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manue86
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 17 sept. 2007 : 10:34:35
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Nous avons acheté en décembre 2003 une maison avec une grange que nous rénovons (PC en règle avec architecte). La grange est en limite de propriété. Le pignon en limite possède une fenêtre que nous souhaitons conserver et donnant sur la cour de notre voisine. Nous pensons mettre une fenêtre qui ne s'ouvrira pas avec un vitrage opaque. la semaine dernière notre charmante voisine a tout simplement obstrué notre fenêtre. Je suppose qu'elle n'en a pas le droit puisque notre grange date de la fin du IX siècle. Seulement pour lui faire retirer la planche, on nous a dit qu'il fallait une procédure judiciaire, donc de l'argent. De plus, combien de temps cela peut-il prendre ? Merci
**modération**
sujet déplacé
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 17 sept. 2007 11:45:59 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 11:44:45
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Commencez par rassembler tous les moyens de preuve permettant de démontrer que la servitude de vue est acquise : soit elle a plus de 30 ans (photos, témoignages, mention dans un document ancien), soit elle est conventionnelle (acte notarié enregistré" au bureau des hypothèque) soit l'ouverture existe sur un terrain issu d'une division de votre propre propriété.
avec tout ça, adressez une mise en demeure à la voisine de retirer la planche sous 15 jours en indiquant qu'à défaut vous engagerez toutes démarches nécessaires devant les juridictions compétentes.
en parallèle, allez en mairie pour connaitre les horaires et adresse du conciliateur de justice : vous engagerez une conciliation avant d'envisager une action longue au tribunal
enfin, appelez votre assurance pour voir si vous ne disposez pas d'une protection juridique qui vous permettrait de disposer de l'aide d'un avocat pris en charge par votre contrat. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 12:39:38
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Citation :
Initialement entré par manue86
Nous avons acheté en décembre 2003 une maison avec une grange que nous rénovons (PC en règle avec architecte). La grange est en limite de propriété. Le pignon en limite possède une fenêtre que nous souhaitons conserver et donnant sur la cour de notre voisine. Nous pensons mettre une fenêtre qui ne s'ouvrira pas avec un vitrage opaque.
Il n'est jamais bon de diminuer les servitudes que l'on a.
Je ne peux que vous conseiller vivement de laisser au minimum cette fenêtre ouvrante !
Ensuite, que vous mettiez un verre sablé ou des rideaux...
Citation :
la semaine dernière notre charmante voisine a tout simplement obstrué notre fenêtre.
Voie de fait caractérisée.
Le tribunal appréciera à sa juste mesure.
Citation :
Je suppose qu'elle n'en a pas le droit puisque notre grange date de la fin du IX siècle.
Et si la fenêtre était déjà présente, elle est bien sur totalement dans son tort.
Citation :
Seulement pour lui faire retirer la planche, on nous a dit qu'il fallait une procédure judiciaire, donc de l'argent. De plus, combien de temps cela peut-il prendre ? Merci
Commencez par sommer verbalement votre voisine d'enlever les planches.
Si elle vous envoie paître, je vous conseille d'investir directement quelques centaines d'euro dans une lettre d'avocat.
C'est un remède assez souverain en général la lettre d'avocat motivée !
Ensuite, cet avocat se fera un plaisir de plaider au tribunal s'il le faut.
Le conseil du médiateur de justice que donne Emmanuel peut aussi fonctionner.
Mais attention à ce qu'il vous proposera. Il se peut très bien qu'il conseille des choses ne respectant pas du tout votre droit le plus élémentaire, c'est à dire la conservation total du droit de vue existant. Je me méfie énormément de ces conciliateurs.
J'en revient à mon conseil : ne fermez pas cette fenêtre de votre propre initiative. Même si vous ne l'ouvrirez que peu de fois, conservez l'ouverture.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 17 sept. 2007 12:42:28 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 13:00:29
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je partage l'avis de Laurent sur les deux points où il semble, en première approche, n'être pas en phase avec moi :
1/ ne fermez pas cette fenêtre : au contraire, installez un verre clair ouvrant, quite à mettre un rideau ou un voilage
2/ n'engagez la concilation que pour que la voisine s'entende dire par un tiers neutre le droit... pas pour donner un accord sur la fermeture ou l'opacification du verre.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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chaumiere
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 18:33:45
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Attention aux termes utilisés
servitude = usage ou utilité sur la propriété d'autrui
Une fenêtre est un acessoire qui ne donne pas droit à acquisition trentenaire (j'ai vu une JP CC3 la dessus, mais ne la retrouve pas)
Une vue oui, encore faut il être en mesure de démontrer son usage
Ma voisine avait une fenêtre plus que centenaire dans un mur en limite de propriété.
