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 Sujet  |
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baboucha
Contributeur senior
84 réponses |
 Posté - 15 sept. 2007 : 13:12:05
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Bonjour,
Je voudrais savoir si un propriétaire peut diviser son lot en sous-lots sans prévenir la copropriété.
En effet, l'article 9 de la loi de 1965 stipule:
"Article 9
Modifié par Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 art. 60 (JORF 31 décembre 2006).
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble."
Nous avons actuellement un débat à ce sujet sur un post dans la rubrique "locataires", "les charges locatives", "charges et augmentation des tantièmes" et on m'a conseillé de venir poser ma question ici car certaines personnes sont compétentes pour y apporter une réponse (ce n'est pas du multi post!)...
En effet certains disent qu'un propriétaire ne peut diviser son lot en sous-lot sans passer cette décision en AG, d'autres (l'ADIL entre autre) disent en s'appuyant sur l'article 9, qu'un propriétaire fait ce qu'il veut de son lot (sauf si il vend un sous-lot, ce qui aura des répercutions sur la répartition des tantièmes). Il doit juste pouvoir justifier à son locataire de la répartition qu'il fait des tantièmes au sein de son propre lot.
Qu'en pensez-vous?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 14:27:52
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Un copropriétaire disposant librement de son lot peut y faire ce qu'il veut, dans le respect de la destination de l'immeuble précisée parle RDC.
Concernant la division d'un lot, s'il a des travaux touchant aux parties communes : autorisation de l'AG.
A la limite, ce copropriétaire fera son affaire personnelle pour la ventilation des charges suivant la division qu'il a effectué.
Sur le fond, le syndicat s'en moque : ce proprio devra verser les charges selon le lot initial qui, pour le syndicat comme pour l'administration, existe toujours.
Mais pour autant, les nouveaux lots créés par cette division n'ont aucune existance légale.
Passer un bail, un contrat, pour un apparte qui n'existe pas pose problàme .
Quid de différents compteurs perso, EDF par exemple ?.
Quid de l'imputation au locataire de 'charges' pour ce lot ?
Quid des Sce fiscaux, concernant l'imposition locale ?
Quid des aides au logement .. faute d'un logement enregistré ?
En résumé, si la division d'un lot est toujours possible, elle impose que les évenuels travaux privatifs sur parties communes aient été préalablement autorisés, mais surtout que soit adopté le nouvel EDD/RDC faisant mention de la création de ces lots, création enregistrée au fichier immobilier (ex hypothèques) par acte authentique (notaire).
Au besoin, le syndic, assisté du CS, doit prendre les devants et inscrire ces questions à l'ODJ de la prochaine AG, sans oublier la ventillation des tantièmes d'origines (lot iitial) entre chacun des nouveaux lots.
Bien entendu, l'intégralité des frais engagés seront à charge de l'auteur de la division.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 14:38:24
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| au départ la question portait justement sur l'imputation des charges récupérables.................... |
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baboucha
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 14:41:45
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Merci pour votre réponse,
vous dites : Citation :
"En résumé, si la division d'un lot est toujours possible, elle impose que les évenuels travaux privatifs sur parties communes aient été préalablement autorisés, mais surtout que soit adopté le nouvel EDD/RDC faisant mention de la création de ces lots, création enregistrée au fichier immobilier (ex hypothèques) par acte authentique (notaire)."
que signifie EDD/RDC? avez-vous connaissance d'un texte de loi qui impose l'enregistrement de la création de sous-lots au fichier immobilier?
Concernant les travaux sur parties communes: il n'y en a eu aucun.
Concernant les compteurs: vous avez totalement raison, je n'ai actuellement aucune assurance de la présence de compteurs GDF/GDF dans l'autre petit appartement, et je suis certaine qu'il n'y a pas 2 compteurs d'eau (je règle 100% de l'eau au motif que le petit appartement n'est qu'un pied à terre pour lui et qu'il ne tire jamais d'eau...) |
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baboucha
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 14:43:16
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| oui Nefer, gédehem met immédiatement le doigt là où ça fait mal... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 14:53:24
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baboucha: il ne s'agit pas de sous-lots (cela n'existe pas en copropriété), mais de nouveaux lots crées à partir d'un ancien.
quant aux travaux sur parties communes, il y en a eu obligatoirement pour les branchements d'eau (alimentations et évacuations) à moins que tout était déjà en double dans le lot précédent ....(cuisine, salle de bail, WC) |
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baboucha
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 15:17:27
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Vous avez raison Nefer,
je viens de lire en détail l'article 9 de la loi de 1965, le "point" 20: "le fractionnement d'un lot de copropriété entraîne la modification de ses éléments constitutifs et, par conséquent, se disparition et son remplacement par les différents lots issus de la division du lot primitif".
