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vaval
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 18 sept. 2007 : 21:53:27
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L’acquisition de notre copropriété pour la majorité des copropriétaires s’est faite sur adjudication (vente aux enchères – total de 56 lots sauf un ).
Nous ne connaissons pas très exactement l’origine de la copropriété
Grâce au règlement de copropriété, l’origine serait la suivante : apparemment, une SARL propriétaire aurait dans un premier demandé un permis de construire pour 14 bâtiments en 1993, puis établi un modificatif du permis en 1995 (au final 11 bâtiments construits) et revendu le tout à une nouvelle SARL en divisant les deux parcelles d’origine en 4 parcelles. Les constructions ont été acquises au fur et à mesure de leur achèvement par plusieurs SCI et au final divisées en 3 copropriétés assises sur 4 parcelles.
L’ensemble immobilier de ces 3 copropriétés (11 bâtiments au total) n’est pas clôturé et les parkings utilisés communément :
- 2 bâtiments sur une parcelle constituent une copropriété,
- 6 bâtiments sur 2 parcelles constituent la seconde copropriété
- 3 bâtiments sur une autre parcelle constituent la 3ème copropriété.
D’après le plan cadastral, notre copropriété détentrice de deux parcelles comprend les parkings utilisés par tout le monde. Nous désirons clôturer et les usagers des deux autres copropriétés n’auront plus accès aux parkings. Nous avons demandé conseil au CAUE de la commune qui nous dit de convoquer les usagers pour éviter de créer des conflits ?
Nous n’avons pas pu jusqu’à présent, nous procurer copie des plans du permis de construire et sommes perplexes sur l’entretien de la voierie et du réseau des eaux usées.
Comment nous sortir de cette situation inextricable : à première vue tout semble commun, l’éclairage, l’utilisation des parkings, l’unique voie principale, passant en façade des 3 copropriétés, mais qui est en fait une voie communale puisque utilisée par tous les riverains et usagers de la commune, police, service des poubelles …
Le maire que nous avons interrogé car nous désirions qu’il procède à l’élargissement de la route présentant à certains endroits un danger, à l’installation de l’éclairage public, entretien des égoûts etc .. nous dit qu’il s’agit d’une voie privée dont l’entretien nous incombe.
Les services de la DDE détenait les permis de construire jusqu’à une année bien déterminée (1997 je crois) depuis le transfert a été fait vers les mairies et notre mairie ne retrouve pas, bien entendu, trace des plans de notre permis (Perte des documents dans les échanges du transfert)
Nous espérons pouvoir nous procurer via la conservation des hypothèques copie des actes de ventes et remonter ainsi à l’origine.
Notre règlement de copropriété mentionne en annexe des plans qui n’y sont pas en réalité.
N’ayant aucune expérience de copropriété, j’aimerais savoir :
Si à la création d’une copropriété, l’acte de vente comprend-il obligatoirement les plans du permis de construire, et dans ce cas, sont-ils annexés ?
Les voieries sont-elles publiques ou privées ?
Tombent-elles automatiquement dans le domaine public :
- au bout d’un certain nombre d’années ?
- ou bien si elles ne sont pas entretenues ?
- en raison d’une rétrocession
Dans toute copropriété, existe-t-il une rétrocession automatique des voieries à la commune.
Si la rétrocession n’a fait l’objet que d’une convention verbale, (pas de délibération du Conseil municipal pour entériner, pas d’acte notarié), la copropriété dans ce cas, reste-t-elle propriétaire de la voierie ?
Tout cela est très confus
Merci de m’éclairer
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guada |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 sept. 2007 : 22:36:38
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Art 1 de la loi de 1965, la copropriété c'est "... tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes."
Toutes les personnes propriétaires de lots dans un même immeuble (immeuble dans sa définition qui peut être 3 ou 5 bâtiments) sont regroupés dans une entité unique, le syndicat de copropriétaires, doté de la personnalité juridique.
Dans votre ensemble immobilier il semble qu'il y ait 3 syndicats distincts, donc 3 "personnes".
Selon le cadastre, l'emprise de votre copropriété s'étend sur 2 parcelles cadastrées
De ce fait, la totalité de cette emprise des 2 parcelles est "propriété privée" aux seuls propriétaires de lots de VOTRE seul syndicat.
A ce stade, c'est au RDC qu'il faut s'interesser : quid de modifs, quid de la désignation de VOTRE syndicat, de VOTRE emprise immobilière, en particulier pour ce qui concerne le descriptifs des différents lots mais surtout sur des parties communes d'éventuels "parkings communs" mais à VOTRE syndicat.
Notez que tout ce qui n'est pas identifié "parties privatives" est obligatoirement "parties communes".
Mais dans la mesure où vous avez un RDC qui précise les choses pour VOTRE syndicat exclusivement, il est convention pour les seuls copros de VOTRE syndicat...
Si les parkings en cause sont effectuvement dans l'emprise de VOTRe syndicat, parkings alors "parties communes" aux seuls membres de VOTRE syndicat, aucun inconvénient pour cloturer : vous êtes chez vous, vous faites ce que vous voulez.
Les pratiques nées d'errements antérieurs ne vous concernent pas même s'il faut mettre des gants pour imposer la décision de fermer de VOTRE syndicat.
Vous avez donc compris qu'étant dans une 'propriété privée', la totalité de l'emprise au sol (sol commun, voir RDC) est 'privée' et ne peut tomber dans le domaine public.
Il n'y a aucune 'rétrocession' possible s'agissant de parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble (aliénation devant être prise à l'unanimité de tous les copropriétaires de votre syndicat : mission impossible)
Leur entretien comme celui des réseaux divers, sont à la charge du 'syndicat' qui, bien que n'étant pas lui-même propriétaire (ce sont les coproprios qui sont "propriétaires indivis"), est "le gardien de la chose" et à ce titre chargé de l'entretien et de la onservation du bien (voir L.art.14, très clair).
Autrement dit, c'est aux copropriétaires réunis en AG de décider des travaux d'entretien et ensuite de les financer...
Mais au fait : tout syndicat de copropriétaires doit avoir un 'syndic', chargé d'administrer et gérer la copropriété.. Vous en avez un ? 
Pour le reste, il se peut que certains équipements, parkings, voiries, réseaux, soient en 'communauté' aux 3 syndicats, à leur usage commun.
Dans ce cas devrait être prévu une ASL, association de propriétaires, ici des3 syndicats, chargée de gérer ces équipements communs à 3 'propriétaires'.....
C'est moins confus ? 
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vaval
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 19 sept. 2007 : 19:10:12
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merci pour toutes ces précisions.
Nous avons bien un syndic et les deux copropriétés voisines également. Notre copropriété en est à son 3ème syndic.
Mais ce qui nous inquiète c'est le problème de la route qui passe devant notre résidence et d'un terrain de l'autre côté de cette route qui, à partir du plan cadastral que nous détenons, semblait faire partie à l'origine de l'ensemble immobilier avant parcellisation.
Comment retrouver cette origine ? si il y a eu retrocession ou pas ?
Les différents actes de vente dont nous pouvons obtenir copies auprès de la conservation des hypothèques nous permettront-ils d'y voir un peu plus clair et d'analyser les différentes opérations immobilières qui se sont enchaînées.
Les copies des plans des permis de construire seront-ils annexés à ces actes ?
Nous avons demandé copie de ces plans en mairie mais ils sembleraient introuvables ?
Qu'en pensez-vous ? pouvez-vous nous fournir des pistes de recherche ?
Merci de bien vouloir nous éclairer. |
guada |
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Question de voierie publique ou privée ?
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