En représaille d'une autre affaire, mon prédécesseur a demandé à ce que la vue droite soit supprimée
La voisine a bien entendu contesté au motif que la fenêtre était centenaire
Elle a été condamnée en appel à supprimer la vue au motif des articles 676 et suivants du code civil
Explication: la fenêtre ou ouverture se trouvait dans un mur en ruine depuis plus de trente ans. Toute servitude est donc éteinte faute d'usage.
Autre explication possible: le bâtiment était une ancienne grange ou porcherie. La fenêtre était probablement plus un élément d'aération qu'une vue.
Donc méfiance
Par contre, si vous mettez un verre opaque, alors là vous créez un jour, lequel ne crée aucune obligation au voisin. Il peut donc très bien obstruer. De plus vous devez respecter les prescriptions des articles 676 & 677, sinon le voisin peut vous obliger à boucher
C'est ce qu'a fait ma voisine: elle a remplacé le verre transparent par un verre opaque sur chassis fixe.
Comme ell m'emm sur bien d'autre point, en représaille, j'ai fait constater que la modif n'était pas conforme à la condamnation car le jour créé par le verre opaque se situe à 1,20m du sol
Le Juge de l'exécution a liquidé l'astreinte (500€)et a ordonné à la voisine de respecter les prescriptions des articles 676 & 677.
Gardez bien un verre transparente et préparez vous à devoir démontrer l'usage trentenaire d'une vue droite |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 18:53:18
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Chaumière, si je peux me permettre, vous vous plantez apparemment complètement dans votre analyse de la décision relative au voisin.
une fenêtre permet à elle seule la constitution d'une servitude de vue... en revanche, le voisin peut démontrer l'extinction de la servitude au titre des dispositions de l'article 703 très limité par les dispositions de l'article 704 ... ou par les dispositions de l'article 706 , sachant que tout ça est encadré par le 707 dans le cas d'une servitude de vue, continue par essence.
dans le cas de la voisine, c'est l'état de ruine plus que trentenaire du mur supportant l'ouverture qui a permis de déduire que la servitude était éteinte par non usage... je pense que la voisine ne s'est pas très bien défendue car il aurait suffit qu'elle dise qu'elle avait jeté un oeil il y a deux ans dans l'ouverture pour que la servitude revive !
je ne vois d'ailleurs qu'une situation incontestable pour interdire une vue : que l'ouverture ait été obstruée par le voisin mécontent grace à un mur maçonné construit sur son terrain et dont il pourrait démontrer l'existence trentenaire.
Ainsi, le fait que le batiment soit une porcherie a t il empêché de voir chez le voisin, ne serait-ce qu'une fois en 30 ans ? Non bien sûr... donc le mode d'utilisation du batiment ne suffit pas à "déqualifier" la vue...
par ailleurs, les articles 676 et 677 du code civil que vous citez très justement montrent que le verre opaque ne suffit pas à qualifier une ouverture de simple jour ! ainsi, quelque soit le verre que mettra manue86, son ouverture reste constitutive de vue si la fenêtre n'est pas manifestement scellée : une fenêtre fermée de volets pendnat 30 ans garde son caractère de vue... si le voisin ne peut pas démontrer qu'il était impossible d'ouvrir les volets... C'est bien le sens de la précision apportée à la fin du 677
finalement, la servitude de vue ne sera donc acquise que si l'on démontre son acquisition par prescription trentenaire, par voie conventionnelle ou par destination du père de famille... Manue86, à vous de trouver ces traces. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 17 sept. 2007 18:56:17 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 20:05:31
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Citation :
Initialement entré par chaumiere
Attention aux termes utilisés
servitude = usage ou utilité sur la propriété d'autrui
Une fenêtre est un acessoire qui ne donne pas droit à acquisition trentenaire (j'ai vu une JP CC3 la dessus, mais ne la retrouve pas)
D'abord article 688 du code civil.
Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.
Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.
Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables
Par définition, à travers une fenêtre, on voit.
C'est donc une vue. Et ceci même s'il n'y a pas d'homme derrière pour regarder en permanence !
Les jurisprudences traitant ce point cherche à savoir si ce qui est regardé constitue une vue ou non.
Ainsi jugé d'une fenêtre donnant sur les toits du voisin n'en était pas une (jurisprudence que je trouve anormale d'ailleurs).
Cette fenêtre permet-elle de voir le jardin de la voisine ?
Oui, alors c'est une vue puisqu'il y a quelque chose à voir.
Ensuite, article 689 du code civil.
Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.
Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'une porte, une fenêtre, un aqueduc.
Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée
Là, c'est clair, enfin il me semble.
Et pour finir, article 690 du code civil.
Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.
Tout est dit, non ?
Citation :
Une vue oui, encore faut il être en mesure de démontrer son usage.
Non.
