| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
phillag
Pilier de forums
493 réponses |
 Posté - 15 sept. 2007 : 23:04:39
|
Bonjour à tous
J'habite a londres depuis presque 6 mois maintenant.
Je suis en location et je ne peux pas acheter avec les taux
actuels.
J'ai besoin d'un deux pièces et il faut compter
£300K (450 K euros) dans le quartier ou j'habite.
La conseillère de ma banque m'a parlé de la
possiblilité de faire un "morgage" en yens.
Il faut avancer la moitiée de la somme (200 KE)
(pour cela, je dois vendre ma résidence principale
en france).
La banque me prêterait le reste de la somme en yens.
Elle doit m'envoyer une simulation mais j'ai cru
comprendre que les frais étaient assez élevés.
Qu'en pensez-vous?
Cela me semble hasardeux
|
|
Signaler un abus
|
|
|
PierreA
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 16 sept. 2007 : 22:00:05
|
Citation :
Initialement entré par phillag
Bonjour à tous
J'habite a londres depuis presque 6 mois maintenant.
Je suis en location et je ne peux pas acheter avec les taux
actuels.
J'ai besoin d'un deux pièces et il faut compter
£300K (450 K euros) dans le quartier ou j'habite.
La conseillère de ma banque m'a parlé de la
possiblilité de faire un "morgage" en yens.
Il faut avancer la moitiée de la somme (200 KE)
(pour cela, je dois vendre ma résidence principale
en france).
La banque me prêterait le reste de la somme en yens.
Elle doit m'envoyer une simulation mais j'ai cru
comprendre que les frais étaient assez élevés.
Qu'en pensez-vous?
Cela me semble hasardeux
Heureusement pour vous que le ridicule (et la mythomanie) ne tue pas 
C'est quoi le nom de la banque ??? |
Signaler un abus  |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 03:08:47
|
Phillag,
Cela m'a tout l'air d'être du "carry trade" amélioré.
Je m'explique:
1. Vous donnez 200K€ à votre banque anglaise.
2. Elle peut emprunter 12 fois cette somme en yens à 0.5%
3. Elle vous fait un prêt de 200K€ à X%
4. Elle fait d'autres prêts en Angeleterre à 6%
Résultat: Elle gagne une confortable marge de 6-1% soit 5% sur 11 fois 200K€, soit 2400*5% = 120k€ annuels.
Les gros inconvéniants sont si:
1. Les taux au Japon remontent violemment (pas trop de chance vu que le carry trade est monnaie commune au Japon, c'est même devenu leur "subprime")
2. le taux de change yen/livre anglaise dérap subitemment en faveur de la livre.
En tout cas, c'est de la spéculation sur les devises. Il faut voir les conditions de votre emprunt (fixe/variable) et les possibles impacts de ces 2 inconvéniants.
En espérant que cela vous ait été utile. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 09:34:35
|
Vu de chez moi c'est pareil, c'est en effet du carry trade ou presque.
Vous empruntez 300 000 livres sur le total duquel vous jouez a long terme sur le taux de change.
Vous donnez à la banque une somme importante en euro avec laquelle vous misez sur l'autre taux de change euro contre livre.
ca ne se fait pas chez nous en Frane, mais je crois que c'est assez courant ailleurs.
Pour ce fiare, commencez par vosu faire une conviction FORTE sur le taux de change euro contre livre, puis le taux de change livre contre Yen, en évitant les conseils de ovtre vendeuse, bien entendu.
Une fois que vous avez vos convictions, assumez les, regarder ce que cela peut vous couter, et vous seuls saurez si vous pouvez y aller.
N'oubliez jamais que vous 'jouez' sur deux taux de change, et non pas sur le seul montant de 200 000 euros que vous possédez, mais sur 600 000 euros (200 poour l'euro-livre et 400 pour le yen-livre).
Si les deux taux vous amènent à une perte de 20% chacun, c'est bien de 20% sur 600 000 qu'il s'agit, soit 120 000.
Au total c'est donc de 3*20% = 60% sur votre 'capital de départ'.
Une fois que vous êtes 'au clair' sur vos risques de change, évaluez alors votre risque de perte de capital.
Vous possédez 200 000 mais vous investissez 400 000 euros. Pensez-vosu que l'immobilier anglais va monter, stagner, descendre.
Si il descend de 20%, vous perdez encore 20% de 400 000 soit 80 000 euros euros.
Je pense que personne n'a de conviction sur tous ces paramètres pour des horizons aussi lointains, donc à vous de jouer avec tout ca, et de voir ce que vont devenir vos 200 000 euros durement acquis... Bonne réflexion. |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 19:49:16
|
Merci beaucoup prados et ribouldingue.
J'avais compris que c'était du carry trade pour moi mais je
n'avais pas imaginé que cela pouvait être du carry trade
pour la banque également.
La banque qui me propose le prêt est une banque de dépôt tout
à fait ordinaire, c'est juste une grosse agence (fortis bank
rue camomile).
Je ne donne pas 200KE à la banque, j'utilise la somme pour
acheter l'appartement et la banque me prêterait 250KE en yens
(enfin c'est ce que j'ai compris). Je rembourse avec un taux
dérisoire et j'ai un différé d'amortissement d'un an
pendant lequel je ne rembourse que les intérêts et les frais
de dossiers et pas le capital.
je voudrais approfondir la question avec votre aide.
Il faut que je trouve quelque part les statistiques pour savoir
si c'est une pratique généralisée et sécularisée au RU
ou si c'est un mouton à 5 pattes nouveau né.
|
Edité par - phillag le 17 sept. 2007 20:29:14 |
| Signaler un abus |
|
|
PierreA
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 21:13:37
|
Alors ça y est c'est conclu?
Un 2 pièces à Londres fin 2007 acheté en Yen c'est "l'affaire du siècle"
Ce n'est pas vous qui parlez de forum de rmistes dans une autre file??? 
Il est à combien le RMI à Londres? |
| Signaler un abus |
|
|
Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 21:37:51
|
| Finalement, tu l'as acheté ton F2 phillag ? |
| Signaler un abus |
|
|
PierreA
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 27 juin 2008 : 23:08:50
|
Allez Phillag, il n'y a pas de honte à avoir...
Vous n'êtes pas la seule victime... |
| Signaler un abus |
|
|
PierreA
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 23:25:24
|
Un 2 pièces @ 450K€ à Londres en emprunt carry trade ça mérite un retour Phillag.... 
Même Julien Courbet ne gère pas ce genre d'affaire
Peut-être Mr Paulson....
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
credit hypothecaire en yens
Forum fermé