Néanmoins, l'Adil m'a affirmé que mon propriétaire jouit de son lot comme il l'entend (il lui suffit de pouvoir justifier du pourcentage de tantièmes qu'il attribut à chaque nouveau lot).
cela veut il dire que le syndic et les autres copro ne peuvent s'opposer à la division d'un lot en plusieurs lots MAIS que le propriétaire est obligé quand même de signaler cette division en sous-lots?
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baboucha
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 15:21:21
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je savais déjà que je payais toute l'eau.
Grâce à vos commentaires je me demande maintenant si je ne chauffe pas l'autre appartement gratuitement (EDF/GDF),
et maintenant, grâce à la remarque de gédehem sur les services fiscaux je me demande si je ne paye pas une (énorme!) taxe d'habitation pour l'ensemble du lot! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 15:31:12
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| pour la taxe d'habitation , allez directement voir les services fiscaux |
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baboucha
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 15:36:37
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oui, je suis en train de lire mon avis d'imposition, "la valeur locative est calculée d'après la déclaration souscrite l'année de l'achèvement du logement par le propriétaire [...] elle prend en compte la surface et les diférentes caractéristiques du logement".
J'ai néanmoins le souvenir que mon proprio m'a dit avoir déclaré les travaux aux services fiscaux et que, du coup, le montant de la taxe avait beaucoup augmenté (il regrettait plus ou moins de les avoir informé des travaux de rénovation du coup).
Je vais me renseigner auprès des services fiscaux. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 16:10:49
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La réponse de Gedehem est excellente pour votre dossier. En effet, il faut que votre propriétaire choisse ne tre lot de propriété et partie de son logement.
Il ne peut pas faire l'un pour certaines charges et l'autre pour d'autres, et il se doit de respecter le fameux article reproduit dans votre lettre.
EDD = Etat descriptif de copropriété (tel lot pour tel usage, et est constitué de..)
RDC = réglement de copropriété
Attention, pour les impôts fonciers, votre propriétaire peut fort bien avoir déclaré les travaux, comme il dit, cad déclaré avoir créé deux lots la ou il y en avait un, il n'y a aucun croisement possible avec l'urbanisme (gestion des permis de construire) ni la copropriété. Il suffit d'utiliser les formulaire H1 disponibles en téléchargements sur le net.
Normalement, il n'aurait pas du souffrir, parce que même si sa partie a été réévaluée de 50%, il devraitne pas payer plsu qu'avant en taxe d'habitation.
En revanceh, oui, en taxe foncière, grosso-modo, il va payer 150% de ce qu'il payait avant.
Si je devais tricher, j'avoue que c'est ce que je ferais (déclarer avec deux fiches H1) afin d'être en règle vis a vis des impots fonciers, et aussi des impots sur le revenu.
En revanche, pour le reste, il a moins de risque, tant que le locataire ne soulève pas le lièvre.
Pour votre information, la taxe d'habitation et la taxe foncière sont basés sur la même valeur locative.
Vous pouvez obtenir le descriptif de votre logement des impots, mais j'avoue ne pas savoir comment faire.
Peut-être quelqu 'un peut vous aider sur ce point.Si vous allez sur palce, ils peuvent peut-etre vous régler votre problème.
Citation :
vous avez totalement raison, je n'ai actuellement aucune assurance de la présence de compteurs GDF/GDF dans l'autre petit appartement, et je suis certaine qu'il n'y a pas 2 compteurs d'eau
1/ Avez-vous une idée de l'année en laquelle a eu lieu la 'séparation'?
Ca pourrait deja dire si le tableau électrique de votre appartement ressemble un tableau moderne ou pas.
2/ Vous pouvez aussi téléphoner a Edf pour demander poliement si il peuvent vous dire la date de création de la ligne que vous payez.
Indiquez que vous en avez besoin pour un artisan qui va faire travaux chez vous, et dites que 'vous êtes dans un lot divisié en deux, l'autre lot est au nom de Monsieur Machin, pareil, si vous aviez l'information pour cet autre lot, ca nous évitera des recherches....'