Une servitude continue doit justement s'affranchir de l'action de l'homme pour être ainsi qualifiable !
Et c'est le cas d'une vue comme le spécifie précisément l'article 688.
Citation :
Ma voisine avait une fenêtre plus que centenaire dans un mur en limite de propriété.
En représaille d'une autre affaire, mon prédécesseur a demandé à ce que la vue droite soit supprimée
La voisine a bien entendu contesté au motif que la fenêtre était centenaire
Elle a été condamnée en appel à supprimer la vue au motif des articles 676 et suivants du code civil
Explication: la fenêtre ou ouverture se trouvait dans un mur en ruine depuis plus de trente ans. Toute servitude est donc éteinte faute d'usage.
Ha oui, mais là ce n'est pas la même chose.
Article 703 du code civil.
Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user.
Il me semble assez logique qu'une maison en ruine depuis plus de 30 ans perde les servitudes de vues dont elle disposait.
Est-ce la cas de la bâtisse qui fut acheté ici ?
Citation :
Autre explication possible: le bâtiment était une ancienne grange ou porcherie. La fenêtre était probablement plus un élément d'aération qu'une vue.
Pour ma part, les articles 688 et 689 du code civil ne sont pas là pour réglementer les servitudes entre humains, mais entre fonds, ce qui est totalement et fortement différent pour moi.
Mais je ne me risquerais pas à dire que les juges diraient la même chose...
Quand je vois qu'ils ont supprimées une fenêtre au simple motif qu'elle donnait seulement sur des toîts (alors que le possesseur devait bien s'en servir pour regarder ne serait-ce que le ciel !).
Citation :
Donc méfiance
Par contre, si vous mettez un verre opaque, alors là vous créez un jour, lequel ne crée aucune obligation au voisin.
Ensuite, ceci est vrai des jours dit "de souffrances", mais encore faut-il que pour être qualifiés ainsi ils respectent suffisement précisément les articles 676 et 677 du code civil.
Des travaux faits sur une fenêtre ne respectant pas les articles précédents (en particulier les hauteur d'allège) ne la transformera pas en jours de souffrances.
Ils pourraient par contre lui faire perdre son statut de servitude continue.
Mais pour cela, l'opacité de la vitre ne changera rien à l'affaire. Entre mettre un rideau ou un verre opaque, c'est du pareil au même. En effet, il sera toujours possible de l'ouvrir !
Si par contre, en plus de mettre un verre opaque on la rend non ouvrante, l'affaire se corse bien plus. Il y a là pour moi un risque franc pour que le juge considère que la servitude a cessé parce que les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user.
Citation :
Il peut donc très bien obstruer. De plus vous devez respecter les prescriptions des articles 676 & 677, sinon le voisin peut vous obliger à boucher.
Mais non puisque cette vue est acquise depuis des sciècles !
Citation :
C'est ce qu'a fait ma voisine: elle a remplacé le verre transparent par un verre opaque sur chassis fixe.
Et on l'a laissé faire ?
Sans respecter les articles 676 et 677 ?
Il a été jugé que la servitude de vue a été perdue. La création de nouveaux jours de souffrances devaient donc respecter ces articles. Le fait de mettre une fenêtre opaque non ouvrante dans l'ancienne baie ne respecte pas la loi.
Des pavès de verre ont par contre déjà été autorisés dans une jurisprudence, avec comme argument qu'ils devaient être considérés comme des éléments constructifs, au même titre que des briques ou des parpaings.
Citation :
Comme ell m'emm sur bien d'autre point, en représaille, j'ai fait constater que la modif n'était pas conforme à la condamnation car le jour créé par le verre opaque se situe à 1,20m du sol
C'est ce que je disais donc.
Citation :
Le Juge de l'exécution a liquidé l'astreinte (500€)et a ordonné à la voisine de respecter les prescriptions des articles 676 & 677.
Gardez bien un verre transparente
Surtout une fenêtre ouvrante.
La transparence du carreau a bien moins d'importance je pense.
Dans le doute, qu'il fasse les 2...
Citation :
et préparez vous à devoir démontrer l'usage trentenaire d'une vue droite
Sur une bâtisse aussi vieille, cela devrait pouvoir se prouver avec quelques témoignages.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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chaumiere
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 10:26:06
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Nous sommes encore d'accord, et c'est pourquoi je maintiens qu'il faut être précis sur les termes employés.
Je ne me plante pas autant que ça puisque je relate un fait vécu par moi même et mon vendeur.
Mais ce qui est certain, c'est que dans ce domaine, ce n'est jamais gagné d'avance et qu'il faut se méfier des certitudes
Une servitude = usage ou utilité sur la propriété d'autrui, ce qui est le cas d'une vue. C'est cet usage qui détermine le caractère continu ou discontinu
Une fenêtre n'est que l'accessoire apparent, tout comme le débord d'un toit, une gouttière ou un conduit. L'accessoire ne peut pas déterminer le caractère continu ou discontinu. Si l'ouvrant est en bois, c'est discontinu puisqu'il faut la main de l'homme pour exercer la vue).
