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pachachon
Contributeur actif
36 réponses |
 Posté - 17 sept. 2007 : 21:57:32
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Nos dépenses de copropriété pour 2007 risquent d'exploser. A septembre, tous le budget 2007 etait depensé.
En tant que membre du Conseil Syndical, j'ai envoyé un message au syndic (copie les autres membres du conseil), pour lui demander de "figer les travaux courants non prioritaires SAUF ceux pouvant générer un risque de sécurité", et bien sûr de justifier les surcoûts.
Le syndic me répond qu'il continuera à effectuer des travaux quand-même malgré le budget que nous ne sommes pas tenu de tenir.
De plus, pour qu'il tienne compte de mon message, celui-ci doit avoir l'aval de l'ensemble des copropriétaires. Les autres membres du CS pensent que de tenir le budget n'est pas une priorité.
Est ce que la tenue du budget est une obligation pour le syndic? et un membre du conseil syndical peut il agir pour "forcer" le syndic à tenir le budget, sans avoir l'aval de l'ensemble des membres du CS?
merci.
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 22:15:29
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Vu que les copros avaliseront le budget et les comptes
Vos actions sont inutiles
Sauf à pouvoir rejeter les comptes avec une majorité |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 22:33:04
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et qui a préparé le budget ?
et qui a voté le budget ???
n'oubliez pas que les copropriétaires veulent toujours faire baisser le budget prévisionnel en AG ....pour avoir des provisions moins importantes
il sera interessant d'étudier.... les différences entre le prévisionnel et le réalisé poste par poste avant la prochaine AG |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 23:09:48
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La sagesse parle par le clavier de Nefer 
Si l'assemblée a maintienu la prévision chauffage alors que le fioul grimpe de 22 %, faut-il parler d'un dépassement par le syndic ? Non bien sur !
La question elle-même est mal venue : comment forcer un syndic à respecter le budget voté ?
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Edité par - JPM le 17 sept. 2007 23:12:26 |
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pachachon
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 23:13:25
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Le budget a ete prepare avec le CS.
Le syndic n'a pas repris les recommandations du CS pourtant consigne dans un compte rendu tres clair sur les differents postes.
Le syndic a pris l'habitude d'augmenter le budget previsionnel de 15%, tous les ans depuis au moins 4 ans, et le realise depasse le previsionnel de 15 %.
Genial, non? |
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pachachon
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 17 sept. 2007 : 23:22:10
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Petite precision a Nefer :
Le poste qui explose est le poste "travaux courants". Multiplié par 400%.
Les autres postes (chauffage, gardienne, etc) sont OK prévisionnel/réalisé.
Comment faire pour que le syndic arrete de depenser pour des travaux non securitaires et qui peuvent attendre 2008? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 09:07:48
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"Comment faire pour que le syndic arrete de depenser pour des travaux non securitaires et qui peuvent attendre 2008?"
et bien changez de syndic.......
à moins que les copropriétaires soient satisfaits de l'entreien courant |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 13:34:59
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pachachon bonjour,
le poste travaux courants muliplié par 400% ne veut rien dire. Quel montant au budget prévisionnel et le montant des dépenses à ce jour. Les dépenses effecuées étaient elles prévues dans ce budget et correspondent elles aux montants des provisions votées. Si oui et si dépassement, n'aviez vous pas sous-évalué les privisions comme l'a dit nefer pour obtenir des appels de charge moins importants. Un syndic peut se tromper mais pas de 400% sur des charges courantes à moins d'un gros imprévu ce qui ne semble pas le cas dans votre copropriété.
J'ai oublié de vous demander si vous aviez un syndic professionnel ou bénévole. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 13:50:31
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Citation :
En tant que membre du Conseil Syndical, j'ai envoyé un message au syndic (copie les autres membres du conseil), pour lui demander de "figer les travaux courants non prioritaires SAUF ceux pouvant générer un risque de sécurité"
En tant que non membre du conseil syndical, ça me ferait drôle d'apprendre que le syndic prend ses ordres non pas des décisions de l'assemblée générale, mais d'un membre du conseil syndical.
Un membre du conseil syndical n'est pas 'le' conseil syndical de plus.
Citation :
Les autres membres du CS pensent que de tenir le budget n'est pas une priorité.
Voila qui est intéressant. Très très intéressant même.
Donc au sein du conseil syndical, vous êtes donc le seul à penser ainsi, et vous voudriez quand même que le syndic vous obéisse...