3/ Avez-vous mis un nom de pièce ou de fonction sur TOUS les fusibles et disjoncteurs?
Si le compteur alimente deux appartements, vous devez pouvoir débrancher une lgne complète ou presque sans que vous en ressentiez la moindre gêne.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 15 sept. 2007 16:19:14 |
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baboucha
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 15 sept. 2007 : 16:34:15
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Citation :
Vous pouvez obtenir le descriptif de votre logement des impots, mais j'avoue ne pas savoir comment faire.
Peut-être quelqu 'un peut vous aider sur ce point.Si vous allez sur palce, ils peuvent peut-etre vous régler votre problème.
J'ai regardé sur l'avis d'imposition, il y un téléphone et un mail pour toute question relative au calcul de l'impot.
Je leur ai écrit, leur expliquant mon cas (taxe très élevée, division de lots...) et leur demandant le détail du calcul en décrivant mon appartement (nombre de pièces, superficie...) et leur demandant de vérifier qu'il y a 4 appartements déclarés au 2ème étage.
Citation :
1/ Avez-vous une idée de l'année en laquelle a eu lieu la 'séparation'?
Ca pourrait deja dire si le tableau électrique de votre appartement ressemble un tableau moderne ou pas.
2/ Vous pouvez aussi téléphoner a Edf pour demander poliement si il peuvent vous dire la date de création de la ligne que vous payez.
Indiquez que vous en avez besoin pour un artisan qui va faire travaux chez vous, et dites que 'vous êtes dans un lot divisié en deux, l'autre lot est au nom de Monsieur Machin, pareil, si vous aviez l'information pour cet autre lot, ca nous évitera des recherches....'
Je vais les appeler, votre astuce de l'artisan est excellente, j'ai l'impression de me transformer en détective... Cette histoire qui a démarrée par un banal problème de grenier ressemble à des poupées russes!
Citation :
3/ Avez-vous mis un nom de pièce ou de fonction sur TOUS les fusibles et disjoncteurs?
Si le compteur alimente deux appartements, vous devez pouvoir débrancher une ligne complète ou presque sans que vous en ressentiez la moindre gêne.
quelle bonne idée!
J'ai trouvé mon activité de dimanche...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2007 : 00:08:58
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Baboucha :
"Néanmoins, l'Adil m'a affirmé que mon propriétaire jouit de son lot comme il l'entend (il lui suffit de pouvoir justifier du pourcentage de tantièmes qu'il attribut à chaque nouveau lot)."
OUI ..et NON ! ..
Un copropriétaire est effectivement libre de diviser son lot en autant de nouveaux lots, lesquels devront être conforme à la destination de l'immeuble.
Mais la division d'un lot entraine obligatoirement la modification des tantièmes affectés à chaque nouveaux lots par ventilation des tantièmes du lot initial, lequel disparait..
De plus, s'agissant de passer contrat (le bail est un contrat), il est évident qu'il ne peut porter que sur un élément ayant une existence, juridiquement parlant, sans compter la justification de la ventilation des charges, des impots, etc ....
En résumé, si un copropriétaire est libre de diviser son lot, il est alors soumis à certaines contraites administratives pour donner une existence légale aux lots créés par division du lot initial qui disparait.
Ceci est impératif pour pouvoir ensuite passer un acte (vente, location) sur ces lots, sans parler de la ventilation des charges alors impossible à justifier ....
On ne peut louer ou vendre une chose qui n'existe pas ....
EDD : Etat descriptif de division : détaille chacun des lots composant la copropriété. Joint au RDC. |
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baboucha
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 16 sept. 2007 : 10:20:59
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Merci pour votre réponse détaillée, grâce à vos posts je commence à très bien comprendre la situation (je ne parle plus de sous lot! ;-)).
J'ai envoyé un recommandé (je l'ai mis en ligne sur le post d'origine),
j'attends un extrait du règlement de copro afin de justifier de sa repartition de tantièmes (et de la régularisation des charges) et l'assurance qu'il y a bien compteurs EDF/GDF et eau (ou que son appart ne peut cceder à l'eau).
Je refuse toute régularisation des charges jusqu'au règlement du litige et "sans réponse satisfaisante je me verrais obligée de soumettre le cas au tribunal d'instance qui définira des coef acceptables".