Si à la fenêtre, la cour d'appel n'associe pas un usage pour qualifier la servitude de continue, elle ne peut qu'ordonner sa supression (CC3 18-07-95 9321158)
Une ouverture destinée à donner de la lumière n'est pas constitutive d'une servitude de vue (cc1 05-01-1999 1997/04306 même si je m'étonne que la CA n'a pas qualifié la servitude de continue (mais elle est souveraine))
Quant aux articles 703 707, pourquoi s'embêter avec ça? C'est se mettre en position de faiblesse dès le départ en reconnaissant d'emblée une servitude de vue. Mieux vaut laisser celui qui se prévaut de la servitude à démontrer ce à quoi il a droit.
Quant à ma voisine, ele s'est peut être mal défendue, mais les faits sont là
Demandeur: Condamner la voisine à supprimer la vue droite existant dans le mur de son garage (ruine transformée)
Voisine: L'ouverture existe depuis la construction de l'immeuble (ce qui n'était manifestement pas contestable)
La dite servitude de vue est depuis longtemps acquise par prescription trentenaire
Cour: Considérant que l'appelant demande la suppression d'une vue droite aménagée depuis moins de 30 ans à 1,20m du sol du garage, que cette demande n'est pas contestée (eh oui, il ne suffit pas d'affirmer, encore faut il prouver), que l'existence de cette vue irrégulière est confirmée par des photographies
Qu'il sera fait droit à la demande de suppression par application des articles 676 et suivants du C.C.
Condamne la voisine à supprimer la vue droite.
Sur ce, ma voisine s'est contenté de mettre un verre opaque dans un chassis fixe.
Eh oui mon prédécesseur a laissé faire, mais il avait une bonne excuse car il est tombé gravement malade et est décédé.
Moi même j'ai tardé car un jour ne créant pas d'obligation, cela ne me gênait pas et je ne voulais pas d'histoire et en plus je ne connaissais pas ce passif, donc il m'a fallu aller à la pêche
Mais c'est la voisine qui m'a cherché des histoire
Autre problème, c'est ma voisine qui avait signifié mon prédécesseur car elle avait gagné sur un problème beaucoup plus important de droit de passage. Il m'a fallu beaucoup de temps pour découvrir que sa signification lui était opposable (eh oui les avocats ne savent pas tout et en plus il m'ont tous dit que c'était perdu d'avance)
Voilà comment j'en suis quand même arrivé au JEX qui en a déduit que le changement du verre transparent par un verre opaque n'était pas conforme à la décision de la cour.
Mais attention, je suis allé devant le JEX car l'arrêt précisait bien application des articles 676 & suivants. Sinon je ne m'y serai pas risqué car il y a trop de JP qui consacrent qu'un verre opaque dans un chassis fixe n'est pas constitutif ni d'un jour ni d'une vue (et c'est évidememnt ce qu'elle a plaidé avec JPs à l'appui, mais un JEX n'est pas habilité à rejuger au fond).
Dans ce domaine, on voit tout et son contraire puisque c'est à l'appréciation du juge de fond. Sur les pavés de verre, je suis d'accord avec EW & LC, mais je me rappelle avoir vu une JP disant que cela était quand même constitutif d'un jour et la CC n'y a trouvé aucun problème de forme. Donc méfiance
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 14:30:39
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Citation :
Initialement entré par chaumiere
Nous sommes encore d'accord, et c'est pourquoi je maintiens qu'il faut être précis sur les termes employés.
Je ne me plante pas autant que ça puisque je relate un fait vécu par moi même et mon vendeur.
Mais ce qui est certain, c'est que dans ce domaine, ce n'est jamais gagné d'avance et qu'il faut se méfier des certitudes
Une servitude = usage ou utilité sur la propriété d'autrui, ce qui est le cas d'une vue. C'est cet usage qui détermine le caractère continu ou discontinu.
Une fenêtre n'est que l'accessoire apparent, tout comme le débord d'un toit, une gouttière ou un conduit. L'accessoire ne peut pas déterminer le caractère continu ou discontinu.
Si l'ouvrant est en bois, c'est discontinu puisqu'il faut la main de l'homme pour exercer la vue.
Et donc une fenêtre disposant d'un classique volet en bois pour la fermer ne serait pas une servitude continue ?
Citation :
Si à la fenêtre, la cour d'appel n'associe pas un usage pour qualifier la servitude de continue, elle ne peut qu'ordonner sa supression (CC3 18-07-95 9321158)
Le lien.