Ce coup-ci, en tant que membre du conseil syndical, je serais un rien offusqué.
Citation :
Le syndic me répond qu'il continuera à effectuer des travaux quand-même malgré le budget que nous ne sommes pas tenu de tenir.
Ca me parait logique, puisqu'il s'agit d'un budget prévisionnel. il manquerait plus que en cas de budget prévisionnel surestimé, le syndic soit 'obligé' de dépenser ce qui était prévu....
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 sept. 2007 13:51:10 |
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cirdec71
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 14:07:43
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Bonjour à tous,
Tous ces échanges me poussent à réagir.
Si le budget a été bien ficelé dès l'origine (et c'est bien au conseil syndical de le construire avec le syndic, l'AG ne faisant que l'avaliser), il n'y a aucune raison qu'il soit en dépassement dès septembre ! Sauf travaux urgents et mettant en cause la sécurité de la résidence, il est clairement étonnant que le dépassement du poste travaux courants soit de 400%. Je serai d'ailleurs curieux de connaître ces fameux travaux.
Je confirme qu'il est du devoir du syndic de maîtriser le budget qu'il a proposé en AG et que tout dépassement devra être clairement justifié sous peine de sanctions. Vous pouvez très bien ne valider qu'une partie des comptes en AG, charge au syndic de rembourser le reste.
Enfin , n'en déplaise à certains, le conseil syndical est là pour contrôler le syndic et notamment les comptes tenus par ce dernier. Il a donc clairement son mot à dire dans ce cas présent, car lui aussi devra rendre des comptes en AG. |
Cirdec71 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 14:21:22
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Citation :
Enfin , n'en déplaise à certains, le conseil syndical est là pour contrôler le syndic et notamment les comptes tenus par ce dernier. Il a donc clairement son mot à dire dans ce cas présent, car lui aussi devra rendre des comptes en AG.
Tout a fait, et le conseil syndical apparamment - selon les dires de pachacahon- APPROUVE les dépenses...
Relisez ici par exemple:
Citation :
Les autres membres du CS pensent que de tenir le budget n'est pas une priorité.
Citation :
tout dépassement devra être clairement justifié sous peine de sanctions.
De sanctions?
Si le dépassement est relatif à des postes votés, il n 'y a pas de moyen de revenir dessus.
Si ce n'est pas le cas, il n'y a pas sanction, il y a simplement que le syndic s'asseoit sur les dépenses.
Mais dans le cas, vu que le conseil syndical (Ce n'est pas écrit tel que, mais >tous sauf un< signifie cela quand même) semble le suivre, je ne vois pas trop le souci... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 sept. 2007 14:22:33 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 15:01:25
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l'on peut s'étonner de certains écrits de membre du CS (donc pas que patachon) tels que " j'ai envoyé un message ou similaire " à croire qu'il n'y a jamais,en cours d'exercice de réunion du CS en invitant,ou pas le syndic ce qui permet,souvent,de régler des problèmes beaucoup plus facilement voire rapidement que par courrier!
Si les comptes et dépenses sont vérifiés régulièrement (ex. 1 fois par trimestre)il ne doit pas être,je pense,trop difficile de maîtriser les dépenses d'entretien ou alors il y a une mauvaise étude au départ.
Citation :
l'AG ne faisant que l'avaliser),
les dépenses comprises dans un buget prévisionnel, tous les copropriétaires les paient donc il est souhaitable qu'ils aient aussi leur mot à dire |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 16:20:51
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Il faut rappeler quand même que, légalement, le budget prévisionnel es établi par le syndic.
Qu'il l'établisse en concertation avec le CS, c'est le bon sens même. Que la décision du syndic prime l'avis du CS, c'est la règle de droit. Elle s'applique à tous les avis du CS, même ceux prévus par la loi. Hormis le cas de délégation puisque, dans ce cas, c'est le CS qui décide.
Dans le cas présent, c'est le poste travaux divers qui est en excès.
Ce poste devrait avoir un régime particulier. S'il s'avère que dans un immeuble, le montant moyen des travaux sur 10 ans est 1 000 € /an, une bonne méthode serait de reporter sur l'exercice suivant N+1 les sommes non utilisées au cours d'un exercice N. Pour N + 1 on appelle toujours 1 000 €.
La solution plus simple est celle du Québec où il y a un fonds travaux appelé régulièrement à raison de 5 % au moins du budget prévisionnel avec régularisation en fin d'exercice en fonction des charges réelles de l'exercice.