Après, l'Adil avait l'air sceptique sur ce que je peux obtenir.
Nefer parlait du remboursement de toutes les charges versées, cela leur parait très excessif et injustifié.
Pour eux, le tribunal recalculera les tantièmes de chaque lot (cela peut même jouer en ma défaveur!), et lui posera probleme si aucun compteur ("enrichissement sans cause").
Qu'en pensez vous? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 sept. 2007 : 10:32:51
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Citation :
Initialement entré par baboucha
Merci pour votre réponse détaillée, grâce à vos posts je commence à très bien comprendre la situation (je ne parle plus de sous lot! ;-)).
J'ai envoyé un recommandé (je l'ai mis en ligne sur le post d'origine),
j'attends un extrait du règlement de copro afin de justifier de sa repartition de tantièmes (et de la régularisation des charges) et l'assurance qu'il y a bien compteurs EDF/GDF et eau (ou que son appart ne peut cceder à l'eau).
Je refuse toute régularisation des charges jusqu'au règlement du litige et "sans réponse satisfaisante je me verrais obligée de soumettre le cas au tribunal d'instance qui définira des coef acceptables".
Après, l'Adil avait l'air sceptique sur ce que je peux obtenir.
Nefer parlait du remboursement de toutes les charges versées, cela leur parait très excessif et injustifié.
Pour eux, le tribunal recalculera les tantièmes de chaque lot (cela peut même jouer en ma défaveur!), et lui posera probleme si aucun compteur ("enrichissement sans cause").
Qu'en pensez vous?
quand je vous disais que votre propriétaire ne pouvait pas justifier ni les provisions sur charges, ni les régularisations.......vous n'étiez pas d'accord
maintenant il s'agit des provisions versées....
quand vous aurez les réponses de votre propriétaire et que vous serez passé par la voie judiciaire......revenez nous l'expliquer |
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baboucha
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 16 sept. 2007 : 11:40:28
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Citation :
quand je vous disais que votre propriétaire ne pouvait pas justifier ni les provisions sur charges, ni les régularisations.......vous n'étiez pas d'accord
Je ne comprends pas le sens de votre phrase,
c'est faux car c'est vous qui m'avez alertée le premier sur ce problème, je n'ai jamais dit que je n'étais pas d'accord, je pose des questions. Au contraire, je me suis basée sur vos dires et ceux de Ribouldingue pour écrire ma lettre en RAR (disponible sur le post d'origine).
Citation :
maintenant il s'agit des provisions versées....
CE N'EST PAS MOI QUI DIT CA
C'est un conseiller de l'ADIL!
Merci de lire en détail les réponses au lieu de vous braquer parce que cela contredit vos affirmations!
Je cherche le vrai dans des affirmations contradictoires.
Le conseiller de l'Adil m'a photocopié des extraits de textes de loi pour appuyer ses dires, et m'a dit que ce que vous m'aviez affirmé était excessif. Si vous avez un texte de loi pour confirmer ce que vous m'avez dit alors tant mieux, je veux bien en prendre connaissance, car bien sûr je préfère votre raisonnement au sien, vous vous en doutez (remboursement de toutes les charges versées)... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 sept. 2007 : 11:46:47
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J'interviens pour le principe, étant un farouche adveesaire de la liberté de division des lots 
Il est exact comme l'indique Gedehem qu depuis une vingtaine d'années, un courant majoritaire de jurisprudence, au nom de la liberté de disposer de son bien reconnue au propriétaire d'un lot.
Les juges ont même cru pouvoir, - et devoir -, déclarer non écrites les clauses restrictives figurant dans des règlements de copropriété à ce sujet. Ces décisions judiciaires ont d'ailleurs été discriminatoires : les clauses étaient valides dans les immeubles cossus, déclarées non écrites dans les immeubles courants. On ne peut pas mieux faire pour la fracture sociale.
Comme dans d'autres secteurs du droit de la copropriété (notamment l'application e l'article L 42 alinéa 2), il y a ici une amorce de retour au bon sens.
Globalement, les inconvénients de la division d'un lot pèsent sur la collectivité, et plus particulièrement sur des propriétaires ou occupant des lots voisins. Si on laisse à part la modification de la population (en nombre et parfois ... en qualité prétendent certains), les problèmes techniques sont nombreux et souvent réglés à la va-vite. Le diviseur n'a que les avantages, et il n'habite généralement pas l'immeuble qu'il massacre.