Citation :
Une ouverture destinée à donner de la lumière n'est pas constitutive d'une servitude de vue (cc1 05-01-1999 1997/04306
Rien sur Légifrance à 97-04306
Citation :
même si je m'étonne que la CA n'a pas qualifié la servitude de continue (mais elle est souveraine))
Vous tatez du doigt ce qu'on appelle la république des juges.
Certains ont décidé de supprimer autant que faire ce peut les servitudes de vues, et ce au mépris pour moi de la volonté des législateurs.
Lorsque le code civil emploi le mot vue, il ne spécifie pas qu'il faut regarder uniquement le jardin du voisin pour être ainsi qualifiée !
Lorsqu'on regarde le ciel ou les toits de son voisin, on a bien malgrès tout quelque chose à regarder, située dans la propriété voisine (car pour regarder le ciel, le regard passe par-dessus le terrain voisin).
En cherchant, j'ai trouvé cette jurisprudence.
Celle-ci déboute un voisin qui, ayant une terrasse à l'étage, demandait à ce que le bâtiment voisin, en construction, soit reculé de 1m90 par rapport à la limite de propriété. Le juge explique que le voisin pourra toujours voir, le toit du voisin étant largement en-dessous du toit du voisin.
Ici, je suis d'accord avec le juge. Ce n'est que si le voisin décide de surélever son bâtiment qu'il conviendra d'en reculer la façade.
Mais là où c'est vicieux, c'est qu'un juge a ensuite expliqué (dans une autre affaire) qu'une fenêtre donnant sur les toits de son voisin n'était pas une vue !
On a donc un 1er jugement qui ne permet pas de reculer la construction parce qu'elle ne bouche pas la vue et un second qui explique qu'il n'y a pas de vue puisqu'on regarde un toit !
A terme, la servitude de vue est donc supprimée ?
Où est le respect du code civil ici ?
Le code civil a prévu expressément les servitudes. Ce n'est pas pour que les juges en décident autrement ensuite !
Citation :
Quant aux articles 703
Je n'ai cité que celui-ci car il me semblait adéquate dans le cas que vous citiez : les fenêtres d'une maison en ruine ne permettent plus l'exercice de la vue.
Citation :
707, pourquoi s'embêter avec ça? C'est se mettre en position de faiblesse dès le départ en reconnaissant d'emblée une servitude de vue. Mieux vaut laisser celui qui se prévaut de la servitude à démontrer ce à quoi il a droit.
Quant à ma voisine, ele s'est peut être mal défendue, mais les faits sont là
Demandeur: Condamner la voisine à supprimer la vue droite existant dans le mur de son garage (ruine transformée)
Voisine: L'ouverture existe depuis la construction de l'immeuble (ce qui n'était manifestement pas contestable)
La dite servitude de vue est depuis longtemps acquise par prescription trentenaire
Cour: Considérant que l'appelant demande la suppression d'une vue droite aménagée depuis moins de 30 ans
Depuis moins de 30 ans parque la construction fut en ruine pendant plus de 30 ans.
Citation :
à 1,20m du sol du garage, que cette demande n'est pas contestée (eh oui, il ne suffit pas d'affirmer, encore faut il prouver), que l'existence de cette vue irrégulière est confirmée par des photographies
Qu'il sera fait droit à la demande de suppression par application des articles 676 et suivants du C.C.
Condamne la voisine à supprimer la vue droite.
Sur ce, ma voisine s'est contenté de mettre un verre opaque dans un chassis fixe.
Eh oui mon prédécesseur a laissé faire, mais il avait une bonne excuse car il est tombé gravement malade et est décédé.
Evidemment, ça n'aide pas à faire respecter son droit...
Citation :
Moi même j'ai tardé car un jour ne créant pas d'obligation, cela ne me gênait pas et je ne voulais pas d'histoire et en plus je ne connaissais pas ce passif, donc il m'a fallu aller à la pêche
Mais c'est la voisine qui m'a cherché des histoire
Autre problème, c'est ma voisine qui avait signifié mon prédécesseur car elle avait gagné sur un problème beaucoup plus important de droit de passage. Il m'a fallu beaucoup de temps pour découvrir que sa signification lui était opposable (eh oui les avocats ne savent pas tout et en plus il m'ont tous dit que c'était perdu d'avance)
Voilà comment j'en suis quand même arrivé au JEX qui en a déduit que le changement du verre transparent par un verre opaque n'était pas conforme à la décision de la cour.
Hé bé oui.
Citation :
Mais attention, je suis allé devant le JEX car l'arrêt précisait bien application des articles 676 & suivants.
Voilà une conclusion qui fut plusieurs fois abordée ici mais où personne n'avait parlé d'expérience.
Une fois un jugement civil rendu, si le condamné ne veut pas s'exécuter, le juge de l'exécution prend le relais.
