraires demandés et ce décompte doit être approuvé par l'assemblée.
ils ne sont pas soumis à l'obligation d'établir un " contrat de syndic ". L'assemblée n'a pas à désigner un "mandataire ad hoc " pour signer ce contrat. Bien entendu l'absence de " contrat de syndic " ne saurait en aucun cas entrainer l'annulation de la désignation du syndic si par ailleurs les formalités prévues pour la protection légitime des copropriétaires " consommateurs " ont été respectées.
Le projet de décret réglementerait le " contrat de mndat ". Vous ajoutez (sic). Il faut reconnaître que le mandat classique est bien un contrat (art 1984 Code civil). Faute de textes généraux régissant les mandats sociaux, on applique au syndic professionnel certaines règles du Code civil. On en écarte d'autres (la possibilité de substitution par exemple).
Mais il est vrai que la formule " le contrat de syndic qui désigne le syndic " ferait la joie des juridictions administratives.
La consultation du site UI montre que les copropriétaires sont certains que le " contrat de syndic " est obligatoire et qu'il leur apporte des garanties. Les syndics en sont aussi persuadés. On en trouve des dizaines sur Internet (notre contrat est mieux que les autres) et rien n'a été fait pour dissiper ce malentendu.
Sur le projet de décret, si vous n'êtes pas liés par une obligation de confidentialité, il serait peut être intéressant pour les UInautes d'avoir quelques vues sur le futur. Avec prudence bien entendu !
Forum fermé
Sujet fermé
Posté - 04 sept. 2003 : 11:30:29