Les diviseurs sont souvent de investisseurs qui se soucient peu de la sauvegarde de l'environnement social.
Il ne faut pas oublier que dans copropriété il y a propriété, mais aussi co
Les diviseurs ne veulent généralement pas entendre parler dun contrôle de leurs travaux privés par le syndicat. Sur ce point encore il faut admettre que la redistribution d'un lot, a fortiori avec division, doit donner lieu à contrôle du syndicat.
Si le copropriétaire intéressé est allergique à ce contrôle, il faut lui rappeler qu'il existe des copropriétés en lofts dans lesquelles on peut faire ce que l'on veut. UN juriste plaisantin a dit récemment qu'ils sont soumis à la loi de 1968  C'est un peu vrai. C'est rigolo de voir des copropriétés en lofts mais ...
Bien entendu le contrôle doit se limiter à ce qui est nécessaire. Présidents de CS un peu trop diligents s'abstenir !
A signaler enfin que le diviseur peut modifier lui-même l'état descriptif de division de l'immeuble. Les conservations de hypothèques acceptent de publier le modificatif à la requête du diviseur sans barguigner. Il y a au moins un avocat qui potasse ce problème étonnant. On verra ce qu'il en adviendra.
Le statut de la copropriété ne prévoit pas d'approbation de la scission des tantièmes de parties communes, mais seulement l'approbation de la nouvelle répartition des charges.
Pour celles régies par l'article alinéa 2, on prétend que celà revient au même ce qui n'est pas vrai. Le principe est la répartition en fonction des tantièmes de parties communes. Ceux ci sont intangibles, mais la base de répartition des charges peut être modifiée soit par l'assemblée, soit judiciairement.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 sept. 2007 : 12:31:21
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Baboucha, bonjour.
Payez-vous la taxe d'habitation? Si oui, sur quelles bases? Si le lot que vous occupez n'est pas un lot distinct au cadastre, comment peut-il avoir une valeur locative?
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baboucha
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 16 sept. 2007 : 12:54:18
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Citation :
Payez-vous la taxe d'habitation? Si oui, sur quelles bases? Si le lot que vous occupez n'est pas un lot distinct au cadastre, comment peut-il avoir une valeur locative?
Je paye (cher!!!) la taxe d'habitation, environ 780€ pour un loyer de 680 environ (je sais ça n'a pas de relation directe).
J'ai demandé aux services fiscaux le détail du calcul en précisant le détail de mon appart (m2, nombre de pièces, salle d'eau/WC), demandant aussi de vérifier le nombre d'apparts enregistrés à cet étage.
J'attends la réponse (sinon je me déplacerai). |
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baboucha
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 14:35:23
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J'ai reçu une réponse dès ce matin des services fiscaux (le mail est efficace chez eux, c'est bon à savoir!)
Je règle bien une taxe d'habitation concernant un 3 pièces, il y a bien 3 autres logements au même étage.
En revanche je paye pour 90m2 alors que mon logement n'en fait que 80 (dit lors de la location, non stipulé sur le bail.)
Je vais demander à mon propriétaire la preuve de la superficie réelle (économie de 160€ par an quand même pour ces 10m2 si la superficie réelle est de 80m2).
Ribouldingue, concernant EDF je les ai contacté au prétexte de l'artisan (pas facile car je suis locataire, c'est le propriétaire qui doit faire les travaux), mais j'ai quand même fini par apprendre qu'il y a bien un contrat au nom de mon propriétaire sur le même étage (j'ai dit qu'il y avait une pièce inoccupée par lui et que je voulais savoir s'il y avait une prise raccordée "par hasard").
Donc c'est déjà ça, les lots semblent avoir été divisés "correctement" en ce qui concerne EDF/GDF et les services fiscaux.
J'attends la réponse de mon propriétaire concernant l'extrait de règlement de copro. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 14:56:47
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Citation :
En revanche je paye pour 90m2 alors que mon logement n'en fait que 80
Les m2 déclarés aux impots fonciers sont des m2 équivalents et n'ont en réalité rien à voir avec ce que vous avez.
Pour un studio de 18 m2 bien équipé, vous pouvez vous retrouver avec 30 m2 taxables, donc je ne crois pas que de ce côté il y ait grand chose à glaner.
Il me semble que vous avez bien avancé dans la connaissance de votre lot et de votre étage. |
Festina lente |
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