Citation :
Sinon je ne m'y serai pas risqué car il y a trop de JP qui consacrent qu'un verre opaque dans un chassis fixe n'est pas constitutif ni d'un jour ni d'une vue (et c'est évidememnt ce qu'elle a plaidé avec JPs à l'appui, mais un JEX n'est pas habilité à rejuger au fond).
Jurisprudence claire et nette dans ces conclusions sur le sujet :
Aux termes de l'article 688 du code civil, les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme.
Ainsi, une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l'ouverture donnant sur l'héritage d'autrui et donc la possession subsiste tant qu'il n'y est pas matériellement contredit.
Doit dès lors être cassé l'arrêt qui, pour décider qu'une servitude de vue n'a pu s'acquérir par prescription, énonce que la fenêtre "ouvrante", d'où s'exerce la vue, est garnie de verre cathédrale, qu'elle n'est pratiquement jamais ouverte et que la vue n'existe qu'au moment de l'ouverture, c'est à dire de façon discontinue.
J'en revient à ma première pensée sur ce cas : mettre un verre dépoli, pourquoi pas, mais surtout ne pas rendre fixe la fenêtre.
Citation :
Dans ce domaine, on voit tout et son contraire puisque c'est à l'appréciation du juge de fond.
Je ne pourrais que vous rejoindre sur cette conclusion !
Citation :
Sur les pavés de verre, je suis d'accord avec EW & LC, mais je me rappelle avoir vu une JP disant que cela était quand même constitutif d'un jour et la CC n'y a trouvé aucun problème de forme. Donc méfiance
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 14:43:51
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Laurent, pas d'accord avec ton analyse ni celle de chaumière... je te laisse relire mes écritures  dans cet autre fil , concomittant.
quant à l'histoire du toit , nous en avons déjà parlé : une ouverture donnant sur un toit aveugle ne permet pas de prescrire la vue, ce qui est très différent que d'affirmer que ça ne constitue pas une vue... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 15:04:32
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Laurent, pas d'accord avec ton analyse ni celle de chaumière... je te laisse relire mes écritures dans cet autre fil , concomittant.
Tatata sur la prétendue continuité des jugements en jurisprudence.
Explique moi pourquoi l'une qui dit qu'une ouverture donnant sur un toit n'est pas une servitude, alors que l'autre dit que traditionnellement ce sont des fenêtres qui peuvent s'ouvrir, laisser passer l'air et permettre d'apercevoir le fonds voisin et de jeter des objets, et qu'ensuite une 3e explique que puisque la fenêtre ne regarde que le toit du voisin, la servitude n'est pas menacée ?
Citation :
quant à l'histoire du toit , nous en avons déjà parlé : une ouverture donnant sur un toit aveugle ne permet pas de prescrire la vue, ce qui est très différent que d'affirmer que ça ne constitue pas une vue...
Hein ?
Bah va lire le résumé placé en tête de cette jurisprudence : [...]lorsqu'il n'existe sur le fonds voisin qu'un toit ou des murs dépourvus de toute ouverture dans la mesure où , ne constituant pas une servitude de vue[...]
Au passage, voici une jurisprudence qui donne, dans le résumé placé en tête, la définition d'une servitude vue au sens des articles 678 et 679 du code civil, mais conclu qu'il suffit de mettre un verre fixe opaque pour supprimer la vue, au mépris des articles 676 et 677 du même code  .
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 15:29:23
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
(...)Hein ?
Bah va lire le résumé placé en tête de cette jurisprudence : [...]lorsqu'il n'existe sur le fonds voisin qu'un toit ou des murs dépourvus de toute ouverture dans la mesure où , ne constituant pas une servitude de vue[...]
justement, celle là va dans mon sens :
qu'une tolérance est admise pour les ouvertures ne respectant pas les distances susvisées lorsqu'il n'existe sur le fond voisin qu'un toit ou des murs dépourvus de toute ouverture dans la mesure ou, ne constituant pas une servitude de vue, l'ouverture litigieuse ne peut alors donner aucun droit à celui qui l'a ouverte et ne préjudicie pas à ceux (notamment à celui de surélever) du propriétaire du fond voisin;
le juge parle de tolérance n'ouvrant aucun droit au maintien donc empêchant la prescription !