De toute manière, renvoyer systématiquement à l'exercice suivant des travaux d'entretien normaus mais non urgents, ce n'est pas une bonne solution. L'entretien se fait au fil de l'eau.
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pachachon
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 16:41:09
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Merci a vous tous car maintenant je connais mes (petites) possibilités = ne pas valider tout ou parti des comptes en AG par les copropriétaires.
Réponses aux différentes questions :
1/ notre syndic est professionnel.
2/ Je ne pense pas que le budget "travaux divers" ait été mal calibré. Pendant 10 ans, il a osciller entre 6'000 et 8'000 euros. Mais depuis 1an, il y a une nouvelle présidente, il est passé à 16'000 euros (en 2006). Nous lui avons fait remarqué que, historiquement, ca n'était jamais arrivé. Nous avons donc voté en 2007 un budget de 13'000 euros. Au 01/09/07, le réalisé était >20'000 euros (aura t'on 40'000 euros sur 1an?)!
3/ Le CS est composé de 4 personnes : 2 sont pour arrêter les frais pour 2007 (hors dépenses de sécurité) et 2 sont contres.
Les 1eres, dont je fais partie, pensaient que le devoir imposé au CS par les textes était de veiller a la bonne application des décisions prises en AG dont l'application du prévisionnel voté. Et nous étudions, trimestriellement, les postes. D'ou le mail de demande de justification des dépassements.
Les 2 autres, dont Présidente, passent commande de travaux divers. Bien sur, elles n'ont jamais regardées les postes. Et le syndic confirme qu'il execute toute demande de tout copropriétaire.
Pour eux, le budget voté est purement informatif.
Je ferais donc de mon mieux pour limiter les dépassements (cad pas grand chose). Et grace a vous, je découvre une distorsion entres les textes : le CS doit surveiller le syndic et l'application du budget voté - et ses possibilités effectives : attendre l'AG, une fois que tout est dépensé pour dire "C'est pas bien"!
Les 2 soucis sont, pour moi :
- je ne vois aucun travaux effectué dans la copro donc je me demande ou est passé l'argent.
- Presidente informe bien le CS de certaines commandes mais sans jamais donner les montants et une fois que les commandes sont passées. Donc, pas de vote.
ENCORE UNE FOIS MERCI A TOUS. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 17:01:48
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Peut-être que dans votre copropriété on confond les travaux de stricte maintenance qui sont du ressort du syndic (avec éventuellement un accord écrit du CS) et qui relèvent du budget prévisionnel, avec les travaux dits exceptionnels qui relèvent tous d'une décision préalable de l'AG.
Pourriez-vous nous dire quels travaux de maintenance ont été effectués pour 20000 euros? Quelle est l'importance de votre copropriété |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 17:02:05
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vous dites:
"Les 2 autres, dont Présidente, passent commande de travaux divers."
aucun membre du CS....ni le Président n'a qualité pour passer commande de travaux!!!! |
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pachachon
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 17:11:00
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Pour Manech : quels travaux pour 20'000 euros? c'est bien l'objet du mail au syndic envoyé il y a 2 semaines (+relances tél).
Pour nefer : ceux que je connais sont 8 * 1000 euros de nettoyage des caves (les caves sont le péché mignon de présidente). On est tombé, par hasard, sur les factures lors du pointage des comptes 2006.
Bien sur, la multiplication des commandes (8 a ma connaissance) permet de ne rien demander en AG (seuil de vote = travaux > 5000 euros) |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 18:22:34
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C'est certain que si le nettoyage des caves n'a pas été voté en AG, il ne peut pas être fait, même si la président du CS en a envie.
Si cela n'a pas été voté en AG, vous pouvez tout a fait refuser de les valider en AG suivante lors de l'acception des comptes.
Je comprends que vous avez aussi du mal a obtenir les factures, et pourtant le conseil syndical (tout le conseil, pas seulement le président) est bien la pour controler la gestion du syndic.
Que dit votre réglement sur la manière de controler les comptes au sein du CS? |
Festina lente |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 20:04:39
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Citation :
édité par pachachon
Bien sur, la multiplication des commandes (8 a ma connaissance) permet de ne rien demander en AG (seuil de vote = travaux > 5000 euros)
vous pouvez être plus précis ,c'est quoi ce seuil? |
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Comment forcer un syndic a respecter le budget vot
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