En gros, ça ressemble à une vue, ça a le gout d'une vue... mais ça n'en aura jamais la pérennitéCitation :
Au passage, voici une jurisprudence qui donne, dans le résumé placé en tête, la définition d'une servitude vue au sens des articles 678 et 679 du code civil, mais conclu qu'il suffit de mettre un verre fixe opaque pour supprimer la vue, au mépris des articles 676 et 677 du même code .
là, par contre, d'accord : la cour de cass n'aurait -elle pas conclu, si elle avait été saisie, que la cour d'appel n'ayant pas tiré la conséquence de ses propres conclusions, il convient d'en casser la décision en ce qu'elle autorise la pose d'un verre translucide... ?
surtout, dans ce jugement, le demandeur a obtenu deux points importants à titre perso : on ne peut plus voir son jardin depuis cette ouverture... et , le juge ayant décidé que l'aménagement d'un verre translucide retire à l'ouverture son caractère de vue, il pourra construire en limite de propriété quand il le souhaitera, même en bouchant ce "jour". |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 sept. 2007 15:36:21 |
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cdperso
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 15:48:29
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Cas un peu similaire: Fenêtre de toit
Je souhaite apporter des ouvertures dans le toit situé en limite de propriété. Le mur de mon voisin est à plus de 7 mètres mais mes ouvertures donneront sur son terrain (cf dessin).
![]()
Au delà de la demande de travaux à la mairie, ai-je le droit de créer ces ouvertures de type Velux? Aurai-je des contraintes ?
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Christophe |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 15:54:56
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(votre dessin n'est pas passé)
deux points simples :
*au délà d'1,9m., toute notre discussion sur la création de vue conforme ou non aux dispositions du 678 du code civil n'est pas applicable ... et vous seriez à 7m. de la limite séparative !!!
*en revanche, quelle que soit la distance donc même ne constituant pas une vue au sens du code civil , une telle ouverture peut être la source d'une gêne excessive de voisinage, comme le présente cette décision récente. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 sept. 2007 15:56:28 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 16:11:50
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
(...)Hein ?
Bah va lire le résumé placé en tête de cette jurisprudence : [...]lorsqu'il n'existe sur le fonds voisin qu'un toit ou des murs dépourvus de toute ouverture dans la mesure où , ne constituant pas une servitude de vue[...]
justement, celle là va dans mon sens :
qu'une tolérance est admise pour les ouvertures ne respectant pas les distances susvisées lorsqu'il n'existe sur le fond voisin qu'un toit ou des murs dépourvus de toute ouverture dans la mesure ou, ne constituant pas une servitude de vue, l'ouverture litigieuse ne peut alors donner aucun droit à celui qui l'a ouverte et ne préjudicie pas à ceux (notamment à celui de surélever) du propriétaire du fond voisin;
le juge parle de tolérance
Le juge dit qu'une fenêtre donnant sur un toit "ne constitue pas une servitude de vue". C'est écrit en toute lettre !
Et de là il en tire forcément comme conclusion qu'elle ne peut donc pas ouvrir droit à prescription.
C'est parce que ce n'est pas une vue qu'il n'y a pas de prescrition, et non pas parce que ce n'est pas prescriptible que ce n'est pas une vue.
N'inverse pas les causes et les effets.
Citation :
n'ouvrant aucun droit au maintien donc empêchant la prescription !
En gros, ça ressemble à une vue, ça a le gout d'une vue...
Et çe n'est pas une vue ouvrant droit à servitude.
Citation :
mais ça n'en aura jamais la pérennitéCitation :
Au passage, voici une jurisprudence qui donne, dans le résumé placé en tête, la définition d'une servitude vue au sens des articles 678 et 679 du code civil, mais conclu qu'il suffit de mettre un verre fixe opaque pour supprimer la vue, au mépris des articles 676 et 677 du même code .
là, par contre, d'accord : la cour de cass n'aurait -elle pas conclu, si elle avait été saisie, que la cour d'appel n'ayant pas tiré la conséquence de ses propres conclusions, il convient d'en casser la décision en ce qu'elle autorise la pose d'un verre translucide... ?
surtout, dans ce jugement, le demandeur a obtenu deux points importants à titre perso : on ne peut plus voir son jardin depuis cette ouverture... et , le juge ayant décidé que l'aménagement d'un verre translucide retire à l'ouverture son caractère de vue, il pourra construire en limite de propriété quand il le souhaitera, même en bouchant ce "jour".
Certes, mais pourquoi ne lui a-t-il pas aussi imposé de respecter les 676 et 677 ???
En faisant cela, il a en résumé assimilé le verre opaque fixe à des pavès de verre.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 16:30:27
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
*en revanche, quelle que soit la distance donc même ne constituant pas une vue au sens du code civil , une telle ouverture peut être la source d'une gêne excessive de voisinage, comme le présente cette décision récente.
C'est quoi encore ce délire ???
Mais où vont les juges (pour reprendre une expression qu'aime bien un raleur d'ici ) ?
Stupéfiant. 
Quelqu'un construit sa maison à étage conformément au POS et le voilà condamné à payer parce que les fenêtres de ses chambres regardent forcément chez le voisin ?
Pouah, c'est à dégouter de respecter les règles d'urbanisme ça.
Que veulent les juges qui prennent de telles décision ?
Que la France se recouvre de maisons, de plain-pied uniquement, chacunes perdues sur 5000m2 de terrain ??
P'tain, j'suis vénère quand je lis ça...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 16:49:39
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Problème: la maison de notre voisin est en limite de notre propriété. Aucune ouverture ne donnait sur notre terrain jusqu'à l'année dernière où le voisin a mis un velux pour éclairer et aérer sa cage d'escalier. Le problème est que, même si le velux est à plus d'1.90 des marches de l'escalier, depuis nos fenêtres de l'étage nous avons désormais vue sur son palier supérieur, et donc quiconque est sur son palier a vue sur notre chambre.
Nous voudrions éviter les querelles, mais nous ne voulons pas que s'instaure une servitude de vue. Nous songeons à proposer à notre voisin de venir signer devant un notaire un acte par lequel il reconnaît que le velux est un jour,et non une vue. L'architecte qui a fait les travaux chez notre voisin n'est pas hostile à cette solution.
Quelle serait la valeur de cet acte? Pourrait-on l'opposer à notre voisin ou à un de ses successeurs? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 16:52:45
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| Manue86, veuillez m'excuser d'avoir pollué votre sujet. Impossible de supprimer cette intervention mal placée! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 16:55:07
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
P'tain, j'suis vénère quand je lis ça...
j'étais sür que tu l'adorerais vegra, celle là !!!!!!
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 sept. 2007 17:03:25 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 16:59:44
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Citation :
Initialement entré par manech
Problème: la maison de notre voisin est en limite de notre propriété. Aucune ouverture ne donnait sur notre terrain jusqu'à l'année dernière où le voisin a mis un velux pour éclairer et aérer sa cage d'escalier. Le problème est que, même si le velux est à plus d'1.90 des marches de l'escalier, depuis nos fenêtres de l'étage nous avons désormais vue sur son palier supérieur, et donc quiconque est sur son palier a vue sur notre chambre.
Nous voudrions éviter les querelles, mais nous ne voulons pas que s'instaure une servitude de vue. Nous songeons à proposer à notre voisin de venir signer devant un notaire un acte par lequel il reconnaît que le velux est un jour,et non une vue. L'architecte qui a fait les travaux chez notre voisin n'est pas hostile à cette solution.
Quelle serait la valeur de cet acte? Pourrait-on l'opposer à notre voisin ou à un de ses successeurs?
vous allez surtout faire préciser, avec un notaire, que cette ouverture fait l'objet d'un acte de tolérance , formel mais révocable, ce qui empêchera le fond voisin de revendiquer une servitude de vue ultérieurement...
vous pourrez en effet profiter des dispositions de l'article 2232 du code civil
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 17:55:49
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Citation :
Initialement entré par manech
Problème: la maison de notre voisin est en limite de notre propriété. Aucune ouverture ne donnait sur notre terrain jusqu'à l'année dernière où le voisin a mis un velux pour éclairer et aérer sa cage d'escalier. Le problème est que, même si le velux est à plus d'1.90 des marches de l'escalier,
Hum, cas ambigu que l'on pourrait effectivement rapproché d'une vue droite.
Dans ce cas, si la hauteur est suffisante, il doit aussi respecter les règles édictées aux articles 676 et 677 du code civil.
Je serais plus sévère qu'Emmanuel : imposition d'un verre cathédral et pose d'un châssis fixe.
Qu'il démonte le vélux et fasse posé un châssis simple.
Citation :
depuis nos fenêtres de l'étage nous avons désormais vue sur son palier supérieur, et donc quiconque est sur son palier a vue sur notre chambre.
Nous voudrions éviter les querelles, mais nous ne voulons pas que s'instaure une servitude de vue. Nous songeons à proposer à notre voisin de venir signer devant un notaire un acte par lequel il reconnaît que le velux est un jour,et non une vue.
Ha ?
Alors qu'il pourra tout de même voir à travers et ouvrir cette fenêtre ?
En clair, signez moi un papier disant que ce que vous voyez n'est pas ce que vous voyez.
Je pense qu'un tel papier aurait autant de valeur que les emprunts russes...
C'est comme ceux qui font signé un papier à leur voisin les autorisants à constuire le garage en limite de propriété alors que les règles d'urbanisme l'interdisent. Les juges rigolent un bon coup en les lisant...
Citation :
L'architecte qui a fait les travaux chez notre voisin n'est pas hostile à cette solution.
Quelle serait la valeur de cet acte? Pourrait-on l'opposer à notre voisin ou à un de ses successeurs?
Justement, je pense exactement que non.
On peut autoriser une servitude de vue, mais je pense pas autoriser un jour qui est dans les faits une servitude de vue.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 18 sept. 2007 17:57:38 |
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